Technika szczegółowa

Technika szczegółowa to sposób określania kosztu wykonania obiektu, jego części albo określonych robót budowlanych na podstawie szczegółowego zestawienia ilości prac oraz przypisanych do nich cen jednostkowych. W polskich przepisach dotyczących wyceny nieruchomości jest jedną z technik stosowanych w podejściu kosztowym.

W tej technice analizę rozpoczyna się od podziału obiektu na roboty i czynności możliwe do wyodrębnienia, na przykład roboty ziemne, konstrukcyjne, instalacyjne lub wykończeniowe. Dla każdej pozycji ustala się ilość robót, a następnie mnoży ją przez właściwą cenę jednostkową. Suma tych wartości tworzy koszt robót. W kalkulacji mogą być także uwzględniane koszty dokumentacji projektowej, nadzoru oraz inne koszty związane z przygotowaniem i realizacją inwestycji.

Technika szczegółowa jest stosowana przy określaniu kosztu odtworzenia albo kosztu zastąpienia, czyli odpowiednio kosztu wykonania obiektu o takich samych cechach lub obiektu o podobnej funkcji i właściwościach użytkowych. Nie stanowi odrębnego podejścia do wyceny, lecz sposób wykonania obliczeń w ramach podejścia kosztowego.

Jej najważniejsze cechy to:

• oparcie kalkulacji na rzeczywistym lub przyjętym zakresie robót,
• wykorzystanie ilości przedmiarowych i cen jednostkowych,
• możliwość uwzględnienia różnic w konstrukcji, standardzie i wyposażeniu obiektu,
• wysoki poziom szczegółowości oraz przejrzystość poszczególnych składników kosztu.

W odróżnieniu od techniki elementów scalonych, która posługuje się cenami całych, połączonych zakresów robót, oraz techniki wskaźnikowej, wykorzystującej ogólną cenę odniesioną do jednostki powierzchni, kubatury lub innej wielkości, technika szczegółowa wymaga rozliczenia poszczególnych prac. Z tego powodu jest bardziej pracochłonna, ale pozwala dokładniej odzwierciedlić specyfikę wycenianego obiektu. Ma znaczenie przede wszystkim w wycenie nieruchomości i kalkulacji kosztów budownictwa, w tym przy ustalaniu wartości nieruchomości, dla których stosuje się podejście kosztowe.