Sygn. akt: I C 562/19
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 sierpnia 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka- Midziak
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2022 r. w G.
sprawy z powództwa B. T.
przeciwko K. K. (1)
o zapłatę
1.
zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8 900 zł. (osiem tysięcy dziewięćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 lipca 2019r do dnia zapłaty;
2.
oddala powództwo w pozostałym zakresie;
3.
zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 124,55 zł. (trzy tysiące sto dwadzieścia cztery złote pięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;
4.
nakazuje ściągnięcie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1550,73 zł. (jeden tysiąc pięćset pięćdziesiąt złotych siedemdziesiąt trzy grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka;
5.
nakazuje ściągnięcie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 317,62 zł. (trzysta siedemnaście złotych sześćdziesiąt dwa grosze) tytułem kosztów opinii biegłej oraz kosztów utraconego zarobku świadka.
Sygnatura akt I C 562/19
UZASADNIENIE
Powódka B. T. wnios
3a pozew przeciwko K. K. (1) prowadz
1cej dzia
3alnoϾ gospodarcz
1 pod nazw
1 BellVederE o zap
3atê kwoty 51.687 z
3 wraz z odsetkami ustawowymi za opóŸnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zap
3aty.
W uzasadnieniu pozwu powódka podnios
3a, ¿e wraz z mê¿em jest w
3aœcicielk
1 na zasadzie maj
1tkowej wspólnoœci ma
3¿eñskiej nieruchomoœci po
3o¿onej w G. przy ul. (...) zabudowanej budynkiem bez wydzielonych lokali. W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku pozwana wraz ze (...) Guz wynajê
3y od powódki I. piêtro wy¿ej wskazanego budynku, na okolicznoœæ czego zosta
3 sporz
1dzony protokó
3 zdawczo – odbiorczy. Gdy pozwana rozsta
3a siê ze swoj
1 wspólniczk
1 zg
3osi
3a chêæ wynajêcia ca
3ego budynku. Strony nie sporz
1dzi
3y wówczas protoko
3u zdawczo – odbiorczego. W ramach ustaleñ wczeœniejsza umowa (...) rozwi
1zana, a strony zawar
3y umowê najmu z dnia 1 lutego 2017 roku obejmuj
1c
1 wszystkie czêœci budynku z przeznaczeniem na dzia
3alnoϾ us
3ugow
1 (parter) i wynajem krótkoterminowy (I i II piêtro). Zgodnie z umow
1 czynsz wynosi
3 17.000 z
3 miesiêcznie, przy czym za pierwszych piêæ miesiêcy zosta
3 rozliczony w zamian za wymienione w aneksie prace budowlane. Pozwana dokonywa
3a p
3atnoœci czynszu czêœciami, w niepe
3nej wysokoœci. Ostatniej wp
3aty dokona
3a w dniu 26 lutego 2018r. Wobec bezskutecznoœci wezwañ do zap
3aty i niezrealizowania obietnic szybkiej p
3atnoœci zaleg
3oœci, pismem z dnia 14 czerwca 2018r. powódka wypowiedzia
3a umowê najmu. Pozwana odmówi
3a opuszczenia nieruchomoœci bez podania przyczyny, odsy
3aj
1c do prawniczki. Za zgod
1 pozwanej pe
3nomocnik powódki z notariuszem sporz
1dzili protokó
3 stanu faktycznego nieruchomoœci. W trakcie tych czynnoœci pozwana wraz z narzeczonym i pracownikiem opuœcili nieruchomoœæ oddalaj
1c siê w nieznanym kierunku, pozostawiaj
1c pomieszczenia na I i II piêtrze zamkniête. Pomieszczenia na parterze pozosta
3y otwarte, wobec czego powódka zarz
1dzi
3a zazbrojenie alarmu i zamkniêcie pomieszczenia. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019r. powódka przejê
3a w posiadanie pomieszczenia na I i II piêtrze. W trakcie przymusowego otwarcia pomieszczeñ powódka stwierdzi
3a liczne uszkodzenia i braki wyposa¿enia w stosunku do stanu z dnia wydania, nadto stwierdzono zmiany o charakterze budowlanym, które zgodnie z umow
1 powinny zostaæ usuniête. Powódka, celem ustalenia wysokoœci szkody i wartoœci prac koniecznych, zleci
