§ 25. Metody stosowane w podejściu kosztowym

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

Komentarz do § 25.

§ 25. w sprawie wyceny nieruchomości odnosi się do podejścia kosztowego, które jest jednym z trzech głównych podejść stosowanych w wycenie nieruchomości, obok podejścia porównawczego i dochodowego. Podejście kosztowe polega na oszacowaniu wartości nieruchomości na podstawie kosztów jej odtworzenia lub zastąpienia, z uwzględnieniem zużycia fizycznego, funkcjonalnego oraz ekonomicznego.

W § 25. wskazano dwie metody stosowane w podejściu kosztowym:

Metoda kosztów odtworzenia - polega na oszacowaniu kosztów, jakie byłyby poniesione na odtworzenie nieruchomości w jej obecnym stanie, przy użyciu tych samych lub podobnych materiałów i technologii. Uwzględnia się tutaj koszty materiałów, robocizny, sprzętu oraz inne koszty związane z budową.
Metoda kosztów zastąpienia - polega na oszacowaniu kosztów, jakie byłyby poniesione na zastąpienie nieruchomości nową, o podobnej funkcji i standardzie, ale przy użyciu nowoczesnych materiałów i technologii. Ta metoda może być bardziej adekwatna w przypadku starszych nieruchomości, gdzie odtworzenie w pierwotnym stanie może być niepraktyczne lub nieopłacalne.

W § 25. wskazano również techniki, które mogą być stosowane przy użyciu obu metod:

Technika szczegółowa - polega na szczegółowym oszacowaniu kosztów poszczególnych elementów składowych nieruchomości, takich jak fundamenty, ściany, dach, instalacje itp. Jest to najbardziej precyzyjna, ale również najbardziej czasochłonna technika.
Technika elementów scalonych - polega na oszacowaniu kosztów większych, zintegrowanych elementów nieruchomości, takich jak całe kondygnacje, segmenty budynku itp. Jest to technika pośrednia pod względem szczegółowości i nakładu pracy.
Technika wskaźnikowa - polega na zastosowaniu wskaźników kosztowych, które są oparte na danych statystycznych i uśrednionych kosztach budowy dla określonego typu nieruchomości. Jest to najmniej szczegółowa technika, ale może być użyteczna w przypadku braku dostępu do szczegółowych danych.

Komentarz:

§ 25. w sprawie wyceny nieruchomości jest kluczowym elementem regulacji dotyczących podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości. Wybór odpowiedniej metody i techniki zależy od specyfiki wycenianej nieruchomości, dostępności danych oraz celu wyceny. Metoda kosztów odtworzenia może być bardziej adekwatna dla nieruchomości o unikalnym charakterze, gdzie istotne jest zachowanie oryginalnych cech, natomiast metoda kosztów zastąpienia może być bardziej odpowiednia dla nieruchomości, gdzie istotne jest dostosowanie do współczesnych standardów i technologii.

Techniki szczegółowa, elementów scalonych i wskaźnikowa oferują różne poziomy szczegółowości i precyzji, co pozwala rzeczoznawcy majątkowemu na dostosowanie podejścia do konkretnej sytuacji. Wybór techniki powinien być uzasadniony i oparty na dostępnych danych oraz specyfice wycenianej nieruchomości.

W praktyce, rzeczoznawca majątkowy powinien dokładnie przeanalizować, która metoda i technika będą najbardziej odpowiednie dla danej wyceny, aby uzyskać jak najbardziej rzetelny i wiarygodny wynik.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt wydany przez Ministra Rozwoju i Technologii, Dziennik Ustaw z 2023 r. poz. 1832.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

metoda kosztów

koszty odtworzenia

koszty zastąpienia

technika szczegółowa

technika elementów scalonych

technika wskaźnikowa

§ 24.§ 26.