Sygn. akt I C 1295/19
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 września 2022 roku
Sąd Rejonowy w Gdyni – I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 13 września 2022 roku sprawy
z powództwa
Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G.
przeciwko
A. K.
o zapłatę
1.
zasądza od pozwanej
A. K.
na rzecz powódki
Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G.
kwotę
3.742,75 złotych (trzy tysiące siedemset czterdzieści dwa złote siedemdziesiąt pięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienia liczonymi od kwot:
- 2.763,13 złotych (dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt trzy złote trzynaście groszy) od dnia 21 października 2019 roku do dnia zapłaty,
- 979,62 złotych (dziewięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt dwa grosze) od dnia 8 marca 2021 roku do dnia zapłaty;
2.
w pozostałym zakresie powództwo oddala;
3.
zasądza od pozwanej
A. K.
na rzecz powódki
Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G.
kwotę
759,50 złotych (siedemset pięćdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;
4.
nakazuje ściągnąć od powoda
Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G. na rzecz
Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę
94,00 złote (dziewięćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa;
5.
w pozostałym zakresie pokryte tymczasowo wydatki związane z wynagrodzeniem biegłego przejąć na rachunek Skarbu Państwa.
UZASADNIENIE
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)AB w G. wnios
3a przeciwko A. K. pozew o zap
3atê kwoty 6.124,09 z
3otych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zap
3aty.
W uzasadnieniu powódka wskaza
3a, i¿ pozwana jest wspó
3w
3aœcicielk
1 lokalu mieszkalnego numer (...) po
3o¿onego w budynku przy ulicy (...) w udziale ¼, który naby
3a w dniu 23 wrzeœnia 2010 roku.
(...) z tytu
3u zaliczek winny byæ regulowane do 10 dnia ka¿dego miesi
1ca.
Pozwana nie reguluje nale¿noœci pocz
1wszy od listopada 2014 roku. Powód dochodzi nale¿noœci za okres od listopada 2014 roku do sierpnia 2019 roku.
Stan zad
3u¿enia na sierpieñ 2019 roku stosownie do wysokoœci udzia
3u pozwanej w prawie w
3asnoœci wynosi kwotê objêt
1 pozwem.
(vide: pozew, k. 3-5)
W toku sprawy powódka rozszerzy
3a ¿
1danie pozwu w ten sposób, i¿ zamiast kwoty 6.124,09 z
3otych wnios
3a o zas
1dzenie kwoty 8.210,64 z
3otych z ustawowymi odsetkami za opóŸnienie od nastêpuj
1cych kwot:
- 6.124,09 z
3otych od dnia wniesienia pozwu do dnia zap
3aty,
- 2.086,55 z
3otych od dnia dorêczenia pozwanej pisma do dnia zap
3aty,
Jak wskazano, kwota 2.086,55 z
3otych, o powódka jak
1 rozszerzy
3a powództwo, stanowi nieuiszczone op
3aty eksploatacyjne i na fundusz remontowy, za okres od wrzeœnia 2019 roku do lutego 2021 roku.
(pismo procesowe powoda z dnia 8 marca 2021 roku, k. 141- 148, pismo procesowe powoda z dnia 26 marca 2021 roku, k. 152- 153)
Pozwana A. K. wnios
3a o oddalenie powództwa w ca
3oœci.
Pozwana przyzna
3a, ¿e jest wspó
3w
3aœcicielem lokalu w udziale ¼ czêœci, ale jednoczeœnie wskaza
3a, i¿ nigdy nie wesz
3a w posiadanie lokalu, który jest zamieszkiwany przez (...) I. posiadaj
1cego udzia
3 w wysokoœci ¾, choæ nie zosta
3o to ujawnione w ksiêdze wieczystej.
Zdaniem pozwanej, skoro tylko B. I. korzysta z lokalu to tylko on winien byæ zobowi
1zany do ponoszenia kosztów zarz
1du nieruchomoœci wspóln
1. (...) pozwanej do regulowania kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1, w sytuacji, gdy pozwana nie mo¿e korzystaæ z lokalu i pobieraæ po¿ytków, narusza zasady wspó
3¿ycia spo
3ecznego.
Ponadto pozwana wnios
3a zarzut przedawnienia nale¿noœci za okres od wrzeœnia 2014 roku do wrzeœnia 2016 roku.
Pozwana zarzuci
3a tak¿e, ¿e powód nie udowodni
3 swojego roszczenia co do wysokoœci, albowiem nie wskaza
3 dowodów na prawid
3owoœæ naliczenia. Kartoteka ksiêgowa nie stanowi dowodu na istnienie nale¿noœci, brak jest bowiem dokumentów ksiêgowych.
