Sygn. akt I C 42/22
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 września 2022 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt
Protokolant: Jolanta Migot
po rozpoznaniu na rozprawie
w dniu 7 września 2022 roku
sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G.
przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.
o ustalenie
I.
ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową z siedzibą w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o powierzchni 0,7202 ha położonej w obrębie (...) G., a objętej księgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi, przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, począwszy od 2022 roku 23.481,40 złotych (dwadzieścia trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt jeden złotych czterdzieści groszy)
II.
w pozostałym zakresie powództwo oddala;
I.
zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta G. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G. kwotę
4.165,00 złotych (cztery tysiące sto sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.
UZASADNIENIE
Powód (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzib
1 w Goœcicinie w zastêpuj
1cym pozew wniosku z dnia 11 czerwca 2021 roku domaga
3 siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej jest nieuzasadniona.
Powód nie kwestionowa
3 ustalonej przez rzeczoznawcê maj
1tkowego wartoœci nieruchomoœci, lecz sam fakt dokonania aktualizacji poprzez zmianê stawki procentowej, zasadnoœæ zastosowania stawki 3 % oraz sposób ustalenia op
3aty za poszczególne lata z pominiêciem regulacji art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
Zdaniem powoda dopiero wykazanie trwa
3ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci jest podstaw
1 do zmiany stawki procentowej.
Mo¿liwoœæ uzyskania op
3aty rocznej w zmienionej wysokoœci pojawi siê dopiero po zakoñczeniu budowy budynku i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na u¿ytkowanie obiektu budowlanego.
Powód nie wzniós
3 na nieruchomoœci ¿adnego obiektu budowlanego i nie uzyska
3 jeszcze pozwolenia na budowê. Powód uzyska
3 dla przedmiotowej nieruchomoœci decyzjê z dnia 23 paŸdziernika 2019 roku o ustaleniu warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.
Skarb P. nie wskaza
3 w oparciu, o jakie okolicznoœci ustali
3 trwa
31 zmianê oraz, jaki jest aktualny sposób korzystania z nieruchomoœci, który uzasadnia zastosowanie stawki 3 %.
Nawet jeœli nast
1pi
3a trwa
3a zmiana korzystania z nieruchomoœci, to zastosowanie powinna mieæ stawka 1 %.
Poza tym Skarb P. powinien zastosowaæ mechanizm stopniowego dochodzenia do wysokoœci pe
3nej op
3aty.
(wniosek zastêpuj
1cy pozew – k. 4-5)
W sprzeciwie od orzeczenia SKO pozwany podniós
3, ¿e okreœlenie wysokoœci stawki procentowej op
3aty rocznej mo¿liwe by
3o na podstawie art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.
Stosownie do ust. 3 tego przepisu dotyczy to tak¿e nieruchomoœci gruntowych, dla których przy oddaniu w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta
3 okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by
3a oddana.
N.¿y to odnieœæ tak¿e do nabycia tego prawa z mocy ustawy. Przepis ten znajduje równie¿ zastosowanie w przypadku, gdy podmiotowi, któremu oddano nieruchomoœæ w u¿ytkowanie wieczyste, przys
3ugiwa
3o w chwili nabywania tego prawa zwolnienie z op
3at.
Przedmiotowa dzia
3ka z chwil
1 wy
31czenia jej z zasobów (...) S.A. w W. i zbycia na rzecz powoda, utraci
3a swój atrybut zwi
1zany z funkcjonowaniem infrastruktury kolejowej, która korzysta ze zwolnienia z op
3at za u¿ytkowanie wieczyste zgodnie z art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.
Z chwil
1 ustania ustawowych przes
3anek zwolnienia z op
3aty za u¿ytkowanie wieczyste, w
3aœciciel zobowi
1zany by
3 dostosowaæ treœæ stosunku prawnego
31cz
1cego go z u¿ytkownikiem wieczystym do zasad wynikaj
1cych z ustawy poprzez wypowiedzenie zasad dotychczasowych i z
3o¿enie oferty o ustaleniu wysokoœci stawki procentowej op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie nie mia
3 zastosowania tryb okreœlony w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami zwi
1zany z trwa
31 zmian
1 sposobu korzystania z nieruchomoœci.
