Sygn. akt I ACz 1850/17
POSTANOWIENIE
Dnia 23 listopada 2017 roku.
Sąd Apelacyjny w Krakowie I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSA Jan Kremer (spr.)
Sędziowie: SA Marek Boniecki
SA Teresa Rak
Po rozpoznaniu w dniu 23 listopada 2017 roku w Krakowiena posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa (...) spółki z o.o. z siedzibą w K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ulicy (...) w K.
o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...), (...) i (...),
na skutek zażalenia strony pozwanej na punkt I postanowienia Sądu Okręgowego wKrakowie z dnia 23 czerwca 2017r., sygn. akt I C 990/17 w przedmiocie zabezpieczenia
postanawia:oddalić zażalenie.
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 23 czerwca 2017 r. Sąd Okręgowy w Krakowie do czasuprawomocnego zakończenia niniejszego postępowania wstrzymał wykonanie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ulicy (...) w K. z dnia 6kwietnia 2017 r.
W uzasadnieniu Sąd Okręgowy wskazał, Ze powód wniósł pozew m. in. o uchylenieuchwały objętej zaskarżonym postanowieniem podnosząc, że zarząd Wspólnoty niepowiadamia wszystkich współwłaścicieli o zebraniach Wspólnoty i nie przekazuje dogłosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów projektów uchwał. Zasadą wprzedmiotowej wspólnocie jest, że podpisy są zbierane od niektórych członków wspólnoty ijeżeli zbierze się większość głosów uważa się, że uchwała została podjęta, przy czym niepowiadamia się na piśmie członków Wspólnoty kiedy taka uchwała została podjęta. Odnośnie zaskarżonej uchwały nr (...)dotyczącej wyrażenia zgody na kontynuację remontu budynku w zakresie remontu balkonów, remontu elewacji podwórkowej z dociepleniem, izolacji przeciwwilgociowej fundamentów, malowania klatki schodowej w oficynie, remontu schodów w oficynie powód podniósł, że do uchwały są dołączone dwie listy, na których powtarzają się osoby głosujące, a więc nie wiadomo, która z nich jest prawidłowa. Uchwała nr (...)dotyczy wyrażenia zgody na kontynuacje prac. Oznaczałoby to, że została podjęta jakaś wcześniejsza uchwała o remoncie budynku. Powód nie zna takiej uchwały i nie znajduje się ona w dokumentacji zgromadzonej u zarządcy. Nie jest wykonywany żaden remont na terenie Wspólnoty, nie ma właściwych oznaczeń na terenie wspólnoty takich jak tablica informacyjna, remont nie został także zgłoszony do odpowiednich organów. Uzasadniając żądanie wstrzymania wykonania uchwał powód podniósł, że brak zabezpieczenia narazi powoda oraz całą Wspólnotę Mieszkaniową na niepowetowane straty, ze środków Wspólnoty będzie kontynuowany remont i modernizacja na podstawie nieistniejących uchwał Wspólnoty. W ocenie Sądu Okręgowego powód uprawdopodobnił w należyty sposób swoje roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Przedstawił w sposób wystarczający zakres kwestionowania uchwały, wskazując na naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co umożliwia w tym zakresie spełnienie przesłanki z art. 730 ( 1) § 1 k.p.c. Powód uprawdopodobnił także istnienie interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia.
Uchwała ta dotyczy bowiem wyrażenia zgody na kontynuację remontubudynku w zakresie remontu balkonów, remontu elewacji podwórkowej z dociepleniem,izolacji przeciwwilgociowej fundamentów, malowania klatki schodowej w oficynie, remontuschodów w oficynie. W braku wstrzymania wykonania uchwały, w wypadku gdybypowództwo zostało uwzględnione, usunięcie skutków wykonania zaskarżonej uchwały iprzywrócenie stanu pierwotnego będzie co najmniej wysoce utrudnione.
