Technika wskaźnikowa

Technika wskaźnikowa to sposób określania kosztów wykonania obiektu budowlanego lub jego części, stosowany w podejściu kosztowym przy wycenie nieruchomości. Polega na ustaleniu kosztu na podstawie ceny wskaźnikowej oraz liczby odpowiednich jednostek odniesienia. Wartość kosztu oblicza się zatem przez odniesienie przyjętej stawki do rozmiaru obiektu, jego powierzchni, kubatury albo innej mierzalnej cechy, która pozwala określić zakres robót.

Technika ta służy przede wszystkim do ustalania kosztu odtworzenia lub kosztu zastąpienia. Cena wskaźnikowa powinna odpowiadać rodzajowi obiektu, jego przeznaczeniu, standardowi wykonania i warunkom właściwym dla analizowanej nieruchomości. W praktyce konieczne jest także uwzględnienie cech, które mogą wpływać na poziom kosztów, w szczególności różnic technologicznych, lokalizacyjnych i jakościowych.

Najważniejsze cechy techniki wskaźnikowej:

• wykorzystuje zagregowane dane o kosztach, zamiast kalkulacji każdej pozycji robót,
• opiera się na cenie przypisanej do jednostki odniesienia oraz liczbie tych jednostek,
• pozwala na szybsze i mniej szczegółowe określenie kosztów,
• wymaga doboru wskaźników adekwatnych do rodzaju i standardu obiektu.

W przepisach dotyczących wyceny nieruchomości technika wskaźnikowa jest wymieniana obok techniki szczegółowej i techniki elementów scalonych. Nie stanowi odrębnego podejścia ani samodzielnej metody wyceny, lecz sposób wykonania obliczeń w ramach podejścia kosztowego. W technice szczegółowej podstawą są ilości poszczególnych robót i ich ceny jednostkowe, natomiast w technice elementów scalonych wykorzystuje się ilości większych, połączonych zakresów robót. Technika wskaźnikowa posługuje się jeszcze bardziej uogólnionym miernikiem kosztu.

Przy określaniu wyniku mogą być uwzględniane również koszty dokumentacji projektowej, nadzoru i innych czynności związanych z realizacją obiektu. Znaczenie praktyczne techniki polega na uproszczeniu wyceny, zwłaszcza gdy brak jest szczegółowego przedmiaru robót, a dostępne są wiarygodne wskaźniki kosztowe. Jest ona stosowana w wycenie nieruchomości, w tym w przypadkach, w których przepisy przewidują zastosowanie podejścia kosztowego do nieruchomości leśnych.