Sygn. akt I C 101/26
UZASADNIENIE
Pozwem wniesionym w dniu 30 grudnia 2025 roku powód W. K. wystąpił przeciwko pozwanej V. B. z powództwem o zasądzenie kwoty 8.075,67 zł z odsetkami ustawowymi naliczanymi od dnia 17 października 2024 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wedle norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wyjaśniono, że w dniu 23 października 2024 roku powód zawarł z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego przy ul. (...) wŚ., na czas oznaczony 12 miesięcy. Zgodnie z treścią umowy strony ustaliły wysokość czynszu miesięcznego na kwotę 3.000 zł, a dodatkowo pozwana była zobowiązana do zapłaty na rzecz powoda wszelkich opłat eksploatacyjnych wynikających z faktu używania lokalu. Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu wynajmu lokalu, w tym szkód, pozwana wpłaciła powodowi kwotę 2.800 zł tytułem kaucji. Umowa uległa rozwiązaniu po upływie okresu jej obowiązywania. Pozwana nie wywiązała się jednak należycie z postanowień umowy. Stosownie bowiem do treści art. 666 kc najemca przez czas trwania najmu zobligowany jest do używania rzeczy (lokalu) w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy, a gdy w czasie trwania umowy okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Najemca obowiązany jest także utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno – sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Pozwana przez czas trwania umowy doprowadziła swoim postępowaniem do znacznych uszkodzeń w wynajmowanym mieszkaniu, a co za tym idzie znacznie przyczyniła się do pogorszenia użyteczności względem stanu lokalu z dnia rozpoczęcia trwania umowy. Po dokonaniu oględzin mieszkania, powód zlecił firmie remontowej (...) sporządzenie kosztorysu koniecznych napraw w lokalu, przywracających go do stanu sprzed wynajmu. Koszty te oszacowane zostały na kwotę 3.009 zł netto. Nadto po dokonaniu szczegółowych oględzin, powód ocenił dodatkowe prace remontowe na kwotę 300 zł oraz obciążył pozwaną kosztami sprzątania nieruchomości w wysokości 500 zł. Do kwot remontów należy doliczyć stawkę podatku VAT w wysokości 23%, co odpowiednio po zsumowaniu odpowiada kwotom 3.701,07 zł i 984 zł. Pozwaną obciąża również koszt 2 miesięcznego nieuiszczonego czynszu najmu w łącznej kwocie 6.000 zł za miesiące wrzesień i październik 2024 toku oraz kwota 190,60 zł tytułem niezapłaconego kosztu energii elektrycznej, co daje łącznie kwotę 10.875,67 zł, a którą należy pomniejszyć o kwotę 2.800 zł tytułem niezwróconej kaucji. W konsekwencji powyższego roszczenie powoda opiewa na kwotę 8.075,67 zł.
W odpowiedzi na pozew pozwana V. B. (k. 43-44) wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz od powoda zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pozwana zaprzeczyła jakoby: mieszkanie po jej wyprowadzce wymagało sprzątania i usuwania naklejek z okien i drzwi, naprawy wymagały drzwi (usuwanie rys i podmalowanie), mieszkanie wymagało prac remontowych ze względu na złe korzystanie z mieszkania przez nią, klamki w oknach PCV były połamane, uszkodzone było skrzydło balkonowe w salonie, zniszczony był blat barowy, uszkodzone zostało mocowanie opasek drzwiowych, uszkodzone zostało oświetlenie korytarza, prace objęte kosztorysem z dnia 10 października 2024 roku zostały wykonane, a koszt nieopłaconej energii elektrycznej opiewał na 190,60 zł. Wskazała przy tym, że powód nie wykonał swojego zobowiązania wynikającego z umowy, bowiem przedmiot najmu nie nadawał się do używania w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ze względu na jego wady w postaci zawilgocenia ścian i cieknącej po ścianach wody, które to wady mimo informowania o nich powoda, nie zostały usunięte. Mąż pozwanej podjął próby usunięcia we własnym zakresie wykwitów grzyba, jednak bez efektów. W związku z powyższym pozwana wraz z małżonkiem poinformowali powoda, że ze względu na zły stan lokalu nie są w stanie oni dalej z niego korzystać i mieszkanie opuścili, a w konsekwencji czego zostali poinformowani przez powoda o utracie kaucji. Wyjaśniła, iż w sposób dorozumiany wypowiedziała umowę na podstawie przepisu art. 664 § 2 kc, podkreślając, iż jest obcokrajowcem i nie włada w sposób biegły językiem polskim, a w dacie zawarcia umowy najmu przebywała w Polsce od niedawna. Lokal mieszkalny został jednak pozostawiony w stanie niepogorszonym, odpowiadającym normalnemu zużyciu – był czysty, a wyposażenie było sprawne. Mieszkanie nie wymagało żadnych napraw, w tym w szczególności tych wskazanych w kosztorysie przedłożonym przez powoda.
