Zbywca

„Zbywca” to ustawowe określenie podmiotu, który może występować jako właściciel i sprzedający mieszkania objęte ustawą o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Nie chodzi więc o każdego właściciela nieruchomości ani o każdą osobę dokonującą sprzedaży, lecz o zamknięty katalog podmiotów wskazanych w tej regulacji.

W rozumieniu ustawy zbywcą jest:

• przedsiębiorstwo państwowe,
• spółka handlowa, w której Skarb Państwa jest podmiotem dominującym, zgodnie z przepisami dotyczącymi oferty publicznej i spółek publicznych,
• inna państwowa osoba prawna.

Ustawa przewiduje przy tym dwa wyłączenia. Za zbywcę w tym znaczeniu nie uznaje się Polskich Kolei Państwowych Spółki Akcyjnej ani Agencji Mienia Wojskowego. Oznacza to, że sam udział Skarbu Państwa w danym podmiocie nie zawsze wystarcza do zastosowania tej definicji. W przypadku spółki konieczne jest istnienie relacji dominacji, a ponadto podmiot nie może należeć do kategorii wyłączonych wprost przez ustawę.

Definicja służy ustaleniu, kto jest adresatem przepisów regulujących zbywanie mieszkań należących do wskazanych podmiotów. Ma więc znaczenie dla określenia, czy dana sprzedaż lub inna forma przeniesienia własności mieszkania podlega szczególnym zasadom przewidzianym w tej ustawie. Pozwala również odróżnić podmioty zobowiązane do stosowania tych reguł od zwykłych właścicieli prywatnych oraz od innych jednostek, których ustawa nie obejmuje.

W praktyce prawidłowe ustalenie, czy właściciel mieszkania jest „zbywcą”, może mieć wpływ na ocenę trybu zbycia, zakresu obowiązków podmiotu dokonującego sprzedaży oraz uprawnień osób zainteresowanych nabyciem lokalu. Pojęcie to należy jednak odczytywać przede wszystkim w kontekście tej konkretnej ustawy. W innych przepisach słowo „zbywca” może być używane w szerszym, potocznym lub cywilnoprawnym znaczeniu, jako oznaczenie strony przenoszącej własność albo inne prawo, a jego zakres zależy wtedy od danego przepisu i rodzaju czynności.