Sygn. akt I C 8/26
UZASADNIENIE
wyroku w postępowaniu zwykłym
Powódka Gmina Miasto Ś. wniosła o nakazanie pozwanej M. M., ażeby opróżniła i wydała powódce lokal socjalny położony w Ś.przy ul(...), w stanie wolnym od osób i rzeczy. Nadto wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wedle norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu wyjaśniła, że jest właścicielem lokalu socjalnego położonego w Ś. przy ul. (...). Dnia 12 stycznia 2023 roku została zawarta umowa najmu ww. lokalu pomiędzy powódką, a pozwaną, a zgodnie z treścią § 15 tejże umowy zawarta ona została na czas oznaczony dwóch lat, tj. od dnia 30 grudnia 2022 roku do dnia 29 grudnia 2024 roku. Jedyną osobą uprawnioną do zamieszkania w lokalu była pozwana M. M.. Z uwagi na upływ czasu obowiązywania umowy, powódka w piśmie z dnia 20 stycznia 2025 roku wezwała pozwaną do wydania lokalu. Pozwana spełniała kryteria do zawarcia kolejnej umowy najmu lokalu socjalnego, dlatego też pismem z dnia 19 lutego 2025 roku powódka poinformowała ją o zamiarze złożenia oferty umowy najmu lokalu socjalnego położonego przy ul. (...) w Ś.. Celem weryfikacji aktualizacji przesłanek do zawarcia nowej umowy najmu lokalu socjalnego, powódka przeprowadziła kontrolę przedmiotowego lokalu w dniu 24 kwietnia 2025 roku, podczas której stwierdzono, że w lokalu oprócz pozwanej znajduje się również jej partner W. K.. Jednocześnie mieszkanie było w złym stanie sanitarno – technicznym: obecny był grzyb na ścianach, zniszczone były drzwi do łazienki, a w powietrzu latało dużo much. W związku z powyższym powódka wstrzymała czynności związane z zawarciem nowej umowy najmu lokalu socjalnego, informując pozwaną o konieczności wcześniejszego doprowadzenia lokalu do prawidłowego stanu sanitarno technicznego. Strony ustaliły termin kontroli stanu lokalu na dzień 1 sierpnia 2025 roku. Dnia 21 maja 2025 roku pozwana stawiła się u przedstawiciela powódki i poinformowała, że jej partner W. K. jest w trakcie odwyku alkoholowego. Powódka zaoferowała swoją pomoc w przypadku wystąpienia przemocy ze strony partnera pozwanej. W dniu 25 lipca 2025 roku powódka otrzymała jednak informację o notorycznym obrzucaniu wyzwiskami i zastraszaniu mieszkańców budynku przy ul. (...) przez partnera pozwanej. Sąsiadka przekazała, że do lokalu przychodzą osoby niebędące mieszkańcami nieruchomości, a dodatkowo powódka powzięła informację o interwencji Policji w lokalu. Celem weryfikacji tych informacji powódka zwróciła się do Komendy Miejskiej Policji, otrzymując w odpowiedzi informację, że w lokalu odnotowano dwie interwencje Policji, które miały miejsce odpowiednio w dniu 19 czerwca i 1 lipca 2025 roku, a jedna z nich zakończyła się wystosowaniem pouczenia, o którym mowa w art. 51 kodeksu wykroczeń. Zgodnie z ustaleniami stron, w dniu 1 sierpnia 2025 roku powódka przeprowadziła kontrolę lokalu celem oceny stanu sanitarno technicznego, podczas której stwierdzono, że został on doprowadzony do porządku sanitarnego, wymieniono drzwi do łazienki. Jednocześnie jednak stwierdzono, że zawiasy ww. drzwi są uszkodzone, a kocioł gazowy wymaga przeglądu. Zważając na bezumowne korzystanie z lokalu, powódka pismem z dnia 9 września 2025 roku ponownie wezwała pozwaną do jej wydania. W odpowiedzi pozwana złożyła wniosek o zawarcie nowej umowy najmu. Pomimo jednak stwierdzenia w toku kontroli odbytej w dniu 6 października 2025 roku, że w lokalu nie dochodzi do awantur, na uwadze należało mieć, że zgodnie z uchwałą nr(...) Rady Miasta Ś. z dnia 27 marca 2025 roku umowa najmu lokalu socjalnego może zostać zawarta, jeżeli wnioskodawcy ani członkowie ich gospodarstwa domowego w okresie 2 lat nie dokonali wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu. Z uwagi na skargi dotyczące zakłócania spokoju oraz odnotowane interwencje Policji, powódka nie może zawrzeć z pozwaną nowej umowy najmu socjalnego lokalu, o czym poinformowała ją pismem z dnia 15 października 2025 roku. Przedstawiciel powódki odbył w dniu 2 grudnia 2025 roku rozmowę z pozwaną, która podczas niej wskazała, że rozstała się z partnerem i nie zamieszkuje on już w przedmiotowym lokalu, jednak z uwagi na ciążę pozwanej dość często ją odwiedza. Powództwo znajduje oparcie w treści przepisu art. 222 § 1 kc, zgodnie z treścią którego właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Z uwagi na upływ terminu obowiązywania umowy najmu lokalu, pozwana od dnia 30 grudnia 2024 roku zajmuje lokal bezumownie.