W piśmie procesowym z dnia 31 marca 2026 roku (k. 50-51) powód podtrzymał żądanie pozwu wskazując, że nieprawdą jest jakoby przedmiot najmu nie nadawał się do użytkowania, w szczególności, że podpisując umowę najmu w dniu 23 października 2023 roku pozwana oświadczyła, że lokal mieszkalny obejrzała i nie wnosi zastrzeżeń co do jego stanu technicznego oraz wyposażenia. Co więcej, do umowy załączony został protokół zdawczo – odbiorczy, w którym opisano stan wszystkich pomieszczeń wchodzących w skład mieszkania, a który określono jako „bez zarzutu”. Nieprawdą jest także jakoby powód nie reagował na zgłaszane mu zalewanie mieszkania – z wiadomości tekstowych załączonych przez pozwaną wynika jednoznacznie, że przedstawiciel powoda P. B. prosiła o zdjęcia zalanych pomieszczeń, a nadto zlecona została naprawa dachu, a sprawa zgłoszona została ubezpieczycielowi. Dodatkowo z uwagi na zalanie pozwanej wstrzymana została podwyżka czynszu najmu. Zważył, iż z filmów załączonych do odpowiedzi na pozew nie wynika, iż uszkodzenia lokalu objęte żądaniem pozwu nie zaistniały – filmy te wskazują jedynie, że wszystkie sprzęty elektryczne działają, światła się świecą i działa roleta okienna, podczas gdy nie widać klamek od drzwi PCV, skrzydła drzwi balkonowych czy blatu barowego. Powód podkreślił, iż stosownie do postanowień umowy jej wypowiedzenie wymagało formy pisemnej, a wskazywana przez pozwaną dorozumiana forma nie może być uznana za skuteczne wypowiedzenie umowy. Pozwana nie przedłożyła w poczet materiału dowodowego żadnej wiadomości potwierdzającej rozwiązanie przez nią umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 kc, a co oznacza, że porzuciła przedmiot najmu, nie wypowiadając uprzednio umowy. Zważył przy tym, że wypowiedzenie umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 kc stanowi jednostronną czynność prawną najemcy skierowaną do wynajmującego, a wobec czego stosunek najmu ustaje z chwilą gdy oświadczenie to dotrze do wynajmującego, w taki sposób, że mógł się on zapoznać z jego treścią. Wobec tego, że nie doszło do wypowiedzenia umowy najmu przez pozwaną, zobligowana ona była do zapłaty czynszu najmu, nawet po opuszczeniu przez siebie lokalu mieszkalnego. Przepis art. 664 kc ani żaden inny przepis nie dają najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle od zapłaty czynszu, uprawniając jedynie do jego obniżenia albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Na rozprawie w dniu 28 maja 2026 roku (k. 68-72) strony podtrzymały zaprezentowane w toku postępowania stanowiska procesowe.
Zaprezentowane w toku postępowania stanowisko procesowe pozwana i powód podtrzymali również na rozprawie w dniu 10 września 2026 roku (k. 85-88). Powód wskazał, że nie doszło do rozwiązania umowy najmu między stronami, a pozwana samowolnie opuściła lokal w czasie trwania umowy, mimo, że prace naprawcze w lokalu były na bieżąco wykonywane przez niego. Pozwana z kolei zważyła, iż powód nie wykazał szkody ani co do zasady, ani co do wysokości, mimo że to na nim jego obciążał ciężar dowodu. Podkreśliła, iż powód zatrzymał kaucję, która zaliczone powinna być na ewentualnie nieuregulowane przez nią należności. Odnosząc się do kwestii należności za energię elektryczną pozwana zważyła, iż strona powodowa nie wykazała ilości zużytych kilowatogodzin ani ich ceny, co jest szczególnie istotne w sytuacji, gdy z informacji przez nią posiadanych wynika, że powód koszt energii elektrycznej odlicza sobie jako koszt prowadzenia działalności gospodarczej uzyskując z tego tytułu dodatkowy dochód.
Sąd ustalił, co następuje:
W dniu 23 października 2023 roku W. K. - będący właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul(...) – i V. B. zawarli umowę najmu przedmiotowego lokalu na czas określony.
Zgodnie z treścią zawartej umowy wynajmujący oddał najemczyni lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a najemczyni zobowiązała się płacić wynajmującemu umówiony czynsz oraz koszt energii elektrycznej na podstawie odczytu licznika. Choć przekazanie lokalu mieszkalnego potwierdzone miało zostać protokołem zdawczo – odbiorczym, to jednak z uwagi na fakt, iż była to druga zawarta przez strony umowa najmu przedmiotowego lokalu, protokół ten został sporządzony bez uprzedniego zweryfikowania przez wynajmującego stanu lokalu, na podstawie pierwotnie sporządzonego protokołu.
