Art. 172. k.c. Przesłanki zasiedzenia

§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. (uchylony)

Komentarz do Art. 172. kc

Art. 172 Kodeksu cywilnego reguluje instytucję zasiedzenia nieruchomości, która jest jednym ze sposobów nabycia własności przez posiadacza samoistnego. Zasiedzenie jest instytucją prawną, która umożliwia nabycie własności nieruchomości przez osobę, która przez określony czas faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, nawet jeśli formalnie nie jest jej właścicielem.

Komentarz do Art. 172 Kodeksu cywilnego:

Posiadacz samoistny:
- Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, tj. wykonuje wszelkie uprawnienia właścicielskie, takie jak korzystanie z nieruchomości, jej zarządzanie, ponoszenie kosztów utrzymania, itp.
- Posiadanie samoistne różni się od posiadania zależnego, które występuje np. w przypadku najmu, dzierżawy czy użyczenia, gdzie posiadacz uznaje prawo własności innej osoby.
Okres zasiedzenia:
- Kodeks cywilny przewiduje dwa różne okresy zasiedzenia w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza.
- Dobra wiara: Jeżeli posiadacz samoistny włada nieruchomością w dobrej wierze, tj. jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności, okres zasiedzenia wynosi 20 lat.
- Zła wiara: Jeżeli posiadacz samoistny włada nieruchomością w złej wierze, tj. wie lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości, okres zasiedzenia wynosi 30 lat.
Nieprzerwane posiadanie:
- Posiadanie musi być nieprzerwane przez cały okres zasiedzenia. Oznacza to, że posiadacz nie może utracić faktycznego władztwa nad nieruchomością na dłuższy czas.
- Krótkotrwałe przerwy w posiadaniu, które nie są wynikiem utraty faktycznego władztwa, nie przerywają biegu zasiedzenia.
Skutki zasiedzenia:
- Po upływie wymaganego okresu zasiedzenia posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości z mocy prawa.
- Nabycie własności przez zasiedzenie ma charakter pierwotny, co oznacza, że posiadacz nabywa własność niezależnie od praw poprzedniego właściciela.
Postępowanie sądowe:
- Aby formalnie stwierdzić zasiedzenie, posiadacz musi wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.
- Sąd bada, czy spełnione zostały wszystkie przesłanki zasiedzenia, w tym czy posiadanie było samoistne, nieprzerwane oraz czy upłynął wymagany okres.

Praktyczne znaczenie:

Instytucja zasiedzenia ma istotne znaczenie praktyczne, zwłaszcza w sytuacjach, gdy formalny stan prawny nieruchomości nie odpowiada rzeczywistemu stanowi posiadania. Zasiedzenie pozwala na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, co jest szczególnie ważne w kontekście obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenia praw posiadaczy, którzy przez długi czas faktycznie władają nieruchomością.

Wnioski:

Art. 172 Kodeksu cywilnego wprowadza mechanizm, który umożliwia nabycie własności nieruchomości przez długotrwałego posiadacza samoistnego. Przepisy te mają na celu stabilizację stosunków własnościowych oraz ochronę posiadaczy, którzy przez długi czas faktycznie władają nieruchomością. W praktyce zasiedzenie jest często wykorzystywane do uregulowania stanu prawnego nieruchomości, zwłaszcza w sytuacjach, gdy formalny właściciel nie interesuje się nieruchomością lub gdy doszło do niejasności w zakresie praw własności.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt uchwalony przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Dziennik Ustaw z 2026 r. poz. 795.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

posiadacz nieruchomości

własność nieruchomościposiadacz samoistnyzła wiaranabycie własności

nieprzerwane posiadanie

zasiedzenie

trzydzieści lat

Art. 170. kc Art. 173. kc