Pozwana wnios
3a równie¿ o nieobci
1¿anie jej kosztami z uwagi na niski dochód – jedynym jej Ÿród
3em dochodu jest emerytura w wysokoœci 1.014,28 z
3otych miesiêcznie,
(vide: sprzeciw pozwanej od nakazu zap
3aty, k. 30-32)
(...) stan faktyczny:
Pozwana A. K. jest wspó
3w
3aœcicielk
1 w udziale ¼ czêœci stanowi
1cego odrêbn
1 nieruchomoϾ lokalu mieszkalnego nr (...) po
3o¿onego w budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni 46,10 m2, dla którego (...) Rejonowy G. – (...) w G. prowadzi ksiêgê wieczyst
1 nr (...).
(dowód: wydruk aktualnej treœci ksiêgi wieczystej nr (...), k. 9-13)
Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)AB w G. sprawuje zarz
1d nieruchomoœci
1 wspóln
1.
(okolicznoϾ bezsporna)
W okresie 2014-2021 na skutek uchwa
3 podjêtych przez w
3aœcicieli lokali (...) nastêpuj
1ca wysokoœæ stawek zaliczek na poczet kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1:
- od dnia 1 kwietnia 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z
3, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z
3 (uchwa
3a nr 3/3/2014 z dnia 26 marca 2014r.);
- od dnia 1 stycznia 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z
3, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z
3 (uchwa
3a nr 4/3/2015 z dnia 26 marca 2015r.);
- od dnia 1 maja 2016r. do 31 lipca 2016 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych – 2,00 z
3, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z
3 (uchwa
3a nr 2/3/2016 z dnia 5 marca 2016r.);
- od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2016 roku - zaliczka w kwocie 5,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z
3, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z
3 (uchwa
3a nr 1/7/2016 z dnia 15 lipca 2016r.);
- od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z
3, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z
3 (uchwa
3a nr 2/3/2017 z dnia 22 marca 2017r.);
- od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z
3, wynagrodzenia administratora - 0,65 z
3, zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z
3 (uchwa
3a nr 3/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);
- od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na koszty remontowe 2,00 z
3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z
3 (uchwa
3a nr 4/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);
- od dnia 1 stycznia 2019 roku do dnia 31 maja 2020 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z
3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z
3 (uchwa
3a nr 4/3/2019 z dnia 13 marca 2019r.);
- od dnia 1 czerwca 2020 roku do dnia 31 marca 2021 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z
3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z
3otych, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z
3 (uchwa
3a nr 4/5/2020 z dnia 13 maja 2020r.);
- od dnia 1 kwietnia 2021 roku zaliczka w kwocie 5,00 z
3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z
3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z
3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z
3 (uchwa
3a nr 2/3/2021 z dnia 15 marca 2021r.).
(dowód: uchwa
3y w przedmiocie ustalenia wysokoœci miesiêcznych zaliczek na poczet kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1 za okres 2014-2021, k. 63-70, 173-182)
W okresie objêtym ¿
1daniem pozwu pozwana by
3a obci
1¿ana przez wspólnotê mieszkaniow
1 nastêpuj
1cymi kosztami:
- od listopada 2014 roku do 30 kwietnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,50 z
3otych za metr kwadratowy),
- od dnia 1 maja 2015 roku do wrzeœnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z
3otych za metr kwadratowy);
- od dnia 1 paŸdziernika 2015 roku do kwietnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,40 z
3otych za metr kwadratowy);
- od maja 2016 roku do wrzeœnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z
3otych za metr kwadratowy);
- do koñca wrzeœnia 2016 roku pozwana by
3a dodatkowo obci
1¿ana kosztem op
3at za wodê i kanalizacjê (wg stawki 10,59 z
3otych za metr szeœcienny);
- od paŸdziernika 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania, przy czym w okresie od paŸdziernika do kwietnia wg stawki 6,80 z
3otych za metr kwadratowy, a w okresie od maja do wrzeœnia wg stawki 1,70 z
3otych za metr kwadratowy).
(dowód: rozliczenia za 2014-2019, k. 47-62, rozliczenie lokalu, k. 14, kartoteki ksiêgowe za lata 2016-2021, k. 15-21, 143-147)
Suma op
3at z tytu
3u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. z uwzglêdnieniem wysokoœci udzia
3u pozwanej w prawie wspó
3w
3asnoœci wynosi 3.446,18 z
3.