W odpowiedzi na pozew (k. 93-95) pozwana M. M. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów pomocy prawnej świadczonej z urzędu, które to nie zostały uiszczone w całości ani w części. W uzasadnieniu pozwana wyjaśniła, iż był krótki okres w jej życiu, gdy przechodziła z partnerem kryzys w związku z informacją o ciąży, a nadto w tym samym czasie doszło też do innego traumatycznego przeżycia, bowiem jej ojczym odebrał sobie życie, jednak problemy te nie miały takiego natężenia, aby stanowić podstawę do rozwiązania umowy najmu. Od ponad roku, kiedy wspominany kryzys minął, nie miała ona żadnych zaległości w płatnościach, a wśród sąsiadów ma bardzo dobrą opinię. Pozwana zważyła, iż nie posiada lokalu, do którego mogłaby się wyprowadzić, a powództwo jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, albowiem wiązałoby się narażeniem dobra małoletniej A. K. urodzonej w dniu (...). Choć pozwana pozostaje w związku partnerskim z ojcem swojej córki, to jednak nie zamieszkują razem. Wyjaśniono, iż pozwana nie posiada wsparcia ze strony rodziny, a całe swoje dzieciństwo spędziła w różnych placówkach i rodzinach zastępczych, wchodząc w pełnoletność w placówce opiekuńczo – wychowawczej w Ś.. Mimo trudnego startu, ukończyła szkołę i podjęła pracę. Obecnie utrzymuje się z zasiłku wychowawczego. Około roku temu jej relacja z partnerem przechodziła trudności, co wiązało się z ciążą oraz wyzwaniami z tym związanymi i kilkukrotnie zdarzyło się, że pomiędzy partnerami dochodziło do głośnej wymiany zdań, ale natężenie owych dyskusji nie było tak znaczne, aby uzasadniało wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Zdaniem pozwanej do wywołania u powódki przeświadczenia o znacznych naruszeniach porządku domowego przyczyniła się jedna z sąsiadek, która jest osobą przewrażliwioną i która kieruje pretensje do wielu lokatorów z byle powodu. Zdaniem pozwanej, to właśnie skargi owej sąsiadki były przyczyną wypowiedzenia jej umowy najmu, nie zaś faktyczne zakłócenia porządku domowego. Pozwana podkreśliła, iż w dniu (...) roku urodziła córkę i nie posiada żadnego lokalu, do którego mogłaby się wraz z nią przeprowadzić, a orzeczenie eksmisji byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Ani ona, ani jej partner nie posiadają środków na to, aby wynająć lokal na wolnym rynku. Nawet zaś jeśli pozwana przez krótki czas przechodziła przez trudny okres w swoim życiu, to trudności te miały charakter przejściowy i minęły, a ich skala nie miała tak głębokiego charakteru, aby narażać pozwaną i jej dziecko na bezdomność. Obecnie pozwana ma nadpłatę za media, a pośród sąsiadów jest osobą lubianą. Pozwana podkreśliła również, że powódka nie jest jakimkolwiek podmiotem na rynku nieruchomości, lecz podmiotem którego podstawowym celem istnienia jest dbanie o zaspokajanie potrzeb mieszkańców.
