Metoda wskaźników

Metoda wskaźników, określana w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości jako metoda wskaźników szacunkowych gruntów, jest sposobem określania wartości nieruchomości na podstawie ustalonych wskaźników i współczynników, a nie bezpośredniego porównania cen konkretnych transakcji.

Metodę stosuje się przede wszystkim do wyceny nieruchomości rolnych i leśnych, gdy brak jest wystarczających danych o transakcjach rynkowych albo dane te nie pozwalają na wiarygodne zastosowanie podejścia porównawczego. Jej znaczenie polega na umożliwieniu oszacowania wartości gruntu także na rynkach o małej liczbie transakcji i ograniczonej dostępności porównywalnych nieruchomości.

Podstawą obliczeń są w szczególności:

• rodzaj i przeznaczenie gruntu oraz jego przynależność do określonych użytków rolnych lub leśnych,
• klasa bonitacyjna, ustalana na podstawie danych katastru nieruchomości,
• wskaźniki szacunkowe przypisane do poszczególnych rodzajów i klas gruntów,
• współczynniki korekcyjne uwzględniające cechy wpływające na wartość,
• okręg podatkowy, ustalany według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki i współczynniki są określane w przepisach wykonawczych oraz w załącznikach do tych przepisów. Nie oznaczają one ceny rynkowej konkretnej nieruchomości, lecz wartości lub relacje przyjęte jako podstawa ujednoliconego szacowania. Rzeczoznawca majątkowy dobiera właściwe dane, stosuje odpowiednie korekty i oblicza wartość w sposób odpowiadający cechom wycenianego gruntu.

Metoda wskaźników może również stanowić element metody mieszanego podejścia, gdy wycena obejmuje różne składniki lub wymaga połączenia kilku sposobów szacowania. Zastosowanie tej metody musi być uzasadnione w operacie szacunkowym. Operat powinien wskazywać przyjęte wskaźniki, współczynniki, źródła danych oraz sposób ich wykorzystania, tak aby możliwe było prześledzenie toku obliczeń i ocena, czy wybrana metoda była właściwa dla danego przypadku.