Z tytułu najmu najemczyni zobowiązana była do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu w kwocie 3.000 zł miesięcznie, płatnego z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy wynajmującego. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najemczyni zobowiązana była do zapłaty na rzecz wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od wynajmującego związanych z używaniem lokalu mieszkalnego, w szczególności opłat za energię elektryczną, których wysokość była zmienna, a ich wysokość była uzależniona od czynników niezależnych od wynajmującego. Wysokość opłaty za energię elektryczną była ustalana na podstawie odczytu licznika i płatna była w terminie 5 dni od dnia poinformowania przez wynajmującego najemczyni o jej wysokości w danym miesiącu, na rachunek bankowy (§ 7 umowy).
Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu, najemczyni w dniu zawarcia umowy wpłaciła wynajmującemu kaucję w kwocie 2.800 zł. W przypadku zaspokojenia wynajmującego z kaucji, najemca był zobowiązany do jej uzupełnienia do ustalonej wysokości, w terminie 7 dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji. Wynajmujący zobowiązany był do niezwłocznego, nie później jednak niż w terminie 10 dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy oraz opróżnieniu lokalu mieszkalnego przez najemcę i jego wydaniu w stanie niepogorszonym, zwrócić najemcy kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności nieuregulowanych przez najemcę i kwot potrzebnych na naprawienie szkód spowodowanych przez najemcę (§ 8 umowy).
Umowa zawarta została na okres minimum 12 miesięcy, a po upływie tego okresu ulegała automatycznemu przedłużeniu z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (§ 11 ust. 1 umowy).
W terminie dnia ustania najmu najemca zobowiązany był do zwrócenia wynajmującemu lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym. Zwrot lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem potwierdzony zostać miał protokołem zdawczo – odbiorczym sporządzonym przez strony (§12 umowy).
Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 23.10.2023 r. – k. 8-10, protokół zdawczo – odbiorczy – k. 10 odwrót – 11, zeznania świadka P. B. – protokół rozprawy z dnia 28.05.2026 r. – k. 68 odwrót- 69, zeznania świadka S. V. - protokół rozprawy z dnia 28.05.2026 r. – k. 70, zeznania świadka A. B. - protokół rozprawy z dnia 28.05.2026 r. – k. 70 odwrót – 71, przesłuchanie pozwanej V. B. – protokół rozprawy z dnia 10.09.2026 r. – k. 85 odwrót – 86, przesłuchanie powoda W. K. - protokół rozprawy z dnia 10.09.2026 r. – k. 87.
W toku trwania stosunku najmu w lokalu występowały problemy związane z zawilgoceniem oraz zalewaniem ścian. O występujących usterkach pozwana wraz z mężem wielokrotnie informowali wynajmującego, który podejmował działania zmierzające do ich usunięcia. Podejmowane czynności nie doprowadziły jednak do trwałego usunięcia problemu. W konsekwencji zawilgocenie lokalu utrzymywało się i pogłębiało, a na ścianach pojawiło się zagrzybienie.
Stan lokalu ulegał dalszemu pogorszeniu, co ostatecznie skłoniło pozwaną i jej rodzinę do opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Pomimo że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony i miała obowiązywać do dnia 23 października 2024 roku, pozwana wraz z rodziną opuściła lokal na początku września 2024 roku. Przed opuszczeniem lokalu pozwana nie złożyła wynajmującemu pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Nie uiściła również czynszu za wrzesień oraz październik 2024 roku.
W chwili opuszczania lokalu przez pozwaną nie doszło do formalnego przekazania lokalu wynajmującemu. Po stronie powoda nie było bowiem osoby, która stawiłaby się w lokalu w celu jego odbioru. Pozwana opuściła zatem lokal bez dokonania protokolarnego przekazania go wynajmującemu, utrwalając jednak stan lokalu nagraniach.
Po opuszczeniu lokalu przez pozwaną wynajmujący zatrzymał uiszczoną przez nią przy zawarciu umowy najmu kaucję w wysokości 2.800 zł.
Dowód: wiadomości sms – k. 46 (płyta CD), nagrania wideo – k. 46 (płyta CD), zeznania świadka P. B. – protokół rozprawy z dnia 28.05.2026 r. – k. 68 odwrót- 69, zeznania świadka S. V. - protokół rozprawy z dnia 28.05.2026 r. – k. 70, zeznania świadka A. B. - protokół rozprawy z dnia 28.05.2026 r. – k.70 odwrót – 71, przesłuchanie pozwanej V. B. – protokół rozprawy z dnia 10.09.2026 r. – k. 85 odwrót – 86, przesłuchanie powoda W. K. - protokół rozprawy z dnia 10.09.2026 r. – k. 87.