(dowód: pisemna opinia (...) s
1dowego P. (...), k. 213-219)
Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dokonuje siê na podstawie wskazañ licznika ciep
3a usytuowanego w budynku. Koszt podlegaj
1cy rozliczeniu to suma kwot z otrzymanych dokumentów obci
1¿eniowych za energiê ciepln
1 za dany okres rozliczeniowy. M. zaliczka na koszty energii cieplnej ustalana jest przez zarz
1dcê na podstawie analizy rzeczywistych kosztów poniesionych w poprzednim okresie rozliczeniowym, która mo¿e byæ powiêkszona o przewidywany wskaŸnik wzrostu energii cieplnej. Zaliczki na poczet op
3aty zmiennej dla danego lokalu za ciep
3o dostarczane na potrzeby co pobierane s
1 tylko w miesi
1cach trwania sezonu grzewczego. (...) rozliczania kosztów ciep
3a dostarczanego do poszczególnych lokali nie wyposa¿onych w indywidualne liczniki ciep
3a stanowi 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu. Koszt jednostkowy za ogrzanie 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu ustala siê jako iloraz kosztów ogó
3em energii cieplnej dostarczonej do budynku w ci
1gu okresu rozliczeniowego i powierzchni grzewczej lokali w budynku.
(dowód: Regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, k. 97-98, zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p
3yta CD k. 203)
Zaliczki na wodê i kanalizacjê s
1 obecnie pozwanej zwracane po okresie rozliczeniowym. Przy rozliczeniu tych kosztów powódka uwzglêdnia stawki stosowane przez dostawcê wody tj. S. N. G..
(dowód: zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p
3yta CD k. 203)
Pozwana A. K. utrzymuje siê z emerytury w kwocie ponad 1000 z
3, co miesi
1c ponosi wydatki na zakup leków (oko
3o 100 z
3), op
3aty za energiê elektryczn
1 (50-60 z
3), op
3aty za czynsz (latem 400 z
3, zim
1 700 z
3), kartê do telefonu (25 z
3). Nadto, z jej œwiadczenia toczy siê egzekucja, a w ramach której komornik potr
1ca kwotê 192 z
3. Pozwana mieszka sama, nie ma nikogo na utrzymaniu. Pozwana znajduje siê pod opiek
1 lekarzy kardiologa, endokrynologa, neurologa.
(dowód: przes
3uchanie pozwanej, p
3yta CD k. 133)
(...)¿y
3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) po rozwa¿eniu ca
3ego zebranego w niniejszej sprawie materia
3u dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej, dowodu z przes
3uchania pozwanej, a tak¿e dowodu z opinii (...) s
1dowego do spraw szacowania czynszów.
(...) zebrany w niniejszej sprawie materia
3 dowodowy w postaci dokumentów prywatnych przed
3o¿onych przez stronê powodow
1 (uchwa
3y dotycz
1ce ustalenia wysokoœci stawek zaliczek na poczet kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1, zawiadomienia o wysokoœci op
3at, rozliczenia) nale¿y wskazaæ, ¿e nie budz
1 one w
1tpliwoœci co do ich autentycznoœci, gdy¿ ¿adna ze stron niniejszego sporu nie podnosi
3a w myœl art. 253 kpc, ¿e wymienione dokumenty nie s
1 autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz
1 od osób wymienionych jako ich wystawcy. P.œliæ jednak nale¿y, i¿ dokument prywatny nie dowodzi materialnej prawdziwoœci zawartego w nim oœwiadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zale¿y od jego treœci merytorycznej i rozstrzyga o niej s
1d wed
3ug ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc). Podobnie jak w wypadku innych dowodów, to s
1d ocenia, czy dowód ten ze wzglêdu na jego indywidualne cechy i okolicznoœci obiektywne zas
3uguje na wiarê, czy nie (por. A. Góra-B
3aszczykowska (red.), Kodeks postêpowania cywilnego. Tom I A. Komentarz. Art. 1-42412, Warszawa 2020). W ocenie (...)¿one przez powoda dokumenty w postaci kartotek finansowych, zawiadomieñ o wysokoœci op
3at, stanowi
1 wiarygodne i przydatne do rozstrzygniêcia sprawy dowody jedynie w zakresie dotycz
1cym kosztów eksploatacyjnych i op
3at na fundusz remontowy. Jedynie bowiem w tym wzglêdzie mo¿liwe jest zweryfikowanie wskazanych w nich kwot w oparciu o uchwa
3y w
3aœcicieli lokali (...) wysokoœæ stawek op
3at z tytu
3u kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1. Natomiast, wobec braku jakichkolwiek dokumentów Ÿród
3owych, nie mo¿na zweryfikowaæ naliczonych przez powódkê kosztów z tytu
3u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania. Nie ulega w
1tpliwoœci, ¿e wobec zakwestionowania przez stronê pozwan
1 rozliczenia wymienionych mediów, zgodnie z ciê¿arem dowodu wynikaj
1cym z art. 6 kc, powódka powinna wykazaæ za pomoc
1 odpowiednich dokumentów w postaci faktur wystawionych przez dostawców czy odczytów liczników, ¿e rozliczenie zosta
3o wykonane w sposób prawid
3owy. W niniejszej sprawie wspólnota mieszkaniowa takich dokumentów nie z
3o¿y
3a, st
1d nie sposób zweryfikowaæ prawid
3owoœci rozliczenia kosztów zu¿ycia mediów, którymi pozwana zosta
3a obci
1¿ona.
