Sygn. akt: I C 179/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 lipca 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska
po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2022 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa
(...) Sp. z o.o. w G.
przeciwko
Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I.
ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), oznaczonej geodezyjnie jako obręb W. nr (...), działka numer (...), o powierzchni 5.401 m2, objętej księgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi od roku 2021
40.676,01 zł (czterdzieści tysięcy sześćset siedemdziesiąt sześć złotych 01/100);
II.
zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4.100 zł (cztery tysiące sto złotych) tytułem kosztów procesu;
III.
nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1252,95 zł (tysiąc dwieście pięćdziesiąt dwa złote 95/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.
Sygnatura akt I C 179/21
UZASADNIENIE
Powódka G. Fabryka (...) spó
3ka z o.o. z siedzib
1 w G. domaga
3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste nieruchomoœci Skarbu P. po
3o¿onego w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg
1 wieczyst
1 o numerze (...) jest nieuzasadniona.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj
1cego pozew powód wskaza
3, i¿ kwestionuje przyjêt
1 przez rzeczoznawcê wartoœæ nieruchomoœci i sposób wyceny, zarzucaj
1c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przy wycenie nieruchomoœci faktu obci
1¿enia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi (s
3u¿ebnoœciami). Nadto, powód wniós
3 o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op
3at
1 zaktualizowan
1 a op
3at
1 dotychczasow
1 poniesionych nak
3adów koniecznych polegaj
1cych na przy
31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.
(pozew, k. 5-10)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós
3 o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid
3owo okreœli
3 rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona
3 prawid
3owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia
3ki. W zakresie dotycz
1cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak
3adów pozwana wskaza
3a, i¿ u¿ytkownik nie wskaza
3 i nie udowodni
3 poniesienia nak
3adów. Ponadto wskaza
3, i¿ inwestycje w uzbrojenie w
3asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy
31czy nie stanowi
1 nak
3adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
(odpowiedŸ na pozew, k. 29-31)
(...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w
3aœcicielem nieruchomoœci po
3o¿onej w G. przy ulicy (...) o powierzchni 5.401 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia
3ka nr 527, (...) W., objêtej ksiêg
1 wieczyst
1 o numerze (...).
Powódka G. Fabryka (...) spó
3ka z o.o. z siedzib
1 w G. jest u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.
W decyzji o oddaniu przedmiotowej dzia
3ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G., a okres u¿ytkowania wieczystego ustalono na 99 lat.
(fakty bezsporne ustalone w oparciu o decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 46-52, zmiany dzia
3ek, k. 53-56)
Pismem z dnia 10 marca 2020r. Prezydent Miasta G., dzia
3aj
1c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia
3 powódce dotychczasow
1 wysokoϾ op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 36.570 z
3 i zaproponowa
3 ustalenie nowej wysokoœci op
3aty rocznej w kwocie 40.676,01 z
3. Zgodnie z treœci
1 wypowiedzenia nowa wysokoϾ op
3aty rocznej mia
3a obowi
1zywaæ od 1 stycznia 2021r.
(dowód: wypowiedzenie, k. 29 akt administracyjnych (...).BT. (...)-9/94/ (...))
Nie zgadzaj
1c siê z wysokoœci
1 nowej op
3aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga
3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek
3o, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany wniós
3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj
1c orzeczenie w ca
3oœci i domagaj
1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty by
3a uzasadniona.
(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 5-10, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 4-4v., orzeczenie, k. 11-11v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2239/20)
Wartoœæ ww. nieruchomoœci stanowi
1cej dzia
3kê nr 527 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed
3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op
3aty rocznej wynosi 1.375.000 z
3.
Przedmiotowa dzia
3ka po
3o¿ona jest na terenie przemys
3owo – magazynowo – us
3ugowym na po
3udniowy wschód od ul. (...), bêd
1cym pozosta
3oœci
1 po fabryce (...). Dojazd do dzia
3ki od ul. (...) odbywa siê drogami o ró¿nym rodzaju nawierzchni. (...) ma kszta
3t zbli¿ony do kwadratu z przed
3u¿onym kawa
3kiem stanowi
1cym dojazd do drogi publicznej, w zachodnim naro¿niku. Teren jest p
3aski. (...) jest ogrodzona starym zniszczonym p
3otem i utwardzona starymi wybrakowanymi p
3ytami. Na dzia
3ce znajduje siê budynek. (...) posiada przy
31cze do sieci energetycznej oraz przygotowane do odbioru przy
31cze do miejskiej sieci wodoci
1gowej. Natomiast, obecnie nie ma przy
31cza do sieci wodoci
1gowej i kanalizacyjnej miejskiej. (...) jest przy
31czona do sieci prywatnych, przebiegaj
1cych przez inne dzia
3ki. Przedmiotowa dzia
3ka po
3o¿ona jest na terenie objêtym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemys
3owe: strefa produkcyjno-us
3ugowo-sk
3adowa. Wpisy dotycz
1ce s
3u¿ebnoœci w ksiêdze wieczystej faktycznie s
1 wykonywane na innych ni¿ przedmiotowa dzia
3kach.
(dowód: pisemna opinia (...) s
1dowej rzeczoznawcy maj
1tkowego M. B., k. 79-103)
Sad zwa¿y
3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s
1dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.
W ocenie (...) brak by
3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo
3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa
3a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy
3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z
3o¿y
3y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka
3 siê ¿adnych okolicznoœci mog
1cych wzbudzaæ w
1tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b
1dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed
3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj
1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi
1zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj
1 faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.
