Sygn. akt XXIII Ga 545/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 kwietnia 2022 r.
Sąd Okręgowy w Warszawie XXIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy i Zamówień Publicznych w składzie:
Przewodniczący:
sędzia Aleksandra Komór
po rozpoznaniu w dniu 29 kwietnia 2022 r. w Warszawie
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.
przeciwko J. B.
na skutek apelacji powoda
od wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie
z dnia 1 grudnia 2020r., sygn. akt GC 2845/15
1.oddala apelację;
2.zasadza od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz J. B. 1800 (jeden tysiąc osiemset) złotych wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
Aleksandra Komór
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 1 grudnia 2020 r. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie w pkt I zasądził od pozwanego J. B. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) spółdzielni w W. kwotę 3.262,41 zł z odsetkami ustawowymi od 3 lipca 2015 r. do 21 grudnia 2015 r. i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty; w pkt II oddalił powództwo w pozostałej części; w pkt III zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.731,84 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; w pkt IV nakazał zwrócić od Skarbu Państwa – Sadu Rejonowego dla m. st. Warszawy w Warszawie na rzecz powoda kwotę 3.500 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki.
Sąd Rejonowy ustalił, że J. B. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą J. C.. Na podstawie umowy najmu zawartej 10 marca 2005 r. J. B. wynajmował od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. lokal użytkowy, w którym prowadził księgarnię i kawiarnię o nazwie (...)
Dnia 27 grudnia 2010 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w W. jako wynajmującym a J. B. jako najemcą została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego o powierzchni 127,12 m2 położonego na parterze budynku przy ul. (...) w W., która zastąpiła wcześniejszą umowę z 10 marca 2005 r. Zgodnie z ustępem 5.1 umowy najemca zobowiązał się do zapłaty czynszu najmu w wysokość 46,16 zł netto za m2 powierzchni. Miesięczny czynsz wynosił zatem 5 867,86 zł netto.
Warunki umowy najmu nie były indywidualnie negocjowane z najemcą. Wzór umowy przygotowała jednostronnie Spółdzielnia.
Począwszy od 2011 r. Spółdzielnia corocznie dokonywała waloryzacji czynszu najmu na podstawie ust. 5.2 umowy — o wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Waloryzacja następowała „automatycznie” po ukazaniu się komunikatu Prezesa GUS w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za rok poprzedni. Waloryzacji dokonywano w ten sposób, że po ukazaniu się komunikatu kolejne faktury VAT wystawiane były z uwzględnieniem wyższej stawki.
W piśmie z 24 września 2013 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) złożyła J. B. oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu najmu ze skutkiem na 31 października 2013 r. Od 1 listopada 2013 r. czynsz miał wynosić 64,90 zł netto za m2. Spółdzielnia powołała się na art. 685
1 k.c. oraz postanowienia umowy z 27 grudnia 2014 r. a także wskazała, że decyzja o podwyższeniu czynszu najmu spowodowana jest koniecznością korekty czynszu do wartości rynkowych.
Po otrzymaniu pisma J. B. zwrócił się do Spółdzielni o obniżenie proponowanej podwyżki do kwoty 56,90 zł netto za m2. Strony prowadziły w tym przedmiocie korespondencję mailową, która jednak nie doprowadziła do zmiany decyzji Spółdzielni. Ostatecznie J. B. zaakceptował wysokość stawki wynoszącej 64,90 zł netto za m2 i regulował faktury VAT wystawiane przez Spółdzielnię z tytułu czynszu najmu. J. B. nie zgadzał się ze sposobem wprowadzenia zmian wysokości czynszu, zgodził się jednak na regulowanie czynszu w podwyższonej wysokości, gdyż obawiał się, że w przeciwnym wypadku Spółdzielnia wypowie mu umowę najmu, zaś zależało mu na utrzymaniu prowadzenia działalności w dotychczasowym miejscu. Obawy J. B. uzasadnione były tym, że Spółdzielnia kilka razy składała mu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, po czym je cofała.
Do września 2014 r. J. B. opłacał wszystkie wystawiane przez Spółdzielnię faktury w wysokości, na którą zostały wystawione.