Zdaniem (...) brak by
3o podstaw do kwestionowania wiarygodnoœci zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej w zakresie dotycz
1cym sposobu ustalania wysokoœci kosztów eksploatacyjnych. W ocenie (...) zeznania œwiadka by
3y szczere, wewnêtrznie spójne, logiczne, a tak¿e zbie¿ne z treœci
1 przed
3o¿onych do akt niniejszej sprawy dokumentów, w szczególnoœci regulaminów dotycz
1cych rozliczenia kosztów mediów.
(...) nie znalaz
3 tak¿e podstaw do odmowy przyznania waloru wiarygodnoœci zeznaniom pozwanej co do jej sytuacji maj
1tkowej, zdrowotnej i osobistej. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zeznania pozwanej koreluj
1 z treœci
1 dokumentów do
31czonych do wniosków o zwolnienie od kosztów s
1dowych, a tak¿e nie budz
1 w
1tpliwoœci w œwietle zasad logicznego rozumowania i doœwiadczenia ¿yciowego.
Brak by
3o podstaw do kwestionowania dowodu z opinii (...) s
1dowego z zakresu szacowania czynszów P. (...). Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ sporz
1dzaj
1c opiniê bieg
3y nie dysponowa
3 dokumentami Ÿród
3owymi, pozwalaj
1cymi na ustalenie wysokoœci przypadaj
1cych na pozwan
1 op
3at z tytu
3u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania, w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów liczników. W takiej sytuacji bieg
3y móg
3 jedynie zweryfikowaæ poprawnoœæ rozliczenia ww. kosztów pod k
1tem rachunkowym, bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wskazana w zawiadomieniach o wysokoœci op
3at stawka opiera siê na stawkach sprzeda¿y wody, czy energii cieplnej stosowanych przez dostawców, a tak¿e bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wielkoœæ zu¿ycia mediów przyjêta do rozliczeñ przez powoda odpowiada wielkoœciom faktycznym. W zwi
1zku z tym opinia ta by
3a przydatna jedynie w zakresie dotycz
1cym ustalenia wysokoœci kosztów eksploatacyjnych i kosztów remontowych, przypadaj
1cych na pozwan
1.
(...) do szczegó
3owych rozwa¿añ nale¿y podkreœliæ, i¿ podstawê prawn
1 powództwa stanowi
3y przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w
3asnoœci lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048). W myœl art. 13 ust. 1 w
3aœciciel jest obowi
1zany m.in. ponosiæ wydatki zwi
1zane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyæ w kosztach zarz
1du zwi
1zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywo
3anej ustawy na koszty zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1 sk
3adaj
1 siê w szczególnoœci:
1) wydatki na remonty i bie¿
1c
1 konserwacjê,
2) op
3aty za dostawê energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czêœci dotycz
1cej nieruchomoœci wspólnej, oraz op
3aty za antenê zbiorcz
1 i windê,
3) ubezpieczenia, podatki i inne op
3aty publicznoprawne, chyba ¿e s
1 pokrywane bezpoœrednio przez w
3aœcicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porz
1dku i czystoœci,
5) wynagrodzenie cz
3onków zarz
1du lub zarz
1dcy.
Stosownie zaœ do art. 15 powo
3anej powy¿ej ustawy o w
3asnoœci lokali na pokrycie kosztów zarz
1du w
3aœciciele lokali (...) zaliczki w formie bie¿
1cych op
3at, p
3atne z góry do dnia 10 ka¿dego miesi
1ca.