3a wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, zgodnie z któr
1 koszt ten wynosi 51.687 z
3. Zdaniem powódki odpowiedzialnoœæ pozwanej wynika zarówno z kontraktu, jak te¿ z deliktu.
(pozew, k. 3-9)
Pozwana wnios
3a o oddalenie powództwa w ca
3oœci. Pozwana zwróci
3a uwagê na rozbie¿noœæ pomiêdzy twierdzeniami powódki o przekazaniu nieruchomoœci w bardzo dobrym stanie a zawartymi w aneksie stwierdzeniami o wadliwej izolacji, zaciekach wewn
1trz budynku, koniecznoœci poprawienia g
3adzi na œcianach. Do dnia 4 paŸdziernika 2017r. pomiêdzy stronami nie by
3o konfliktów. Dopiero, gdy dosz
3o do zalania apartamentów i pozwana musia
3a wykonaæ wiele prac celem przywrócenia nieruchomoœci do stanu poprzedniego to powódka – wbrew wczeœniejszemu zobowi
1zaniu – nie pokry
3a kosztów naprawy. Nadto, gdy dosz
3o do przywrócenia nieruchomoœci do stanu u¿ywalnoœci, w dniu 1 grudnia 2017r. dosz
3o do kolejnego zalania salonu kosmetycznego, co by
3o spowodowane budow
1 na s
1siedniej nieruchomoœci i uniemo¿liwi
3o pozwanej wykonywanie pracy zarobkowej przez d
3ugi czas i zmusi
3o do zainwestowania pieniêdzy w celu zniwelowania zniszczeñ. Nadto, wyst
1pi
3y problemy z piecem. O wszystkich problemach pozwana by
3a informowana. Zgodnie z umow
1 pozwana by
3a zobowi
1zana jedynie do wykonywania napraw, które z mocy prawa obci
1¿aj
1 najemców, a gruntowny remont nieruchomoœci i usuwanie skutków dwukrotnego zalania do takich napraw nie nale¿
1. Pozwana inwestowa
3a w
3asne œrodki w dobrej wierze, licz
1c na ich póŸniejsze rozliczenie. Wezwanie do zap
3aty i postawa powódki œwiadczy
3y, ¿e celowo wprowadzili oni pozwan
1 w b
31d. W zwi
1zku z tym, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa
3a powódkê i jej mê¿a do zap
3aty kwoty 56.080 z
3 w terminie 7 dni tytu
3em zwrotu kosztów koniecznych napraw i przed
3o¿enia dokumentów zwi
1zanych z przegl
1dami. Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018r. pozwana potr
1ci
3a przys
3uguj
1c
1 jej wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci
1 powódki. Pozwana wskaza
3a, ¿e w okresie od 29 maja do 5 czerwca 2018r. wykona
3a prace remontowe o wartoœci 4.607 z
3, a nastêpnie potr
1ci
3a wierzytelnoœæ o zwrot kosztów z wierzytelnoœci
1 powódki z tytu
3u czynszu w kwocie 5.420 z
3. Nadto, po bezskutecznym wezwaniu, pozwana wykona
3a kolejne prace remontowe o wartoœci 47.032 z
3 i dokona
3a potr
1cenia z wierzytelnoœci
1 powódki w kwocie 813 z
3. W zwi
1zku z tym, wobec dokonanych potr
1ceñ to powódka pozostaje d
3u¿niczk
1 pozwanej. Pozwana zakwestionowa
3a tak¿e skutecznoœæ wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.
(odpowiedŸ na pozew, k. 70-77)
(...) stan faktyczny:
W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku (...) T. (jako wynajmuj
1c
1) (...) K. i jej wspólniczk
1 (jako najemcami) zosta
3a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by
3o pierwsze piêtro budynku (...)¿onego na nieruchomoœci w G. przy ul. (...) P. 14. Przy zawarciu umowy strony sporz
1dzi
3y protokó
3 zdawczo – odbiorczy, w którym opisa
3y stan przedmiotu najmu, wskazuj
1c w nim, ¿e:
- salon znajduje siê w stanie bardzo dobrym, pod
3oga bez zniszczeñ, dwa du¿e okna balkonowe, dwa ma
3e okna sprawne i bez zniszczeñ, œciany, sufit, oœwietlenie w stanie bardzo dobrym,
- kuchnia w zabudowie, zmywarka, lodówka, szafki,
- pokój z balkonem z dwoma oknami, œciany i oœwietlenie w stanie idealnym,
- trzeci pokój – dwa okna, œciany w stanie bardzo dobrym,
-
3azienka – umywalka, prysznic, okno, muszla wc - stan bardzo dobry,
- pod
3oga w ca
3ym lokalu z wyj
1tkiem przedpokoju w stanie bardzo dobrym, alarm sprawny.
Wskazano te¿ na nastêpuj
1ce usterki: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl
1du.