W piśmie z 26 sierpnia 2014 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) złożyła J. B. kolejne oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu najmu ze skutkiem na 30 września 2014 r. Od 1 października 2014 r. czynsz miał wynosić 70,00 zł netto za m2. Spółdzielnia powołała się na art. 685
1 k.c. oraz postanowienia umowy z 27 grudnia 2014 r. Podobnie jak poprzednio wskazała, że decyzja o podwyższeniu czynszu najmu spowodowana jest koniecznością korekty czynszu do wartości rynkowych.
W reakcji na powyższe pismo J. B. wystosował do Spółdzielni odpowiedź z 3 listopada 2014 r., w której zwrócił się o weryfikację decyzji w przedmiocie podwyższenia stawki czynszu. Następnie w piśmie z 23 grudnia 2014 r. poinformował Spółdzielnię, że nie wyraża zgodny na zmianę stawki czynszu i powraca do regulowania czynszu w wysokości sprzed podwyżek.
Począwszy od października 2014 r. do czerwca 2015 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) wystawiała na rzecz J. B. faktury VAT z uwzględnieniem nowej stawki czynszu najmu w kwocie 70,00 zł za m2. W fakturach za ten okres pozycja „czynsz najmu” opiewała na kwotę 8 898,40 zł netto (10 945,03 zł brutto).
Stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o zgromadzone dokumenty, których prawdziwość materialna i formalna nie były przez strony kwestionowane, nie budziły także wątpliwości Sądu, jak również w oparciu o częściowo bezsporne twierdzenia stron, mając na względzie przepisy art. 229 i 230 k.p.c.
Sąd dopuścił dowód z zeznań świadka M. L.. W ocenie Sądu zeznania świadka były szczere i wiarygodne, zatem Sąd oparł się na nich ustalając stan faktyczny sprawy. W sprawie także Sąd Rejonowy przeprowadził dowód z przesłuchania stron.
Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków R. O. i E. Z. na podstawie art. 227 k.p.c.
a contrario, jako że okoliczności wskazane jako teza dowodowa nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Ponadto Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia rynkowej stawki czynszu najmu lokalu zajmowanego przez pozwanego w okresie październik 2014 r. — czerwiec 2015 r.
W ocenie Sądu Rejonowego powództwo podlegało uwzględnieniu w części.
Sąd wyjaśnił, że spór pomiędzy stronami sprowadzał się do tego, czy powód uprawniony był do wypowiedzenia stawki czynszu najmu w oparciu o przepis art. 685
1 k.c.
Sąd wskazał, że skoro zamiarem stron byłoby pozostawienie nieograniczonej możliwości wypowiadania czynszu najmu poprzez jednostronne oświadczenie powoda, to nie byłoby przeszkód, żeby powód dokonywał corocznie takiego wypowiedzenia w przypadku wzrostu cen i usług zgodnie z komunikatem Prezesa GUS. Zamieszczanie w treści umowy szczególnego uprawnienia powoda do takiej zmiany, przy jednoczesnym zachowaniu przez niego uprawnienia do zmiany wysokości czynszu we wszystkich innych okolicznościach jawi się jako zupełnie nieracjonalne.
Ponadto wyjaśnił, że powód jest profesjonalistą w zakresie najmu lokali użytkowych i prowadzi działalność w tym przedmiocie od kilkudziesięciu lat. Z pewnością doskonale są mu znane regulacje prawne i szczegółowe przepisy dotyczące najmu lokali. W ocenie Sądu nieprawdopodobnym jest, by taki podmiot przygotowując umowę, w której postanowieniach określił sposób i warunki zmiany wysokości czynszu nie zadbał o zawarcie w niej także zastrzeżenia, że postanowienie ust. 5.2 umowy nie wyłącza uprawnienia do dokonywania jednostronnej zmiany wysokości czynszu na podstawie art. 685
1 k.c. Jednocześnie Sąd zauważył, że umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony, z prawem do jej wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem 3 — miesięcznego okresu wypowiedzenia. W tej sytuacji zdaniem Sądu racjonalne było uregulowanie w umowie zasad corocznego podwyższenia wysokości czynszu najmu poprzez jego urealnienie w zależności od zmiany wskaźnika wzrostu cen i usług, natomiast w przypadku istotnych zmian na rynku nieruchomości powód w każdym czasie mógł po prostu umowę wypowiedzieć gdyby pozwany nie chciał zawrzeć aneksu do umowy i za porozumieniem stron zmienić umowy w zakresie wysokości czynszu. Ten argument także w ocenie Sądu przemawia za tym, że wolą stron było kompleksowe uregulowanie w umowie zmian wysokości czynszu najmu.