W pierwszej kolejnoœci nale¿y wskazaæ, ¿e nie zas
3ugiwa
3 na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan
1 zarzut, i¿ nie powinna ona byæ obci
1¿ana kosztami zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1, a tak¿e kosztami utrzymania lokalu z tego wzglêdu, ¿e z lokalu korzysta wy
31cznie wiêkszoœciowy wspó
3w
3aœciciel nieruchomoœci lokalowej. W myœl przytoczonych powy¿ej przepisów ustawy o w
3asnoœci lokali nie budzi w
1tpliwoœci, ¿e z prawem w
3asnoœci lokalu mieszkalnego skorelowany jest obowi
1zek ponoszenia kosztów utrzymania tego lokalu, w tym kosztów zu¿ycia mediów, a tak¿e kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej. Jest to obowi
1zek o charakterze bezwzglêdnym. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie w
3aœciciel lokalu i wspó
3w
3aœciciel nieruchomoœci wspólnej musi uczestniczyæ w kosztach zwi
1zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej, proporcjonalnie do udzia
3u, jaki mu w tej nieruchomoœci przys
3uguje (por. wyrok SN z dnia 16 lutego 2001r., IV CKN 265/00, L.). W zwi
1zku z powy¿szym uznaæ nale¿a
3o, ¿e jako wspó
3w
3aœcicielka lokalu mieszkalnego pozwana co do zasady jest zobowi
1zana do ponoszenia kosztów bêd
1cych przedmiotem ¿
1dania pozwu, stosownie do wysokoœci przys
3uguj
1cego jej udzia
3owi w prawie wspó
3w
3asnoœci.
Nie zas
3ugiwa
3 tak¿e na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan
1 zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powodowej w zakresie dotycz
1cym zaliczek na fundusz remontowy. Jak wywodzi
3a pozwana - w jej ocenie - z roszczeniem takim mog
1 wyst
1piæ jedynie wszyscy cz
3onkowie wspólnoty. Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ z treœci art. 14 pkt 1 ustawy o w
3asnoœci lokali wprost wynika, ¿e wydatki na remonty i bie¿
1c
1 konserwacjê stanowi
1 koszty zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1. Jak wskazuje siê w doktrynie, w
3aœciciele lokali nie maj
1 obowi
1zku samodzielnego dokonywania remontów lub konserwacji elementów nieruchomoœci wspólnej. (...) jednak ponosiæ proporcjonalnie wydatki z tym zwi
1zane (art. 12 ust. 2 zd. 2), a wydatki te – w œwietle art. 14 pkt 1 ustawy o w
3asnoœci lokali – stanowi
1 koszt zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1 (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w
3asnoœci lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). W judykaturze z kolei wskazuje siê, ¿e wspólnota mieszkaniowa posiada legitymacjê procesow
1 w sprawach dotycz
1cych zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1 (por. uchwa
3a SN z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, L.; (...) N.¿szego z dnia 23 wrzeœnia 2004 r., III CZP 48/04).
W dalszej kolejnoœci nale¿a
3o odnieœæ siê do podniesionego przez pozwan
1 zarzutu przedawnienia. Z.¿yæ nale¿y, ¿e pe
3nomocnik pozwanej wywodzi
3, ¿e roszczenia o zap
3atê kosztów zu¿ycia wody i œcieków przedawni
3y siê czêœciowo z up
3ywem terminu dwuletniego, zaœ roszczenia o zap
3atê kosztów eksploatacyjnych z up
3ywem terminu trzyletniego. (...) do stanowiska strony pozwanej nale¿y wskazaæ, ¿e bezzasadne s
1 twierdzenia, ¿e do przedawnienia roszczeñ dotycz
1cych kosztów zu¿ycia mediów zastosowanie znajduje termin dwuletni przewidziany dla roszczeñ z tytu
3u sprzeda¿y. Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem sprzedawc
1 wody czy energii cieplnej, a jedynie stron
1 umowy o dostawê wody lub energii cieplnej do lokali, któr
1 zawiera z przedsiêbiorstwem przesy
3owym i ponosi z tego tytu
3u stosowne wydatki. W zwi
1zku z tym wspólnota ma – na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o w
3asnoœci lokali – roszczenie wzglêdem w
3aœcicieli poszczególnych lokali o rozliczenie poniesionych wydatków (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w
3asnoœci lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). Z powy¿szego wynika jednoznacznie, ¿e wspólnota mieszkaniowa nie jest sprzedawc
1 energii, lecz sama zawiera jako kupuj
1cy umowy z dostawcami, realizuj
1c na
3o¿one na ni
1 obowi
1zki ustawowe zwi
1zane z zapewnieniem cz
3onkom wspólnoty dostêpu do podstawowych mediów.
