Art. 21. u.w.l. Reprezentacja i administrowanie wspólnotą mieszkaniową

Brzmienie obowiązuje od 28 stycznia 2026 r. Zmieniono: ust. 3. Podstawa: Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. 2026 poz. 39.

Zmiana uchwalona, wejdzie w życie po ogłoszeniu ustawy zmieniającej. Zmiana obejmie: ust. 3. Podstawa: Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw.

1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 oraz w art. 32a, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

4. (uchylony)

5. (uchylony)

Komentarz do Art. 21. uwl

Art. 21 ustawy o własności lokali reguluje kwestie związane z zarządem wspólnoty mieszkaniowej, jego kompetencjami oraz sposobem reprezentacji wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach wewnętrznych. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do tego artykułu.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentacja na zewnątrz
- Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest organem odpowiedzialnym za kierowanie sprawami wspólnoty. Oznacza to, że zarząd podejmuje decyzje dotyczące codziennego funkcjonowania wspólnoty, zarządzania nieruchomością wspólną oraz realizacji uchwał podjętych przez właścicieli lokali.
- Reprezentacja na zewnątrz oznacza, że zarząd działa w imieniu wspólnoty mieszkaniowej w kontaktach z osobami trzecimi, takimi jak dostawcy usług, urzędy czy sądy.
Reprezentacja w stosunkach wewnętrznych
- Zarząd reprezentuje wspólnotę również w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Oznacza to, że zarząd może podejmować działania prawne i faktyczne w imieniu wspólnoty wobec jej członków, np. w sprawach dotyczących opłat czy przestrzegania regulaminu wspólnoty.
Zarząd kilkuosobowy
- W przypadku, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową muszą być składane przez co najmniej dwóch członków zarządu. Jest to mechanizm zabezpieczający, który ma na celu zapewnienie większej kontroli nad działaniami zarządu i zapobieganie nadużyciom.
Pełnomocnictwo do składania oświadczeń
- Zarząd może składać oświadczenia woli w celu wykonania uchwał wspólnoty na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2. Pełnomocnictwo to jest udzielane przez właścicieli lokali i upoważnia zarząd do podejmowania określonych działań.
- Oświadczenia składane przez zarząd na podstawie tego pełnomocnictwa mają skutek wobec wszystkich właścicieli lokali, co oznacza, że są one wiążące dla całej wspólnoty.
Zakres pełnomocnictwa
- Art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 określa konkretne sprawy, w których zarząd może składać oświadczenia woli na podstawie pełnomocnictwa. Są to m.in. sprawy dotyczące zaciągania zobowiązań przekraczających zakres zwykłego zarządu, nabywania nieruchomości oraz ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych.

Podsumowanie

Art. 21 ustawy o własności lokali precyzyjnie określa kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz zasady jego działania. Zarząd pełni kluczową rolę w zarządzaniu wspólnotą, reprezentując ją zarówno na zewnątrz, jak i w stosunkach wewnętrznych. Mechanizmy takie jak wymóg składania oświadczeń przez co najmniej dwóch członków zarządu oraz pełnomocnictwo do podejmowania określonych działań mają na celu zapewnienie transparentności i odpowiedzialności w działaniu zarządu.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt uchwalony przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Dziennik Ustaw z 2021 r. poz. 1048.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

zarząd wspólnoty

właściciel lokaluoświadczenie woli

pełnomocnictwo zarządu

członek zarządu

wspólnota mieszkaniowa

wykonanie uchwał

Art. 20. uwl Art. 22. uwl