Dalej Sąd dodał, że bezspornie tekst umowy został w całości zredagowany przez powoda, bez żadnego udziału najemcy, który mógł tylko zaakceptować jej postanowienia. Strona, która korzysta z faktycznej swobody formułowania tekstu umowy, ponosi ryzyko jego niejasnej redakcji.
Sąd uznał, że zgodnie z zawartą przez strony umową najmu, do zmiany wysokości czynszu najmu mogło dojść jedynie na warunkach określonych w umowie, tzn. w ust. 5.2 umowy, zaś stosowanie art. 685
1 k.c. zostało przez strony w okolicznościach sprawy wyłączone.
Wypowiedzenie przez powoda dotychczasowej wysokości czynszu najmu było niedopuszczalne z uwagi na treść umowy łączącej strony, a w konsekwencji — nieskuteczne. W umowie strony przewidziały możliwość podwyższenia wysokości czynszu o szczegółowo opisany wskaźnik inflacyjny i w tej sytuacji bezwzględnie wyłączona była możliwość podwyższenia czynszu na podstawie art 685
1 k.c. o kwotę wyższą, niż wynika to z umowy.
O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 100 k.p.c.
Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniosła strona powodowa, zaskarżając wyrok w części w zakresie pkt II wyroku tj. w zakresie oddalającym powództwo ponad kwotę 3.262,41 oraz pkt III w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Apelujący zarzucił naruszenie:
1.
naruszenie art. 233 k.p.c., w zw. z art. 227 k.p.c., w zw. z art. 232 zd. 1 k.p.c. poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów i oczywiście dowolne przyjęcie, że pozwany regulował czynsz najmu w wysokości, jaka wynikała z pisma powoda z dnia 23.09.2013 r. wyłącznie z obawy o dokonanie przez powoda wypowiedzenia umowy najmu, podczas gdy z pozostałego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym z treści umowy najmu, korespondencji e-mail prowadzonej przez strony i zeznań stron wynika, źe pozwany nie pozostawał w jakimkolwiek stanie obawy, a czynsz najmu w wyższej niż pierwotna wysokości regulował dobrowolnie i bez przymusu powoda; powód nie przedstawił żadnego dowodu na okoliczność pozostawania w stanie obawy, czy też tego, że nie akceptował dokonanego pismem z dnia 23.09.2013 r. wypowiedzenia wysokości czynszu najmu;
2.
art. 233 k.p.c., w zw. z art. 65 k.c. poprzez arbitralne uznanie, że nie jest możliwie ustalenie, jaka była zgodna wola i zamiar stron, co do stosowania w relacjach pomiędzy nimi art. 685
1 k.c., zaś sam pozwany płacił wyższy czynsz działając pod wpływem "obawy", w sytuacji gdy zgromadzony materiał dowodowy wprost takiej konstatacji zaprzecza, skoro:
- pozwany (przedsiębiorca - profesjonalista w obrocie gospodarczym] w chwili wypowiedzenia wysokości czynszu najmu pismem z dnia 24.09.2013 r. nie sprzeciwił się temu (a jedynie prowadził negocjacje, co do wysokości podwyżki], nie powołał się na niedopuszczalność jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu, nie skorzystał też z prawa do wypowiedzenie umowy najmu zgodnie z Umową- co wyklucza przyjęcie, że działał pod wpływem „obawy"';
- pozwany pomimo, iż (jak później twierdził] nie uznawał podwyżki czynszu dokonanej pismem z dnia 24.09.2013 r., to płacił go w wysokości po podwyżce, bez dokonania zastrzeżenia zwrotu lub w celu uniknięcia przymusu, a wyłącznym powodem zaprzestania płacenia czynszu w tej wysokości było ponowne wypowiedzenie wysokości czynszu przez powoda, którego pozwany już nie przyjął - powyższe wyklucza przyjęcie, że pozwany pierwszej podwyżki nie uznawał;
- pozwany nigdy nie złożył powodowi oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli w postaci akceptacji zmiany wysokości czynszu najmu (skoro w tym zakresie działał pod wpływem rzekomej „obawy"]; na marginesie Sąd nie wskazał, jaki charakter prawny miała rzekoma „obawa" i czy uznał ją za wadę oświadczenia woli, bezsprzecznie jednak ewentualny termin na złożenie oświadczenia o uchyleniu się do skutków prawnych takiego oświadczenia woli upłynął przed wniesieniem pozwu;
- Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie wyrokiem z dnia 05.03.2019 r. wydanym w sprawie VIII GC 2373/15 oddalił w całości powództwo pozwanego o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu dokonana przez powoda jest niezasadna;
3.