Pismem procesowym z dnia 09 czerwca 2026 roku (k. 113-115) powódka podtrzymała żądanie pozwu, podkreślając, że fakt uiszczania przez pozwaną opłat za korzystanie z nieruchomości pozostaje całkowicie irrelewantny dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem okoliczność ta nigdy nie była przez powódkę kwestionowana. Osią sporu jest roszczenie windykacyjne wynikające wprost z faktu zajmowania przez pozwaną spornego lokalu bez tytułu prawnego, który to stan powstał w następstwie wygaśnięcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wbrew błędnym twierdzeniom pozwanej, umowa najmu nie została wypowiedziana, lecz wygasła wraz z upływem terminu, na jaki została zawarta. Powódka rozważała zawarcie kolejnej umowy, jednak na przeszkodzie stanęło zaktualizowanie się negatywnych przesłanek po stronie pozwanej skutkujących utratą przez nią pierwszeństwa w zawarciu umowy najmu socjalnego lokalu. Zgodnie bowiem z § 28 pkt 3c uchwały Rady MiastaŚ. nr (...) w sprawie zasad wynajmowania lokalu wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasta Ś., prawo pierwszeństwa zawarcia umowy przysługuje wyłącznie osobom, które – ani one same, ani członkowie ich gospodarstwa domowego – w okresie ostatnich dwóch lat nie dopuściły się wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu, powstawania szkód w lokalu albo niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania. Ziszczenie się wspomnianych przesłanek negatywnych zostało udowodnione ponad wszelką wątpliwość, za czym przemawia załączony do pozwu materiał dowodowy obejmujący skargi sąsiadów oraz dokumentację z interwencji Policji w lokalu pozwanej, zakończonej pouczeniem w związku z naruszeniem art. 51 Kodeksu wykroczeń, co potwierdza naganne zachowanie, o którym mowa w przywołanym przepisie. Odnosząc się do zarzutu nadużycia prawa, powódka stwierdziła, iż jest on oczywiście bezzasadny, bowiem niezależnie od statusu jednostki samorządu terytorialnego, powódka jest właścicielką lokalu, którym pozwana włada bezprawie, a realizacja roszczenia windykacyjnego w takim układzie faktycznym korzysta z pełnej ochrony prawnorzeczowej, co znajduje odzwierciedlenie w ugruntowanym orzecznictwie. Samo zaś wykazanie przez stronę pozwaną trudnej sytuacji rodzinnej nie powinno implikować uprawnieniem pozwanej do naruszenia prawa własności powódki.
Na rozprawie w dniu 16 czerwca 2026 roku (k. 119-120) strony podtrzymały zaprezentowane w toku postępowania stanowiska procesowe.
Pismem procesowym z dnia 17 września 2026 roku (k. 154) małoletnia pozwana A. M. – reprezentowana przez pełnomocnika z urzędu – wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od Skarbu Państwa na rzecz obu pozwanych kosztów pomocy prawnej świadczonej z urzędu, które nie zostały pokryte w całości ani w części. Zważono, iż poza kwestią pieca gazowego – który to został z uwagi na wiek zużyciu, a pozwana M. M. jest w trakcie jego wymiany – pracownicy powódki nie mieli uwag co do sposobu korzystania z lokalu zajmowanego przez pozwane. Twierdzenia zaś zawarte w pismach procesowych powódki wyolbrzymiają sytuację i rzekome problemy związane z zamieszkiwaniem pozwanych, pomijając przy tym fakty dla pozwanych przychylne, jak choćby to że M. M. jest osobą spokojną, a niekomfortowe sytuacje w miejscu jej zamieszkania wynikały z konfliktowego charakteru sąsiadki, przy czym w żaden sposób nie uzasadniają one orzeczenia eksmisji wobec którejkolwiek z pozwanych.
Na rozprawie w dniu 24 września 2026 roku (k. 173-174) powódka podtrzymała żądanie pozwu oraz uprzednio zaprezentowane stanowisko procesowe, podkreślając przy tym, że pozwana bezumownie zajmuje lokal socjalny stanowiący własność Gminy i nie chce go wydać. Zwróciła uwagę, że argumenty pozwanej dotyczą wyłącznie jej sytuacji materialnej, podczas gdy nie można przejść obojętnie wobec przyczyn z uwagi na które nie została zawarta z pozwaną kolejna umowa najmu socjalnego lokalu. Zważyła, iż w lokalu zajmowanym przez pozwaną przeprowadzane były interwencje Policji, a samo regulowanie opłat związanych z lokalem nie stanowi podstawy prawnej do jego zajmowania. Oznacza to, że lokal socjalny stanowiący własność powódki jest nadal zajmowany przez pozwane bez tytułu prawnego do niego. Powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania wedle norm przepisanych.
Na tej samej rozprawie pozwana M. M. – reprezentowana przez ustanowionego dla niej i jej córki pełnomocnika z urzędu – wniósł o oddalenie powództwa w całości, podkreślając, iż po dacie 30 grudnia 2024 roku powódka nie zgłaszała żadnych roszczeń, a wobec czego zasadnym jest przyjęcie, że umowa została przedłużona na czas nieokreślony. Pozwane tam zamieszkiwały i zamieszkują, a powódka pobiera należne opłaty, wobec czego przyjąć należy, że umowa najmu socjalnego lokalu trwała i nadal trwa. Pozwana wskazała, iż posiada nadpłatę z tytułu opłat należnych w związku z zamieszkiwaniem w lokalu, nie dopuściła się żadnych wykroczeń i wymieniła piec gazowy znajdujący się w lokalu, a pozbawienie jej możliwości zamieszkiwania w nim doprowadziłoby ją do dramatycznej sytuacji. Podkreśliła, że zadaniem powódki jest dbanie o mieszkańców miasta, do których zalicza się również ona. Z ostrożności procesowej wniosła o przyznanie pozwanym prawa do lokalu socjalnego. Nadto wniosła o przyznanie wynagrodzenia dla pełnomocnika ustanowionego z urzędu, w wysokości trzykrotności stawki minimalnej.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Powódka Gmina Miasto Ś. jest właścicielką lokalu socjalnego położonego w Ś. przy ul. (...).