(sprzeciw – k. 6-9)
Zdaniem powoda przedmiotowa nieruchomoϾ korzysta ze zwolnienia z op
3at rocznych z mocy art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.
(...) do ustalenia op
3aty mo¿e byæ wy
31cznie wykazanie przez w
3aœciwy organ trwa
3ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci. Zmiana podmiotowa po stronie u¿ytkownika wieczystego nie ma znaczenia.
W wypowiedzeniu nie ma ¿adnego wyjaœnienia, czy przedmiotowa nieruchomoœæ przesta
3a byæ wykorzystywana na cele infrastruktury kolejowej. Na tle ustawy o transporcie kolejowy nie mo¿na zaaprobowaæ pogl
1du, ¿e za infrastrukturê kolejow
1 w rozumieniu ustawy uznaæ mo¿na tylko tak
1 infrastrukturê, która znajduje siê w dyspozycji jej zarz
1dcy.
(pismo z dnia 30.03.2022r. – k.30)
Stan faktyczny:
(...) Wojewody (...) nr WG.II/MNo/7720-144/07 z dnia 9 stycznia 2009 roku stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku przez przedsiêbiorstwo pañstwowe (...) w W. prawa u¿ytkowania wieczystego gruntu, bêd
1cego w
3asnoœci
1 Skarbu P., po
3o¿onego w G., oznaczonego w ewidencji gruntów jako dzia
3ka nr 907/2 o powierzchni 0,7202 ha, obrêb G., arkusz mapy 49, numer jednostki rejestrowej (...), zapisanej w ksiêdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez (...) Rejonowy w G., a tak¿e prawa w
3asnoœci budynków, budowli i urz
1dzeñ usytuowanych na dzia
3ce, o której mowa powy¿ej.
Nabywca praw zwolniony zosta
3 z op
3at z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego gruntu, albowiem grunt ten zajêty by
3 pod infrastrukturê kolejow
1 (art. 8 ustawy o transporcie kolejowym).
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj
1 Wojewody (...) z dnia 09.01.2009r. wraz z za
31cznikiem – k. 10-12 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)
Dnia 23 paŸdziernika 2019 roku Prezydent Miasta G. wyda
3 decyzjê o warunkach zabudowy nr (...).6730.2.14.2019.KR- 122/d.24 m.in. przedmiotowej dzia
3ki w szczególnoœci pod zabudowê mieszkaniow
1 wielorodzinn
1 z rozbiórk
1 istniej
1cego zainwestowania.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj
1 z dnia 23.10.2019r. – k. 9-16 akt SKO Gd/3584/21)
(...) S.A. z siedzib
1 w W. naby
3a przedmiotow
1 nieruchomoœæ jako aport, na podstawie umowy wniesienia do spó
3ki nieruchomoœci i praw u¿ytkowania wieczystego jako aportu zgodnie z umow
1 z dnia 11 maja 2011 roku.
Dnia 29 wrzeœnia 2020 roku (...) S.A. z siedzib
1 w W. sprzeda
3a powodowi w stanie wolnym od obci
1¿eñ i praw osób trzecich (poza opisanymi w akcie notarialnym) ww. nieruchomoœæ wraz z budynkami, budowlami i urz
1dzeniami, na niej posadowionymi.
