Uzasadnienie Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z 17 sierpnia 2026 r., sygn. III Ca 1477/25

Sygn. akt III Ca 1477/25, III Cz 542/25

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 1 kwietnia 2025 roku z powództwa Ł. K. i O. K. przeciwko I. M. i W. L. (1) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi oddalił powództwo (pkt 1.), zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty (pkt 2.) oraz nakazał pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa kwotę 1.600 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt 3.).

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

W dniu 15 stycznia 1997 roku przed notariuszem Ł. N. w X., L. A., O. K. i Ł. K. zawarli z T. M. i W. M. umowę sprzedaży odrębnej własności lokalu, zgodnie z którą L. A., O. K. i Ł. K. sprzedali T. i W. małżonkom M. jako odrębną własność, samodzielny lokal użytkowy oznaczony w inwentaryzacji literami A i B, składający się z dwóch izb, o powierzchni 57,4 m2, położony w X., przy (...) wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w częściach i urządzeniach wspólnych oraz w (...), wynoszącym 467/10.000 części. Kupujący nabyli przedmiotowy lokal za fundusze objęte wspólnością ustawową, w jakiej ze sobą pozostawali.

Na podstawie zawartej umowy sprzedaży strony wniosły, aby z (...) numer (...) wskazany lokal został odłączony i została dla niego urządzona przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Wydział Ksiąg Wieczystych nowa księga wieczysta, w której jako właściciele lokalu figurować będą T. i W. małżonkowie M., we wspólności ustawowej, z jednoczesnym ujawnieniem udziału właścicieli przedmiotowego lokalu użytkowego w częściach i urządzeniach wspólnych budynku oraz w działce gruntu. W umowie sprzedaży wskazano ponadto, że objęty nią lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnego remontu.

Sporządzając akt notarialny Ł. N. dysponował wymaganą dokumentacją architektoniczną oraz zaświadczeniem (...) z dnia 12 lutego 1996 roku, wydanym na wniosek T. M., w treści którego stwierdzono, że lokal z zespołem izb oznaczonych w przedłożonej inwentaryzacji jako A i B przy ul(...) w X., stanowi samodzielną jednostkę w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali, ze swobodnym dostępem od strony ul. (...).

Inwentaryzacja budynku gospodarczego została wykonana na zlecenie T. M.. W dokumentacji wskazano, że lokal jest jednokondygnacyjny, jego kubatura wynosi 233 m3, natomiast powierzchnia zabudowy i całkowita 74,2 m2. Odnośnie zniszczeń odnotowano m.in. zniszczenie desek na legarach, brak okna (witryny), oznaczono fragmenty ścianki działowej, fragment pieca.

W 1992 roku I. M., syn kupujących, podpisał umowę dzierżawy lokalu użytkowego przy ul. (...), w którym prowadził cukiernię. Lokal ten znajdował się po przeciwnej (prawej) stronie wjazdu na posesję, aniżeli budynek, o którym mowa wyżej. Ponadto na posesji tej wzniesiony jest (za wjazdem na posesję, na podwórzu) budynek trzypiętrowy wielomieszkaniowy.

Dla samodzielnego lokalu (...) położonego w X. przy ul. (...), z którym związany jest udział w wysokości 467/10.000 części w prawie własności części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz udział w prawie własności działki numer (...) z księgi (...) numer (...), Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). W dziale II wskazanej księgi wieczystej jako współwłaściciele lokalu ujawnieni są T. M. i W. M. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Natomiast w dziale III tejże księgi wieczystej zamieszczono ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, z uwagi na to, że na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w dniu 23 lipca 2018 roku w X. przez notariusza Ł. N., repertorium (...), spadek po T. M. nabyła w całości jego żona W. M..

Dla nieruchomości gruntowej położonej w X. przy ul. (...), Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). W dziale drugim wskazanej księgi wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości ujawnieni są: L. A. w 8/16 części oraz O. K. i Ł. K. w 8/16 części - we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W księdze tej ujawniono ponadto posadowienie na nieruchomości budynku – (...) – dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

W dniu 6 lipca 1999 roku T. M. wystąpił do (...) z wnioskiem o pozwolenie na budowę budynku handlowo-biurowego w X. przy ul. (...). Do wniosku załączono projekt techniczno-odtworzeniowy budynku handlowo-biurowego autorstwa B. U.. W jego treści wskazano, że projektowany budynek będzie usytuowany w miejscu zniszczonego pożarem, będącego w bardzo złym stanie technicznym, parterowego obiektu handlowego o wymiarach 4,48 m szerokości i 16,56 m długości. E. przewidywał całkowitą rozbiórkę istniejącego budynku i wybudowanie w tym samym miejscu budynku parterowego z poddaszem użytkowym. Powierzchnię zabudowy określono na 74,18 m2. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono pierwotnie decyzją (...) z daty 31 marca 1999 roku, a ostatecznie decyzją z dnia 11 czerwca 1999 roku. W pierwszej z w/w decyzji odnotowano, że inwestycja obejmuje odtworzenie spalonego obiektu, nadbudowę piętra i łącznika na poziomie drugiej kondygnacji.

Decyzją z dnia 28 lipca 1999 roku Prezydent Miasta X. zatwierdził projekt budowlany i wydał dla T. i W. małżonków M. pozwolenie na budowę na nieruchomości przy ul. (...) w X., obejmujące budynek biurowo-handlowy (artykuły sportowe), odtwarzany w miejscu zniszczonego pożarem obiektu garażowo-gospodarczego, zgodnie z przedłożonym projektem. Decyzję tę przesłano współwłaścicielom nieruchomości przy ul. (...) O. K., Ł. K. oraz L. A., którzy byli stronami postępowania o pozwolenie na budowę. Osoby te, w związku z planowaną inwestycją, oświadczyły, że wyrażają zgodę na remont i rozbudowę budynku gospodarczego znajdującego się na ich posesji przy bramie wjazdowej po południowej stronie. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie była przez te osoby kwestionowana.

W dniu 9 kwietnia 2002 roku T. M. wniósł o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę budynku biurowo-handlowego z dnia 28 lipca 1999 roku na pozwolenie na budowę pizzerii. W następstwie złożonego wniosku Prezydent Miasta X. uchylił swoją wcześniejszą decyzję w części dotyczącej funkcji obiektu i rozwiązań elementów elewacji oraz zatwierdził zmienny projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego budynek usługowy (pizzerię). Nowy projekt architektoniczno-budowlany został przesłany współwłaścicielom nieruchomości przy ul. (...).

Oba projekty budowlane uzyskały akceptację konserwatora zabytków.

Od strony formalnej i projektowej inwestycją zajmował się B. U., pełniący funkcję kierownika budowy. Przed wykonaniem prac wykonał on wstępną ekspertyzę budynku oraz zaprojektował jego nową koncepcję. Na etapie projektu nie było wiadomo, w jakim stanie jest konstrukcja zniszczonego budynku, co zostanie ujawnione po zdjęciu dachu, w trakcie rozbiórki ścian, dlatego też nie można było przewidzieć, w jakiej części budynek zostanie rozebrany, a w jakim zachowany. W ramach prac rozbiórkowych, dokonano rozebrania elementów konstrukcyjnych, które uległy spaleniu lub zniszczeniu. Zdjęto w szczególności dach, zlikwidowano stolarkę, rozebrano mury do momentu, aż nadawały się do wykorzystania. Część ścian fundamentowych została wymieniona, większą część jednak udało się zachować. Spomiędzy ścian fundamentowych wybrano ziemię, zaś sam obrys ścian utworzono zgodnie z zatwierdzonym projektem. Wykonano strop nad parterem, ściany poddasza, konstrukcję dachu oraz sam dach z orynnowaniem i okapem w kierunku ulicy, schody wewnętrzne, stolarkę. Ściany wewnętrzne zostały dopasowane do wymogów wynikających z funkcji budynku. Odbudowany budynek został posadowiony w tym samym miejscu, co budynek zniszczony w pożarze, bez przesunięcia ścian. Z jednej strony graniczył z działką drogową obsługiwaną przez Pocztę Polską, z drugiej z inną parcelą. Ściana znajdująca się na terenie działki (...) pozostała w tym samym obrysie.

W trakcie realizacji budowy dochodziło do spotkań B. U. z inwestorami (małżonkami M.) oraz współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...). W czasie tych spotkań własność pozwanej i jej męża nigdy nie była kwestionowana. Między stronami nie dochodziło do kłótni, konfliktów, nieporozumień, panowała dobra atmosfera. Współwłaściciele działki cieszyli się, że w miejscu ruiny stanie odbudowana konstrukcja. Wszelkie kwestie wymagające uzgodnień były wcześniej dyskutowane. L. A., z którą ze wszystkich współwłaścicieli B. U. najczęściej rozmawiał, widziała projekty budowlane, była informowana co i z jakich przyczyn jest rozbierane, a co pozostawiane, wiedziała co będzie rozbudowywane, a co przebudowywane.

Po zakończeniu prac powód O. K. bywał okazyjnie na przedmiotowej nieruchomości. Miał on świadomość, że w miejscu jednokondygnacyjnego budynku stoi dwukondygnacyjny. Przez wiele lat nie było żadnych problemów dotyczących korzystania z nieruchomości. Dopiero w ostatnim czasie pojawił się problem dotyczący m.in. wywozu śmieci, zainicjowany przez najemcę lokalu usytuowanego w budynku strony pozwanej, w następstwie którego strona powodowa powzięła wątpliwości prawne dotyczące przedmiotowej nieruchomości.

W opinii z dnia 28 grudnia 2020 roku wydanej na zlecenie powoda, a dotyczącej budynku usytuowanego przy (...) w X., wskazano m.in., że:

- dokonano rozbiórki pozostałego po pożarze budynku, a potem powstał zupełnie nowy projekt odtworzeniowy tylko z nazwy, obejmujący nowe rozwiązania od fundamentu po dach, zachowujące jedynie zewnętrzne wymiary budynku gospodarczego i jego usytuowanie,

- projektowany budynek był zupełnie inny pod względem funkcji, rozwiązań materiałowych, układu pomieszczeń, czy też usytuowania okien i drzwi,

- był to całkowicie nowy budynek usytuowany w tym samym miejscu, a nie projekt odtworzeniowy, czy też odbudowa,

- wystąpiła niezgodność projektu z decyzją o warunkach zabudowy, która obejmowała odtworzenie spalonego obiektu,

- w nowym budynku nie zaprojektowano izb (...) i B, które były podstawą do wyodrębnienia lokalu w 1997 roku.