(dowód: protokó
3 zdawczo – odbiorczy z dnia 23 wrzeœnia 2016r., k. 25, dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p
3yta CD k. 183, przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298)
W dniu 1 lutego 2017 roku (...) T. (jako wynajmuj
1c
1) (...) K. (jako najemc
1) zosta
3a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by
3a nieruchomoϾ po
3o¿ona w G. przy ul. (...) P. 14, zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem, dla którego (...) Rejonowy w G. prowadzi ksiêgê wieczyst
1 nr (...) z przeznaczeniem na prowadzenie dzia
3alnoœci gospodarczej na parterze oraz z przeznaczeniem pomieszczeñ na I. i II. kondygnacji budynku na wynajem krótkoterminowy. W umowie stwierdzono, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast
1pi
3o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko
3ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi
1 za
31cznik do umowy (§ 2 ust. 3). W okresie najmu najemca by
3 zobowi
1zany m.in. korzystaæ z lokalu w sposób zgodny z umow
1 i powszechnie obowi
1zuj
1cymi przepisami prawa, u¿ywaæ wynajêty lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dokonywaæ bez zgody wynajmuj
1cego zmian nara¿aj
1cych substancjê lokalu lub budynku na zniszczenie, u¿ywaæ lokalu w sposób nieprowadz
1cy do pogorszenia jego stanu w stopniu wykraczaj
1cym poza zu¿ycie bêd
1ce wynikiem prawid
3owego u¿ywania, pokrywaæ koszty napraw i prac konserwacyjnych lokalu, które z mocy prawa obci
1¿aj
1 najemców, w tym na swój koszt przeprowadzaæ okresowe malowanie lokalu (§ 3 ust. 7). (...) na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿
1 siê konieczne dla prowadzonej dzia
3alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego, przy czym zakazano naruszania substancji sta
3ych lokalu (...)cznie z pod
3og
1 (§ 4 ust. 1). Nadto, najemca mia
3 prawo zawieszaæ szyldy i reklamy wed
3ug w
3asnego wyboru (§ 4 ust. 2). Po zakoñczeniu najmu najemca zobowi
1zany by
3 zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi
3 on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd
1ce nastêpstwem prawid
3owego u¿ytkowania (§ 4 ust. 3). Wszelkie ulepszenia przedmiotu najmu, które dokona
3 najemca, wynajmuj
1cy móg
3 zatrzymaæ za zap
3at
1 sumy odpowiadaj
1cej wartoœci dokonanego ulepszenia b
1dŸ ¿
1daæ przywrócenia stanu poprzedniego (§ 4 ust. 4).
(dowód: umowa najmu z dnia 1 lutego 2017 roku, k. 12-16)
W momencie zawarcia umowy najmu lokale (...)¿one na I. i II. piêtrze budynku (...) wykoñczone i umeblowane. W obu lokalach (...) siê lodówki, zmywarki, p
3yty elektryczne, a w mieszkaniu na II. piêtrze by
3 tak¿e piekarnik. Wszystkie sprzêty by
3y nowe. £azienki w obu lokalach (...) wy
3o¿one kamieniem (na pod
3odze), wyposa¿one w szyby prysznicowe z elementami konstrukcyjnymi, szafki, umywalki, baterie, toalety. (...) zosta
3y wykonane na wymiar. W obu mieszkaniach (...) po
3o¿one panele pod
3ogowe, listwy przypod
3ogowe, za
3o¿one zosta
3y drzwi, a tak¿e zamontowane zosta
3o oœwietlenie.
(dowód: dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p
3yta CD k. 183, przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298)
Strony zawar
3y aneks do umowy najmu, w którym ustalono, ¿e w rozliczeniu piêciu pierwszych miesiêcy najmu najemca zobowi
1zuje siê usun
1æ usterki budynku tj. poprawiæ izolacjê budynku, usun
1æ zacieki wewn
1trz budynku, zdemontowaæ istniej
1c
1 izolacjê na tarasie i wykonaæ now
1, prze
3o¿yæ kostkê brukow
1 na ca
3ej posesji, poprawiæ g
3adzie na œcianach wewnêtrznych.
(dowód: aneks do umowy najmu, k. 17, zeznania œ (...) T., p
3yta CD k. 185, przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298)
Zacieki, o jakich mowa w aneksie (...) siê pomieszczeniach gospodarczych, kot
3owni, schowku,
3azience na parterze.
(dowód: przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298)
W dniu 18 paŸdziernika 2017 roku pozwana zg
3osi
3a Towarzystwu (...) S.A. z siedzib
1 w W., roszczenie o wyp
3atê odszkodowania za szkodê spowodowan
1 zalaniem jednego z lokali w dniu 4 paŸdziernika 2017 roku na podstawie umowy ubezpieczenia „Bezpieczny dom plus”. W protokole szkody wskazano, ¿e w wyniku pêkniêcia wê¿yka pod zlewem zalane zosta
3o mieszkanie i stwierdzono nastêpuj
1ce szkody: widoczne wypaczenia paneli pod
3ogowych oraz listew przypod
3ogowych na d
3ugoœci œcian, prawdopodobne nasi
1kniêcie œcian za listwami, wypaczenie zabudowy kuchennej, a tak¿e wskazano, ¿e uszkodzeniu uleg
3a zmywarka (koniecznoœæ opinii serwisowej), odczuwalna jest wilgoæ w lokalu (koniecznoœæ osuszania). (...) z dnia 7 listopada 2017 roku ubezpieczyciel przyzna
3 pozwanej odszkodowanie w kwocie 10.000 z
3.