W dniu 16 października 2024 roku powód sporządził skierowane do pozwanej wezwanie do zapłaty kwoty łącznej 10.875,67 zł, w terminie 7 dni od daty jego otrzymania, na którą to kwotę składały się: czynsz najmu lokalu za miesiące wrzesień i październik 2024 roku w kwocie łącznej 6.000 zł, kwota 3.701,07 zł tytułem kosztu napraw zniszczeń w lokalu mieszkalnym, kwota 984 zł tytułem kosztu sprzątania mieszkania i prac dodatkowych oraz kwota 190,60 zł tytułem należności za energię elektryczną za okres do dnia opuszczenia lokalu mieszkalnego.
Dowód: wycena prac i napraw z dnia 10.10.2024 r. – k. 12, koszty dodatkowe – k. 13, wezwanie do zapłaty z dnia 16.10.2024 r. – k. 14.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.
Powód W. K. domagał się od pozwanej V. B. zapłaty kwoty 8.075,67 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, wywodząc swoje roszczenie z nienależytego wykonania przez pozwaną obowiązków wynikających z zawartej przez strony umowy najmu lokalu mieszkalnego i wyjaśniając, że na dochodzoną kwotę składa się należność z tytułu nieuiszczonego czynszu za wrzesień i październik 2024 roku, koszt energii elektrycznej opiewający na kwotę 190,60 zł, a nadto koszty prac remontowych i porządkowych, które – w ocenie powoda – były konieczne z uwagi na stan lokalu po jego opuszczeniu przez pozwaną. Powód wskazywał przy tym, że suma należności, które przysługują mu od pozwanej została pomniejszona o kwotę 2.800 zł wpłaconej przez pozwaną kaucji, której nie zwrócił, zaliczając ją na poczet dochodzonych roszczeń.
Pozwana V. B. wnosiła natomiast o oddalenie powództwa w całości, kwestionując dochodzone roszczenie tak co do zasady, jak i co do wysokości. Zaprzeczała, aby po opuszczeniu przez nią lokalu zachodziła potrzeba wykonania jakichkolwiek, a w szczególności wskazywanych przez powoda prac remontowych i porządkowych, kwestionując istnienie opisanych uszkodzeń, zakres i koszt napraw, fakt ich wykonania oraz wysokość należności z tytułu energii elektrycznej. Podnosiła ponadto, że lokal posiadał wady w postaci zawilgocenia ścian i spływającej po nich wody, o których informowała powoda, a które uniemożliwiały prawidłowe korzystanie z mieszkania, a w związku z występowaniem których wraz z rodziną opuściła lokal, co nastąpiło w ramach realizacji uprawnienia wynikającego z art. 664 § 2 kc.
Bezspornym w sprawie było, że strony łączyła zawarta w dniu 23 października 2023 roku umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...) – i V. B. zawarta na czas określony. Wątpliwości w zasadzie nie budziło także to, iż w toku trwania stosunku najmu w lokalu występowały problemy związane z zawilgoceniem oraz zalewaniem ścian, o których to usterkach pozwana wraz z mężem wielokrotnie informowali wynajmującego, a którego to działania nie doprowadziły do trwałego usunięcia problemu, co w konsekwencji doprowadziło do pogłębiającego się zawilgocenia lokalu i wreszcie powstania zagrzybienia na ścianach. Wreszcie niekwestionowanym było, że choć umowa najmu została zawarta na czas oznaczony i miała obowiązywać do dnia 23 października 2024 roku, to pozwana wraz z rodziną opuściła lokal na początku września 2024 roku, nie złożywszy uprzednio wynajmującemu pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu oraz nie uiszczając na rzecz wynajmującego czynszu za wrzesień oraz październik 2024 roku, a wobec czego wynajmujący zatrzymał uiszczoną przez nią przy zawarciu umowy najmu kaucję w wysokości 2.800 zł.
Istota sporu sprowadzała się zatem do ustalenia, czy po zakończeniu najmu lokal został przez pozwaną zwrócony w stanie pogorszonym ponad normalne zużycie, uzasadniającym obciążenie pozwanej kosztami napraw, prac dodatkowych i sprzątania, a także czy zasadne było obciążenie jej należnościami z tytułu czynszu i energii elektrycznej.