art. 233 k.p.c., w zw. z art. 278 k.p.c. oraz w związku z art. 235z § 2 k.p.c., w zw. z art. 235
2 § 1 pkt. 2 k.p.c., poprzez oddalenie, a nie pominięcie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego na fakty wskazane w tezie dowodowej wniosku wskazanego w piśmie powoda z dnia 03.08.2020 r. m.in. co do wysokości rynkowej stawki czynszu najmu i dodatkowo uznanie, że dowód ten jest nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy, co było skutkiem dowolnego, niepopartego dowodami przyjęcia, że pozwany winien uiszczać na rzecz powoda czynsz w wysokości wynikającej z pierwotnie zawartej Umowy najmu, podczas gdy pozwany nie wyraził zgody wyłącznie na drugą podwyżkę czynszu najmu dokonaną pismem z dnia 26.08.2014 r., a zatem umowa uległa rozwiązaniu z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia, pozwany korzystał więc bezumownie z lokalu do dnia 30.11.2015 r.
4.
art. 224 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie w stanie faktycznym sprawy i bezzasadne uznanie, że pomimo braku konsensusu stron, co do wysokości czynszu najmu w wyniku wypowiedzenia przez powoda wysokości czynszu pismem z dnia 26.08.2014 r. pomiędzy stronami nadal obowiązywała umowa najmu z czynszem w wysokości określonej pierwotnie w Umowie najmu, w sytuacji gdy pozwany nie zaakceptował dopiero drugiego wypowiedzenia wysokości czynszu (dokonanego pismem z dnia 26.08.2014 r., a zatem wobec braku konsensusu stron, co do istotnego składnika umowy najmu, umowa uległa rozwiązaniu z upływem terminu wypowiedzenia wskazanego w Umowie najmu, począwszy od dnia 01.12.2014 r., pozwany więc od tego czasu korzystał z lokalu powoda bez podstawy prawnej;
5.
art. 155 § 1 k.p.c., w zw. z art. 271 § 1 k.p.c. a contrario, w zw. z art. 300 § 1 k.p.c. poprzez uniemożliwienie na rozprawie w dniu 17.11.2020 r. zadawania pozwanemu pytań przez Prezesa Zarządu powoda T. K. z powołaniem na fakt, iż reprezentacja powoda jest kolegialna, przy tym pomimo uprzedniego przesłuchiwania w/w osoby jako strony na rozprawie w dniu 05.12.2016 r. Powyższe mogło pozbawić powoda możliwości obrony jego praw, a jednocześnie potwierdziło kierunkowy i tendencyjny sposób procedowania prze Sąd.
W konsekwencji powyższego apelujący wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i zasądzenie na rzecz powoda dalszej kwoty 25.836,89 zł wraz z odsetkami ustawowymi oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie zgodnie z żądaniem pozwu oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I Instancji pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu.
W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o oddalenie apelacji w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Sąd Okręgowy zważył, co następuje:
Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.
Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie, jako iż są one prawidłowe, kompleksowe i znajdują pełne odzwierciedlenie w materiale dowodowym zebranym w sprawie. Jak zaś wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 czerwca 2013r.