Decyzją z dnia 9 grudnia 2022 roku Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że decyzja Prezydenta Miasta X. z dnia 28 lipca 1999 roku o pozwoleniu na budowę została wydana z naruszeniem prawa z uwagi na fakt, że inwestorzy nie wykazali prawa do dysponowania nieruchomością inwestycyjną na realizację projektowanej inwestycji, nie uzyskali bowiem zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości na wykonanie robót budowlanych przewidzianych w projekcie, jak również zgody na rozbiórkę istniejącego budynku gospodarczego (zgoda dotyczyła jedynie remontu i rozbudowy budynku gospodarczego, nie obejmowała natomiast rozbiórki budynku gospodarczego zniszczonego pożarem i budowy w jego miejsce nowego budynku). Powyższe stanowiło rażące naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 33 ust. 2 pkt 2 oraz art. 33 ust. 4 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. W pozostałym zakresie decyzja nie naruszała przepisów prawa. W konkluzji (...) stwierdził, że brak jest możliwości stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji.

Zgodnie z operatem szacunkowym nieruchomości sporządzonym do sprawy I C 1863/20 toczącej się przed Sądem Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi, wartość lokalu niemieszkalnego (użytkowego) oznaczonego (...) o powierzchni użytkowej 101,6 m2, w budynku przy ul(...) w X., na datę 17 września 2020 roku, wynosiła 553.000 zł.

Następcą prawnym L. A. jest O. K., natomiast następcami prawnymi pozwanej W. M. są I. M. i W. L. (2).

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił bądź jako bezsporny, bądź na podstawie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Sąd oparł się także na dowodzie z przesłuchania stron oraz zeznaniach świadków. Świadkowie opisali proces odbudowy zniszczonego budynku, przy czym większą wiedzą na ten temat dysponował B. U., będący projektantem nowej konstrukcji oraz kierownikiem budowy. W swoich zeznaniach świadek ten wyraźnie zaznaczył, że rozebrana została wyłącznie ta część starego budynku, która nie nadawała się do dalszego wykorzystania. Co istotne, możliwość pozostawienia części dotychczasowej konstrukcji dopuścił w swojej relacji F. I., który przyznał, że mogło być tak, że „część budynku została rozebrana, a część została”, dodając, że nie wie, „ile było rozebrane i wykopane”. Wreszcie o pozostawieniu fragmentów zniszczonego budynku wspomina pozwany, który wskazuje, że wyłącznie część ścian oraz fundamentów musiała zostać rozebrana. Sąd Rejonowy nie podzielił przy tym argumentacji strony powodowej, jakoby samo stwierdzenie świadka U., że stary budynek był w ruinie, oznaczało, że każdy z jego elementów konstrukcyjnych wymagał rozbiórki. Nie budzi wszak wątpliwości, że przykładowo budynek pozbawiony dachu, okien, drzwi, z wybrakowanymi murami, dziurami w ścianach, będzie postrzegany jako ruina. Równie oczywiste jest jednak, że po wyeliminowaniu uszkodzonych fragmentów, pozostała jego konstrukcja, np. ściany działowe, może służyć jego odbudowie. Taka właśnie sytuacja miała miejsce w omawianej sprawie, na co dobitnie wskazują depozycje świadka U., ale i pośrednio świadka I. oraz pozwanego. W ocenie Sądu relacji świadka U. nie deprecjonuje także fakt, że zeznawał on niespójnie na temat tego, w jakich okolicznościach zostało sporządzone oświadczenie powodów o wyrażeniu zgody na remont budynku, czy też jak przebiegały jego spotkania z inwestorami i współwłaścicielami nieruchomości. Kwestionując na tej podstawie wiarygodność zeznań świadka strona powodowa zdaje się całkowicie ignorować okres czasu, jaki upłynął od daty w/w zdarzeń, jak również zapewne małą ich istotność dla świadka. Wszak w owym czasie strony nie pozostawały w konflikcie, panowała między nimi dobra, przyjazna atmosfera, nikt nie negował uprawnienia inwestorów do władania lokalem użytkowym, stąd też zapewne częstotliwość spotkań, ich liczba, skład osobowy, nie utkwiły w pamięci B. U.. Świadek nie musiał także dokładnie pamiętać, kto był autorem oświadczeń z k. 73-74, czy były one mu dyktowane, jeśli tak to przez kogo, skoro ważne było wyłącznie to, że ze strony współwłaścicieli gruntu brak było sprzeciwu co do prowadzonych prac. Dlatego też pomimo, że Sąd dostrzega w relacji świadka U. częściową niespójność, uznać należy, że nie podważa ona jej prawdziwości, zwłaszcza, że w dużej mierze dotyczy ona kwestii irrelewantnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. W zakresie istotnym twierdzenia świadka są konsekwentne, korespondują z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności wskazują na zachowanie części zniszczonego budynku i jej wykorzystanie na potrzeby odbudowy/rozbudowy. Odnosząc się do wyjaśnień powoda Sąd zwrócił uwagę, że w dużej mierze były ogólnikowe. O. K. nie dysponował wiedzą na temat odbudowy spalonego budynku, akcentował wyłącznie, że wyrażał zgodę na jego remont/odbudowę, że nie sprzeciwiał się decyzjom administracyjnym o pozwoleniu na budowę, że miał wiedzę, że wybudowano budynek dwukondygnacyjny, że przyjmował wyjaśnienia inwestorów o prawidłowości budowy. Jednocześnie powód przyznał, że konflikt dotyczący nieruchomości powstał w ostatnim czasie oraz, że to właśnie on stał się przyczynkiem do kwestionowania przeprowadzonej odbudowy oraz prawa inwestorów do władania spornym lokalem. Pozwany I. M. opisał z kolei okoliczności, w jakich doszło do sprzedaży lokalu, odniósł się do stanu budynku przed jego odbudową, jak również sporu, który powstał wokół niego. Depozycje pozwanego zostały potwierdzone przez W. L. (1).

Na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pierwszej instancji pominął wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa. Wniosek ten miał na celu ustalenie czy lokal użytkowy pozwanych po zakończeniu budowy jest tym samym samodzielnym lokalem użytkowym, co lokal wyodrębniony aktem notarialnym z 1997 roku. Zdaniem Sądu wniosek ten zmierzał tak naprawdę do uzyskania od biegłego poglądu prawnego, zaś takie oceny należą do Sądu orzekającego w sprawie. Spór w niniejszej sprawie miał charakter typowo prawny i sprowadzał się do ustalenia jak kwalifikować rozbiórkę i odbudowę budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu.

Wobec tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd Rejonowy uznał, że powództwo było niezasadne.

Sąd ten wskazał, że strona powodowa oparła swoje roszczenie na przepisie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zwanej dalej ustawą), w myśl którego, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Zgodnie z art. 3 ustawy, domniemywa się, że prawo jawne w księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to może zostać obalone w drodze postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystego z rzeczywistym stanem prawnym. Przez stan prawny ujawniony w księdze wieczystej należy rozumieć prawa rzeczowe i obligacyjne, które są wpisane w księdze wieczystej, oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, wynikające z wpisu w księdze wieczystej. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości kształtowany jest przez prawa rzeczowe do nieruchomości oraz podlegające wpisowi w księdze wieczystej prawa obligacyjne, które powstały wskutek zdarzeń przewidzianych przez prawo cywilne i nie wygasły. Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu pewnego prawa lub wpisaniu go błędnie albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. O niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym można mówić więc wtedy, gdy: określone prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej lub zostało z niej bezpodstawnie wykreślone, mimo że istnieje, prawo jest wpisane w księdze wieczystej, lecz w rzeczywistości nie istnieje, w księdze wieczystej zamiast rzeczywiście uprawnionego z tytułu określonego prawa jest wpisana inna osoba, której prawo to nie przysługuje, nie wszystkie osoby, którym przysługuje określone prawo, są wpisane w księdze wieczystej lub są wpisane w niewłaściwych udziałach, przedmiot prawa został określony w księdze wieczystej niewłaściwie, wreszcie gdy treść prawa wynikająca z wpisu w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistej jego treści (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2001 roku, IV CKN 506/2000, C. oraz z dnia 19 Stycznia 2012 roku, IV CSK 309/2011, C.).

W realiach niniejszej sprawy stan faktyczny był w dużej mierze między stronami niesporny. Wątpliwość dotyczyła tego, czy przy odbudowie zniszczonego budynku wykorzystano jakąkolwiek jego starą część. Na pytanie to w kontekście zeznań świadków oraz pozwanego należało odpowiedzieć twierdząco. Strona powodowa swoje roszczenie oparła przede wszystkim na dwóch zarzutach. Po pierwsze wskazywała, że na nieruchomości doszło do postawienia nowej konstrukcji, w miejsce dotychczasowej, w wyniku czego powstał całkowicie nowy twór budowalny z innym układem pomieszczeń, z inną kubaturą pierwszej kondygnacji w porównaniu z kubaturą rozebranego budynku, w którym mieścił się lokal użytkowy. Tak wykonane prace były sprzeczne ze zgodą udzieloną inwestorom, która obejmowała swoim zakresem jedynie remont i rozbudowę istniejącego zniszczonego budynku gospodarczego. W konsekwencji inwestorzy pozbawili się odrębnej własności samodzielnego lokalu użytkowego oznaczonego literami A i B, który przestał istnieć z chwilą wyburzenia pierwotnego budynku. Po drugie powodowie wywodzili, że nie można ustanowić odrębnej własności lokalu w budynku, który obejmuje wyłącznie jeden lokal. W konsekwencji umowa sprzedaży z dnia 15 stycznia 1997 roku jest nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c. Doniosłość drugiego zarzutu nakazuje rozpatrzeć go w pierwszej kolejności.

Rozważania w tym zakresie rozpocząć należy od wyjaśnienia, że w orzecznictwie początkowo dopuszczono możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku obejmującym wyłącznie jeden lokal (por. wyrok SN z dnia 16 stycznia 2008 roku, IV CSK 402/07, Legalis). Pogląd ten zakwestionowano dopiero w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 roku (III CZP 85/10, OSNC 2011/5/57), z tym jednak zastrzeżeniem, że wskazano w jej treści, że wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden budynek. Można mówić wówczas o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach. Możliwe jest zatem, przy spełnieniu w/w warunków, ustanowienie własności lokalu będącego jedynym lokalem w budynku, jeśli tylko posiada on przymiot samodzielności w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali, który to przymiot sporny lokal niewątpliwie miał, o czym przesądza kwestionowane przez powodów zaświadczenie wydane przez (...). Jednocześnie w sprawie poza sporem pozostawało, że na nieruchomości przy (...) w X. posadowionych jest kilka budynków. W realiach rozpoznawanej sprawy jeszcze większe znaczenie ma pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 2010 roku (III CZP 100/10, OSNC 2011/6/70), w której uznano za dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek. Co istotne Sąd Najwyższy przyjął, że przeszkodą do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie może być okoliczność, że ewentualny ułamkowy udział właściciela garażu w całej nieruchomości wspólnej (budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu) będzie się pokrywał z zajmowaną przez garaż działką. Zgodnie bowiem z art. 2 ustawy o własności lokali samodzielność jest bowiem jedyną przesłanką wyodrębnienia własności lokalu. W sytuacji więc, gdy wymaganie to jest spełnione (a w niniejszej sprawie niespornie było), to powinno być możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu. Nie bez znaczenia pozostaje także okoliczność, że kwestionowana umowa została zawarta przed notariuszem, który niejako „z urzędu” obowiązany był czuwać nad tym, aby była ona prawnie wiążąca. Powyższe zdaniem Sądu przemawia za uznaniem umowy sprzedaży lokalu użytkowego za ważną.