W judykaturze przyjmuje siê, ¿e ze wzglêdu na to, i¿ zaliczki s
1 p
3atne w regularnych, równych odstêpach czasu, a tak¿e zwa¿aj
1c na „prognostyczny” charakter okreœlenia ich wysokoœci, œwiadczenie to przybiera postaæ œwiadczenia okresowego (por. wyrok SN z 8 paŸdziernika 2008 r., V CSK 133/08, L.; wyrok SA w Warszawie z 24 stycznia 2014 r., I ACa 1499/13, L.). Zgodnie zaœ z aktualnie obowi
1zuj
1cym art. 118 kc je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi szeœæ lat, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi
1zanych z prowadzeniem dzia
3alnoœci gospodarczej - trzy lata. Jednak¿e koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzieñ roku kalendarzowego, chyba ¿e termin przedawnienia jest krótszy ni¿ dwa lata. Do dnia 8 lipca 2019 roku powy¿szy przepis obowi
1zywa
3 w brzmieniu: je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesiêæ, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi
1zanych z prowadzeniem dzia
3alnoœci gospodarczej - trzy lata. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) do roszczeñ powsta
3ych przed dniem wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje siê od dnia wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejsz
1 ustaw
1.
(...) na wzglêdzie, ¿e pozew w niniejszej sprawie zosta
3 wniesiony w dniu 24 paŸdziernika 2019 roku, to w œwietle powy¿szych przepisów nale¿a
3o uznaæ, ¿e do dnia wejœcia w ¿ycie ustawy zmieniaj
1cej terminy przedawnienia, tj. do dnia 9 lipca 2018 roku, przedawnieniu uleg
3y roszczenia okresowe powódki z tytu
3u kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1 za okres od listopada 2014 roku do czerwca 2015 roku (wymagalne wczeœniej ni¿ trzy lata przed dat
1 wniesienia pozwu). Natomiast, ju¿ na nowych zasadach (tj. z uwzglêdnieniem terminu koñcowego przedawnienia przypadaj
1cego na ostatni dzieñ roku kalendarzowego) przedawnieniu uleg
3o roszczenie za okres od lipca 2015 roku do grudnia 2015 roku.
W pozosta
3ej nieprzedawnionej czêœci (a wiêc w zakresie roszczeñ za okres od 1 stycznia 2016 roku do koñca lutego 2021 roku), w ocenie (...), powództwo zas
3ugiwa
3o na uwzglêdnienie jedynie w zakresie dotycz
1cym zap
3aty zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych i wydatków na remonty. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ tylko w takim zakresie powódka sprosta
3a ciê¿arowi dowodu i przed
3o¿y
3a dokumentacjê pozwalaj
1c
1 na zweryfikowanie wysokoœci kosztów zarz
1du nieruchomoœci
1 wspóln
1. P.œliæ nale¿y, i¿ w okresie objêtym ¿
1daniem pozwu powódka nalicza
3a op
3aty zawieraj
1ce trzy pozycje: zaliczki na koszty eksploatacyjne (wraz z wynagrodzeniem administratora), zaliczki na wydatki remontowe i koszty centralnego ogrzewania. Do paŸdziernika 2016 roku uwzglêdniano równie¿ koszty zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków. Strona pozwana nie kwestionowa
3a jedynie wysokoœci stawek zaliczek na koszty remontów, natomiast kwestionowa
3a rozliczenie pozosta
3ych pozycji ujmowanych w wymiarze op
3at. Wobec powy¿szego, obowi
1zkiem strony powodowej pozostawa
3o wykazanie wysokoœci kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. Powódka sprosta
3a ciê¿arowi dowodu jedynie co do tych pierwszych nale¿noœci. Z.¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ stawki zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych a tak¿e zaliczki na poczet kosztów remontów zosta
3a okreœlona w uchwa
3ach podejmowanych corocznie przez w
3aœcicieli lokali. Do akt niniejszej sprawy powódka przed
3o¿y
3a komplet uchwa
3 za okres od 2014 roku do 2021 roku. Strona pozwana nie wykaza
3a, aby którakolwiek z przed
3o¿onych uchwa
3 zosta
3a skutecznie zaskar¿ona w trybie art. 25 ustawy o w
3asnoœci lokali, a tym samym wyeliminowana z obrotu prawnego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ op
3aty naliczonej w stosunku do danego lokalu (...) iloczyn stawki wskazanej w uchwale oraz powierzchni lokalu (46,10 m2). W przypadku pozwanej dodatkowo nale¿a
3o uwzglêdniæ wysokoœæ przys
3uguj
1cego jej udzia
3u w prawie wspó
3w
3asnoœci nieruchomoœci lokalowej wynosz
1cego ¼ czêœci. Zgodnie z treœci
1 uchwa
3 w okresie objêtym ¿
1daniem pozwu obowi
1zywa
3a nastêpuj
1ca wysokoϾ op
3at eksploatacyjnych (stanowi
1ca sumê stawek za koszty eksploatacyjne i wynagrodzenie administratora wskazanych w ka¿dorazowej uchwale):
- od dnia 1 stycznia 2016 roku do 31 lipca 2016 roku – 2 z
3;
- od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2017 roku – 3 z
3;
- od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku – 2 z
3;
- od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 maja 2020 roku – 3 z
3;
- od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z
3.