Zgodnie z treścią zawartej umowy wynajmujący oddał najemczyni lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a najemczyni zobowiązała się płacić wynajmującemu umówiony czynsz oraz koszt energii elektrycznej na podstawie odczytu licznika. Choć przekazanie lokalu mieszkalnego potwierdzone miało zostać protokołem zdawczo – odbiorczym, to jednak z uwagi na fakt, iż była to druga zawarta przez strony umowa najmu przedmiotowego lokalu, protokół ten został sporządzony bez uprzedniego zweryfikowania przez wynajmującego stanu lokalu, na podstawie pierwotnie sporządzonego protokołu. Z tytułu najmu najemczyni zobowiązana była do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu w kwocie 3.000 zł miesięcznie, płatnego z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy wynajmującego. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najemczyni zobowiązana była do zapłaty na rzecz wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od wynajmującego związanych z używaniem lokalu mieszkalnego, w szczególności opłat za energię elektryczną, których wysokość była zmienna, a ich wysokość była uzależniona od czynników niezależnych od wynajmującego. Wysokość opłaty za energię elektryczną była ustalana na podstawie odczytu licznika i płatna była w terminie 5 dni od dnia poinformowania przez wynajmującego najemczyni o jej wysokości w danym miesiącu, na rachunek banków. Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu, najemczyni w dniu zawarcia umowy wpłaciła wynajmującemu kaucję w kwocie 2.800 zł. W umowie zastrzeżono, iż w przypadku zaspokojenia wynajmującego z kaucji, najemca był zobowiązany do jej uzupełnienia do ustalonej wysokości, w terminie 7 dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji. Wynajmujący zobowiązany był do niezwłocznego, nie później jednak niż w terminie 10 dni po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy oraz opróżnieniu lokalu mieszkalnego przez najemcę i jego wydaniu w stanie niepogorszonym, zwrócić najemcy kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności nieuregulowanych przez najemcę i kwot potrzebnych na naprawienie szkód spowodowanych przez najemcę. Umowa zawarta została na okres minimum 12 miesięcy, a po upływie tego okresu ulegała automatycznemu przedłużeniu z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W terminie dnia ustania najmu najemca zobowiązany był do zwrócenia wynajmującemu lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym. Zwrot lokalu mieszkalnego wraz z wyposażeniem potwierdzony zostać miał protokołem zdawczo – odbiorczym sporządzonym przez strony.
Po myśli art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Podkreślić należy, że ustawodawca zróżnicował zasady i terminy wypowiedzenia umowy najmu w zależności od tego, czy została ona zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. I tak zgodnie z treścią art. 673 § 1 i 2 kc najem zawarty na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziany z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku – terminów ustawowych, uzależnionych od sposobu uiszczania czynszu, z tym zastrzeżeniem, że w odniesieniu do najmu lokalu ustawodawca w art. 688 kc wprowadził regulację szczególną, zgodnie z którą, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku natomiast umowy najmu zawartej na czas oznaczony – jak to miało miejsce w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy - zastosowanie znajduje art. 673 § 3 kc zgodnie z którym zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli zatem strony, zawierając umowę na czas oznaczony, nie przewidziały możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia ani przypadków, w których wypowiedzenie takie jest dopuszczalne, umowa co do zasady trwa przez cały okres, na jaki została zawarta. W przypadku najmu na czas oznaczony decydujące znaczenie ma zatem treść umowy i przewidziane w niej przypadki dopuszczające wcześniejsze wypowiedzenie, które w umowie łączącej strony niniejszego postępowania nie zostały przewidziane, w konsekwencji czego przyjąć należy, że brak było możliwości wcześniejszego zakończenia obowiązywania umowy z jednoczesnym zwolnieniem się przez najemczynię z obowiązku zapłaty należnego wynajmującemu czynszu.
Jednocześnie choć nie ulega wątpliwości, że w lokalu mieszkalnym wynajmowanym przez pozwaną występowały problemy związane z zawilgoceniem oraz zalewaniem ścian, to jednak brak jest w ocenie Sądu podstaw do przyjęcia jakoby pozwana w sposób dorozumiany wypowiedziała umowę na podstawie art. 664 § 2 kc, po myśli którego jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Skorzystanie z uprawnienia przewidzianego przytoczonym przepisem wymaga złożenia przez najemcę oświadczenia woli o odpowiedniej treści, z którego wynika jednoznacznie wola zakończenia stosunku najmu ze skutkiem przewidzianym w art. 664 § 2 kc, a za takie oświadczenie nie może być automatycznie uznane samo opuszczenie lokalu, zaprzestanie korzystania z niego czy też przekazanie kluczy wynajmującemu. Czynności te świadczą bowiem o faktycznym zaprzestaniu korzystania z lokalu, nie przesądzają natomiast same przez się o woli skorzystania z ustawowego uprawnienia do natychmiastowego rozwiązania stosunku najmu. Argumentem przemawiającym za dorozumianym skorzystaniem przez pozwaną z analizowanego uprawnienia nie może być przy tym fakt, iż pozwana jest obcokrajowcem nie władającym biegle językiem polskim. Po pierwsze bowiem materiał dowodowy wskazuje w sposób niezaprzeczalny, że pozwana była w stanie komunikować się z wynajmującym czy to za pośrednictwem wiadomości tekstowych czy to z pomocą członków rodziny, a po wtóre nawet jeśli przyjąć, że brak biegłości w posługiwaniu się językiem polskim mógł wpływać na sposób komunikowania się pozwanej z powodem, to nie zwalniał jej jednak z konieczności odpowiedniego uzewnętrznienia woli skorzystania z przysługującego jej uprawnienia.