W ocenie Sądu Rejonowego nie mógł również odnieść zamierzonego skutku pierwszy z wywiedzionych zarzutów. Zebrany materiał dowodowy nie daje bowiem podstaw do wniosku, że doszło do całkowitego i nieodwracalnego rozebrania pierwotnego zniszczonego budynku usługowego. Wprawdzie faktycznie w dokumentacji projektowej widnieje zapis o całkowitej rozbiórce istniejącego budynku i wybudowaniu w tym samym miejscu budynku parterowego z poddaszem użytkowym, to w świetle zeznań świadka U. uznać należy, że w projekcie przewidziano najdalej idące zapisy, niejako na wszelki wypadek. Na etapie projektowym nie sposób było bowiem ocenić skali zniszczeń, a tym samym przewidzieć czy, a jeśli tak, to w jakim zakresie dotychczasowa konstrukcja będzie nadawać się do dalszego wykorzystania. W rzeczywistości jednak wykorzystano częściowo istniejącą konstrukcję zniszczonego budynku, w tym ściany fundamentowe. Nie ma zatem racji strona powodowa argumentując, że doszło najpierw do całkowitej rozbiórki budynku, a następnie jego wzniesienia od nowa. Okoliczność ta ma niezwykle istotne znaczenie, ponieważ o ile zgodzić należy się ze stanowiskiem, że wygaśnięcie prawa odrębnej własności następuje z chwilą zburzenia lokalu, o tyle – na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w przywołanej przez powodów uchwale z dnia 16 maja 2019 roku (III CZP 1/19, OSNC 2020/3/25) – skutek taki nastąpi pod warunkiem, że zburzenie lokalu jest całkowite i nieodwracalne. Jak bowiem wskazano w treści w/w judykatu, mogą wystąpić różne warianty zburzenia (zniszczenia) lokalu. Może to być całkowite zniszczenie budynku ze wszystkimi lokalami, całkowite zniszczenie lokalu, a także częściowe zniszczenie lokalu, np. uszkodzenie ściany, które wprawdzie oznacza utratę przez lokal cechy samodzielności, ale zwykle w stopniu przejściowym i łatwym do naprawienia. W realiach rozpoznawanej sprawy wskazany warunek niespornie nie został spełniony. Nie jest przy tym rzeczą rzadką, że w trakcie remontów lokali dochodzi do zmiany powierzchni poszczególnych pomieszczeń wchodzących w ich skład, przestawienia ścian wewnętrznych, ich burzenia a tym samym łączenia pomieszczeń, zmiany ich roli itp., które to działania w żaden sposób nie wpływają na byt prawa odrębnej własności. Zwrócić ponadto należy uwagę, że w myśl przepisów Prawa budowlanego, rozbiórkę winno się przeprowadzić jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, co w sprawie nie miało miejsca. Jednocześnie ustawa bardzo szeroko definiuje pojęcie budowy, przyjmując, że należy przez nią rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Jednocześnie wskutek przeprowadzonych przez inwestorów prac nie doszło do połączenia lokalu użytkowego z innym lokalem, jak również do jakiegokolwiek zajęcia gruntu niezajętego pod lokal będący przedmiotem odrębnej własności – z depozycji świadka U. dobitnie wynika, że odbudowany budynek został posadowiony w tym samym miejscu, co budynek zniszczony w pożarze, bez przesunięcia ścian zewnętrznych. Co więcej powierzchnia zabudowy pozostała praktycznie bez zmian (dla lokalu pierwotnego wynosiła 74,2 m2, natomiast dla lokalu odbudowanego 74,18 m2). Trudno przy tym uznać, aby wykonane prace były niezgodne z wolą współwłaścicieli nieruchomości. Wszak po otrzymaniu decyzji administracyjnych dotyczących pozwolenia na budowę, w których wprost mowa o odtworzeniu lokalu, nie zaskarżyli oni ich treści, mieli świadomość prowadzonych robót, uczestniczyli w spotkaniach ich dotyczących, a przede wszystkim wyrazili zgodę na remont i rozbudowę lokalu. Brak jest przy tym przesłanek, aby uznać, że remont ten miał na celu odtworzenie „jeden do jednego” pierwotnego lokalu. Nie sposób również uznać, że powodowie sprzeciwiali się nowym elementom konstrukcyjnym, skoro wyrazili zgodę na rozbudowę lokalu, co samo w sobie oznaczało, że będzie on konstrukcją odbiegał od pierwotnego. Jak wyjaśnił przy tym Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 kwietnia 1986 roku (III CZP 5/86, OSNCP 1987/2-3/29), nie budzi wątpliwości dopuszczalność takiej rozbudowy, w wyniku której powstanie lokal nie przekraczający rozmiarów określonych przez właściwe przepisy i rozbudowa nie spowoduje uszczuplenia nie zabudowanej części działki gruntu stanowiącej współwłasność właścicieli lokali, np. gdy polega na dobudowaniu piętra domu. W podobny sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011 roku (III CZP 65/11, OSNC 2012/6/6), w której podniósł, że samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność tego rodzaju przebudowy lokalu może być uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi, co najwyżej, do zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego, jako przedmiotu odrębnej własności. Przypomnienia wymaga, że O. K., co sam przyznał, miał świadomość powstania nowej kondygnacji budynku, który to stan zaakceptował. Finalnie decyzja o pozwoleniu na budową nie została uznana za nieważną, choć oczywiście Sąd dostrzega fakt, że częściowo została ona wydana z naruszeniem prawa.

Jednocześnie Sąd podkreślił, iż nie można mówić o tym, że w sprawie doszło do całkowitego i nieodwracalnego zburzenia budynku (a przy tym do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu), również z tego względu, iż już na etapie planowania inwestycji małżeństwo M. zakładało odbudowę budynku, w którym mieścił się lokal.

Dodatkowo Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że żądanie powodów dotyczyło wyłącznie uzgodnienia z rzeczywistym stanem prawnym księgi wieczystej o nr (...). Tymczasem nie budzi wątpliwości, że w przypadku wykreślenia postulowanych wpisów z tej księgi pozwanym przysługiwałby udział we współwłasności nieruchomości (co zresztą przyznają powodowie w pozwie), który winien być wpisany w dziale II księgi wieczystej o nr (...). Takiego żądania powodowie jednak nie sformułowali, co sprawia, że ich roszczenie dąży do pozbawienia pozwanych własności, co prowadziłoby do daleko idących skutków, niewątpliwie naruszających bezpieczeństwo obrotu prawnego. Uprawniona jest zatem konkluzja, że powodowie, od samego początku reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, sformułowali żądanie pozwu w sposób nieprawidłowy, niekompletny, co także przemawia za jego oddaleniem.

Reasumując Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że nie sposób przyjąć, że istnieje niezgodność miedzy stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Końcowo, niejako na marginesie Sąd zaznaczył, że w jego ocenie dochodzone w sprawie roszczenie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Klauzule społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i zasad współżycia społecznego należy traktować jako normy społeczne ogólne, mające na celu złagodzenie rygoryzmu prawnego przepisów prawnych i dostosowaniu ich do potrzeb życia (do konkretnych okoliczności faktycznych). Są to normy odnoszące się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywanie, które nie jest społecznie aprobowane. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 stycznia 2007 roku (III CZP 117/06, OSNC 2007/11/165) zarówno w doktrynie prawa cywilnego, jak i judykaturze, dominuje pogląd, iż nie ma podstaw do czynienia jakichkolwiek wyłączeń w zakresie stosowania art. 5 k.c. Przestrzeganie zasad współżycia społecznego powinno być zatem immanentnym czynnikiem każdego zachowania się w każdej sytuacji. Wykonywanie prawa podmiotowego w sposób sprzeczny z tymi kryteriami jest bezprawne i z tego względu nie korzysta z ochrony jurysdykcyjnej. Norma zawarta w tym przepisie ma charakter wyjątkowy i może być stosowana tylko po wykazaniu wyjątkowych okoliczności, w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego przez inną osobę (por. m.in. wyrok SN z dnia 17 października 1969 roku, III CRN 310/69, OSNCP 1970/6/115) oraz w tych szczególnych przypadkach, w których wykorzystywanie uprawnień wynikających z przepisów prawa prowadziłoby do skutku nie aprobowanego w społeczeństwie ze względu na przyjętą w społeczeństwie zasadę współżycia społecznego. Jak podnosi się w judykaturze, treść art. 5 k.c. oznacza odesłanie do zasad słuszności, dobrej wiary w sensie obiektywnym, zasad uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych i zasady lojalności wobec partnera (por. m.in. wyrok SN z dnia 3 października 2000 roku, I CKN 308/00, LEX; wyrok SN z dnia 4 października 2001 roku, I CKN 871/00, LEX). W orzecznictwie Sądu Najwyższego akcentuje się ponadto moralny wymiar zasad współżycia społecznego, podkreślając, że stwierdzenie nadużycia prawa wymaga skonkretyzowania działań, które pozostają w sprzeczności z normami moralnymi godnymi ochrony i przestrzegania w społeczeństwie. Na treść zasad współżycia społecznego składają się przy tym akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych (por. m.in. wyrok SN z dnia 3 lutego 1998 roku, I CKN 459/97, LEX nr 78424). Podkreślenia wymaga także okoliczność, iż zawarta w treści art. 5 k.c. dyrektywa nie została zakwestionowana w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdzając zgodność art. 5 k.c. z Konstytucją (wyrok TK z dnia 17 października 2000 roku, SK 5/99, OTK ZU 2000/7 poz. 254), podkreślił przydatność klauzul generalnych - w tym zasad współżycia społecznego - dla nadawania stosowaniu przepisów „bezpośredniego sensu aksjologicznego zakorzenionego w Konstytucji”. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, zasady współżycia społecznego, mimo że wywodzą się z poprzedniego okresu, współistnieją z całym systemem prawa cywilnego i jako czynnik uelastyczniający ten system, muszą być brane pod uwagę przez sądy przy rozstrzyganiu każdej sprawy. Przez pojęcie zasad współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania, wyrażające ideę słuszności w prawie i wolności ludzi, odwołujące się do powszechnie znanych w naszej kulturze wartości. Jest oczywiste, że klauzula zasad współżycia społecznego odwołuje się do ocen i wartości ukształtowanych poza systemem prawnym, a więc mających charakter zasad moralnych, obyczajowych, czy też zwyczajowych. Wydaje się, że za trafne i istotne dla praktyki stosowania prawa należy uznać spostrzeżenie, iż zasady współżycia społecznego mają chronić przede wszystkim pewne wartości moralne, natomiast zasady społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa - wartości ekonomiczne. Tym samym nie jest uważane za wykonywanie prawa przez uprawnionego w sytuacji, gdy jego działanie lub zaniechanie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego. Wręcz przeciwnie, należy uznać, iż mamy wówczas do czynienia z nadużyciem prawa podmiotowego. Jednocześnie należy pamiętać, że prawo własności jest prawem chronionym przez Konstytucję i równocześnie jednym z fundamentalnych praw ustrojowych. Wobec tego, jak wynika z utrwalonego, aktualnego stanowiska judykatury i doktryny, stosowanie art. 5 k.c. w ogóle, a w przypadku roszczeń związanych z prawem własności w szczególności, winno mieć charakter wyjątkowy i winno być szczególnie uzasadnione.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy Sąd Rejonowy przypomniał, że strona powodowa (w jej pierwotnym składzie) wyraziła zgodę na przeprowadzone prace budowlane, była świadoma ich przebiegu, jak również treści decyzji administracyjnych ich dotyczących, zaakceptowała finalny rezultat tych prac. Co istotne, zarówno w trakcie procesu budowlanego, jak i przez wiele kolejnych lat, żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie kwestionował uprawnienia W. M. i jej męża do władania lokalem użytkowym, nie podnosił, że w wyniku odbudowy lokalu utracili oni prawo odrębnej jego własności. Dopiero niedawny konflikt pomiędzy powodem a użytkownikiem lokalu, który wynajmował go od W. M. sprawił, że zaczął on kontestować istniejący stan rzeczy. Taka następcza postawa w ocenie Sądu nosi znamiona złośliwości. W takiej sytuacji żądanie powodów należy uznać za sprzeczne z poczuciem sprawiedliwości, godzące w zasady uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych oraz reguły rzetelnego postępowania w relacjach międzyludzkich, a wydany wyrok uwzględniający roszczenie pozwu należałoby postrzegać jako niesłuszny, nieakceptowalny społecznie.

