Zgodnie z art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Nie jest ona jedynie podaniem orientacyjnej ceny. Wymaga ustalenia przedmiotu, zakresu i celu wyceny, dat istotnych dla określenia wartości, stanu nieruchomości oraz danych rynkowych właściwych dla danego przypadku.

Wyboru właściwego podejścia, metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan oraz dostępność wiarygodnych danych. W zależności od podstawy prawnej i celu może być określana między innymi wartość rynkowa, odtworzeniowa lub inny rodzaj wartości przewidziany w przepisach. Podejście porównawcze opiera się na cenach i cechach nieruchomości podobnych, dochodowe na dochodzie możliwym do uzyskania, a kosztowe na koszcie odtworzenia lub zastąpienia pomniejszonym o zużycie.

Rzeczoznawca przedstawia swoją opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z wyjątkami wynikającymi z przepisów szczególnych. Operat powinien umożliwiać prześledzenie przyjętych danych, założeń, analiz i obliczeń prowadzących do wyniku.

o gospodarce nieruchomościami

Art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi kluczowy przepis, który określa zakres stosowania przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Przepis ten ma fundamentalne znaczenie dla praktyki wyceny nieruchomości, ponieważ ustanawia ogólną zasadę, że przepisy niniejszego rozdziału mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju, położenia, przeznaczenia, podmiotu własności oraz celu wyceny.

### Zakres stosowania

1. **Rodzaj nieruchomości**: Przepis ten obejmuje wszystkie typy nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe, a także inne prawa majątkowe związane z nieruchomościami, takie jak użytkowanie wieczyste.

2. **Położenie nieruchomości**: Nie ma znaczenia, czy nieruchomość znajduje się na obszarze miejskim, wiejskim, czy też w strefie ochrony przyrody. Przepisy te mają zastosowanie do nieruchomości położonych na terenie całego kraju.

3. **Przeznaczenie nieruchomości**: Przepis obejmuje nieruchomości o różnym przeznaczeniu, w tym mieszkaniowym, komercyjnym, rolnym, przemysłowym, rekreacyjnym, czy też innym.

4. **Podmiot własności**: Przepisy te mają zastosowanie niezależnie od tego, czy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, czy też inny podmiot.

5. **Cel wyceny**: Przepis ten obejmuje różne cele wyceny nieruchomości, takie jak sprzedaż, kupno, dzierżawa, ustanowienie hipoteki, podział majątku, czy też inne cele związane z obrotem nieruchomościami.

### Wyjątek

Przepis ten zawiera jednak istotny wyjątek dotyczący określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Oznacza to, że w przypadku działań podejmowanych na podstawie tej ustawy, przepisy niniejszego rozdziału nie mają zastosowania. Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów zawiera bowiem własne, specyficzne przepisy dotyczące wyceny nieruchomości, które są dostosowane do specyfiki tych procesów.

### Wnioski

Art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma na celu zapewnienie jednolitości i spójności w stosowaniu przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Wyjątek dotyczący ustawy o scalaniu i wymianie gruntów jest uzasadniony specyfiką tych procesów, które wymagają odrębnych regulacji. Przepis ten jest kluczowy dla praktyki wyceny nieruchomości, ponieważ ustanawia ogólną zasadę powszechności stosowania przepisów wyceny, co ma na celu zapewnienie przejrzystości i przewidywalności w obrocie nieruchomościami.

Art. 152 reguluje sposoby określania wartości nieruchomości. Zgodnie z tym artykułem, istnieją trzy główne podejścia do wyceny nieruchomości: porównawcze, dochodowe i kosztowe, oraz możliwe jest również zastosowanie podejścia mieszanego, które łączy elementy poprzednich podejść.

- Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie porównania jej z podobnymi nieruchomościami, które zostały sprzedane na rynku.
- Podejście dochodowe opiera się na oszacowaniu wartości nieruchomości na podstawie przyszłych dochodów, jakie może generować, na przykład z najmu.
- Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie kosztów związanych z jej odtworzeniem.

Jeśli warunki nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wtedy stosuje się podejście mieszanego. Warto zauważyć, że wartość rynkowa nieruchomości jest określana przy użyciu podejścia porównawczego lub dochodowego, natomiast wartość odtworzeniowa nieruchomości jest określana przy użyciu podejścia kosztowego.

Art. 157 reguluje kwestię oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z tym przepisem, organizacja zawodowa ma obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Ważne zasady, które muszą być przestrzegane podczas oceny, to m.in. wyznaczenie zespołu oceniającego składającego się z co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych oraz wykluczenie z oceny tych rzeczoznawców, którzy nie są bezstronni z uwagi na określone przesłanki. Ponadto, jeśli inny rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może on być podstawą oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu.

W sytuacji, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, to tylko sąd może wnioskować o ocenę tego operatu. Przepisy dotyczące oceny operatu szacunkowego stosuje się również w przypadku, gdy istnieją rozbieżne operaty szacunkowe dotyczące tej samej nieruchomości dla tego samego celu wyceny.

Art. 174 ustawy reguluje działalność rzeczoznawstwa majątkowego, która polega na szacowaniu wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń z nimi związanych. Rzeczoznawca majątkowy jest osobą fizyczną posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe do wykonywania tego rodzaju działalności. Może on sporządzać różnego rodzaju opracowania i ekspertyzy dotyczące rynku nieruchomości, inwestowania w nieruchomości, planów miejscowych, wartości nieruchomości na potrzeby inwestorów, wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz środków trwałych jednostek.

Osoba, która uzyskała uprawnienia i została wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, może wykonywać zawód rzeczoznawcy majątkowego i używać tego tytułu zawodowego. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.

Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się spośród osób posiadających odpowiednie uprawnienia zawodowe. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.

Działalność w zakresie szacowania nieruchomości na terenie Polski może być prowadzona wyłącznie przez rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy może wykonywać swoją działalność we własnym imieniu, w ramach spółki osobowej, stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu zajmującego się szacowaniem nieruchomości.

Warto zauważyć, że przepis ten nie dotyczy biegłych sądowych wykonujących wycenę na zlecenie sądu.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości - definicja

Wycena nieruchomości w przepisach

o gospodarce nieruchomościami12 przepisów

w sprawie wyceny nieruchomości4 przepisy