Najem

Najem to umowa, na podstawie której wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić ustalony czynsz. Przedmiotem najmu może być zarówno nieruchomość, w tym lokal mieszkalny lub użytkowy, jak i rzecz ruchoma. Najem nie przenosi własności, lecz ustanawia stosunek zobowiązaniowy, w ramach którego najemca uzyskuje uprawnienie do korzystania z rzeczy zgodnie z umową i jej przeznaczeniem.

Najważniejsze cechy najmu:

• jest umową odpłatną, ponieważ korzystanie z rzeczy wiąże się z obowiązkiem zapłaty czynszu;
• może zostać zawarty na czas oznaczony albo nieoznaczony;
• określa prawa i obowiązki obu stron, w szczególności obowiązek wynajmującego zapewnienia najemcy możliwości korzystania z rzeczy oraz obowiązek najemcy uiszczania czynszu i dbania o przedmiot najmu;
• może dotyczyć rzeczy, która nie jest własnością wynajmującego, jeżeli ma on uprawnienie do oddania jej w używanie.

Najem lokalu mieszkalnego podlega dodatkowo przepisom o ochronie praw lokatorów. Regulują one między innymi zasady wypowiadania umowy, ochronę przed bezpodstawną utratą lokalu oraz szczególne reguły dotyczące pomieszczeń tymczasowych i mieszkaniowego zasobu gminy. W przypadku najmu zawartego na czas nieoznaczony, przy czynszu płatnym miesięcznie, Kodeks cywilny przewiduje co do zasady możliwość wypowiedzenia z zachowaniem trzymiesięcznego terminu na koniec miesiąca kalendarzowego, z uwzględnieniem szczególnych postanowień umowy i przepisów.

Najem jest stosowany w gospodarowaniu nieruchomościami publicznymi i prywatnymi, w obrocie lokalami, a także przy zarządzaniu gruntami i innymi składnikami majątku. Prawo najmu może zostać ujawnione w księdze wieczystej jako prawo osobiste lub roszczenie. Ma to znaczenie dla ochrony najemcy oraz oceny obciążeń nieruchomości. Do dzierżawy przepisy o najmie stosuje się odpowiednio, jednak dzierżawa uprawnia dodatkowo do pobierania pożytków z rzeczy. Najem należy odróżnić od użyczenia, które jest umową nieodpłatną. Terminy i sposób zakończenia najmu mogą podlegać szczególnym regulacjom także w postępowaniu upadłościowym i w prawie podatkowym.