Natomiast wysokoϾ stawek z tytu
3u op
3aty na fundusz remontowy kszta
3towa
3a siê nastêpuj
1co:
- od dnia 1 stycznia 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku – 1,00 z
3;
- od dnia 1 maja 2016r. do 31 maja 2020 roku – 2,00 z
3;
- od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z
3.
Jak wynika z opinii (...) P. (...) przy uwzglêdnieniu powierzchni mieszkania (46,10 m2) oraz wysokoœci udzia
3u pozwanej w prawie wspó
3w
3asnoœci (1/4 czêœci) suma op
3at z tytu
3u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. wynosi 3.446,18 z
3.
Nadto, zwa¿yæ nale¿a
3o, i¿ powódka domaga
3a siê równie¿ zas
1dzenia skapitalizowanych odsetek od œwiadczeñ okresowych nale¿nych za okres od listopada 2014 roku do wrzeœnia 2019 roku. (...) na wzglêdzie, ¿e powództwo zas
3ugiwa
3o na uwzglêdnienie jedynie co do zaliczek za okres od 1 stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (...) odsetki od poszczególnych nale¿noœci okresowych z tytu
3u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy wymagalnych tylko w tym okresie i dokona
3 ich skapitalizowania na dzieñ wniesienia pozwu. Suma ustalonych w ten sposób odsetek wynosi 296,57 z
3. P.œliæ nale¿y, i¿ odsetki zosta
3y wyliczone tylko od pierwotnego ¿
1dania, albowiem powódka rozszerzaj
1c powództwo nie wnios
3a o zas
1dzenie skapitalizowanych odsetek tak¿e od zaliczek wymagalnych za okres od paŸdziernika 2019 roku do lutego 2021 roku. (...) natomiast jest zwi
1zanym ¿
1daniem pozwu i nie mo¿e orzekaæ ponad ¿
1danie (art. 321 § 1 kpc).
Natomiast, na uwzglêdnienie nie zas
3ugiwa
3o roszczenie o zap
3atê kosztów zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków oraz kosztów centralnego ogrzewania. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ celem wykazania roszczenia w odniesieniu do wymienionych nale¿noœci strona powodowa przed
3o¿y
3a wy
31cznie dokumenty prywatne w postaci rozliczenia kosztów za centralne ogrzewanie, regulaminów rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i wody, a tak¿e zawiadomieñ o wymiarze op
3at, w których wskazano m.in. stawkê poszczególnych op
3at rozliczanych zaliczkowo. Z.¿ywszy, i¿ pozwana zakwestionowa
3a prawid
3owoœæ rozliczenia powy¿szych kosztów, st
1d zgodnie z zasad
1 rozk
3adu ciê¿aru dowodu (art. 6 kc) powódka powinna przed
3o¿yæ dokumenty Ÿród
3owe w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów stanów liczników, tak, aby móc zweryfikowaæ prawid
3owoœæ dokonanego przez wspólnotê rozliczenia. Z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej wynika
3o, ¿e w odniesieniu do op
3at za wodê wspólnota (...) stawki wskazane przez dostawców, jednak¿e bez przed
3o¿enia dokumentów Ÿród
3owych (tj. faktur VAT wystawionych przez dostawców na rzecz wspólnoty mieszkaniowej) nie sposób tego sprawdziæ. Podobnie, wobec zaniechañ dowodowych ze strony wspólnoty nie sposób ustaliæ, na jakiej podstawie przyjêto wysokoœæ zaliczki za centralne ogrzewanie zarówno w miesi
1cach letnich i w miesi
1cach zimowych. J.œnie nale¿a
3o mieæ na wzglêdzie, ¿e wspólnota jest w posiadaniu faktur Ÿród
3owych, na co wskaza
3 œwiadek, a zatem nie by
3o przeszkód, by takie dokumenty w odpowiedzi na stawiane przez pozwan
1 zarzuty przedstawiæ. Samo natomiast wskazanie sposobu rozliczania spornych kosztów poprzez z
3o¿enie regulaminów przyjêtych w drodze (...) nie jest wystarczaj
