Przepis dotyczy nieruchomości rolnych i leśnych należących do osób, które w czasie wojny 1939-1945 dopuściły się odstępstwa od narodowości. Jeżeli osoby te objęły takie nieruchomości w posiadanie od 23 lipca 1950 r. do dnia wejścia ustawy w życie, nieruchomości zostają zwolnione spod zajęcia, dozoru i zarządu. Oznacza to, że nie powinny być objęte żadną z tych form.

o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu niektórych spraw, związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego

Zgodnie z § 2 rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości, użyte w nim określenia mają swoje konkretne definicje.

- „ustawa” odnosi się do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- „nieruchomość leśna” to grunt, który jest objęty definicją zawartą w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
- „pas służebności przesyłu” to powierzchnia nieruchomości lub jej część związana z urządzeniem przesyłowym, niezbędna do wykonywania przez przedsiębiorcę przesyłowego uprawnień objętych treścią służebności przesyłu,
- „współczynnik korzystania z pasa służebności przesyłu” określa stopień ingerencji przedsiębiorcy przesyłowego w prawo własności nieruchomości.

Te definicje są istotne przy określaniu wyceny nieruchomości, zwłaszcza jeśli dana nieruchomość jest nieruchomością leśną lub jeśli na niej istnieje pas służebności przesyłu. W takich przypadkach konieczne jest uwzględnienie odpowiednich kryteriów i współczynników przy ustalaniu wartości nieruchomości.

w sprawie wyceny nieruchomości

Przy nieruchomościach rolnych i leśnych nie zawsze da się oprzeć wycenę na cenach z rynku. Przepis wskazuje, po co sięgnąć w takiej sytuacji: po metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

### Najważniejsze punkty

- Zakres zastosowania obejmuje wyłącznie nieruchomości rolne i leśne.
- Przesłanką jest brak transakcji rynkowych, czyli brak materiału porównawczego.
- W takim wypadku stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przepis nie pozostawia tu swobody wyboru.
- Metoda ma charakter zastępczy: gdy dane rynkowe istnieją, podstawą wyceny pozostają one.

§ 24 omawia zastosowanie metody wskaźników szacunkowych gruntów przy wycenie nieruchomości rolnych i leśnych, uwzględniając współczynniki korygujące dla różnych cech tych nieruchomości. Przepis ten jest istotny z punktu widzenia prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości, co ma bezpośredni wpływ na transakcje rynkowe, opodatkowanie oraz inne aspekty prawne związane z obrotem nieruchomościami.

### Nieruchomości Rolne

W odniesieniu do nieruchomości rolnych, § 24 wskazuje na konieczność uwzględnienia następujących cech:
1. **Dogodność dojazdu** - łatwość dostępu do nieruchomości, co wpływa na jej atrakcyjność i wartość.
2. **Kultura rolna** - stan upraw i jakość gleby, co ma bezpośredni wpływ na potencjał produkcyjny nieruchomości.
3. **Wielkość zanieczyszczeń środowiska** - poziom zanieczyszczeń, który może ograniczać możliwości uprawy i wpływać na wartość nieruchomości.
4. **Występowanie urządzeń melioracyjnych** - obecność systemów nawadniających i odwadniających, które mogą zwiększać wartość nieruchomości.
5. **Występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę** - obecność elementów infrastruktury, które mogą utrudniać prowadzenie działalności rolniczej.
6. **Trudność uprawy** - stopień trudności związany z uprawą ziemi, co może wpływać na koszty i efektywność produkcji.
7. **Struktura przestrzenna użytków gruntowych** - układ i rozmieszczenie różnych typów użytków gruntowych, co może wpływać na efektywność zarządzania nieruchomością.