(sygn. I CSK 156/13, LEX nr 1365587), sama wzmianka w uzasadnieniu orzeczenia sądu drugiej instancji o akceptacji ustaleń faktycznych dokonanych przez sąd pierwszej instancji oraz o trafności i zgodności z prawem wydanego przez ten sąd orzeczenia wystarcza do wywiązania się z zawartego w art. 327
1 § 1 k.p.c. obowiązku wskazania podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia.
Na wstępie odnieść się należy do zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Odnosząc się do tego zarzutu wyjaśnić należy, że w orzecznictwie powszechnie aprobowany jest pogląd wyrażony między innymi w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II PK 261/08, niepubl.), gdzie wyjaśniono, że „Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu.”. Podkreślić należy, że sąd rejonowy wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Przede wszystkim w sposób wyczerpujący i bardzo szczegółowy rozważył zgromadzony materiał dowodowy. Jednocześnie przedstawił tok rozumowania i umotywował wnioski, do których doszedł. Reasumując brak jest podstaw by dokonaną przez sąd pierwszej instancji ocenę dowodów uznać za wykraczającą poza granice wyznaczone treścią art. 233 § 1 k.p.c., w szczególności za naruszającą zasady logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego.
W ocenie Sądu Okręgowego powódka nie wskazała, które w jej ocenie dowody zostały ocenione przez Sąd I instancji w sposób sprzeczny z zasadami logiki, doświadczenia życiowego a w konsekwencji z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów. Strona powodowa nie wykazała przyczyn, które mogłyby dyskwalifikować postępowanie Sądu Rejonowego w zakresie poczynionych ustaleń, a nadto nie wyjaśnił, dlaczego zarzucane uchybienia mogły mieć wpływ na ostateczne rozstrzygnięcie. Zdaniem Sądu Odwoławczego zarzuty Spółdzielni sprowadzają się do próby polemiki z prawidłowymi wnioskami Sądu I instancji. Dlatego też, zarzut nr 1 apelacji nie zasługiwał na uwzględnienie.
W ocenie Sądu Okręgowego zarzut nr 2 apelacji okazał się bezzasadny. Słusznie Sąd Rejonowy powołując się na jednolite stanowisko doktryny i orzecznictwa wyjaśnił, że norma wynikająca z art. 685
1 k.c. ma charakter dyspozytywny. Wskazać należy, że strony w umowie zawarły klauzulę waloryzacyjną, która wyłącza stosowanie przepisu z art. 685
1 k.c., która to mieści się w pkt 5.2 Umowy najmu, regulującym prawo wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu. Spółdzielnia mogła skorzystać z tego uprawnienia tylko pod warunkiem spełnienia szczegółowo opisanych tam kryteriów ograniczających wysokość i częstotliwość takiej podwyżki. Innymi słowy, wynajmujący, chcąc dokonać zmiany stawki wynagrodzenia jednostronnie, czyli bez konieczności zmiany umowy najmu, powinien dostosować się do ograniczeń w niej ustanowionych.
Sąd Okręgowy podziela argumentację wywiedzioną w odpowiedzi na apelację, że jednorazowe, tymczasowe dostosowanie się do warunków narzuconych przez wynajmującego nie może stanowić przesłanki dla uznania, że strony tym samym na nowo ustaliły zasady określania wysokości czynszu na przyszłość. Sąd I instancji prawidłowo odróżnił zatem zachowanie pozwanego mające na celu ochronę jego bieżących interesów, od przejawu woli, który miałby kształtować dalszą relację z wynajmującym. W szczególności brak jest podstaw dla uznania, że pozwany w sposób dorozumiany godził się na zastosowanie art. 685
1 k.c. tylko dlatego, że podjął negocjacje co do wysokości podwyżki czynszu najmu.