(dowód: akta szkody, p
3yta CD k. 241)
Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 roku pe
3nomocnik pozwanej wezwa
3 Powszechny (...) S.A. z siedzib
1 w W. – z którym osoba wskazana jako sprawca szkody - R. S. mia
3a zawart
1 umowê ubezpieczenia (...) – do zap
3aty kwoty 31.270,82 z
3 tytu
3em naprawienia szkody zwi
1zanej ze zdarzeniem z dnia 1 grudnia 2017 roku polegaj
1cym na zalaniu wod
1 z glin
1 pomieszczenia w recepcji w salonie kosmetycznym w wyniku prowadzonych przez ubezpieczonego prac budowlanych, w wyniku czego zniszczeniu uleg
3a pod
3oga wraz z cokolikami, elewacja, glify okienne, p
3yta gipsowa, sofa, fotele, p
3yta wiórowa od zabudowy recepcji. W treœci zg
3oszenia wskazano, ¿e w celu naprawienia szkody konieczne by
3o osuszenie pomieszczenia, pomalowanie i wyszpachlowanie œcian. W protokole szkody wskazano, ¿e pomieszczenie recepcji w salonie kosmetycznym – pod
3oga zniszczona wraz z cokolikami o wymiarach 3,20 x 8 m, zniszczona zabudowa p
3yt g-k, napuchniête nogi od sofy i fotela, napuchniêta p
3yta wiórowa od zabudowy recepcyjnej, wymagane osuszanie pomieszczenia ze wzglêdu na paruj
1c
1 i osadzaj
1c
1 siê wszêdzie parê wodn
1, zniszczone glify okienne i czêœæ elewacji, wymagane odmalowanie i wyszpachlowanie pomieszczenia.
(...) z dnia 11 lipca 2018r. ubezpieczyciel poinformowa
3 o braku podstaw do przyznania odszkodowania, wskazuj
1c, ¿e postêpowanie likwidacyjne nie potwierdzi
3o, aby do zalania lokalu (...) w wyniku prowadzonych prac budowlanych na posesji nale¿
1cej do ubezpieczonego, a tak¿e wobec niewykazania zawinionego dzia
3ania lub zaniechania ubezpieczonego i nieprzedstawienia dokumentu œwiadcz
1cego o posiadanym prawie do lokalu przez osobê wskazan
1 jako poszkodowana.
(dowód: akta szkody (...) nr (...), k. 235)
Nadto, pozwana zg
3osi
3a szkodê zwi
1zan
1 z zalaniem z dnia 1 grudnia 2017 roku Towarzystwu (...) S.A. z siedzib
1 w W., domagaj
1c siê wyp
3aty odszkodowania na podstawie umowy ubezpieczenia „Nowy MiŒ”. Jako sprawcê szkody pozwana (ubezpieczona) wskaza
3a R. S. a wysokoϾ szkody oszacowa
3a na kwotê oko
3o 36.000 z
3. Decyzjami z dnia 3 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. ubezpieczyciel przyzna
3 i wyp
3aci
3 pozwanej odszkodowanie w
31cznej kwocie 4.800 z
3.
(dowód: akta szkody nr 099- (...), p
3yta CD k. 243)
W 2018 roku najemca dokonywa
3 zap
3aty czynszu czêœciami i w niepe
3nej wysokoœci, co spowodowa
3o powstanie zad
3u¿enia.
(dowód: przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298)
W wiadomoœci e – mail z dnia 30 kwietnia 2018r. pozwana zapewnia
3a powódkê, ¿e zap
3aci zaleg
3oœci w op
3atach czynszowych po uzyskaniu p
3atnoœci od kontrahentów i po uzyskaniu kredytu. Jak wskazano, na opóŸnienie p
3atnoœci wp
3yw ma sprawa zwi
1zana z zalaniem salonu przez s
1siada i w zwi
1zku z tym pozwana poprosi
3a w
3aœcicieli nieruchomoœci o przes
3anie podpisanych dokumentów zwi
1zanych z cesj
1 odszkodowania. Nadto, najemczyni wskaza
3a, ¿e po zdaniu obiektu tj. w dniu 10 wrzeœnia 2018r. apartamenty zostan
1 doprowadzone do stanu pierwotnego.