Wówczas na nieruchomoœci znajdowa
3y siê 2 budynki niemieszkalne, tory stacyjne, linie przesy
3owo-rozdzielcze, kabel miejscowy na stacji G. postojowa, wiata, droga i chodnik z p
3yt ¿elbetowych, p
3yt typu jomb, p
3ytek chodnikowych z krawê¿nikowych, przy
31cze wodoci
1gowe oraz p
3ot z elementów ¿elbetowych.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: aktem notarialnym z dnia 29.09.2020r. Rep A nr 8195/2020 – k. 1-10 akt administracyjny (...). (...).16.2020.AL)
Pismem z dnia 17 maja 2021 roku Prezydent Miasta G. dzia
3aj
1c jako organ Skarbu P. wypowiedzia
3 powodowi dotychczasow
1 wysokoϾ op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego gruntu Skarbu P. po
3o¿onego w G. obejmuj
1cego dzia
3kê nr 24 o powierzchni 0.7202 ha po
3o¿onego w (...) G., a objêtego KW nr (...) w kwocie 0,00 z
3 i ustali
3 wysokoϾ stawki procentowej op
3at rocznych z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego w wysokoœci 3 % ceny. W przes
3anej ofercie zaproponowano now
1 op
3atê roczn
1 p
3atn
1 pocz
1wszy od 2022 roku w kwocie 70.444,20 z
3.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: wypowiedzeniem – k. 37 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)
Skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. wnioskiem z dnia 11 czerwca 2021 roku powód domaga
3 siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej jest nieuzasadniona.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony wnioskiem – k. 4-5)
Orzeczeniem z dnia 22 grudnia 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. w sprawie SKO Gd/3584/21 pozostawi
3o op
3atê roczn
1 za u¿ytkowanie wieczyste gruntu w dotychczasowej wysokoœci.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: orzeczeniem SKO (...) – k. 24v.-27 akt SKO Gd/3584/21)
Pozwany Skarb P. zaskar¿y
3 wydane orzeczenie w ca
3oœci i wniós
3 o ustalenie, ¿e aktualizacja w kwocie 70.444,20 z
3 jest uzasadniona.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony sprzeciwem – k. 6-9)
(...) z dnia 7 paŸdziernika 2021 roku udzielono pozwolenie na budowê inwestycji polegaj
1cej na zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Decyzja (...) siê ostateczna z dniem 10 listopada 2021 roku.
(decyzja, k. 51- 53)
Wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci jak dla gruntu niezabudowanego na dzieñ dokonania wypowiedzenia wynosi
3a 2.348.140,00 z
3.
(fakt bezsporny nadto potwierdzony: operatem szacunkowym rzeczoznawcy maj
1tkowego A. R. z dnia 16.02.2021r. – k. 29v.-35 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)
R.¿ania prawne:
Zgodnie z treœci
1 art. 221 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta
3a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego, w
3aœciwy organ okreœli wysokoœæ tej stawki, z wy
31czeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosuj
1c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 (ust. 2).
Je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta
3 okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by
3a oddana, stawkê procentow
1 op
3aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj
1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci (ust. 3).
Aktualizacja op
3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste mo¿e byæ dokonana wy
31cznie w przypadku, gdy op
3ata taka zosta
3a uprzednio ustalona.
Teza taka znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku S
1du N.¿szego z dnia 7 lipca 2006 roku (I CSK 124/06, L.), w którym stwierdzono ponadto, ¿e "op
3aty roczne za u¿ytkowanie wieczyste powinny zostaæ ustalone zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, w zakresie okreœlenia wartoœci nieruchomoœci przez uprawnionego rzeczoznawcê oraz obowi
1zuj
1cej stawki, z uwzglêdnieniem jednak unormowania zawartego w art. 221 ust. 2 GospNierU, stanowi
1cego, ¿e je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta
3a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op
3aty rocznej z tego tytu
3u, to w
3aœciwy organ okreœli wysokoœæ stawki, stosuj
1c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 GospNierU".
Zgodnie z tym przepisem, je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta
3 okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by
3a oddana, stawkê procentow
1 op
3aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj
1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.
Przewidziane w tym przepisie okreœlenie oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, nale¿y odnieœæ równie¿ do nabycia tego prawa z mocy ustawy, jak to mia
3o miejsce w przypadku pierwotnego u¿ytkownika wieczystego (...) w W.. Brak jest bowiem podstaw do ograniczania tego pojêcia jedynie do umownego przekazania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.