Mając powyższe rozważania na uwadze Sąd Rejonowy oddalił powództwo.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwani wygrali proces w całości, w związku z czym należało zasądzić od powodów na ich rzecz całość poniesionych przez nich kosztów. Na koszty te złożyła się jedynie kwota 5.400 zł, obejmująca koszt zastępstwa procesowego. Pozwani byli reprezentowania przez pełnomocnika będącego adwokatem. W związku z tym koszty zastępstwa procesowego należało ustalić na podstawie Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023r., poz.1964 t.j.).

Stosownie do § 5 pkt 8 wskazanego Rozporządzenia stawki minimalne wynoszą za prowadzenie spraw z zakresu własności, innych praw rzeczowych i prawa o księgach wieczystych: o usunięcie niezgodności między treścią wpisu w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym - 50% stawki obliczonej na podstawie § 2 od wartości prawa dotkniętego niezgodnością. W niniejszej sprawie postanowieniem z dnia 15 lutego 2023 roku (k. 209) ustalono wartość przedmiotu sporu na kwotę 553.000 zł. W związku z tym stawka minimalna w niniejszej sprawie winna była wynieść 50% stawki z § 2 pkt 7 Rozporządzenia (50% z 10.800 zł) tj. 5.400 zł.

Zgodnie z § 15 Rozporządzenia opłaty stanowiące podstawę zasądzania kosztów zastępstwa prawnego i kosztów adwokackich ustala się z uwzględnieniem stawek minimalnych określonych w rozdziałach 2-4. Opłatę ustala się w wysokości przewyższającej stawkę minimalną, która nie może przekroczyć sześciokrotności tej stawki ani wartości przedmiotu sprawy, jeśli uzasadnia to:

1) niezbędny nakład pracy adwokata, w szczególności poświęcony czas na przygotowanie się do prowadzenia sprawy, liczba stawiennictw w sądzie, w tym na rozprawach i posiedzeniach, czynności podjęte w sprawie, w tym czynności podjęte w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu;

2) wartość przedmiotu sprawy;

3) wkład pracy adwokata w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jak również do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie;

4) rodzaj i zawiłość sprawy, w szczególności tryb i czas prowadzenia sprawy, obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego lub biegłych sądowych, dowodu z zeznań świadków, dowodu z dokumentów, o znacznym stopniu skomplikowania i obszerności.

Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw do podwyższenia na podstawie §15 ust. 3 Rozporządzenia opłaty adwokackiej (kosztów zastępstwa procesowego). W szczególności takiego podwyższenia nie uzasadnia nakład pracy adwokata ani rodzaj i zawiłość sprawy. Należy wskazać, iż pełnomocnik pozwanych nie wykazał się nadzwyczajnym nakładem pracy. Sąd oczywiście zauważył, iż pełnomocnik pozwanych składał (często bez zobowiązania Sądu) wiele pism przygotowawczych w toku postępowania. Jednakże pisma te jedynie w swojej początkowej części odnoszą się do istotnych problemów procesu sądowego, zaś w dalszych częściach są one powieleniem argumentacji z poprzednio sporządzonych pisma (zazwyczaj są to przekopiowane, już wcześniej powoływane fragmenty orzecznictwa). Wartość przedmiotu sprawy, a także rodzaj i zawiłość sprawy również nie przemawiają za podwyższeniem stawki zastępstwa procesowego. Ustawodawca bowiem uzależnił stawkę minimalną od wartość przedmiotu sporu (w tej sprawie wynoszącej 553.000 zł) i wprost wskazał, iż w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym będzie to 50% stawki ustalonej na podstawie § 2 od wartości przedmiotu sporu. Należy mieć na uwadze, iż większość spraw opartych na art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest sprawami trudnymi. Jednakże przedmiotowa sprawa nie odbiega swoją zawiłością (zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym) od innych tego typu spraw.

Sąd również nie znalazł podstaw do zasądzenia na rzecz każdego z pozwanych (odrębnie) kosztów procesu. Należy mieć bowiem na względzie, iż pozwani I. M. i W. L. (1) wstąpili do niniejszego postępowania jako następcy prawni zmarłej pozwanej W. M.. Ich współuczestnictwo należy zakwalifikować jako współuczestnictwo materialne, jednolite i konieczne. Pozwani ci mieli jednego pełnomocnika – tego samego co zmarła W. M. i był nim adwokat E. E.. W związku z tym należało w punkcie 2. wyroku z dnia 1 kwietnia 2025 roku zasądzić od powodów, odpowiadających solidarnie, na rzecz pozwanych łączną kwotę 5.400 zł.

Na podstawie art. 1303 § 2 k.p.c. Sąd nakazał pobrać od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi kwotę 1.600 zł – brakującą część opłaty sądowej od pozwu, która uległa zwiększeniu wskutek sprawdzenia wartości przedmiotu sporu.

Apelację od wydanego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając go w całości. Wydanemu wyrokowi zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, co przejawiło się w:

- uznaniu, iż zeznania złożone przez B. U. w zakresie wskazania, że została rozebrana wyłącznie tylko część starego budynku, która nie nadawała się do dalszego wykorzystania, są wiarygodne i spójne podczas, gdy, osoba ta była projektantem oraz kierownikiem budowy, a zatem nie mogło dojść do sytuacji, że świadek ten złożyłby zeznania niekorzystne z punktu widzenia działań, których był autorem, jak również z powodu tego, iż świadek ten został zgłoszony przez stronę pozwaną, a zatem istnieje duże prawdopodobieństwo, iż złożone przez tego świadka zeznania, zostały złożone z uwzględnieniem interesu procesowego tej strony, polegającego na uzyskaniu określonego rozstrzygnięcia w sprawie,

- uznaniu, iż zeznania złożone przez F. I. potwierdzają okoliczności przedstawione przez świadka B. U. podczas, gdy świadek ten jedynie dopuścił możliwość, że „cześć budynku została rozebrana, a część została”, przy jednoczesnym braku wskazania, „ile zostało rozebrane i wykopane” (fragment 0:35:30 - 0:36:10 nagrania przebiegu rozprawy z dnia 8 września 2023 r), co powinno doprowadzić do wniosku, iż okoliczność częściowej rozbiórki budynku, nie została wykazana, a zatem przyjąć powinno się, że miała miejsce rozbiórka całkowita obiektu budowlanego, a przynajmniej okoliczności te powinny przekonać Sąd o dopuszczenia dowodu z opinii biegłego, gdyż bez wiadomości specjalnych, wyjaśnienie tej kwestii nie było i nie jest możliwe;

- uznaniu, iż zeznania świadka B. U., są wiarygodne, pomimo tego, że są one niespójne, co zostało przypisane upływowi znacznego czasu, podczas gdy niekonsekwencja świadka w trakcie składania przez niego zeznań była obecna w wielu ich fragmentach, co powinno doprowadzić Sąd i instancji do uznania, iż zeznania te powinny zostać ocenione z zachowaniem dużej ostrożności, a tym bardziej, nie powinny one służyć jako punkt wyjścia do określenia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, w tym w szczególności zakresu prowadzonych prac rozbiórkowych, treści uzyskanych przez inwestorów zgód czy także wzajemnych stosunków, jakie panowały pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości występującymi po stronie powodowej, a inwestorami,

- uznaniu, iż zeznania złożone przez pozwanych są komplementarne w stosunku do zeznań złożonych przez świadka B. U. i jednocześnie przyznaniu tym zeznaniom waloru wiarygodności, przy jednoczesnej odmowie nadania tej wiarygodności zeznaniom złożonym przez powoda O. K., co do stanu uprzednio istniejącego budynku, podczas gdy zeznania pozwanych były jedynie wyrazem przyjętej przez nich strategii procesowej i nie powinny być wykorzystane przez Sąd do oceny zeznań złożonych przez świadka B. U., a więc świadka wskazanego przecież przez stroną pozwaną, którego zeznania były wzajemnie sprzeczne, co zostało także zauważone przez Sąd orzekający w sprawie,