(dowód: wydruk wiadomoœci e – mail, k. 147-149)
Powódka odmówi
3a podpisania dokumentów zwi
1zanych z cesj
1 roszczeñ odszkodowawczych.
(dowód: przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298, przes
3uchanie pozwanej K. K. (1), p
3yta CD, k. 298)
W dniu 14 czerwca 2018 roku powódka wrêczy
3a pozwanej K. K. (1) wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu, a tak¿e wezwanie do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego w terminie do dnia 22 czerwca 2018r., wskazuj
1c, ¿e w przeciwnym razie lokale (...) przywrócone do stanu pierwotnego na koszt pozwanej, a kwota remontu zostanie doliczona do zaleg
3ego czynszu. Nadto, pozwana wskaza
3a, ¿e o woli dobrowolnego sfinansowania prac remontowych nale¿y zawiadomiæ e – mailowo do dnia 15 czerwca 2018r. i umówiæ wstêp na teren lokalu dla zaakceptowanej przez pozwan
1 ekipy remontowej.
(dowód: protokó
3 z dnia 14 czerwca 2018r., k. 30-31)
W dniu 16 listopada 2018r. Komornik s
1dowy przy (...) Rejonowym w G. sporz
1dzi
3 protokó
3 stanu faktycznego, w którym stwierdzi
3 m.in., ¿e po wejœciu do lokalu stwierdzono, ¿e œciana w pomieszczeniu pod schodami jest uszkodzona przy skrzynce bezpiecznikowej. Uszkodzenie polega
3o na wybiciu otworu w p
3ycie karton gips.
(dowód: protokó
3 z dnia 16 listopada 2018r., k. 39-39a)
W dniu 30 listopada 2018 roku pozwana opuœci
3a czêœæ zajmowanych pomieszczeñ. Przy opuszczeniu nieruchomoœci pozwana zabra
3a meble, w tym sofê, stó
3 jadalny z szeœcioma krzes
3ami, wyposa¿enie kuchni (sztuæce, talerze), dwuosobowe
3ó¿ko sypialne, dwa pojedyncze
3ó¿ka sypialne, dwie szafy, kredens, obrazy.
(dowód: zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, zeznania œwiadka A. K. (1), p
3yta CD k. 298, przes
3uchanie pozwanej K. K. (1), p
3yta CD, k. 298)
W trakcie u¿ytkowania nieruchomoœci najemca wyniós
3 z mieszkania lodówkê, piekarnik i zmywarkê.
(dowód: protokó
3 przes
3uchania P. (...) w postêpowaniu karnym, k. 283-283, protokó
3 przes
3uchania œwiadka K. K. (1) w postêpowaniu karnym, k. 284-284v,zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, przes
3uchanie pozwanej K. K. (1), p
3yta CD, k. 298)
W dniu 14 stycznia 2019 roku w ramach czynnoœci egzekucyjnych na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego Komornik s
1dowy przy (...) Rejonowym w G. dorêczy
3 pozwanej wezwanie do opró¿nienia i opuszczenia pomieszczeñ, a nastêpnie – wobec niezastosowania siê pozwanej do tego wezwania – nakaza
3 przymusowe otwarcie pomieszczeñ na I. i II. piêtrze i wprowadzi
3 powódkê w posiadanie. Komornik sporz
1dzi
3 wówczas protokó
3 na okolicznoœæ stanu lokalu, a tak¿e wykona
3 dokumentacj
1 zdjêciow
1 i nagranie audio – wideo.
(dowód: protokó
3 z dnia 14 stycznia 2019r., k. 41-43, dokumentacja zdjêciowa k. 44-52, zeznania œ (...) T., p
3yta CD k. 185)
Powódka wraz z mê¿em zlecili rzeczoznawcy budowlanemu R. G. (1) sporz
1dzenie oceny technicznej inwentaryzuj
1cej stan techniczny budynku. Rzeczoznawca oszacowa
3
31czny koszt przywrócenia budynku do stanu z chwili rozpoczêcia najmu na kwotê 51.687 z
3.
(dowód: ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œwiadka R. G. (1), p
3yta CD k. 216)
Powódka ponios
3a koszty zwi
1zane z malowaniem, gruntowaniem, napraw
1 ubytków, monta¿em lamp, monta¿em szyby prysznicowej, monta¿em umywalek wraz ze sk
3adaniem szafek, monta¿em gniazdek w
31cznej kwocie 19.320 z
3. Nadto, ponios
3a koszty zakupu szafki, syfonu umywalki, baterii umywalkowej w kwocie 559,98 z
3.