W dniu 12 stycznia 2023 roku pozwana M. M. zawarła z Gminą Miastem Ś. umowę najmu ww. socjalnego lokalu, wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy. Wydanie lokalu nastąpiło w dniu 30 grudnia 2021 roku i poprzedzone zostało sporządzeniem protokołu zdawczo – odbiorczego, określającego stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu uprawniona była jedynie pozwana.
Umowa zawarta została na czas oznaczony, tj. na okres dwóch lat, od dnia 30 grudnia 2022 roku do dnia 29 grudnia 2024 roku. Zgodnie z treścią § 17 umowy, po zakończeniu najmu, najemczyni zobowiązana jest zwrócić wynajmującemu lokal w stanie nie pogorszonym, nie ponosząc jednak odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowej eksploatacji.
(dowód: umowa najmu socjalnego lokalu z dnia 12.01.2023 r. – k. 13-16,
zawiadomienie o wysokości miesięcznych opłat – k. 17,
przesłuchanie pozwanej M. M.– protokół rozprawy z dnia
24.09.2026 r. – k. 173 odwrót - 174)
Pismem z dnia 20 stycznia 2025 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ś., realizująca obowiązki Gminy związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych oraz gospodarowaniem w imieniu Gminy nieruchomościami, wskazała pozwanej na konieczność złożenia wniosku o zawarcie kolejnej umowy najmu, w związku z - wynikającym z upływu terminu umowy najmu socjalnego lokalu – brakiem tytułu prawnego do lokalu przy ul. (...)
Pismem z dnia 19 lutego 2025 roku pozwana poinformowana została o zamiarze złożenia jej oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu gr. A, położonego w Ś. przy ul(...), stanowiącego mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Ś..
Perspektywa zawarcia przez pozwaną kolejnej umowy najmu lokalu socjalnego uległa następnie zmianie w związku z przeprowadzoną w dniu 24 kwietnia 2025 roku kontrolą stanu technicznego i sanitarnego lokalu dotychczas przez nią zajmowanego. W toku kontroli ustalono, że w lokalu wraz z pozwaną zamieszkuje jej partner, a stan mieszkania oceniono jako zły pod względem technicznym i sanitarnym. W związku z powyższym pozwana zobowiązała się do przeprowadzenia niezbędnych prac remontowych oraz uporządkowania lokalu. Zobowiązanie to wykonała, doprowadzając lokal do należytego stanu. Jednocześnie zachowanie partnera pozwanej, który zamieszkiwał wraz z nią w lokalu, budziło zastrzeżenia jednej z mieszkanek budynku przy ul. (...). O okolicznościach tych mieszkanka poinformowała (...) Sp. z o.o. w Ś.. W związku z zachowaniem partnera pozwanej w lokalu przez nią zamieszkiwanym przeprowadzona była dwukrotnie interwencja Policji.
Pomimo wykonania przez pozwaną wskazanych prac porządkowych i doprowadzenia lokalu do właściwego stanu sanitarnego i technicznego, oferta zawarcia kolejnej umowy najmu lokalu socjalnego została wstrzymana.
(dowód: pismo (...) Sp. z o.o. z dnia 20.01.2025 r. – k. 19-20,
pismo (...) Sp. z o.o. z dnia 19.02.2025 r. – k. 21-22,
notatka służbowa z dnia 24.04.2025 r. – k. 23,
notatka z przyjęcia interesanta z dnia 29.04.2025 r. – k. 24,
pismo (...) Sp. z o.o. z dnia 12.05.2025 r. – k. 25,
notatka z przyjęcia interesanta z dnia 21.05.2025 r.- k. 26,
notatka służbowa z dnia 25.07.2025 r. – k. 27,
pismo (...) Sp. z o.o. do KMP wŚ.– k. 28,
pismo KMP w Ś. z dnia 14.08.2025 r. – k. 29,
notatka służbowa z dnia 01.08.2025 r. z załącznikami – k. 30-39,
częściowo zeznania świadka A. M. – protokół rozprawy z
dnia 16.06.2026 r. – k. 119,
notatka służbowa z dnia 13.07.2026 r. – k. 127-140,
oświadczenie pozwanej z dnia 03.09.2026 r. – k. 155,
zgoda na wymianę kotła gazowego – k. 156,
protokół z diagnostyki kotła gazowego – k. 157,
faktura VAT nr (...) – k. 158,
protokół z konserwacji kotła gazowego – k. 159,
przesłuchanie pozwanej M. M. – protokół rozprawy z dnia
24.09.2026 r. – k. 173 odwrót – 174)
Pismem z dnia 9 września 2025 roku pozwana, wobec zajmowania lokalu socjalnego bez tytułu prawnego, wezwana została do jego wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy, w terminie 7 dni od otrzymania pisma.