- uznaniu, iż przeniesienie odrębnej własności nieruchomości, której dotyczy niniejsza sprawa tj. czynność notarialna z dnia 15 stycznia 1997 r. dokonana przed notariuszem Ł. N., rep. A nr (...), z uwagi na sam fakt dokonania jej przed notariuszem, była zgodna z prawem, gdyż notariusz ma „z urzędu” czuwać nad tym, aby była ona prawnie wiążąca podczas, gdy w trakcie złożonych przez siebie zeznań, notariusz wskazał, że przy sporządzaniu aktu oparł się jedynie o zaświadczenie o samodzielności lokalu, nie analizując innych zagadnień związanych ze sprawą, w tym w szczególności treści Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta X. z 1993 r., który wówczas obowiązywał (fragment 0:13:30 - 0:14:45 nagrania przebiegu rozprawy z dnia 21 marca 2025 r., fragment 0:17:55 - 0:18:40 nagrania przebiegu rozprawy z dnia 21 marca 2025 r.),

- brak dokonania wszechstronnej oceny materiału dowodowego w sprawie poprzez pominięcie wszystkich wniosków, które wynikają z decyzji z dnia 9 grudnia 2022 r. wydanej przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego (znak: (...).(...).220.2022.(...)) (karty nr 155-159 akt sprawy), która posiada walor dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 244 § 1 k.p.c., jak również wniosków, które wynikają z opinii sporządzonego przez mgr inż. O. W. (karty nr 114-137 akt sprawy) w zakresie ustalenia granic zgody udzielonej przez współwłaścicieli nieruchomości, jak również przekroczenia granic zabudowy czy określenia stopnia tożsamości uprzednio istniejącego obiektu budowalnego z budynkiem istniejącymi współcześnie, która to tożsamość faktycznie nie występuje;

b) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny materiału dowodowego w sposób sprzeczny z doświadczeniem życiowym i zasadami logicznego rozumowania, co przejawiło się w:

- przyjęciu, iż nie doszło do całkowitej rozbiórki uprzednio istniejącego budynku i jednocześnie doszło do wykorzystania niektórych jego elementów konstrukcyjnych przy wznoszeniu nowego obiektu budowlanego, co było niemożliwe do ustalenia bez uzyskania wiadomości specjalnych w wyniku przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, wskazanego przez stronę powodową,

- przyjęciu, iż mogło dojść do powstania w oparciu o już istniejące elementy konstrukcyjne budynku parterowego, który istniał uprzednio, budynku dwukondygnacyjnego z poddaszem użytkowym, które oparte zostało na zbrojonym stropie betonowym, jak również pokrytym dachem z dachówki ceramicznej w sytuacji, gdy wiedzą powszechną jest, iż budynki wznoszone na przełomie XIX i XX w., jak również na początku XX w., były wnoszone bez fundamentów lub z fundamentami bardzo płytkimi, a zatem fundamenty takie, z dużą dozą prawdopodobieństwa, mające takie cechy w odniesieniu do budynku uprzednio istniejącego, nie mogły być podstawą do wybudowania w oparciu o nie, większego, i z uwagi na rozwiązania konstrukcyjne, masywniejszego obiektu budowlanego, a co za tym idzie, fundamenty te musiały zostać całkowicie usunięte i wykonane na nowo, w innej, solidniejszej technologii, która to okoliczność zostałaby zapewne wykazana przez dowód z opinii biegłego, o którego przeprowadzenie strona powodowa, wnosiła od początku postępowania przed Sądem I instancji;

c) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie błędów w ustaleniach faktycznych, które to błędy przejawiły się w:

- uznaniu, że inwestycja planowana, projektowana i zrealizowana przez poprzedników prawnych pozwanych tj. W. i T. M., była odtworzeniem spalonego obiektu podczas, gdy inwestycja ta obejmowała całkowitą rozbiórkę (zgodnie z treścią złożonego do (...) projektu architektoniczno- budowlanego przez inwestorów - uznanie w tym zakresie przez Sad I instancji, iż przewidzenie w projekcie najdalej idących zapisów, niejako wszelki wypadek, jest w takim samym stopniu niepoważne, co absurdalne) istniejącego budynku i wybudowanie w jego miejscu całkowicie nowego obiektu budowlanego,

- uznaniu, iż w ramach prac rozbiórkowych dokonano rozebrania elementów konstrukcyjnych, które uległy spaleniu lub zniszczeniu, w szczególności zdjęto dach, zlikwidowano stolarkę, rozebrano mury do momentu, aż nadawały się do wykorzystania, wymieniono część ścian fundamentowych, przy zachowaniu większej ich części, spomiędzy ścian wybrano ziemię, sam obrys ścian utworzono zgodnie z zatwierdzonym projektem podczas, gdy brak jest obiektywnego materiału dowodowego, który mógłby służyć wykazaniu tych faktów np. w postaci dzienników budowy, zdjęć z poszczególnych etapów budowy itp, a dowód, który mógłby wykazać te fakty tj. dowód z opinii biegłego posiadającego uprawnienia budowlane, został przez Sąd pominięty,

- uznaniu, że powodowie i zmarła L. A., wyrażając zgodę na remont i rozbudowę istniejącego budynku, wyrazili jednocześnie zgodę na jego nadbudowę w sytuacji, gdy oświadczenie o wyrażeniu zgody na prowadzenie inwestycji nie powinno być interpretowane przez Sąd rozszerzająco, gdyż nie ma ku temu przyczyn, co więcej w zeznaniach złożonych przez świadka B. U., zostało wskazane, że powodowie oraz L. A., samodzielnie sformułowali treść oświadczenia o wyrażeniu zgody na remont i rozbudowę, umieszczając w jego treści sformułowania, które były konsultowane z osobą świadka, a więc osobą odpowiedzialna za inwestycję, a zatem działali świadomie i w ten sposób dokonali ograniczenia udzielonej przez nich zgody

- uznaniu, iż „współwłaściciele działki cieszyli się, że w miejscu ruiny stanie odbudowana konstrukcja” w sytuacji, gdy nie można było z materiału dowodowego ustalić takiego faktu, a sam przedmiot niniejszej sprawy wskazuje, że takie sformułowanie po stronie powodowej, nigdy nie padło i paść nie mogło;

- uznanie, iż żądanie powodów, sformułowane w pozwie, zmierzało do pozbawienia przysługującego stronie pozwanej udziału we współwłasności nieruchomości, dla której prowadzona jest (...) nr (...) podczas, gdy w pozwie {karty nr 33-34 akt sprawy), fakt przysługiwania stronie pozwanej udziału

we współwłasności nieruchomości, nie jest w żaden sposób negowany i powodowie sami przyznali, iż mają wiedzę o istnieniu takiego udziału, który w przypadku nastąpienia żądanego przez nich uzgodnienia treści (...) nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym, w dalszym ciągu przysługiwałby stronie pozwanej, co czyni rozważania poczynione przez Sąd w tym zakresie za całkowicie chybione;

d) art. 278 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego posiadającego uprawnienia budowlane, uznając, że dowód ten zmierzał do uzyskania poglądu prawnego, podczas gdy celem przeprowadzenia tego dowodu, było uzyskanie informacji o faktach, mających istotne znaczenie dla określenia czy obecnie mamy do czynienia z tym samym obiektem budowlanym, który istniał poprzednio, jaki był zakres prowadzonych prac rozbiórkowych, czy nie zostały przekroczone granice zabudowy i innych tego typu informacji, które w żadnym stopniu nie mogą zostać uznane za elementy prawne, a dotyczą kwestii natury faktycznej sensu stricto;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

a) art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej także k.w.h.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż brak jest podstaw do uzgodnienia treści księgi wieczystej o numerze (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie wszystkich wpisów w tej księdze wieczystej, a także zwrócenia się w następstwie tego do sądu wieczysto- księgowego o zamknięcie tej księgi wieczystej i w konsekwencji oddalenie wytoczonego przez stronę powodową powództwa w sytuacji, gdy faktycznie lokal, dla którego prowadzona jest wskazana księga wieczysta, przestał istnieć z chwilą rozbiórki budynku, w którym się on znajdował, a który to budynek nie został następnie przez poprzedników prawnych pozwanych, odbudowany, w takim samym kształcie architektoniczno-budowlanym, jaki przed dokonaniem rozbiórki, istniał;

b) art. 58 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie uwzględnienia podniesionego przez stronę powodową zarzutu nieważności czynności prawnej, notarialnej, której przedmiotem było ustanowienie odrębnej własności nieruchomości lokalowej w postaci lokalu składającego się z izb A oraz B w budynku niemieszkalnym, jednokondygnacyjnym, który usytuowany był we wschodnio- południowej granicy nieruchomości, od strony ul. (...) w C., a także zarzutu nieważności przeniesienia odrębnej własności tejże nieruchomości (czynność notarialna z dnia 15 stycznia 1997 r. dokonana przed notariuszem Ł. N., rep. A nr 159/97) w sytuacji, gdy regulacja aktualnie obowiązującej ustawy o własności lokalu, umożliwia ustanowienie odrębnej własności tylko pod warunkiem, że lokal stanowi samodzielny lokal, a zaświadczenie, znajdujące się w aktach sprawy (karta nr 45 akt sprawy) z dnia 12 lutego 1996 r. jest wadliwe i nie stanowi „prawdy”, bo lokal określony jak w petitum, nigdy nie stanowił samodzielnego lokalu, to akt notarialny z dnia 15 stycznia 1997 r. i przepisana nim cała czynność prawna była nieważna, wciąż jest nieważna i nie ma możliwości jej konwalidacji, ani w dniu dzisiejszym, ani nigdy w przyszłości, gdyż nie było możliwe wyodrębnienie samodzielnego lokalu w przedmiotowej sprawie, a właściwym działaniem byłoby wydzielenie i przeniesienie własności części działki gruntu oznaczonej (...), obręb (...)-(...), gdyż taka możliwość nie była ograniczona brzmieniem Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta X. z 1993 r.;

c) art. 65 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż oświadczenia o wyrażeniu zgody na prowadzenie prac budowlanych, udzielone przez L. A., Ł. K. i O. K. obejmowały nadbudowę oraz rozbiórkę wcześniej istniejącego budynku gospodarczego podczas, gdy zgoda ta była ograniczona jedynie do remontu i rozbudowy i w ogóle nie obejmowała rozbiórki;

d) art. 5 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż „postawa strony powodowej nosi znamiona złośliwości, a samo żądanie powodów należy uznać za sprzeczne z poczuciem sprawiedliwości, godzące w zasady uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych oraz reguł rzetelnego postępowania w relacjach międzyludzkich, a wyrok uwzględniający roszczenie pozwu należałoby postrzegać jako niesłuszny, nieakceptowalny społecznie”, co jest wnioskiem wręcz absurdalnym, do którego doszedł Sąd I instancji i który to wniosek podważa realnie zaufanie do sądu, jako instytucji publicznej, jak również bezstronności w rozpoznaniu sprawy, gdyż to zachowanie poprzedników prawnych pozwanych, doprowadziło do powstania takiego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego postępowania, i zachowanie to nacechowane nieuczciwością i zamiarem uzyskania większej korzyści majątkowej, aniżeli ta, która miała zostać przez nich uzyskana poprzez zawarcie w 1997 r. aktu notarialnego, a zatem jeżeli w ogóle powinno dojść do zastosowania art. 5 k.c., to jedynie w odniesieniu do strony pozwanej i prezentowanego przez nią stanowiska.

