Art. 678. k.c. Zbycie rzeczy najętej

§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Komentarz do Art. 678. kc

Art. 678 Kodeksu cywilnego reguluje sytuację, w której dochodzi do zbycia rzeczy najętej w trakcie trwania umowy najmu. Przepis ten ma na celu ochronę interesów zarówno najemcy, jak i nabywcy rzeczy najętej, wprowadzając pewne zasady dotyczące kontynuacji stosunku najmu po zbyciu rzeczy.

Analiza przepisu:

Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu:
- Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w przypadku zbycia rzeczy najętej, nabywca automatycznie wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, że nabywca przejmuje wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, która była zawarta przez zbywcę z najemcą.
- Przepis ten ma na celu zapewnienie ciągłości stosunku najmu i ochronę najemcy przed nagłą zmianą warunków najmu w wyniku zmiany właściciela rzeczy najętej.
Prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu:
- Nabywca rzeczy najętej ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jest to istotne uprawnienie, które pozwala nabywcy na dostosowanie sytuacji prawnej do swoich potrzeb i planów związanych z nabytą rzeczą.
- Ustawowe terminy wypowiedzenia są określone w Kodeksie cywilnym i zależą od rodzaju najmu (np. najem lokalu mieszkalnego, najem lokalu użytkowego).
Ograniczenie prawa do wypowiedzenia najmu:
- Prawo do wypowiedzenia najmu przez nabywcę nie przysługuje, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
- Data pewna oznacza, że umowa najmu została opatrzona datą, której autentyczność jest potwierdzona przez notariusza lub inny organ uprawniony do tego. Taka umowa jest bardziej chroniona przed wypowiedzeniem przez nabywcę.
- To ograniczenie ma na celu ochronę najemcy, który zawarł umowę na czas oznaczony i zainwestował w najem, mając pewność co do długości trwania umowy.

Wnioski praktyczne:

Dla najemców: Najemcy powinni dążyć do zawierania umów najmu na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i daty pewnej, aby zabezpieczyć się przed możliwością wypowiedzenia umowy przez nabywcę rzeczy najętej.
Dla nabywców: Nabywcy powinni być świadomi, że wstępują w stosunek najmu na miejsce zbywcy i mają prawo do wypowiedzenia umowy najmu, chyba że umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z datą pewną. Przed nabyciem rzeczy najętej warto dokładnie przeanalizować warunki istniejącej umowy najmu.
Dla zbywców: Zbywcy powinni informować potencjalnych nabywców o istniejących umowach najmu i ich warunkach, aby uniknąć ewentualnych sporów po zbyciu rzeczy.

Art. 678 Kodeksu cywilnego wprowadza zrównoważone rozwiązania, które mają na celu ochronę interesów wszystkich stron zaangażowanych w stosunek najmu w przypadku zbycia rzeczy najętej.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt uchwalony przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Dziennik Ustaw z 2026 r. poz. 795.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

zbycie rzeczy

stosunek najmu

czas trwania

ustawowe terminy

umowa najmu

czas oznaczony

forma pisemna

data pewna

wydanie rzeczy najemca zbywca

Art. 677. kc Art. 679. kc