W odpowiedzi na wezwanie, pozwana zwróciła się z prośbą o zawarcie umowy najmu, wyjaśniając, iż jest w piątym miesiącu ciąży i zamieszkuje sama, a nadto dokonała stosownych napraw w zajmowanym lokalu.
Pismem z dnia 15 października 2025 roku pozwanej odmówiono zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, powołując się na uchwałę nr (...) Rady Miasta Ś.z dnia 27 marca 2025 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Ś., zgodnie z treścią której umowa takowa może być zawarta, jeżeli wnioskodawcy ani członkowie ich gospodarstwa domowego w okresie ostatnich dwóch lat nie dokonali wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu, podczas gdy z uwagi na skargę dotyczącą zakłócania spokoju pozostałym mieszkańcom oraz odnotowane pod adresem zamieszkania pozwanej interwencje Policji, pozwana owych wymagań nie spełnia.
Pozwana nie zalega z opłatami należnymi za lokal, w którym zamieszkuje.
(dowód: wezwanie do wydania lokalu z dnia 09.09.2025 r. -m k. 40-41,
pismo pozwanej z dnia 16.09.2025 r.- k. 42,
karta ciąży – k. 43-44,
notatka służbowa z dnia 06.10.2025 r. – k. 45,
pismo (...) Sp. z o.o. z dnia 15.10.2025 r. – k. 46-47,
notatka służbowa z dnia 03.12.2025 r. – k. 48,
rozliczenie kosztów zużycia mediów lokalu za rok 2025 – k. 97,
przesłuchanie pozwanej M. M. – protokół rozprawy z dnia
24.09.2026 r. – k. 173 odwrót – 174)
Pozwana M. M. ma 27 lat. W dniu (...) roku urodziła córkę A. K. Córkę wychowuje sama, a pomoc byłego partnera i ojca dziecka ogranicza się do kupowania pampersów i niezbędnych rzeczy. Nie jest zarejestrowana w Powiatowym Urzędzie Pracy w Ś. jako osoba bezrobotna ani poszukująca pracy. Pobiera świadczenie wychowawcze „800+” na córkę. Utrzymuje się zasiłku macierzyńskiego w kwocie około 2.200,58 zł netto. Aktualnie nie korzysta z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w Ś., a ostatnią pomoc finansową w postaci zasiłku celowego otrzymała w kwietniu 2025 roku, zaś w marcu 2026 roku otrzymała jednorazową zapomogę z tytułu urodzenia się dziecka w wysokości 1.000 zł.
(dowód: pismo z (...) w Ś. z dnia 25.05.2026 r. – k. 102,
pismo z (...) w Ś.z dnia 29.05.2026 r. – k. 107-108,
pismo z ZUS z dnia 28.05.2026 r. – k. 109,
przesłuchanie pozwanej M. M. – protokół rozprawy z dnia
24.09.2026 r. – k. 173 odwrót – 174)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Zgodnie z treścią art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Uwzględnienie powództwa windykacyjnego uzależnione jest od kumulatywnego zaistnienia trzech przesłanek: utrata władztwa (1) przez osobę będącą właścicielem (2) oraz władanie rzeczą przez nieuprawnionego (3), to jest przez osobę, której nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Obrona pozwanego na gruncie wszczętego w oparciu o roszczenie windykacyjne postępowania to z kolei przede wszystkim wykazanie istnienia skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą. W okolicznościach faktycznych sprawy niniejszej uznać należało, iż uprawnienie takie pozwanym M. M. i małoletniej A. K. nie przysługuje.
Poza sporem pozostawała w niniejszej sprawie okoliczność, iż lokal socjalny położony w Ś. przy ul. (...) stanowi własność Gminy Miasta Ś.. Bezspornym było również i to, że pozwaną M. M. łączyła z powódką umowa najmu socjalnego lokalu zawarta w dniu 12 stycznia 2023 roku, na czas oznaczony, tj. na okres dwóch lat od dnia 30 grudnia 2022 roku do dnia 29 grudnia 2024 roku, po upływie którego to okresu strony nie zawarły dalszej umowy najmu lokalu socjalnego.
Pozwana wnosząc o oddalenie powództwa podnosiła, że skoro zrealizowała wszelkie wskazane przez powódkę warunki do tego ażeby ponownie zawrzeć umowę najmu lokalu, a w kierowanych do niej pismach określana była mianem „najemcy” to przyjąć należy, iż doszło do zawarcia umowy najmu w sposób dorozumiany. Nadto wskazała, iż wobec jej sytuacji materialnej i osobistej, wniesienie pozwu winno być poczytywane za naruszające zasady współżycia społecznego (art. 5 kc).