W konkluzji skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uzgodnienie treści (...) o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Lodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie wszystkich wpisów dokonanych w tej księdze wieczystej, w każdym z jej działów, z uwagi na nieistnienie w chwili obecnej nieruchomości w postaci samodzielnego lokalu użytkowego składającego się z izb (...) B, który stanowił odrębną własność i do którego prawo własności wygasło od chwili wyburzenia budynku, w którym ten lokal był usytuowany i zaniechania jego odbudowy w kształcie istniejącym przed jego rozbiórką.

Ewentualnie na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. wnieśli, w przypadku uznania przez Sąd II instancji, iż zachodzą do tego przesłanki, o uchylenie wyroku I instancji w całości i przekazanie do ponownego rozpoznania.

Nadto wnieśli o dokonanie kontroli postanowienia Sądu I instancji wydanego na rozprawie w dniu 21 marca 2025 r. w przedmiocie pominięcia na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 2 k.p.c. wniosku dowodowego strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego jako nieistotnego dla rozstrzygnięcia sprawy, poprzez zmianę tego postanowienia dowodowego i na podstawie art. 380 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego posiadającego uprawnienia budowlane na okoliczność określenia tego, czy obecny samodzielny lokal użytkowy w stanie po zakończeniu budowy, usytuowany w budynku przy (...) i składający się aktualnie z dwóch kondygnacji, jest tym samym samodzielnym lokalem użytkowym, który w 1997 r., składał się z jednej kondygnacji obejmującej izby A i B oraz stanowił odrębną własność nieruchomości (czy była to po zakończeniu budowy m. in. ta sama powierzchnia całkowita, użytkowa, kubatura, wysokość i długość, a także konstrukcja budowy - w zakresie I kondygnacji), czy powierzchnia drugiej kondygnacji stanowi część aktualnie istniejącego lokalu (czy kondygnacja I i II stanowią jako całość samodzielny lokal użytkowy), a także na okoliczność tego, czy na gruncie prawa budowlanego w niniejszej sprawie miało miejsce „odtworzenie”, „przebudowa”, „odbudowa”, czy też „budowa całkowicie nowego budynku” i w efekcie określenie, czy aktualnie stojący obiekt budowlany, w którym znajduje się w/w lokal użytkowy, jest całkowicie nową konstrukcją w odniesieniu do tego obiektu budowlanego, który był na w/w nieruchomości usytuowany w roku 1997, a także określenie, czy wedle biegłego lokal użytkowy, o którym mowa w księdze wieczystej o nr (...), przestał istnieć z dniem całkowitego rozebrania (wraz z fundamentami) obiektu budowlanego, w którym był on położony. Wnieśli o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancje, wedle norm przepisanych.

(apelacja – k.562-575).

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od powodów na rzecz każdego z pozwanych zwrotu kosztów procesu przed sądem II instancji wg zestawienia jakie przedstawi na rozprawie.

(odpowiedź na apelację – k.602-607).

Zażalenie na orzeczenie o kosztach procesu zawarte w punkcie 2. Wyroku wnieśli pozwani, skarżąc go w części tj. w zakresie ponad zasądzoną kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że strona wygrywająca winna otrzymać zwrot kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia swoich praw i celowej obrony jedynie w wysokości stawki minimalnej za czynności adwokackie,

- § 15 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że nie zachodzi żadna z przesłanek uzasadniających zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego w wysokości przewyższającej stawką minimalną.

B. błąd w ustaleniach faktycznych i błędną ocenę materiału zebranego w sprawie, polegające na przyjęciu, że nie zachodzą przesłanki uzasadniające zasądzenie kosztów zastępstwa prawnego w wysokości przewyższającej stawkę minimalną oraz że przedmiotowa sprawa nie odbiega swoją zawiłością (pod względem formalnym ani prawnym) od innych tego typu spraw, podczas gdy sprawa toczy się od roku 2022 roku i odbyło się łącznie 5 posiedzeń Sądu (podczas których pełnomocnik był obecny), a postępowanie było dwukrotnie zawieszane i podejmowane, toczyło się pod trzema różnymi sygnaturami (VIII C 288/24, VIII C 552/23, VIII C 654/22).

W następstwie powyższych zarzutów wnieśli o zmianę zaskarżonego orzeczenia i zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 10.800 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

(zażalenie k.552).

W odpowiedzi na zażalenie powodowie wnieśli o oddalenie zażalenia w całości oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów postępowania zażaleniowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

(zażalenie - k.595-598).

Na rozprawie apelacyjnej powodowie wnieśli o zawieszenie postępowania apelacyjnego do czasu zakończenia postępowania w sprawie toczącej się przed Sądem Okręgowym w Łodzi pod sygn. akt XII C (...) o ustalenie.

(protokół rozprawy k. 615 v.)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zarówno apelacja, jak i zażalenie okazały się niezasadne.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że nie zachodziły podstawy do zawieszenia postępowania apelacyjnego na podstawie art.177 § 1 pkt 1 k.p.c. Rozstrzygnięcie niniejszej sprawy nie zależy od wyniku postępowania toczącego się pomiędzy stronami przed tut. Sądem pod sygn. akt XII C (...). Z tego względu postanowieniem z dnia 12 czerwca 2026 r. Sąd odwoławczy oddalił wniosek o zawieszenie postępowania.

W kontekście wywiedzionej apelacji w pierwszej kolejności wskazać należy, że ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy w zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia nie są obarczone błędem i znajdują oparcie w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. Sąd odwoławczy przyjmuje zatem wskazane ustalenia za własne. Sąd odwoławczy nie znalazł żadnych podstaw do uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. W sprawie nie zaszła nieważność postępowania, o której mowa w art. 379 k.p.c., ani żadna z przyczyn wymienionych w art. 386 § 3 i 4 k.p.c.

Uchylenie wyroku przez sąd odwoławczy połączone z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji może nastąpić wyłącznie w razie nierozpoznania istoty sprawy przez ten sąd albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości (art. 386 § 4 k.p.c.), ewentualnie zachodzi nieważność postępowania (art. 386 § 2 k.p.c.). W obowiązującym modelu apelacji pełnej rola sądu drugiej instancji nie ogranicza się jedynie do samego aktu kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, ale obejmuje także powinność merytorycznego rozpoznania sprawy. Zatem uchylenie wyroku sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ma charakter wyjątkowy, a umożliwiających je przesłanek nie należy interpretować w sposób rozszerzający.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano wielokrotnie, że nierozpoznanie istoty sprawy, w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c., jest wadliwością rozstrzygnięcia polegającą na wydaniu przez sąd pierwszej instancji orzeczenia, które nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, bądź zaniechaniu zbadania przez ten sąd materialnej podstawy żądania albo merytorycznych zarzutów stron z powodu bezpodstawnego przyjęcia, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie. Do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi zatem w sytuacji, w której sąd pierwszej instancji dokonał oceny prawnej roszczenia bez oparcia jej o właściwie ustaloną podstawę faktyczną i w związku z tym w sprawie zachodzi potrzeba poczynienia po raz pierwszy niezbędnych ustaleń co do faktów.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Rejonowy uzasadnił motywy podjętej decyzji. Żądanie powodów rozważył w świetle art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd Rejonowy stwierdził, że powództwo podlega oddaleniu. Uznanie przez Sąd Rejonowy, że nie wszystkie wnioskowane dowody były niezbędne, nie oznacza, że nie rozstrzygnął on o merytorycznej podstawie dochodzonego roszczenia. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych i zagadnień materialnoprawnych, które pojawiły się w sprawie, nie jest równoznacznie z nierozpoznaniem jej istoty w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c. Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w niezbędnym zakresie. Na podstawie art. 235

2 § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd Rejonowy był uprawniony do pominięcia tych dowodów, które zmierzają do wykazania okoliczności niemających znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Reasumując, Sąd Rejonowy należycie zidentyfikował przedmiot żądania, przeprowadził niezbędne postępowanie dowodowe oraz rozstrzygnął o żądaniu pozwu i odniósł się do jego materialnoprawnej podstawy, a więc rozpoznał istotę sporu. Nie zaistniały przesłanki wydania wyroku kasatoryjnego.

Wydany wyrok jest prawidłowy i nie narusza art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zawsze musi polegać na doprowadzeniu jej do rzeczywistego, tzn. aktualnego stanu prawnego, istniejącego w dacie orzekania przez sąd, a nie do stanu prawnego, który wprawdzie istniał w przeszłości, ale w chwili żądania uzgodnienia nie odpowiada już rzeczywistości (zob. M. Deneka, Księgi wieczyste, s. 202 i powołane tam bogate orzecznictwo; por. także T. Czech, KWU. Komentarz, 2014, s. 205; E. Gniewek, w: (...), t. 3, 2013, s. 187; J. Pisuliński, w: J. Pisuliński, KWU. Komentarz, 2014, s. 261). Przez stan prawny nieruchomości należy rozumieć stan odnoszących się do niej praw wpisanych w działach II, III i IV księgi wieczystej, a także prawa związane z prawem będącym przedmiotem księgi wieczystej wpisywane do działu I-Sp.