### Nieruchomości Leśne

W odniesieniu do nieruchomości leśnych, § 24 wymienia następujące cechy:
1. **Stopień degradacji siedliska leśnego** - stan zdrowotny lasu, co wpływa na jego wartość i potencjał produkcyjny.
2. **Szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan** - wpływ działalności przemysłowej na stan drzewostanu.
3. **Masowe występowanie szkodników** - obecność szkodników, które mogą zniszczyć drzewostan i obniżyć wartość nieruchomości.
4. **Położenie w stosunku do głównych dróg** - dostępność komunikacyjna, co wpływa na koszty transportu drewna.
5. **Możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym** - łatwość transportu drewna, co wpływa na koszty i efektywność eksploatacji lasu.
6. **Dogodność dojazdu** - podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych, łatwość dostępu do nieruchomości.
7. **Rodzaje gruntów przyległych** - charakterystyka sąsiednich gruntów, co może wpływać na wartość nieruchomości.
8. **Walory rekreacyjne** - potencjał rekreacyjny nieruchomości, co może zwiększać jej wartość.
9. **Strefę zagrożenia pożarowego terenów leśnych** - ryzyko pożarowe, które może wpływać na wartość i ubezpieczenie nieruchomości.

### Rola Rzeczoznawcy Majątkowego

Współczynniki korygujące, o których mowa w § 24, ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie analizy rynku. Rzeczoznawca majątkowy musi więc posiadać odpowiednią wiedzę i doświadczenie, aby prawidłowo ocenić wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Analiza rynku powinna obejmować badanie aktualnych trendów, cen transakcyjnych oraz innych czynników wpływających na wartość nieruchomości.

### Znaczenie Przepisu

Przepis ten ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia rzetelnej i obiektywnej wyceny nieruchomości rolnych i leśnych. Umożliwia uwzględnienie specyficznych cech tych nieruchomości, co pozwala na dokładniejsze oszacowanie ich wartości. Jest to istotne zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla potencjalnych nabywców oraz instytucji finansowych.

### Podsumowanie

§ 24 w sprawie wyceny nieruchomości wprowadza szczegółowe wytyczne dotyczące uwzględniania współczynników korygujących przy wycenie nieruchomości rolnych i leśnych. Przepis ten podkreśla rolę rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyceny i wymaga od niego przeprowadzenia szczegółowej analizy rynku. Dzięki temu możliwe jest dokładniejsze oszacowanie wartości nieruchomości, co ma istotne znaczenie dla różnych aspektów prawnych i ekonomicznych związanych z obrotem nieruchomościami.

§ 55 wprowadza zasady dotyczące wyceny nieruchomości rolnych i leśnych, uwzględniając specyfikę tych nieruchomości oraz ich zróżnicowane użytkowanie. Przepis ten jest istotny z punktu widzenia zarówno właścicieli nieruchomości, jak i rzeczoznawców majątkowych, którzy dokonują wyceny.

1. **Wycena nieruchomości jako całość**:
   Przepis przewiduje możliwość wyceny nieruchomości rolnych lub leśnych jako całości. Jest to podejście preferowane, gdyż pozwala na uwzględnienie wszystkich aspektów i cech nieruchomości w jednym procesie wyceny. Wycena jako całość jest szczególnie korzystna, gdy nieruchomość jest jednolita pod względem użytkowania i nie ma znaczących różnic w jej poszczególnych częściach.

2. **Wycena gruntu oraz jego części składowych**:
   Alternatywnie, przepis dopuszcza wycenę gruntu oraz jego części składowych oddzielnie. Jest to istotne w sytuacjach, gdy nieruchomość składa się z różnych elementów, które mogą mieć różne wartości i różne sposoby użytkowania. Przykładowo, na jednej nieruchomości mogą znajdować się zarówno grunty orne, jak i lasy, które mają różne wartości rynkowe.

3. **Wydzielenie funkcjonalnych części nieruchomości**:
   W przypadku nieruchomości o wielu sposobach użytkowania i dużej różnorodności części składowych, przepis przewiduje możliwość wydzielenia funkcjonalnych części nieruchomości celem ich odrębnej wyceny. Jest to szczególnie ważne w sytuacjach, gdy nieruchomość jest złożona i niejednorodna, co utrudnia jej wycenę jako całości. Wydzielenie funkcjonalnych części pozwala na bardziej precyzyjne określenie wartości poszczególnych elementów nieruchomości.