Jak wynika z materiału dowodowego, pozwany przystał na regulowanie podwyższonej stawki w drodze wyjątku, wyżej ceniąc sobie niezakłócone korzystanie z lokalu, aniżeli eskalację spory z wynajmującym. Zdaniem Sądu II instancji zachowanie pozwanego nie stanowiło oświadczenia woli ani dorozumianej zgody na wypowiedzenie wysokości czynszu w trybie art. 685
1 k.c. Sąd wyjaśnia, iż J. B. odpowiedział na pismo Spółdzielni proponując odmienną, niższą stawkę czynszu. Podkreślić należy, że zobowiązanie do zapłaty czynszu stanowi
essentialia negotii umowy najmu, co oznacza, że jego wysokość powinna być uregulowana w sposób jasny i nie budzący wątpliwości żadnej ze stron. Mimo, że w międzyczasie pozwany uiszczał czynsz w wysokości narzuconej przez powódkę, to po kolejnej podwyżce postanowił wrócić do pierwotnych stawek, których wysokość została bezspornie zaakceptowana przez strony umowy najmu.
W tym miejscu Sąd Okręgowy powołuje się na argumentację z odpowiedzi na apelację, którą w całości podziela. Strona pozwana wskazała, że bez znaczenia przy tym pozostaje ostatni z przytoczonych przez Spółdzielnię argumentów na poparcie rzekomego naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 65 k.c. odnoszący się do wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie wydanego w sprawie o sygn. akt VIII GC 2373/15 oddalającego powództwo J. B. o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu dokonana przez powódkę jest niezasadna. Sąd Rejonowy wypożyczył zresztą akta ww. postępowania na potrzeby rozpoznania niniejszej sprawy (zob. zarządzenie o doręczeniu od VIII Wydziału Gospodarczego z 3 marca 2020 r.). Sąd orzekający w opisywanej sprawie w uzasadnieniu ww. wyroku jednoznacznie wskazał, że jedyną przyczyną oddalenia powództwa była utrata przez powoda interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia na podstawie art. 189 k.p.c. z uwagi na to, że przysługiwało mu roszczenie dalej idące - o zwrot nienależnego świadczenia. Jednocześnie sąd orzekający wskazał, że gdyby powodowi przysługiwał interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. powództwo zasługiwałoby na uwzględnienie, co skutkowałoby ustaleniem, że zobowiązanie powoda do zapłaty wynikające z podwyższenia stawki czynszu najmu na mocy wypowiedzenia z 24 września 2013 r. i 26 sierpnia 2014 r. ponad stawkę ustaloną Umową najmu nie istnieje.
Argumentacja przytoczona w apelacji ogranicza się do abstrakcyjnego przedstawienia własnej oceny materiału dowodowego, jednak nie sposób wyprowadzić z niej konkretnych zarzutów pod kątem wnioskowania przeprowadzonego w uzasadnieniu wyroku.
W szczególności powódka nie wykazała dlaczego ocena dokonana przez Sąd Rejonowy miałaby być dowolna, a nie swobodna, a także w jaki sposób uchybiała ona podstawowym regułom logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów. Sad Rejonowy dostrzegł zatem, że decyzje J. B. wynikały z dalej idących pobudek oraz oceny priorytetów i z tego względu nie sposób zarzucać niekonsekwencji jego zachowaniu po wypowiedzeniu wysokości stawek czynszu w 2013 r. W szczególności nie świadczy ono o tym, że pozwany złożył oświadczenie woli co do chęci podwyższenia stawki czynszu lub zmiany regulacji Umowy najmu w zakresie zasad jego podwyższania. Sąd wyprowadził zatem zgodne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wnioski, które nie są sprzeczne z innymi dowodami przedstawionymi w postępowaniu, a których powódka nie zdołała podważyć.
Na uwzględnienie nie zasługuje zarzut odnoszący się do oddalenia przez Sąd Rejonowy wniosku powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości m.in. na okoliczność ustalenia rynkowej wysokości czynszu najmu obowiązującego w lokalu wynajmowanym pozwanemu tj. zarzut nr 3 apelacji.
Po pierwsze, zgodnie z treścią protokołu rozprawy z 16 maja 2016 r. (k. 173) znajdującego się w aktach postępowania prowadzonego przed Sądem Rejonowym, pełnomocnik powódki cofnął wniosek o przeprowadzenie tego dowodu (por. oświadczenie złożone w 00:08:18). Po drugie, na uwzględnienie zasługuje argumentacja przedstawiona w uzasadnieniu wyroku, a odnosząca się do niecelowości przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność wysokości rynkowej czynszu najmu w sytuacji, w której Sąd Rejonowy uprzednio ustalił, że oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu było sprzeczne z umową i nie odniosło skutków prawnych.