W niniejszej sprawie nie ulega w
1tpliwoœci, ¿e w przypadku tak rozumianego oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu powoda, nie zosta
3 okreœlony cel w jakim zosta
3a ona oddana.
Zatem pozwany zasadnie okreœli
3 stawkê op
3aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste "stosownie do celu wynikaj
1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci", a nie stosownie do celu, w jakim nieruchomoœæ zosta
3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, gdy¿ tego ostatniego po prostu nie ma.
Nadto powo
3any przepis w ¿aden sposób nie odwo
3uje siê do przeznaczenia nieruchomoœci okreœlonego w planie zagospodarowania przestrzennego czy w studium uwarunkowañ i zagospodarowania przestrzennego, a jedynie odnosi siê do celu wynikaj
1cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.
Przepis art. 221 ust. 3 ustawy ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta
3 okreœlony cel na który nieruchomoœæ zostaje oddana, natomiast nie ma zastosowania w przypadku okreœlenia celu na jaki nieruchomoœæ zosta
3a oddana przy ustanowieniu prawa rzeczowego ograniczonego (por. wyrok S
1du Apelacyjnego w P. z dnia 28.12.2007r., I ACa 1035/07, LEX nr 466430).
Niemniej jednak zasadnie strona powodowa zakwestionowa
3a okreœlon
1 przez pozwanego stawkê procentow
1 wskazan
1 w treœci wypowiedzenia. (...) na wzglêdzie cel inwestycji podejmowanej przez powoda, której wyrazem s
1 podjête prace projektowe i przygotowawcze i uzyskanie pozwolenia na budowê nale¿a
3o zastosowaæ stawkê 1% - jak dla budownictwa mieszkaniowego. W ocenie (...) nie mo¿na przyj
1æ za
3o¿enia aby obci
1¿enie op
3at
1 mog
3o nast
1piæ dopiero z chwil
1 wydania decyzji – pozwolenia na budowê. Zwolnienie, o którym mowa w przepisie art.. 8 ustawy o transporcie kolejowym nale¿y odnieœæ do infrastruktury, która jest lub mo¿e byæ wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W sytuacji gdy wskutek zbycia gruntu nabywca podejmuje dzia
3ania, z których wynika odmienny cel korzystania z przedmiotowego gruntu nie korzysta on ze zwolnienia zawartego w art. 8 ustawy o transporcie kolejowym, której cel sprowadza siê do objêcie zwolnieniem gruntów zajêtych pod infrastrukturê o znaczeniu publicznym.
Tym samym w ocenie (...) wypowiedzenie dokonane by
3o uzasadnione, z tym, i¿ maj
1c na wzglêdzie charakter inwestycji zasadnym by
3o zastosowanie stawki 1%.
(...) na wzglêdzie to, i¿ w przypadku wypowiedzenia zosta
3a ustalona stawka, a nie zaktualizowana przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami nie znajduje zastosowania.
(...) na wzglêdzie powy¿ (...) wartoœæ ustalonej op
3aty w kwocie 1% stawki pocz
1wszy od 2022 roku.
O kosztach Sad orzek
3 na podstawie przepisów art. 98 i 108 k.p.c. przyjmuj
1c, i¿ powód wygra
3 w 66,70%, zaœ przegra
3 w 33,3%.
£
1czny koszt poniesiony przez powoda to kwota 8.940,00 z
3otych, na która sk
3ada
3y siê op
3ata – 3.523,00 z
3ote, wynagrodzenie pe
3nomocnika – 5.400 z
3otych, op
3ata skarbowa od pe
3nomocnictwa – 17,00 z
3otych. 66,7% to 5.963,00 z
3ote. £
1czny koszt poniesiony przez pozwanego to 5.400,00 z
3otych. 33,3% to 1.798,00 z
3otych. Ró¿nica poniesionych kosztów daje kwotê 4.165,00 z
3otych.