Wskazuje się, że żądanie pozwu zgłaszane na podstawie art. 10 u.k.w.h. musi zmierzać do dokonania w księdze wieczystej niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym takich wpisów, które jej tę zgodność przywrócą. Jeśli doprowadzenie wpisów w księdze wieczystej do stanu zgodnego z prawem wymaga uwzględnienia wpisów istniejących także w innej księdze wieczystej, to żądanie pozwu musi objąć także tę inną księgę. To samo dotyczy sytuacji, gdy dla doprowadzenia wpisów w księdze wieczystej do zgodności ze stanem rzeczywistym konieczne jest zamknięcie jakichś ksiąg, albo ich założenie. Powództwo zgłaszane na podstawie art. 10 u.k.w.h. musi kompleksowo załatwić problem ujawnionej niezgodności treści księgi wieczystej lub - gdy wpisy w nich są zależne od siebie - ksiąg wieczystych ze stanem rzeczywistym. Sąd uwzględniając takie żądanie nie może poprzestać na jakichś połowicznych rozwiązaniach, przybliżających tylko stan wpisów w księdze wieczystej do odpowiadającego prawidłowo oznaczonym prawnym konsekwencjom rozmaitych zaszłości faktycznych, lecz musi osiągnąć efekt zgodności wpisów z faktami i prawem na datę zamknięcia rozprawy. Mające podstawę w art. 10 u.k.w.h żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznawane jest w postępowaniu procesowym, w którym znajduje zastosowanie art.321 § 1 k.p.c. oznacza to, że sąd w takiej sprawie jest związany żądaniem pozwu i nie może go uwzględnić, jeśli stwierdzi, że oczekiwane przez powoda wpisy bądź wykreślenia dokonane w księdze lub księgach wieczystych nie spowodują, że treść tej księgi lub ksiąg będzie oddawała aktualny na datę zamknięcia rozprawy stan prawny nieruchomości (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.06.2018 r., II CSK 64/18, Lex nr 2569730, uchwała Sądu Najwyższego z 28.08.2008 r., III CZP 76/08, uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 18.05.2010, III CZP 134/09).

W okolicznościach sprawy należy odnotować, że w literaturze i orzecznictwie szczególną uwagę poświęcono problematyce usunięcia niezgodności wyrażającej się błędnym (pierwotnym lub następczym) ujawnieniem odrębnej własności lokalu oraz związanego z nią udziału w nieruchomości wspólnej. Zagadnienie to jest złożone, pamiętać bowiem należy o prawnorzeczowym związaniu z odrębną własnością lokalu koniecznego udziału w nieruchomości wspólnej (art.3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz.U.2026 poz.232), a jednocześnie o równoległym funkcjonowaniu odrębnych ksiąg wieczystych dla nieruchomości „macierzystej” oraz dla poszczególnych nieruchomości „lokalowych”. W takim układzie niezbędna jest odpowiednia synchronizacja wpisów, także tych korygowanych w trybie art.10 ust.1 u.k.w.h. – w księdze wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Zarzuty apelacji koncentrują się przede wszystkim na dwóch zagadnieniach. Po pierwsze, apelujący kwestionują ważność czynności prawnej, jaką było ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu użytkowego oznaczonego literami A i B, wywodząc, że nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku, który obejmuje wyłącznie jeden lokal. Po drugie podnoszą, że ze względu na zburzenie budynku obejmującego ten lokal, odrębna własność lokalu wygasła.

W odniesieniu do pierwszej kwestii Sąd Rejonowy prawidłowo odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego i przyjął, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego była ważna.

Co do zasady w budynku, który obejmuje jeden lokal nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. W uzasadnieniu powołanej przez Sąd I instancji uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19.11.2010 r. III CZP 85/10 wskazano, że przedmiotem odrębnej własności ma być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (art.2 ust. 1 ustawy o własności lokali). O samodzielności lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku jako izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ta definicja ma odpowiednie zastosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne iż mieszkaniowe. Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma zasadniczo sens wówczas, gdy w budynku, poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia, znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający charakter samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych samodzielnych lokali, które z uwagi na właściwości budynku i gruntu muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to fundamenty, mury zewnętrzne czy dach są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela budynku-lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to musza stanowić część składową lokalu (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 7.03.2008 r., III CZP 10/08). W rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z budynkiem. Sąd Najwyższy wskazał dalej, że wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie posadowiony jest więcej niż jeden budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których znalazłyby się części składowe – poszczególne budynki. W takim przypadku można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarczy do ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach. W uzasadnieniu wyroku z dnia 16.01.2008 r., IV CSK 402/07 Sąd Najwyższy zaznaczył, że z definicji samodzielnego lokalu (art.2 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie wynika, że samodzielny lokal nie może zajmować całego budynku. Warunkiem samodzielności lokalu jest wydzielenie izby lub izb składających się na lokal trwałymi ścianami. Jednakże nie muszą to być koniecznie ściany wewnętrzne. Ściany zewnętrzne budynku są przecież także w jego obrębie. W związku z tym lokal użytkowy obejmujący cały pawilon handlowy jest wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi budynku, mieści się więc w definicji samodzielnego lokalu zamieszczonej w art.2 ust. 2 ustawy. Z art.2 ust. 1 tej ustawy wynika, że każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną nieruchomość, a więc także lokal użytkowy obejmujący całość pawilonu handlowego, w którym się znajduje.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9.12.2010 r., III CZP 100/10 (OSNC 2011, Nr 6, poz. 70), dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu (garażu) w budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, grunt zatem zawsze współtworzy nieruchomość wspólną. Do uznania gruntu za składnik nieruchomości wspólnej nie jest więc wymagane badanie, czy "służy on wyłącznie do użytku właścicieli lokali"; taka ocena jest potrzebna jedynie w odniesieniu do części budynku i urządzeń, których status prawny może kształtować się różnie w zależności od sposobu ich wykorzystania. W konkretnym przypadku nieruchomość wspólną może stanowić jedynie grunt tj. działka, na której położony jest budynek.

Podzielając przedstawione argumenty należy podkreślić, że przepisy nie formułują żadnego wymogu określającego jaka ma być minimalna liczba wyodrębnianych lokali w budynku. Nie ma zatem przeszkód, aby w budynku istniała jedna nieruchomość lokalowa. Ustawa o własności lokali wprost wskazuje, że wyodrębniony może być nawet tylko jeden lokal. Ocena, czy lokal ma cechy pozwalające uznać go za samodzielny, należy do organów administracji i następuje w formie zaświadczenia.

Na nieruchomości przy ul. (...) w X. znajduje się więcej niż jeden budynek. Poza budynkiem, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu (...) i B (lewa oficyna i front) są to parterowy budynek mieszkalny (frontowy) i 3-piętrowy budynek mieszkalny (oficyna prawa i tylna). W tej sytuacji, gdy zgodnie z art.2 ustawy o własności lokali samodzielność jest jedyną przesłanką wyodrębnienia własności lokalu, a w niniejszej sprawie wymaganie to zostało spełnione, zawarta w dniu 15 stycznia 1997 roku umowa sprzedaży jako odrębnej własności samodzielnego lokalu użytkowego wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w częściach i urządzeniach wspólnych oraz działce gruntu jest ważna. Na jej podstawie doszło do skutecznego ustanowienia odrębnej własności lokalu. Zarzut naruszenia art. 58 § 1 k.c. nie był zatem zasadny.

Przechodząc do drugiego zagadnienia tj. skutków przebudowy czy zburzenia lokalu dla dalszego istnienia odrębnej własności lokalu, wskazać należy, że obecnie obowiązujące przepisy nie regulują sytuacji fizycznego zniszczenia lokalu.

W uzasadnieniu uchwały z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11 (OSNC 2012, Nr 6, poz. 68) Sąd Najwyższy przyjął, że chociaż do powstania prawa odrębnej własności lokalu dochodzi przez wpis do księgi wieczystej, nie oznacza to, iż prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany wpis. Prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od właściwego mu przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu, a zniszczenie rzeczy będącej przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie od wpisu w księdze wieczystej, prawo odrębnej własności lokalu wygasa zatem wtedy, gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem. Sąd Najwyższy podkreślił, że do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu może doprowadzić także oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali może być też konsekwencją ich połączenia. W przypadku zaś, gdy odrębna własność lokalu powstała jako prawo mające za przedmiot samodzielny lokal w budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, wygaśnięcie tego prawa powoduje też wygaśnięcie prawa własności budynku, a w konsekwencji wygaśnięcie odrębnej własności wyodrębnionych w nim samodzielnych lokali. Nie można jednak przyjąć, żeby samo przystąpienie, przeprowadzenie i zakończenie robót budowlanych prowadzących do przyłączenia do samodzielnego lokalu mieszkalnego jakichś części nieruchomości wspólnej powodowało wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu, którego przedmiotem jest samodzielny lokal mieszkalny podlegający przebudowie wraz z nieruchomością wspólną. Czynności techniczne, które zostały podjęte w związku z taką przebudową, mają charakter odwracalny w tym sensie, że właściciel samodzielnego lokalu, który je podjął, może być zmuszony do przywrócenia nieruchomości stanu poprzedniego, czyli do ograniczenia swego władania do obszaru w budynku odpowiadającego samodzielnemu lokalowi mieszkalnemu, do którego ogranicza się jego prawo powstałe przez wpis do księgi wieczystej. Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność tego rodzaju przebudowy lokalu może być uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej, ale jej wykonanie prowadzi, co najwyżej do zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego jako przedmiotu odrębnej własności, co na wniosek właściciela lokalu powinno znaleźć odzwierciedlenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Tego rodzaju zmiany w obrębie przedmiotu odrębnej własności lokalu nie wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach i nie wpływają na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub nieruchomości wspólnej.

W kolejnym orzeczeniu - uchwale z dnia 16.05.2019 r., III CZP 1/19 Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawa o własności lokali nie zawiera regulacji dotyczącej zburzenia (zniszczenia) lokalu, inaczej niż art. 18 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848 z późn. zm.), który odnosił się do zburzenia całego budynku. Nie prowadzi to jednak do odrzucenia stanowiska o wygaśnięciu z mocy prawa odrębnej własności lokalu w razie jego zburzenia (zniszczenia). Wprawdzie w obowiązującej ustawie nie ma przepisów odnoszących się expressis verbis do wygaśnięcia czy zniesienia odrębnej własności lokali, jednakże w polskim systemie nie ma takich praw majątkowych, które nie ustawałyby. Naturalną zaś konsekwencją braku przedmiotu prawa jest jego ustanie. Normatywną podstawą wygaśnięcia z mocy prawa może być przede wszystkim art. 2 ustawy o własności lokali. Skoro przedmiotem odrębnej własności może być jedynie samodzielny lokal mieszkalny spełniający kryteria przewidziane w art. 2 ust. 1-3 ustawy, niespełnianie tych kryteriów oznacza, że lokal nie może być przedmiotem odrębnej własności lokalu. Trzeba jednak podkreślić, że przepisy te dotyczą jedynie ustanowienia odrębnej własności lokalu, a nie dalszego trwania odrębnej własności. Sąd Najwyższy zauważył, że mogą wystąpić różne warianty zburzenia (zniszczenia) lokalu. Może to być całkowite zniszczenie budynku ze wszystkimi lokalami, całkowite zniszczenie lokalu, a także częściowe zniszczenie lokalu, np. uszkodzenie ściany, które wprawdzie oznacza utratę przez lokal cechy samodzielności, ale zwykle w stopniu przejściowym i łatwym do naprawienia. Zniszczenie lokalu może być skutkiem zdarzenia niezależnego od woli człowieka (np. pożaru, powodzi, trzęsienia ziemi, tornada, huraganu), czynu niedozwolonego (podpalenia, aktu terrorystycznego lub innego działania bezprawnego) albo czynu zgodnego z prawem, w szczególności rozbiórki budynku z zachowaniem wymagań przewidzianych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.). W konkluzji Sąd Najwyższy przyjął, że do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu dochodzi wtedy, gdy zburzenie (zniszczenie) lokalu jest całkowite i nieodwracalne.