(dowód: faktury VAT, k. 63, paragon fiskalny, k. 64)
W wyniku nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan
1 wynajmuj
1ca ponios
3a szkodê w postaci:
- na poddaszu: wyrwane trzy gniazdka elektryczne wtykowe, uszkodzony naro¿nik œciany komina i rozklejony naro¿nik listwy przypod
3ogowej, brak jednej ¿arówki w oœwietleniu sufitowym, odspojona listwa maskuj
1ca przy schodach;
- na III kondygnacji: zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, brak lodówki w ci
1gu zabudowy kuchennej, zdemontowanie pó
3ki wisz
1cej nad zlewozmywakiem w kuchni, zabrudzona p
3yta ceramiczna, wyrwane dwa elektryczne gniazda wtykowe, otwory w œcianach po ko
3kach mocuj
1cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj
1cych przewody zasilania telewizora, brak dwóch sztuk lamp sufitowych, uszkodzenie p
3yty dennej w szafce podumywalkowej w
3azience, brak uchwytu na papier toaletowy w
3azience, zniszczone skrzyd
3o drzwi wewnêtrznych do wc;
- na II kondygnacji: brak dwóch sztuk gniazd wytykowych
3azienkowych, brak szyby bocznej przy natrysku, brak uchwytu na papier toaletowy w
3azience, wyrwane siedem sztuk elektrycznych gniazd wtykowych, zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, dwa otwory w œcianie po ko
3kach mocuj
1cych i otwór pod nimi,
- na I kondygnacji: wybita szyba witryny przy wejœciu do lokalu u¿ytkowego, uszkodzona œciana z p
3yt kartonowo – gipsowych, pozostawione ruchomoœci i œmieci,
- na klatce schodowej: uszkodzona œcianka wewnêtrzna z umocowaniem skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej.
(dowód: pisemna opinia (...) s
1dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419, czêœciowo ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œ (...) T., p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka £ukasza S., p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p
3yta CD k. 185, zeznania œwiadka R. G. (1), p
3yta CD k. 216, czêœciowo zeznania œwiadka P. (...), k. 256v-257v, czêœciowo przes
3uchanie pozwanej K. K. (1), p
3yta CD, k. 298, przes
3uchanie powódki B. T., p
3yta CD k. 298)
Zakres prac koniecznych do wykonania w celu usuniêcia szkody w substancji budynku i lokali w G. przy ul. (...), wyrz
1dzonej przez pozwan
1 i przywrócenia stanu poprzedniego obejmowa
3:
- dokrêcenie 12 sztuk gniazd wtykowych elektrycznych;
- wymianê gniazd instalacyjnych wytykowych uszczelnionych dwubiegunowych;
- zakup i monta¿ ¿arówek energooszczêdnych;
- zakup i monta¿ listwy maskuj
1cej przy schodach;
- przetarcie tynków wewnêtrznych wraz z napraw
1 rys i drobnych uszkodzeñ bez zeskrobania starej farby;
- zamurowanie przebiæ w œcianach o gruboœci ½ ceg
3y;
- wymianê listew przyœciennych z (...);
- wymianê p
3yty dennej szuflady podumywalkowej;
- zakup i monta¿ uchwytu na papier toaletowy;
- zakup skrzyde
3 drzwiowych p
3ytowych wewnêtrznych jednodzielnych pe
3nych;
- zakup i monta¿ œcianki bocznej z szyby przy natrysku;
- szklenie ram gotowymi szybami zespolonymi;
- uzupe
3nienie ok
3adzin z p
3yt gipsowo – kartonowych œcianek dzia
3owych i przedœcianek;
- demonta¿ tablic rozdzielczych;
- uzupe
3nienie i naprawa tynku wewnêtrznego kategorii III. z zaprawy cementowo – wapiennej na œcianach;
- umocowanie skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej;
- zakup lodówki z zamra¿ark
1 z monta¿em w zabudowie;
- usuniêcie zapieczonych zabrudzeñ p
3yty kuchennej, usuniêcie zabrudzeñ zlewozmywaków;
- koszt zu¿ycia niezbêdnych œrodków czystoœci;
- usuniêcie z budynku pozostawionych ruchomoœci;
- dwukrotne malowanie tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb
1 emulsyjn
1 z przygotowaniem powierzchni;
- wywóz materia
3ów porozbiórkowych wraz z ich utylizacj
1.
Wartoœæ powy¿szych prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego wynosi 8.900 z
3 brutto.
(dowód: pisemna opinia (...) s
1dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419)
Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa
3a powódkê do zap
3aty kwoty 4.607 z
3 z tytu
3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj
1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst
1pi
3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z
3o¿y
3a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.