4. **Uzasadnienie w operacie szacunkowym**:
   Przepis wymaga, aby zastosowanie sposobu wyceny przez wydzielenie funkcjonalnych części nieruchomości było uzasadnione w operacie szacunkowym. Jest to kluczowy element, który zapewnia transparentność i rzetelność procesu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy musi przedstawić argumenty i podstawy, na których opiera się decyzja o wydzieleniu funkcjonalnych części nieruchomości, co pozwala na weryfikację i ocenę poprawności wyceny.

Podsumowując, § 55 w sprawie wyceny nieruchomości wprowadza elastyczne podejście do wyceny nieruchomości rolnych i leśnych, uwzględniając ich specyfikę i zróżnicowanie. Przepis ten zapewnia możliwość dokładniejszego i bardziej rzetelnego określenia wartości nieruchomości, co jest korzystne zarówno dla właścicieli, jak i dla rynku nieruchomości.

§ 60 reguluje zasady wyceny nieruchomości leśnych, w szczególności w kontekście stosowania podejścia kosztowego oraz metod i technik wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie precyzyjnej i sprawiedliwej wyceny nieruchomości leśnych, które mogą mieć różnorodne charakterystyki i przeznaczenia.

1. **Podejście kosztowe**: Przepis wskazuje, że przy wycenie nieruchomości leśnych stosuje się podejście kosztowe. Podejście to polega na oszacowaniu kosztów odtworzenia lub zastąpienia nieruchomości, z uwzględnieniem jej aktualnego stanu. Jest to metoda szczególnie użyteczna w przypadku nieruchomości, które nie mają bezpośrednich odpowiedników na rynku, co często ma miejsce w przypadku lasów.

2. **Metoda kosztów odtworzenia**: Metoda ta polega na oszacowaniu kosztów, jakie byłyby potrzebne do odtworzenia nieruchomości w jej aktualnym stanie. W kontekście nieruchomości leśnych oznacza to oszacowanie kosztów związanych z odtworzeniem drzewostanu, infrastruktury leśnej oraz innych elementów składowych nieruchomości.

3. **Technika szczegółowa i wskaźnikowa**: Przepis dopuszcza stosowanie zarówno techniki szczegółowej, jak i wskaźnikowej. Technika szczegółowa polega na dokładnym oszacowaniu kosztów poszczególnych elementów składowych nieruchomości, natomiast technika wskaźnikowa opiera się na stosowaniu wskaźników kosztowych, które mogą być bardziej ogólne, ale również mniej precyzyjne.

4. **Drzewostany jako uprawy i młodniki**: Przepis zwraca uwagę na specyficzne przypadki, w których drzewostany stanowią uprawy i młodniki. W takich sytuacjach wartość rynkowa drzewostanu może być niższa od jego wartości odtworzeniowej. Jest to istotne, ponieważ młode drzewostany mogą nie mieć jeszcze pełnej wartości rynkowej, ale ich odtworzenie może wiązać się z wysokimi kosztami.

5. **Parki udostępniane publicznie**: Przepis uwzględnia również nieruchomości leśne, które stanowią parki udostępniane publicznie. W takich przypadkach wycena może być bardziej skomplikowana, ponieważ należy uwzględnić zarówno wartość rekreacyjną, jak i koszty utrzymania i odtworzenia parku.

Podsumowując, § 60 w sprawie wyceny nieruchomości leśnych wprowadza szczegółowe zasady dotyczące stosowania podejścia kosztowego oraz metod i technik wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie rzetelnej i sprawiedliwej wyceny nieruchomości leśnych, uwzględniając ich specyficzne charakterystyki i przeznaczenie.

