Ustanowienie hipoteki

Ustanowienie hipoteki to czynność prawna albo zdarzenie przewidziane w ustawie, którego skutkiem jest obciążenie nieruchomości lub określonego prawa rzeczowego zabezpieczeniem wierzytelności. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z obciążonego przedmiotu, niezależnie od tego, czyją własnością pozostaje on w chwili egzekucji, z pierwszeństwem określonym w przepisach o hipotece.

Hipoteka nie przenosi własności nieruchomości na wierzyciela i co do zasady nie pozbawia właściciela możliwości korzystania z niej, pobierania pożytków ani rozporządzania nią. Zabezpiecza oznaczoną wierzytelność, w tym jej należność główną, odsetki i koszty postępowania w zakresie określonym w treści hipoteki. Może zabezpieczać także wierzytelność przyszłą, jeżeli została dostatecznie określona.

Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebne jest ustanowienie zabezpieczenia przez uprawnionego oraz wpis do księgi wieczystej. Sama umowa nie wystarcza do powstania hipoteki, ponieważ jej wpis ma charakter konstytutywny. Wpis ujawnia także zakres obciążenia, wierzytelność oraz wierzyciela hipotecznego. Hipoteka może powstać również bez zgody właściciela jako hipoteka przymusowa, jeżeli przewidują to przepisy i istnieje wymagana podstawa do dokonania wpisu. W prawie podatkowym ustanowienie hipoteki przymusowej służy zabezpieczeniu należności podatkowych i nie jest samo w sobie wykonaniem decyzji.

Najważniejsze rodzaje i zastosowania:

• hipoteka umowna, ustanawiana najczęściej w celu zabezpieczenia kredytu, pożyczki albo ceny nieruchomości rozłożonej na raty,
• hipoteka przymusowa, ustanawiana na podstawie określonego tytułu lub decyzji, bez umowy z właścicielem,
• hipoteka na wierzytelności hipotecznej, która zabezpiecza inną wierzytelność.

Wygaśnięcie hipoteki może otworzyć właścicielowi uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, czyli zachowania określonej pozycji w kolejności zabezpieczeń dla przyszłej hipoteki. O ustanowieniu, zmianie i wygaśnięciu hipoteki rozstrzygają przepisy o księgach wieczystych i hipotece.