Zgodnie z treścią art. 659 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu jest zatem umową dwustronnie zobowiązującą, wzajemną, gdyż wynajmujący zobowiązany jest do oddania najemcy rzeczy do używania, natomiast obowiązkiem najemcy jest płacenie wynajmującemu umówionego czynszu. Obowiązki najemcy i wynajmującego są ze sobą wzajemnie skorelowane.
W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że pozwane nie posiadają tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Łącząca strony umowa najmu została bowiem zawarta na czas oznaczony, a określony w niej okres obowiązywania upłynął w dniu 29 grudnia 2024 roku, z upływem którego to terminu stosunek najmu wygasł, a pozwana utraciła wynikające z umowy uprawnienie do zajmowania lokalu. Co istotne, po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta, nie doszło do zawarcia przez pozwaną M. M. kolejnej umowy najmu ani do powstania innego stosunku prawnego, który stanowiłby podstawę do dalszego korzystania przez nią z lokalu. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie wprost w treści przesłuchania pozwanej, która przyznała, że po upływie terminu obowiązywania umowy nie podpisywała żadnego dokumentu uprawniającego ją do dalszego zamieszkiwania w lokalu. Tym samym, niezależnie od przyczyn, dla których pozwana nadal zajmuje lokal, brak jest podstaw do przyjęcia, że przysługuje jej obecnie skuteczny względem powódki tytuł prawny do jego zajmowania. W szczególności sam fakt dalszego faktycznego zamieszkiwania w lokalu nie prowadzi bowiem do powstania tytułu prawnego do lokalu w sytuacji, gdy uprzednio istniejący stosunek najmu wygasł. W konsekwencji uznać należało, że pozwana M. M. wraz z małoletnią pozwaną A. K.zajmują lokal socjalny bez tytułu prawnego.
Jednocześnie nie sposób uznać, ażeby w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy można było mówić o zawarciu kolejnej umowy najmu w sposób dorozumiany.
W myśl art. 60 kc, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w formie elektronicznej (oświadczenie woli). Oznacza to, iż osoba składająca oświadczenie woli może to uczynić również w pozajęzykowy sposób, o ile ujawni on dostatecznie wolę dokonania określonej czynności prawnej. Przepisy kodeksu cywilnego faktycznie nie zawierają ograniczeń co do formy umowy najmu, których niezachowanie pociągałoby za sobą nieważność umowy, a zastrzeżenie formy pisemnej dla umów najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy aniżeli rok ma charakter zastrzeżenia ad eventum, tj. dla wywołania jedynie określonych skutków prawnych. Również na gruncie ustawy z dna 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego przewidziano jedynie, że w stosunek najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, wstępuje się na podstawie umowy, nie precyzując jednocześnie jej formy. Z treści przywołanych regulacji prawnych wynika zatem, iż co do zasady możliwe jest zawarcie umowy najmu także poprzez czynności dorozumiane.
Dla przyjęcia takiego stanowiska w okolicznościach faktycznych przedmiotowej sprawy konieczne jednak byłoby ustalenie, że zachowanie stron po wygaśnięciu dotychczasowej umowy wskazywało na ich zgodny zamiar dalszego związania się stosunkiem najmu. Tymczasem zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, aby powódka składała pozwanej oświadczenie woli zmierzające do zawarcia kolejnej umowy najmu lub w jakikolwiek inny sposób wyrażał wolę dalszego oddania lokalu pozwanej do używania na podstawie stosunku najmu. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że pismem z dnia 20 stycznia 2025 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ś., realizująca obowiązki Gminy związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych oraz gospodarowaniem w imieniu Gminy nieruchomościami, wskazała pozwanej na konieczność złożenia wniosku o zawarcie kolejnej umowy najmu, w związku z - wynikającym z upływu terminu umowy najmu socjalnego lokalu – brakiem tytułu prawnego do lokalu przy ul. (...), a pismem z dnia 19 lutego 2025 roku pozwana poinformowana została o zamiarze złożenia jej oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu gr. A, położonego w Ś. przy ul. (...) stanowiącego mieszkaniowy zasób Gminy Miasta Ś.. Ostatecznie jednak perspektywa zawarcia przez pozwaną kolejnej umowy najmu lokalu socjalnego uległa zmianie w związku z przeprowadzoną w dniu 24 kwietnia 2025 roku kontrolą stanu technicznego i sanitarnego lokalu dotychczas przez nią zajmowanego oraz skargami dotyczącymi zachowania partnera pozwanej, które to zachowanie było powodem przeprowadzonych pod adresem zamieszkania pozwanej interwencji Policji. Pismem z dnia 9 września 2025 roku pozwana - wobec zajmowania lokalu socjalnego bez tytułu prawnego - wezwana została do jego wydania w stanie wolnym od osób i rzeczy, w terminie 7 dni od otrzymania pisma, a kolejno pismem z dnia 15 października 2025 roku odmówiono jej zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, powołując się na uchwałę nr (...) Rady Miasta Ś. z dnia 27 marca 2025 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miasto Ś., zgodnie z treścią której umowa takowa może być zawarta, jeżeli wnioskodawcy ani członkowie ich gospodarstwa domowego w okresie ostatnich dwóch lat nie dokonali wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu, podczas gdy z uwagi na skargę dotyczącą zakłócania spokoju pozostałym mieszkańcom oraz odnotowane pod adresem zamieszkania pozwanej interwencje Policji, pozwana owych wymagań nie spełnia.