Sąd doszedł bowiem do przekonania, że pozwany jest związany jedynie podwyższeniem wysokości czynszu, jednak wyłącznie do wysokości wynikającej z pkt 5.2 Umowy najmu. Ustalenie kwot należnych z tego tytułu Spółdzielni nie wymagało natomiast wiadomości specjalnych, których dostarczyć miałby biegły, a stosowne obliczenia zostały przedstawione przez Sad Rejonowy w uzasadnieniu wyroku.
Podobnie nie sposób podzielić argumentacji Powódki odnoszącej się do obowiązku zastosowania przez Sąd Rejonowy art. 224 § 1 k.c. tj. zarzut nr 4 apelacji.
W świetle ustaleń faktycznych i prawnych przedstawionych w uzasadnieniu wyroku, zastosowanie ww. przepisu stanowiłoby daleko idącą niekonsekwencję. Sąd Rejonowy podkreślił, że stosowanie art. 685
1 k.c., które umożliwia wynajmującemu jednostronną zmianę wysokości czynszu, zostało przez strony wyłączone. Sad dopuścił zatem możliwość jednostronnej modyfikacji wysokości czynszu, jednak jedynie w warunkach określonych w pkt. 5.2 Umowy najmu. Ustalenia te były dla powódki częściowo korzystne i skutkowały zasądzeniem na jej rzecz kwoty 3.262,41 zł. Z tego względu jednak Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że odmowa akceptacji podwyższenia czynszu do wysokości wskazanej przez Spółdzielnie nie mogła skutkować rozwiązaniem Umowy najmu. Oświadczenie o zmianie wysokości czynszu z pominięciem klauzuli waloryzacyjnej przewidzianej w pkt 5.2. Umowy najmu zostało uznane za sprzeczne z jej postanowieniami i z tego względu bezskuteczne. Złożenie takiego oświadczenia w trybie art. 685
1 k.c. nie mogło doprowadzić zatem do rozwiązania Umowy najmu.
Wobec powyższego Sąd Rejonowy słusznie odmówił zastosowania przepisu art. 224 § 2 k.c. w sytuacji, gdy J. B. nadal pozostawał związany Umową najmu i wywiązywał się z jej postanowień. Wobec powyższego nie było podstaw do uznania pozwanego za bezumownego posiadacza nieruchomości, co skutkowałoby obciążeniem go obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z lokalu.
Końcowo powódka zarzuca, że uniemożliwienie na rozprawie 17 listopada 2020 r. zadawania pozwanemu pytań przez Prezesa Zarządu Spółdzielni T. K. mogło pozbawić powódkę możności obrony jej praw. Również powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie.
Nie stanowi uchybienia procesowego sytuacja, w której strona pozbawiona prawa zadawania pytań świadkom, jest reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy podkreślając, że: powódka, którą sąd pozbawił prawa zadawania pytań świadkom i stronie pozwanej, osobiście uczestniczy w rozprawie, jest reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, który może takie pytania zadawać, a ponadto powódka może przekazywać pytania do świadków lub strony przeciwnej pełnomocnikowi. W takim wypadku nie można bowiem mówić o faktycznym pozbawieniu możności działania, lecz jedynie o ¡ej ograniczeniu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2013 r. sygn. akt I PK 229/12).
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy, uznając apelację powoda za bezzasadną, na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł o jej oddaleniu.
Sąd Okręgowy orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., stosownie do wyniku postępowania apelacyjnego, obciążając nimi w całości stronę powodową, jako stronę przegrywającą postępowanie apelacyjne. Koszty te sprowadzają się do wynagrodzenia pełnomocnika strony pozwanej ustalonego od wartości przedmiotu zaskarżenia na podstawie § 2 pkt. 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. w kwocie 1.800 zł uwzględniając okoliczność, że pełnomocnik powoda prowadził sprawę przed Sądem I instancji (tj. 50% stawki).
sędzia Aleksandra Komór