Za wiarygodny i w pe
3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) do spraw wyceny nieruchomoœci M. B.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj
1c
1 wiedzê fachow
1 oraz doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa
3a w charakterze bieg
3ego w podobnych sprawach. W ocenie przed
3o¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta
3a sporz
1dzona zgodnie z obowi
1zuj
1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz
1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz
1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj
1 szczegó
3owe uregulowania dotycz
1ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie bieg
3a zgodnie z powy¿szymi przepisami zastosowa
3a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za
3o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by
3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni
1ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up
3ywu czasu. P.œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s
1 znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1). (...) tak¿e prawid
3owo wybra
3a metodê porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomoœci bêd
1cej przedmiotem wyceny, której cechy s
1 znane, kolejno z nieruchomoœciami podobnymi, które by
3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s
1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. J.œnie nale¿y zaznaczyæ, ¿e bieg
3a nie mog
3a zastosowaæ w niniejszym przypadku metody korygowania ceny œredniej z uwagi na zbyt ma
31 liczbê transakcji porównawczych, których przedmiotem by
3y nieruchomoœci niezabudowane. Do porównania bieg
3a przyjê
3a nieruchomoœci niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym, przemys
3owym, us
3ugowym, magazynowym i handlowym, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej dzia
3ki w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a
3o uznaæ za zabieg prawid
3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta
3a dane transakcyjne z okresu od 10 marca 2018r. do 10 marca 2020r. z obszaru miasta G.. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz
1dzenia bieg
3a prawid
3owo ustali
3a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op
3aty, a tak¿e dokona
3a prawid
3owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa
3a cechy nieruchomoœci i dokona
3a prawid
3owej ich oceny, nadto ró¿nice wystêpuj
1ce pomiêdzy wycenian
1 nieruchomoœci
1 a nieruchomoœciami podobnymi zosta
3y skorygowane za pomoc
1 w
3aœciwych wspó
3czynników koryguj
1cych. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w
1tpliwoœci (...), nadto strony nie wnios
3y ¿adnych zarzutów do tej opinii.
Zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami wysokoœæ op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op
3aty. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo
3anej ustawy wysokoϾ stawki procentowej op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego wynosi
3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes
3anek aktualizacji op
3aty, równie¿ w postêpowaniu s
1dowym, spoczywa na w
3aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz
1c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana udowodni
3a, i¿ wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros
3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd
1cym podstaw
1 wypowiedzenia wysokoœci op
3aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia
3a wynosiæ 1.355.867 z
3. (...) w opinii (...) nawet wartoœæ wy¿sz
1, tj. 1.375.000 z
3. Tym samym strona pozwana wykaza
3a, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego by
3a uzasadniona w wysokoœci wskazanej w wypowiedzeniu. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz
1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a
3o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op
3aty rocznej wynosi 40.676,01 z
3.
Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz
1ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op
3at
1 zaktualizowan
1 a op
3at
1 dotychczasow
1 poniesionych nak
3adów koniecznych polegaj
1cych na przy
31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa
3 na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi
3a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treœci
1 art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op
3aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op
3at
1 zaktualizowan
1 a op
3at
1 dotychczasow
1 zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak
3adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz
1dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia
3em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo
3anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak
3adów koniecznych wp
3ywaj
1cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros
3a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta
3a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza
3a, by poczyni
3a nak
3ady konieczne, które podlega
3yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op
3at
1 zaktualizowan
1 a op
3at
1 dotychczasow
1, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci
3a, ¿e nak
3ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta
3y wykazane ¿adnymi dokumentami za
31czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 24 czerwca 2021r. (k. 34) pe
3nomocnik powódki zosta
3 zobowi
1zany do wskazania wszystkich istotnych dla rozstrzygniêcia niniejszej sprawy wniosków i twierdzeñ. W odpowiedzi na to zobowi
1zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 13 lipca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa
3a zakresu poniesionych nak
3adów, ani te¿ nie przedstawi
3a ¿adnych dokumentów, które potwierdza
3yby, ¿e faktycznie takich nak
3adów dokona
3a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów bezprzedmiotowe by
3o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak
3adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj
1cym pozew, k. 10). Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg
3ego gromadzenie materia
3u dowodowego, lecz dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia
3 dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak
3adów koniecznych na przedmiotow
1 nieruchomoœæ bêd
1c
1 w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta
3y udowodnione, to nie by
3o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak
3adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji.
O kosztach procesu (...) na podstawie art. 98 kpc i zgodnie z zasad
1 odpowiedzialnoœci za wynik sprawy zas
1dzi
3 od przegrywaj
1cego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotê 4.100 z
3, na co sk
3ada
3y siê: op
3ata za czynnoœci fachowego pe
3nomocnika pozwanej bêd
1cego radc
1 prawnym w stawce minimalnej (3.600 z
3) obliczona od wskazanej wartoœci przedmiotu sporu, a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (500 z
3).
Ponadto, na mocy art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s
1dowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z póŸn. zm.) (...) œci
1gniêcie od powoda kosztów opinii (...), które zosta
3y wy
3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w kwocie 1.252,95 z
3. Z.¿yæ nale¿y, i¿
31czny koszt opinii (...) 1.752,95 z
3 i do kwoty 500 z
3 zosta
3 pokryty z zaliczki wp
3aconej przez pozwanego.