1ce w sytuacji, gdy strona postawi
3a zarzut nieprawid
3owego wyliczenia. Regulaminy okreœlaj
1 jedynie pewny sposób postêpowania, natomiast do wyliczenia konkretnych kosztów przypadaj
1cych na lokal, konieczne jest wykazanie wielkoœci zu¿ycia, a tak¿e stawek. Bez takich danych niemo¿liwe jest ustalenie kosztów przypadaj
1cych na pozwan
1, równie¿ za pomoc
1 dowodu z opinii (...), który przecie¿ bazuje na okreœlonym materiale Ÿród
3owym. J.œnie nale¿y wskazaæ, ¿e bieg
3y nie jest uprawniony ani obowi
1zany do gromadzenia materia
3u dowodowego, co stanowi obowi
1zek strony, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. W tych okolicznoœciach nale¿a
3o uznaæ, ¿e brak z
3o¿enia przez powódkê dokumentów Ÿród
3owych, wobec podniesionych przez pozwan
1 zarzutów, uniemo¿liwia
3o uwzglêdnienie powództwa w powy¿szym zakresie.
W zwi
1zku z powy¿ (...) – na mocy przepisów art. 13 i 14 ustawy o w
3asnoœci lokali – od pozwanej na rzecz powoda kwotê 3.742,75 z
3. Natomiast, na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc w zw. z art. 15 ustawy o w
3asnoœci lokali (...) zas
1dzi
3 odsetki ustawowe za opóŸnienie od kwoty 2.763,13 z
3 stanowi
1cej sumê zaliczek za okres od stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (2.466,56 z
3) oraz sumê skapitalizowanych odsetek (296,57 z
3) od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 21 paŸdziernika 2019r. do dnia zap
3aty. Natomiast, od kwoty 979,62 z
3 stanowi
1cej sumê nale¿nych zaliczek za okres od paŸdziernika 2019r. do lutego 2021r. (...) odsetki od dnia 8 marca 2021r. do dnia zap
3aty.
W pozosta
3ym zakresie na mocy powo
3anych powy¿ej przepisów a contrario powództwo podlega
3o oddaleniu.
O kosztach procesu (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj
1c, ¿e powódka wygra
3a niniejsze postêpowanie w 45,60 %, a pozwana w 54,40 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk
3adaj
1 siê: op
3ata s
1dowa od pozwu (400 z
3), oplata za czynnoœci fachowego pe
3nomocnika w stawce minimalnej stosownie do pierwotnej wartoœci przedmiotu sporu (1.800 z
3), op
3ata skarbowa od pe
3nomocnictwa (17 z
3), op
3ata s
1dowa od rozszerzenia powództwa (200 z
3), a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (1.500 z
3) –
31cznie kwota 3.817,00 z
3, z czego przy uwzglêdnieniu stosunku w jakim powódka wygra
3a, nale¿y siê jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.740,50 z
3otych. Natomiast, pozwana ponios
3a koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 1.800 z
3otych, z czego nale¿a
3a siê jej kwota 981 z
3otych. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci nale¿a
3o na rzecz powódki zas
1dziæ kwotê 759,50 z
3otych.
Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s
1dowych w sprawach cywilnych (...) œci
1gniêcie od powódki kosztów opinii (...), które zosta
3y wy
3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w
31cznej kwocie 173,27 z
3otych (1.673,27 z
3 – zaliczka w kwocie 1.500 z
3). (...) stosunek, w jakim powódka przegra
3a niniejszy spór nale¿a
3o nakazaæ œci
1gniêcie od niej kwoty 94 z
3.
W pozosta
3ym zakresie pokryte tymczasowo wydatki zwi
1zane z wynagrodzeniem bieg
3ego przej
1æ na rachunek Skarbu P., odstêpuj
1c od obci
1¿ania nimi pozwanej, która z uwagi na jej trudn
1 sytuacjê finansow
1 by
3a zwolniona od kosztów s
1dowych.