Wycena nieruchomości leśnej w podejściu dochodowym nie polega na policzeniu zysków z gospodarki leśnej. Punktem odniesienia są rynkowe stawki czynszów dzierżawnych, a metoda zysków wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy takiego dochodu nie da się ustalić.

### Najważniejsze punkty

- Regulacja dotyczy podejścia dochodowego i metody inwestycyjnej stosowanej do nieruchomości leśnej.
- Dochód z nieruchomości określa się na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych.
- Przepis wprost rozdziela dwie wielkości: dochód z nieruchomości nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na tej nieruchomości.
- Metoda zysków ma charakter posiłkowy: stosuje się ją, gdy dochodu nie można ustalić na podstawie stawek czynszów.
- Kolejność jest wiążąca, więc sięgnięcie po metodę zysków wymaga wykazania, że danych czynszowych brakuje.

### W praktyce

Rozdzielenie dochodu z nieruchomości i dochodu z działalności chroni wynik wyceny przed wpływem tego, jak sprawnie gospodaruje konkretny podmiot. Trudność praktyczna leży gdzie indziej: rynek dzierżaw gruntów leśnych bywa płytki, a to właśnie brak porównywalnych stawek otwiera drogę do metody zysków.

§ 63 reguluje sposób określania wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych oraz nieruchomości leśnych, które znajdują się w strefie zainwestowania miejskiego i są udostępnione lub planowane do udostępnienia publicznie jako parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne. Przepis ten jest istotny z punktu widzenia zarówno właścicieli nieruchomości, jak i organów administracji publicznej, które mogą być zaangażowane w proces wyceny takich nieruchomości.

1. **Podstawa wyceny**:
   - W przypadku braku transakcji rynkowych, wartość nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie. Jest to podejście, które uwzględnia zarówno wartość samego gruntu, jak i wartość roślinności, co jest szczególnie istotne w kontekście nieruchomości pełniących funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.

2. **Wartość gruntu**:
   - Dla określenia wartości gruntów przyjmuje się, że wartość 1 m² tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Jest to metoda, która pozwala na oszacowanie wartości gruntu w sytuacji, gdy brak jest bezpośrednich transakcji rynkowych dotyczących podobnych nieruchomości. Ustalanie wartości na podstawie gruntów przyległych jest praktycznym rozwiązaniem, które pozwala na uzyskanie wartości zbliżonej do rynkowej.

3. **Wartość roślinności**:
   - Wartość drzew, krzewów i innych roślin ustala się na podstawie kosztu ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Jest to podejście, które uwzględnia rzeczywiste nakłady poniesione na utrzymanie roślinności, co jest istotne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, którzy inwestują w zieleń.

4. **Nieruchomości poza strefami zainwestowania miejskiego**:
   - W przypadku nieruchomości położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, gdy brak jest transakcji rynkowych oraz transakcji na gruntach przyległych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Jest to alternatywna metoda, która pozwala na oszacowanie wartości gruntu w sytuacjach, gdy brak jest bezpośrednich danych rynkowych.

5. **Funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe**:
   - Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się spełniane przez nie funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe. Jest to istotne, ponieważ takie funkcje mogą znacząco wpływać na wartość nieruchomości, zwłaszcza w kontekście ich znaczenia dla społeczności lokalnej i środowiska.

Podsumowując, § 63 wprowadza kompleksowe zasady wyceny nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych oraz leśnych, które uwzględniają zarówno wartość gruntu, jak i roślinności, a także funkcje pełnione przez te nieruchomości. Przepis ten jest ważnym narzędziem w procesie wyceny nieruchomości, które mają znaczenie ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe, i zapewnia sprawiedliwe podejście do określania ich wartości w przypadku braku bezpośrednich transakcji rynkowych.

Nieruchomość leśna

Nieruchomość leśna w przepisach

o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu niektórych spraw, związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego1 przepis

w sprawie wyceny nieruchomości10 przepisów