Skoro zaś umowa obowiązywała do 23 października 2024 roku, to niezależnie od tego czy pozwana w lokalu zamieszkiwała czy też opuściła go przed upływem okresu, na który zawarta została umowa, winna była uregulować należny wynajmującemu czynsz w pełnej wysokości, tj. 3.000 zł za miesiąc wrzesień oraz 3.000 zł za miesiąc październik, czego nie uczyniła. Niewątpliwym przy tym jest, że wynajmujący zatrzymał wpłaconą przez pozwaną kaucję w wysokości 2.800 zł, a wobec czego pozostała do uregulowania przez pozwaną na rzecz wynajmującego kwota 3.200 zł.
Mając na względzie powyższe, Sąd orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku.
W punkcie II. sentencji wyroku Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie, tj. w zakresie kwoty 4.875,67 zł. Choć bowiem powód dochodził od pozwanej: kosztów napraw koniecznych do przeprowadzenia w lokalu celem doprowadzenia go do stanu sprzed wynajmu w wysokości 3.701,07 zł, kosztów dodatkowych prac remontowych w wysokości 300 zł oraz kosztów sprzątania lokalu w wysokości 500 zł, do których to kwot doliczył podatek od towarów i usług ustalając kwotę należności na 984 zł oraz kosztu zużytej energii elektrycznej w wysokości 190,60 zł, to jednak w żadnym zakresie dochodzonego przez siebie roszczenia nie udowodnił.
Zważyć należy, że z istoty najmu jako stosunku, który zmierza do zapewnienia jedynie czasowego używania rzeczy oraz którego skutkiem nie jest zupełne wyzbycie się uprawnień do rzeczy ze strony wynajmującego wynika, że wynajmujący musi mieć możność odzyskania pełnego władztwa nad wynajętą rzeczą z chwilą, gdy stosunek najmu ustaje. Zdaje się, iż właśnie wychodząc z tego założenia prawodawca w art. 675 § 1 kc nałożył na najemcę obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu w stanie niepogorszonym. Jeżeli zatem umowa najmu, po myśl art. 675 § 1 kc rodzi po stronie najemcy obowiązek zwrotu najętej rzeczy, a więc i lokalu mieszkalnego w stanie niepogorszonym, a niewykonanie tudzież nienależyte wykonanie tego obowiązku wyrządziło wynajmującemu szkodę, to wynajmujący żądając odszkodowania, obowiązany jest udowodnić powstanie z tej przyczyny szkody oraz jej wysokość. Na najemcy natomiast spoczywa ewentualny dowód z przeciwieństwa: może się on uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokal) usprawiedliwiony jest jego normalnym zużyciem. Dokonać przy tym należy interpretacji określeń „uszkodzenia” i „stan niepogorszony lokalu”. Zdaniem Sądu „uszkodzenie” lokalu oznacza trwałą zmianę w substancji lokalu (naruszenie powierzchni okładzin czy ścian) w postaci dziur, zarysowań czy też odpadnięcia tynku wewnętrznego tudzież trwałe skutki zalania cieczą, bowiem takie objawy stanowić mogą potwierdzenie ponadnormatywnego zużycia lokalu czy też niezgodne z jego przeznaczeniem. Oczywiście o ile stanowią wynik działania najemcy lub osoby, za którą odpowiada. „Stan niepogorszony” to z kolei stan, w którym zachowane zostały cechy właściwe dla lokalu, bez trwałych uszkodzeń, jednak z możliwością występowania śladów zużycia. Warto zwrócić jeszcze uwagę, iż „zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania” stanowi określenie, które wymaga każdorazowego odniesienia treści stosunku do cech konkretnego przedmiotu najmu, wyznaczonych przez jego przeznaczenie oraz sposób postępowania zmierzający do wykorzystania jego cech funkcjonalnych. Jeśli brak jest w tym zakresie szczególnych ustaleń stron, wówczas dokonać należy oceny obiektywnej w ramach której uwzględnieniu podlegają zalecenia wynajmującego dotyczące prawidłowego używania rzeczy (przeznaczenia, sposobu oraz częstotliwości zabiegów konserwacyjnych), a przy braku takowych zaleceń uwzględnia się przeznaczenie lokalu oraz sposób postępowania zapewniający jego funkcjonalność.