W tym kontekście wskazać należy, że Sąd w postępowaniu o eksmisję nie jest uprawniony do badania zasadności decyzji wynajmującego o odmowie zawarcia z pozwaną kolejnej umowy najmu lokalu socjalnego. Przedmiotem niniejszego postępowania jest bowiem ustalenie, czy pozwanej przysługuje skuteczny względem powódki tytuł prawny do zajmowanego lokalu, a w przypadku jego braku – rozstrzygnięcie o obowiązku jego opróżnienia oraz, w granicach określonych przepisami prawa, o ewentualnym uprawnieniu pozwanej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd nie może zatem w ramach niniejszego postępowania zastępować wynajmującego w podejmowaniu decyzji dotyczących zawarcia kolejnej umowy najmu ani dokonywać oceny, czy odmowa jej zawarcia była celowa, słuszna bądź uzasadniona okolicznościami faktycznymi dotyczącymi pozwanej. Kwestia ta pozostaje poza zakresem kognicji Sądu w niniejszej sprawie. Sam zaś fakt, że pozwana była uprzednio informowana o zamiarze przedstawienia jej oferty zawarcia kolejnej umowy najmu socjalnego lokalu, nie prowadzi do powstania po jej stronie roszczenia o zawarcie takiej umowy, jeżeli ostatecznie do jej zawarcia nie doszło.
W konsekwencji okoliczności związane z wstrzymaniem oferty zawarcia kolejnej umowy, w tym przyczyny podjęcia takiej decyzji przez powódkę, nie mogą prowadzić do uznania, że pozwana posiada tytuł prawny do lokalu zajmowanego na podstawie wcześniej obowiązującej, lecz już wygasłej umowy najmu.
Oceny prawnej dokonanej na kanwie niniejszej sprawy nie może zmienić również sytuacja materialna i osobista pozwanej M. M.. Choć niewątpliwie jest ona trudna – pozwana posiada do dyspozycji stosunkowo nieduże środki finansowe i w zasadzie samotnie wychowuje urodzoną w (...) córeczkę, a sama jest osobą, która wychowywała się w placówkach, nie zaś w swojej rodzinie biologicznej – to jednak okoliczności te nie mogą wpływać na ocenę istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego uprawniającego do zamieszkiwania w lokalu socjalnym.
Sąd ma przy tym świadomość, że opuszczenie przez pozwaną zajmowanego lokalu, w szczególności w sytuacji sprawowania przez nią opieki nad małoletnim dzieckiem, będzie stanowiło dla niej istotną trudność życiową, jednak okoliczność ta nie może prowadzić do wykreowania po stronie pozwanej prawa do lokalu, które nie wynika z obowiązującego stosunku prawnego. Sąd rozpoznający sprawę o opróżnienie lokalu jest bowiem związany istniejącym stanem prawnym i obowiązany do ustalenia, czy pozwanej przysługuje skuteczny względem powódki tytuł prawny do jego zajmowania. Nie oznacza to oczywiście, że wskazane okoliczności pozostają całkowicie irrelewantne z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. Wręcz przeciwnie. Podlegają one ocenie w zakresie przewidzianym przepisami regulującymi ochronę osób, wobec których orzeczony ma zostać obowiązek opróżnienia lokalu, w szczególności przy rozważaniu kwestii uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, nie mogąc natomiast stanowić samodzielnej podstawy do przyjęcia, że pomimo wygaśnięcia umowy najmu pozwane nadal posiadają tytuł prawny do zajmowanego lokalu. W konsekwencji powyższego Sąd, mając na względzie zarówno sytuację osobistą pozwanej, jak i dobro pozostającego pod jej opieką małoletniego dziecka, nie mógł na tej tylko podstawie uznać, że pozwana jest uprawniona do dalszego zajmowania lokalu położonego w Ś. przy ul. (...). Okoliczności te zostały natomiast uwzględnione w ramach oceny skutków orzeczenia o eksmisji oraz ustalenia uprawnienia pozwanych do najmu socjalnego lokalu.
Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia przez powódkę zasad współżycia społecznego wskazać należy, iż zgodnie z art. 5 kc nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, a takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa, w konsekwencji czego nie korzysta z ochrony. Choć Sąd orzekający w sprawie niniejszej podziela nurt orzecznictwa, który dopuszcza w szczególnych sytuacjach oddalenie powództwa windykacyjnego w oparciu o przepis art. 5 kc, który to przepis pozwala na swoiste usunięcie konfliktu wartości, to jednak nie znalazł podstaw do zastosowania wspomnianego przepisu w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy. Powódka dochodzi bowiem wydania lokalu od osoby, której tytuł prawny do jego zajmowania wygasł i która po wygaśnięciu umowy nie uzyskała żadnego nowego tytułu prawnego. Dochodzenie zaś przez właściciela wydania lokalu od osoby zajmującej go bez tytułu prawnego stanowi co do zasady realizację przysługującego mu prawa, a nie jego nadużycie, a zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca bez tytułu prawnego nieruchomość, nie mogą uzasadniać trwałego pozbawienia właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z owej nieruchomości (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 1999 roku, sygn. akt II CKN 337/98). Nawet zatem przy pełnej wyrozumiałości dla sytuacji osobistej pozwanej nie sposób przyjąć, aby okoliczności przez nią podnoszone uzasadniały oczekiwanie, że powódka będzie bezterminowo znosiła stan, w którym należący do niej lokal pozostaje zajmowany bez podstawy prawnej.
Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie okoliczności bezspornych, przedłożonych w poczet materiału dowodowego dokumentów, a także w oparciu o zeznania świadka A. M. i przesłuchanie pozwanej M. M.. Sąd miał nadto na względzie zasady logiki oraz doświadczenia życiowego.
Uwzględniając całokształt okoliczności faktycznych zaistniałych w niniejszej sprawie należało uznać, że pozwane M. M. i małoletniaA. K. zobowiązane są do wydania powódce lokalu socjalnego położonego w Ś. przy ul. (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy, o czym Sąd orzekł jak w pkt I. sentencji wyroku.
W tej sytuacji co do zasady aktualizował się po stronie Sądu obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zgodnie bowiem z treścią art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 725), zwanej dalej „ustawą”, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu Sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Jak stanowi natomiast art. 14 ust. 3 ustawy sąd badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Przy tym stosownie do ust. 4 sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 100, 173 i 240) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, obłożnie chorego, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego, osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkiwać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Na gruncie niniejszego postępowania zaistniała obligatoryjna przesłanka orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego określona w art. 14 ust. 4 pkt 2 ustawy, wobec okoliczności, iż pozwana A. K. jest osobą małoletnią. Stosownie zaś do treści wskazanego przepisu Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec małoletniego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego.
Uwzględniając powyższe, Sąd orzekł jak w punkcie II. sentencji wyroku.
W konsekwencji powyższego, w punkcie III. sentencji Sąd na podstawie art. 14 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 725) orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia pozwanym przez powódkę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
W punkcie IV. sentencji wyroku Sąd odstąpił od zasądzenia od pozwanych zwrotu kosztów procesu na rzecz powódki, opierając swoje rozstrzygnięcie na dyspozycji przepisu art. 102 kpc, zgodnie z treścią którego w przypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd zdecydował się na odstąpienie od obciążania pozwanego kosztami procesu na rzecz powódki mając na względzie nie tylko przebieg niniejszego procesu - w którym pozwana M. M. stawiła się na wyznaczonych rozprawach, nie przedłużała postępowania i nie mnożyła czynności procesowych – ale także to, w jakiej sytuacji materialnej i osobistej znajdują się pozwane. Na uwzględnienie zasługiwały przy tym również okoliczności faktyczne, które legły u podstawy tego, że pozwane w przedmiotowy proces zostały w ogóle zaangażowane, bowiem niewątpliwym jest, że fakt nie zawarcia przez powódkę z pozwaną kolejnej umowy najmu socjalnego lokalu wynikał nie z zachowania pozwanej M. M., lecz jej partnera (ojca córki).
O wynagrodzeniu należnym ustanowionemu dla pozwanych pełnomocnikowi z urzędu Sąd orzekł w punkcie V. sentencji wyroku, w oparciu o § 7 pkt 1 w zw. z § 15 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2026 r., poz. 118) zasądzając od Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Świnoujściu na rzecz radcy prawnego P. D. kwotę 960 zł, podwyższoną o należny podatek od towarów i usług w wysokości 220,80 zł. Sąd uznał za zasadne przyznanie wynagrodzenia w wysokości odpowiadającej dwukrotności stawki minimalnej, albowiem pełnomocnik z urzędu reprezentował w niniejszym postępowaniu dwie pozwane, co wymagało od pełnomocnika zwiększonego nakładu pracy i formułowania stanowiska procesowego w sposób zapewniający należyte zabezpieczenie interesów obu reprezentowanych osób, w tym małoletniej pozwanej A. K..
SSR Mariusz Grobelny