(dowód: wezwanie do zap
3aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82)
Z kolei, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa
3a powódkê do zap
3aty kwoty 56.080 z
3 tytu
3em zwrotu równowartoœci dotychczas wykonanych przez ni
1 prac koniecznych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Na powy¿szy koszt sk
3ada
3y siê: koszty zwi
1zane z ci
1g
3ymi regulacjami pieca gazowego i jego awariami, koszty wykonania odkrywki ziemi wzd
3u¿ budynku, koszty zwi
1zane z odkryciem kostki brukowej przed witryn
1 wejœciow
1 do salonu, poprawieniem izolacji na styku witryny z pod
3o¿em, ponownym po
3o¿eniem kostki brukowej, koszty zwi
1zane z ci
1g
3ym czyszczeniem kostki brukowej latem i jesieni
1 2017r., koszty poniesione w dzieñ zalania recepcji, koszty poniesione od dnia 11 maja 2015r. ze wzglêdu na awarie pieca i brak ciep
3ej wody, straty spowodowane zamkniêciem apartamentów przez okres 20 dni, a tak¿e koszty kilkukrotnego odmalowania œcian.
(dowód: wezwanie z dnia 28 maja 2018r., k. 91-93)
Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy
3a, ¿e dokonuje potr
1cenia przys
3uguj
1cej jej wierzytelnoœci w kwocie 56.080 z
3 z tytu
3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci
1 powódki w kwocie 61.500 z
3 z tytu
3u czynszu najmu.
(dowód: oœwiadczenie o potr
1ceniu z dnia 8 czerwca 2018r., k. 81)
Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa
3a powódkê do zap
3aty kwoty 4.607 z
3 z tytu
3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj
1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst
1pi
3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z
3o¿y
3a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. Nadto, wezwa
3a do natychmiastowego tj. w terminie 7 dni wykonania kolejnych niezbêdnych prac, których koszt – zgodnie z za
31czonym wykazem – mia
3 wynosiæ 47.032 z
3.
(dowód: wezwanie do zap
3aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82-90)
Pismem z dnia 26 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy
3a, ¿e dokonuje potr
1cenia przys
3uguj
1cej jej wierzytelnoœci w kwocie 4.607 z
3 z tytu
3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci
1 powódki w kwocie 5.420 z
3 z tytu
3u czynszu najmu.
(dowód: oœwiadczenie o potr
1ceniu z dnia 26 czerwca 2018r., k. 80)
Pismem z dnia 22 czerwca 2018r. pozwana wezwa
3a powódkê do zap
3aty kwoty 47.032 z
3 z tytu
3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj
1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst
1pi
3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z
3o¿y
3a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.
(dowód: wezwanie do zap
3aty z dnia 22 czerwca 2018r., k. 79)
Pismem z dnia 16 lipca 2018 roku pozwana oœwiadczy
3a, ¿e dokonuje potr
1cenia przys
3uguj
1cej jej wierzytelnoœci w kwocie 47.032 z
3 z tytu
3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci
1 powódki w kwocie 813 z
3 z tytu
3u czynszu najmu.
(dowód: oœwiadczenie o potr
1ceniu z dnia 16 lipca 2018r., k. 78)
(...)¿y
3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œ (...) T., £ukasza S., A. (...), M. £ojewskiej, J. Œwiderskiej, R. G. (1), P. (...), A. K. (1), dowodu z przes
3uchania stron, a tak¿e dowodu z opinii (...) s
1dowej z zakresu budownictwa.
(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) na wymienionych powy¿ej dowodach z dokumentów prywatnych przed
3o¿onych przez strony niniejszego postêpowania w postaci umowy najmu wraz z aneksem, protoko
3u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku, faktur VAT (...) poniesione przez powódkê wydatki, korespondencji stron, akt szkody etc. P.œliæ nale¿y, i¿ ¿adna ze stron nie wykaza
3a w myœl art. 253 kpc ani nawet nie twierdzi
3a, ¿e wymienione dokumenty nie s
1 autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz
1 od osób wymienionych jako ich wystawcy. (...) z urzêdu nie doszuka
3 siê ¿adnych okolicznoœci mog
1cych wzbudzaæ w
1tpliwoœci co do ich autentycznoœci czy wiarygodnoœci.
Jeœli natomiast chodzi o ocenê wiarygodnoœci osobowego materia
3u dowodowego, to (...) zeznaniom œ (...) T., £ukasza S., A. (...) i M. £ojewskiej odnoœnie stanu nieruchomoœci z daty wydania jej najemcy, a tak¿e jej stanu w momencie opuszczenia przez niego przedmiotu najmu. W powy¿szym zakresie zeznania wymienionych œwiadków by
3y ze sob
1 w przewa¿aj
1cym zakresie zbie¿ne, nadto nale¿a
3o mieæ na wzglêdzie, ¿e w zakresie dotycz
1cym stanu nieruchomoœci z daty oddania jej w najem koreluj
1 z treœci
1 protoko
3u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016r., a tak¿e treœci
1 aneksu do umowy najmu z 2017r. Natomiast, co do stanu nieruchomoœci z daty jej wydania przez najemcê z treœci
1 protoko
3u sporz
1dzonego przez Komornika i nagrania z czynnoœci komorniczych w dniu 14 stycznia 2019 roku, a tak¿e z treœci
1 dokumentacji fotograficznej wykonanej przez rzeczoznawcê R. G. (1).