Przekładając powyższe na okoliczności faktyczne niniejszej sprawy nie sposób przyjąć jakoby powód uprawniony był do obciążenia pozwanej obowiązkiem zapłaty kosztów ewentualnych prac remontowych w lokalu mieszkalnym oraz kosztów sprzątania tegoż lokalu.
Pierwszorzędnie godzi się w tym kontekście zważyć na regulację art. 677 kc, zgodnie z treścią którego roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Przepis ten stanowi regulację szczególną względem ogólnych terminów przedawnienia określonych w art. 118 k.c. W niniejszej sprawie lokal został zwrócony powodowi w dniu 4 września 2024 roku, a wobec czego od tego dnia rozpoczął zatem bieg przewidziany w art. 677 kc roczny termin przedawnienia roszczeń wynajmującego związanych z uszkodzeniem lub pogorszeniem lokalu. Termin ten upłynął z dniem 4 września 2025 roku, podczas gdy pozew w niniejszej sprawie został wniesiony dopiero w dniu 30 grudnia 2025 roku, a zatem po upływie ustawowego terminu przedawnienia. Powód nie wykazał przy tym, aby przed upływem tego terminu nastąpiło zdarzenie skutkujące przerwaniem biegu przedawnienia, o którym mowa w art. 123 kc. W konsekwencji roszczenie powoda o naprawienie szkody z tytułu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu, obejmujące w szczególności koszty wskazywanych prac remontowych i naprawczych, było w chwili wniesienia pozwu przedawnione.
Nawet zaś gdyby przyjąć, iż roszczenia powoda nie uległy przedawnieniu, to nie wykazał on w sposób należyty ani zakresu i charakteru rzekomych uszkodzeń, ani tego, że stan lokalu po zakończeniu najmu przekraczał zakres normalnego zużycia. Co istotne, co najmniej część okoliczności, które powód przedstawiał jako wymagające wykonania prac naprawczych, wskazuje raczej na zwykłe następstwa korzystania z lokalu niż na jego uszkodzenie przez najemcę. W przedłożonych przez powoda dokumentach wskazano bowiem między innymi na konieczność odnowienia zniszczonego blatu barowego, poprawę mocowania ruchomych opasek drzwiowych, poprawę montażu oświetlenia, a także naprawę i uzupełnienie rys na drzwiach wewnętrznych oraz ich podmalowanie. Samo stwierdzenie tego rodzaju usterek nie przesądza jednak, że powstały one wskutek nienależytego korzystania z lokalu przez pozwaną, a nie w następstwie jego zwykłego używania. Rzekome uszkodzenia lokalu nie zostały przy tym przez powoda w żaden sposób należycie udokumentowane. W szczególności powód nie przedłożył dokumentacji fotograficznej ani nagrania obrazujących stan lokalu w chwili jego zwrotu, które pozwalałyby na ustalenie zarówno istnienia poszczególnych uszkodzeń, jak i ich rzeczywistego rozmiaru oraz charakteru. Za wystarczający dowód tych okoliczności nie mogą być uznane przedłożone przez powoda dokumenty w postaci „wyceny prac oraz napraw” (k. 12) oraz „kosztów dodatkowych” (k.13), które to dokumenty nie pozwalają na zweryfikowanie, czy wskazane w nich prace były rzeczywiście konieczne, z jakich konkretnie uszkodzeń wynikała potrzeba ich wykonania, ani czy pozostawały one w związku z działaniem pozwanej. Nie sposób przy tym nie zważyć, że dokument zatytułowany „koszty dodatkowe” został sporządzony przez samego powoda i nie wskazuje, w oparciu o jakie obiektywne kryteria, ceny rynkowe czy stawki przyjęto określone w nim kwoty, które dotyczą należności za naprawę i uzupełnienie rys na drzwiach wewnętrznych oraz ich podmalowanie, usunięcie naklejek z okien i drzwi, a także gruntowne sprzątanie lokalu. Dokument ten ma zatem charakter wyłącznie oświadczenia powoda co do wysokości rzekomo należnych mu kosztów i nie stanowi sam w sobie dowodu ani konieczności wykonania wskazanych prac, ani ich rzeczywistego kosztu.