Sąd odwoławczy podziela ocenę Sądu I instancji, że w realiach sprawy nie można mówić o całkowitym i nieodwracalnym zburzeniu budynku, które miałoby prowadzić do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu. Już w umowie sprzedaży jej strony wskazały, że objęty nią lokal użytkowy jest w złym stanie technicznym i wymaga kapitalnego remontu. Inwentaryzacja budynku gospodarczego wskazywała na istotne zniszczenia jak zniszczenie desek na legarach, brak okna (witryny), oznaczono też fragmenty ścianki działowej, fragment pieca. W 1999 roku inwestycja małżonków M. zakładała odbudowę budynku zniszczonego pożarem oraz nadbudowę kondygnacji. Jeżeli zatem w trakcie realizacji inwestycji dochodziło do rozebrania elementów konstrukcyjnych, które uległy spaleniu czy zniszczeniu, o czym zeznawał świadek B. U., pełniący funkcję kierownika budowy, to miało to charakter przejściowy, bowiem celem tych prac było odtworzenie budynku, a także nadbudowa. W kontekście istnienia prawa odrębnej własności i z uwagi na to, że lokal użytkowy zajmował całość budynku, nie ma znaczenia zmiana układu pomieszczeń, a nawet nadbudowa kondygnacji, choć powinno to zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Tego rodzaju zmiany nie wpływały w żaden sposób na zmianę powierzchni wspólnej, skoro usytuowanie budynku oraz powierzchnia zabudowy (74 m

2.) pozostały te same.

Z tych samych względów zarzut naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art.227 k.p.c. okazał się niezasadny. Prawidłową była decyzja Sądu I instancji o pominięciu wnioskowanego przez powodów dowodu z opinii biegłego ds. budownictwa (postanowienie z dnia 21 marca 2025 roku). Wskazywana przez powodów teza dowodowa dotyczyła okoliczności nie mających znaczenia dla rozstrzygnięcia. Poza sporem pozostawało, że budynek pierwotnie jednokondygnacyjny, ma obecnie dwie kondygnacje i inną (większą) kubaturę. Zgodnie z decyzją z 31 marca 1999 roku o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu był odtworzony w miejscu zniszczonego pożarem. Należy zgodzić się z Sądem I instancji, że ocena czy istniejący lokal użytkowy jest tym samym lokalem, co wyodrębniony umową z 1997 roku, miała charakter prawny. Do jej dokonania nie było potrzeby czynienia szczegółowych ustaleń konstrukcyjno-budowlanych, nie zachodził zatem wymóg korzystania z wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły z zakresu budownictwa.

Podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art.10 u.k.w.h. nie mógł jednak odnieść zamierzonego skutku niezależnie od tego, czy powodowie mają rację co do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu. Wiąże się to z kwestią wpływu wygaśnięcia odrębnej własności lokalu stanowiącego cały budynek na udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. Jeżeli przyjąć za powodami, że w skutek rozbiórki budynku, w którym znajdował się lokal, prawo odrębnej własności wygasło, to pozwani pozostają współwłaścicielami gruntu. Zagadnienie to zostało rozważone w powołanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 16.05.2019 r., III CZP 1/19. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art.3 ust.2 ustawy o własności lokali). Wskutek zburzenia budynku (…) nieruchomość wspólna obejmuje już tylko grunt, do którego dotychczasowym współwłaścicielom przysługuje prawo własności. W polskim prawie obowiązuje zasada superficies solo cedit (art.47 § 1 k.c., a w odniesieniu do nieruchomości również art.48 i 191 k.c.). Sytuacja, że budynek (art.235 k.c.) lub lokal (art.2 ust. 1 ustawy o własności lokali) stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, przewidziana wprawdzie w definicji nieruchomości (art.46 §1 k.c.), stanowi jednakże tylko wyjątek od tej zasady. Zburzenie budynku lub lokalu oznacza zatem powrót do zasady.

Taki skutek przyjętego przez siebie stanowiska dostrzegają także powodowie. Już w pozwie wskazywali, że w następstwie ustania prawa odrębnej własności lokalu stronie pozwanej przysługuje obecnie udział w nieruchomości gruntowej wynoszący 467/(...).

Wymaga podkreślenia, że aktualnie w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej ((...)32/7) nie są ujawnione udziały pozwanych we współwłasności tej nieruchomości (lokal użytkowy (...) jest ujawniony w dziale I-O tej księgi). Przewidziana w art.3 ust. 2 ustawy o własności lokali zależność prawa własności gruntu od prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że nie jest dopuszczalna jedynie częściowa korekta stanu prawnego tylko w zakresie jednego z praw. Uzgodnienie powinno kompleksowo korygować stan prawny nieruchomości. Żądanie powodów `ogranicza się jedynie do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, a uwzględnienie tego żądania nie doprowadziłoby zatem do zsynchronizowanej korekty wpisów w obu księgach wieczystych. Tak sformułowane powództwo podlegało zatem oddaleniu, niezależnie od innych przedstawionych wcześniej przyczyn.

W świetle powyższego na znaczeniu traci zarzut naruszenia art. 5 k.c., choć był on zasadny. Jak podkreślono w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2007 r., III CZP 117/06 (opubl. OSNC Nr 11/2007 poz. 165), dominujący pogląd trafnie przyjmuje założenie, że, poza nielicznymi wyjątkami, nie ma podstaw do generalnego wyłączenia stosowania art. 5 k.c. w poszczególnych kategoriach spraw. Z jednej bowiem strony przestrzeganie zasad współżycia społecznego powinno być immanentnym czynnikiem oceny postaw i zachowań wszystkich uczestników obrotu społecznego, z drugiej zaś odwołanie się do tej klauzuli generalnej pozwala sądowi na uwzględnienie złożoności i bogactwa życia, umożliwiając mu realizację zasady słuszności w orzekaniu. Wyjątkiem są sprawy, w których - ze względu na ich specyfikę nie stosuje się art. 5 k.c. - a do ich grona zalicza się sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz o ustalenie nieważności czynności prawnej (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1965 r., I CR 265/65, opubl. OSNCP Nr 7-8/1966 poz. 123; z dnia 22 września 1987 r., III CRN 265/87, opubl. OSNCP Nr 5/1989 poz. 80; z dnia 10 października 2002 r., V CK 370/02, opubl. OSNP Nr 2/2004 poz. 21 oraz z dnia 3 sierpnia 2006 r., IV CSK 113/06, opubl. Monitor E..). Sąd odwoławczy w całej rozciągłości podziela tę linię orzeczniczą, uznając że w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oddalenie powództwa ze względu na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego nie jest dopuszczalne. Roszczenie z art. 10 u.k.w.h. ma charakter procesowy, zatem dochodzenie takiego roszczenia nie jest wykonywaniem (materialnego) prawa podmiotowego i nie może stanowić nadużycia prawa podmiotowego. Roszczenie, którego źródłem jest art. 10 u.k.w.h., to uprawnienie do ustalenia wprost przez sąd istnienia i zakresu prawa uprawnionego. Jest to więc szczególna odmiana powództwa o ustalenie. Skoro jest to sprawa w istocie o ustalenie prawa, to nie dochodzi od strony przeciwnej do żadnego świadczenia, czyli wykonywania prawa, co jest przesłanką stosowania art. 5 k.c. Stanowi ją dopiero czynienie ze swego prawa użytku w sensie obowiązku na jego podstawie świadczenia drugiej strony. Doprowadzenie księgi wieczystej do stanu usprawiedliwiającego zaufanie do niej ma cel nadrzędny i interes publiczny wynikający z funkcji ksiąg wieczystych sprzeciwia się możliwości oddalenia takiego powództwa ze względu na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego.

Reasumując, sąd odwoławczy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonego wyroku i dlatego też na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art.98 § 1, § 1

1 i § 3 k.p.c. w zw. z art.391 § 1 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika pozwanych została określona zgodnie z § 5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 7 w zw. z §10 ust.1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (tj.j.Dz.U.2026 poz.215).

Niezasadne były zarzuty podniesione w zażaleniu pozwanych. Prawidłowo uznał bowiem Sąd I instancji, że w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego przewyższających stawkę minimalną, określoną w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Przyznanie pełnomocnikowi wyższej stawki niż minimalna jest możliwe wówczas, gdy przemawiają za tym mi.in. skomplikowany charakter sprawy, wysoki nakład pracy pełnomocnika, wkład pełnomocnika w wyjaśnienie i rozstrzygnięcie sprawy, ilość podjętych przez pełnomocnika czynności, obszerność zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Prawodawca uzależnił wysokość stawki minimalnej w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej od wartości prawa dotkniętego niezgodnością i określił ją na 50% stawki obliczonej na podstawie § 2 rozporządzenia. Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ze swej natury należą do spraw trudnych. Sprawa niniejsza na tle tego rodzaju spraw nie cechuje się większą zawiłością czy skomplikowaniem tak pod względem faktycznym, jak i prawnym. Ponadto postępowanie nie wyróżniało się długotrwałością, ani obszernością materiału dowodowego. Pozwani, którzy wstąpili do procesu jako następcy prawni pierwotnie pozwanej W. M., byli reprezentowani przez tego samego pełnomocnika, a ich współuczestnictwo było konieczne i jednolite.

Z tego względu Sąd odwoławczy oddalił zażalenie na podstawie art. 397 § 3 k.p.c. w zw. z art.385 k.p.c. O kosztach postępowania zażaleniowego orzeczono na podstawie art.98 § 1, § 1

1 i § 3 k.p.c. w zw. z art.391 § 1 k.p.c. w zw. z art.397 § 3 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powodów została określona na podstawie § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 2 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j.Dz.U. 2026 poz.118).