Postanowienie to zaskarżyła strona pozwana w całości wnosząc o jego zmianępoprzez oddalenie wniosku. W zażalenie podniosła że strona powodowa nieuprawdopodobniła roszczenia bowiem wniosła pozew o uchylenie uchwały po upływieterminu, bowiem o wynikach głosowania została zawiadomiona w sposób zwyczajowoprzyjęty we Wspólnocie w dniu 27 kwietnia 2017 r. poprzez a mail zarządu skierowany dowszystkich członków wspólnoty, treść zaskarżonej uchwały stanowi o kontynuacji remonty, o którym Wspólnota postanowiła uchwałami jeszcze w 2016 r., w czasie, w którymadministratorem Wspólnoty była strona powodowa. Strona powodowa od chwiliwypowiedzenia umowy o administrowanie zaskarża wszystkie uchwały Wspólnoty.
Sąd Apelacyjny zważył co następuje:
Zażalenie zasługuje na uwzględnienie.
Udzielenie zabezpieczenia roszczenia zależne jest od spełnienia dwóchkumulatywnych przesłanek uprawdopodobnienia roszczenia oraz uprawdopodobnieniainteresu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia ( art. 730 1 k.p.c.).
Sąd Apelacyjny podziela zdanie Sądu Okręgowego, że strona powodowauprawdopodobniła roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Ustawodawca przewidział w art. 25 ust. 1 u.w.l. po stronie właściciela lokaluuprawnienie do zaskarżenia uchwał podjętych przez właścicieli lokali, wyróżniając w tymzakresie cztery przesłanki uzasadniające takie żądanie: 1) niezgodność z przepisami prawa, 2) niezgodność z umową właścicieli lokali, 3) naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.
Niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Innymi słowywłaściciel lokalu zaskarżając uchwałę może podnieść zarzuty merytoryczne, jak i formalne.Uchybienia formalne dotyczyć mogą naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołaniazebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Przy czym ciężarwykazania uchybień formalnych, stosownie do treści art. 6 k.c., obciąża skarżącegowłaściciela lokalu. Zarzuty dotyczące doręczania zawiadomień o zebraniach wspólnoty,możliwości podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów czy teżdotyczących informacji o podjętych uchwałach stanowią uprawdopodobnienia naruszeniaprawa przy podejmowaniu uchwał. Za uprawdopodobnieniem tym przemawia przedewszystkim treść maila załączonego do opisu pozwu stanowiącego odpowiedź na wniosekosoby reprezentującej stronę powodową o problemach komunikacyjnych związanych zprzekazywaniem informacji dotyczących podejmowanych uchwał jak i sama odpowiedź napozew z której wynika, że w istocie pomiędzy Wspólnotą a jej członkami korespondencjaorganizowana jest drogą elektroniczna a Wspólnota nie przedłożyła dowodu świadczącego otym, że w istocie zawiadomienia których ustawa wymaga aby zostały dokonane na piśmiezostały doręczone stronie powodowej.
Natomiast strona pozwana nie uprawdopodobniła, że uchwała narusza zasadyprawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uprawdopodobnienia strona powodowa poszukuje w fakcie że uchwała ta stanowi o kontynuacji remonty tymczasem nigdy nie została podjęta uchwała o wykonywaniu takiego remontu. Do odpowiedzi na pozew dołączona została jednak uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...) z dnia 6 czerwca 2016 r. w sprawie wyrażenia zgody na przeprowadzenie prac remontowych (k. 138). Strona powodowa nie uprawdopodobniła naruszenia przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.
Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sąd Okręgowego, że strona powodauprawdopodobniła interes prawy w udzieleniu zabezpieczenia bowiem uprawdopodobniła, żebrak zabezpieczenia poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania. W przypadkuzakończenia remontu uchylenie uchwały z powodu jej sprzeczności z prawem spowodujeniemożność wykonania orzeczenia.
Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny postanowił jak w sentencji na zasadzieart. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c.
SSA Marek Boniecki SSA Jan Kremer SSA Teresa Rak