W konsekwencji powód nie wykazał podstawowej przesłanki odpowiedzialności pozwanej za dochodzone koszty, tj. że doszło do pogorszenia lokalu ponad zakres będący następstwem jego prawidłowego używania, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności. Nie wykazał również w sposób pozwalający na weryfikację wysokości dochodzonych z tego tytułu należności, a wobec czego brak było podstaw do obciążenia pozwanej zarówno kosztami wskazywanych przez powoda prac remontowych, jak i kosztami dodatkowych prac oraz sprzątania lokalu.
W kategoriach niewykazanego poczytywać należy w ocenie Sądu także żądanie powoda w zakresie kwoty 190,60 zł tytułem kosztów rzekomo zużytej przez pozwaną energii elektrycznej. Powód nie przedłożył w tym zakresie żadnego dowodu pozwalającego na ocenę zasadności zgłoszonego roszczenia co do jego wysokości. Choć bowiem niewątpliwym jest, że pozwana jako najemczyni zobowiązana była do pokrycia kosztów zużytej energii elektrycznej, to jednak stosownie do zapisów umowy wysokość opłaty za energię elektryczną była ustalana na podstawie odczytu licznika i płatna w terminie 5 dni od dnia poinformowania przez wynajmującego najemczyni o jej wysokości w danym miesiącu, na rachunek bankowy (§ 7 umowy). Tymczasem powód nie wykazał ani stanu licznika, ani tego że poinformował pozwaną o wysokości należności z tegoż tytułu, która to czynność powodować miała bieg pięciodniowego terminu na uregulowanie należności.
W uzupełnieniu rozważań poczynionych powyżej wskazać należy, że skoro powód nie wykazał zasadności obciążenia pozwanej kosztami napraw, sprzątania oraz rzekomo zużytej energii elektrycznej, to zatrzymana przez niego kaucja w kwocie 2.800 zł zaliczona winna zostać na należny od pozwanej czynsz.
Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów, których ocena została przedstawiona przez Sąd w rozważaniach prawnych, a nadto w oparciu o zeznania świadków P. B., S. V. i A. B., a także w oparciu o przesłuchanie stron.
O kosztach procesu w punkcie III. sentencji wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1, 1
1 i 3 kpc w związku z art. 109 § 2 kpc zgodnie z ogólną zasadą, że strona która proces przegrała jest zobowiązana do zwrotu przeciwnikowi poniesionych przez niego kosztów procesu. Stosownie zaś do treści art. 100 kpc w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty należy wzajemnie znieść lub stosunkowo rozdzielić. Powództwo w niniejszej sprawie zostało uwzględnione częściowo - co do kwoty 3.200 zł i w takiej części powód wygrał proces, zaś pozwana przegrała. Powód wygrał zatem proces w około 39,62%. Na koszty procesu poniesione przez powoda w łącznej kwocie 2.317 zł składa się: wynagrodzenie pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym w kwocie 1.800 zł ustalone stosownie do treści § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2026 r., poz. 118), kwota 400 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Z kolei na koszty poniesione przez pozwaną w kwocie 1.800 zł składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej będącego radcą prawnym. Skoro to pozwana wygrał proces w 60,38 %, to w takim stosunku powinna otrzymać zwrot kosztów procesu od powoda co po wzajemnej kompensacji daje kwotę 164,84 zł (2.317 zł x 39,62% = 918 zł; 1.800 zł x 60,38% = 1.086,84 zł; 1.086,84 zł – 918 zł = 164,84 zł). Koszty procesu zasądzone zostały na rzecz pozwanej wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku. Zgodnie bowiem z art. 98 §11 kpc od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty. Jeżeli orzeczenie to jest prawomocne z chwilą wydania, odsetki należą się za czas po upływie tygodnia od dnia jego ogłoszenia do dnia zapłaty, a jeżeli orzeczenie takie podlega doręczeniu z urzędu – za czas po upływie tygodnia od dnia jego doręczenia zobowiązanemu do dnia zapłaty.
W punkcie IV. sentencji wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 83 ust. 2 w związku z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2025 r., poz. 1228). Zgodnie z art. 83 ust. 2 ustawy, w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie sąd orzeka o poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkach, stosując odpowiednio przepisy art. 113. Przepis art. 113 ust. 1 stanowi zaś, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Nieuiszczonymi kosztami sądowymi w niniejszej sprawie w wysokości 299,76 zł był koszt wynagrodzenia tłumacza przysięgłego języka ukraińskiego. Uwzględniając wynik sprawy niniejsze koszty winny zostać pokryte w zakresie kwoty 181 zł (299,76 zł x 60,38%) przez powoda, a w zakresie kwoty 118,76 zł (299,76 zł x 39,62%) przez pozwaną.
Zarządzenia:
1.
(...)
2.
(...)
3.
(...)
4.
(...)
Dnia 15 października 2026 roku SSR Magdalena Sarzyńska