Art. 144. k.c. Zakaz immisji

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Komentarz do Art. 144. kc

Art. 144 Kodeksu cywilnego jest jednym z kluczowych przepisów regulujących stosunki sąsiedzkie w Polsce. Przepis ten wprowadza zasadę, zgodnie z którą właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które mogłyby zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do tego artykułu.

1. Zakres zastosowania

Art. 144 KC dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości, niezależnie od tego, czy są to osoby fizyczne, prawne, czy jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Przepis ten ma na celu ochronę interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich przed nadmiernymi uciążliwościami wynikającymi z działań sąsiadów.

2. Zakłócenia ponad przeciętną miarę

Kluczowym elementem przepisu jest pojęcie „zakłóceń ponad przeciętną miarę”. Oznacza to, że nie każde zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich będzie stanowiło naruszenie art. 144 KC. Zakłócenia muszą przekraczać pewien akceptowalny poziom, który można uznać za przeciętny w danych warunkach.

3. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości

Przy ocenie, czy dane zakłócenie przekracza przeciętną miarę, należy uwzględnić społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Oznacza to, że różne standardy mogą obowiązywać w zależności od charakteru danej nieruchomości. Na przykład, w przypadku nieruchomości przeznaczonej na cele przemysłowe, pewne zakłócenia mogą być uznane za normalne, podczas gdy w przypadku nieruchomości mieszkalnej te same zakłócenia mogą być uznane za nadmierne.

4. Stosunki miejscowe

Kolejnym kryterium oceny jest uwzględnienie stosunków miejscowych. Oznacza to, że ocena przeciętnej miary zakłóceń może różnić się w zależności od lokalnych warunków i zwyczajów. Na przykład, w obszarach wiejskich pewne hałasy mogą być uznane za normalne, podczas gdy w obszarach miejskich te same hałasy mogą być uznane za nadmierne.

5. Przykłady zastosowania

Hałas: Właściciel nieruchomości nie powinien generować hałasu, który przekracza akceptowalny poziom w danej okolicy. Na przykład, głośne prace budowlane w nocy mogą być uznane za zakłócenie ponad przeciętną miarę.
Zanieczyszczenia: Emitowanie dymu, pyłu czy innych zanieczyszczeń, które wpływają na nieruchomości sąsiednie, może stanowić naruszenie art. 144 KC.
Odory: Generowanie nieprzyjemnych zapachów, które przekraczają akceptowalny poziom, również może być uznane za zakłócenie ponad przeciętną miarę.

6. Środki ochrony

W przypadku naruszenia art. 144 KC, właściciel nieruchomości sąsiedniej może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Może żądać zaprzestania działań zakłócających oraz ewentualnie odszkodowania za poniesione szkody.

Podsumowanie

Art. 144 Kodeksu cywilnego wprowadza istotne ograniczenia w zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości, mające na celu ochronę interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Przepis ten wymaga od właścicieli nieruchomości powstrzymywania się od działań, które mogłyby zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, uwzględniając społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe. W praktyce oznacza to konieczność zachowania pewnego poziomu współżycia społecznego i poszanowania praw sąsiadów.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt uchwalony przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Dziennik Ustaw z 2026 r. poz. 795.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

właściciel nieruchomości

wykonywanie praw

nieruchomość sąsiednia

przeciętna miara

Art. 143. kc Art. 145. kc