Jeœli natomiast chodzi o zeznania œwiadka J. Œwiderskiej, to mia
3a ona w zasadzie wiedzê jedynie co do stanu lokalu (...)¿onego na parterze, gdzie mieœci
3 siê salon fryzjerski. Œwiadek opisa
3a stan tego lokalu jako „normalny”, wskazuj
1c jedynie na wystêpowanie grzyba i zapach stêchlizny. Zdaniem (...), nie ma podstaw, by kwestionowaæ zeznania œwiadka w powy¿szym zakresie, gdy¿ z treœci aneksu, a tak¿e zeznañ powódki wynika, ¿e ju¿ w momencie oddania lokalu w najem w pomieszczeniach po
3o¿onych na pierwszej kondygnacji istnia
3y zacieki, które mog
3y odpowiadaæ za nieprzyjemny zapach w lokalu.
Z kolei, œwiadek R. G. (1) wskaza
3, ¿e w trakcie oglêdzin nieruchomoœci w 2019 roku sporz
1dzi
3 dokumentacjê fotograficzn
1, która przedstawia
3a stan przedmiotu najmu, a tak¿e wyjaœni
3, ¿e przy sporz
1dzeniu opinii nie uwzglêdni
3 szkód zwi
1zanych z powstawaniem zacieków, jako niezwi
1zanych z eksploatacj
1 nieruchomoœci przez pozwan
1. W ocenie (...) nie ma podstaw, aby kwestionowaæ, ¿e sporz
1dzona przez œwiadka dokumentacja fotograficzna zosta
3a w jakikolwiek zmanipulowana i nie przedstawia
3a stanu nieruchomoœci z 2019 roku. (...)¿y
3a ona tak¿e bieg
3ej s
1dowej jako materia
3 pogl
1dowy do wyceny szkody. Jednak odnoœnie zeznañ œwiadka dotycz
1cych nieuwzglêdnienia szkód zwi
1zanych z przenikaniem wilgoci, to nale¿y wyjaœniæ, ¿e sporz
1dzaj
1c ekspertyzê œwiadek nie uwzglêdni
3 jedynie szkód zwi
1zanych z nieprawid
3owym wykonaniem izolacji, natomiast nie dokona
3 rozró¿nienia szkód powsta
3ych wskutek kilkukrotnego zalania budynku w trakcie trwania stosunku najmu i szkód powsta
3ych w wyniku nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan
1. Z.¿yæ tak¿e nale¿y, i¿ dokonuj
1c ustaleñ w zakresie wysokoœci poniesionej szkody (...) nie opiera
3 siê na wycenie sporz
1dzonej przez œwiadka, lecz na opinii (...) s
1dowej, która - w odró¿nieniu od rzeczoznawcy zatrudnionego przez jedn
1 ze stron niniejszego procesu – mog
3a absolutnie obiektywnie oceniæ wysokoœæ szkody. Nadto, bieg
3a E. C. w swojej opinii (...) szereg nieœcis
3oœci w ekspertyzie œwiadka, a tak¿e wskaza
3a na brak wykonania pomiarów przez rzeczoznawcê.
W czêœci na wiarê zas
3ugiwa
3y zeznania œwiadka P. (...). W ocenie (...) nie ma podstaw do kwestionowania zeznañ tego¿ œwiadka w odniesieniu do takich kwestii jak np. okolicznoœci opuszczenia nieruchomoœci przez pozwan
1. Nadto, œwiadek potwierdzi
3, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta
3a st
3uczona szyba kabiny prysznicowej, zniszczona umywalka, a tak¿e wybita dziura w œcianie. Nadto, œwiadek wskazywa
3, ¿e kilkukrotnie dosz
3o do zalania pomieszczeñ znajduj
1cych siê w budynku (...) przedmiot najmu, co z kolei koreluje z treœci
1 dokumentów znajduj
1cych siê w aktach szkody. Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ œwiadek bêd
1cy w spornym okresie partnerem pozwanej zaprzeczy
3 istnieniu wielu szkód, które jednak w œwietle zebranego materia
3u dowodowego nale¿a
3o uznaæ za udowodnione, przy czêœci (np. brak lodówki) natomiast kwestionowa
3, by powsta
3y wskutek nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan
1. W tym zakresie niew
1tpliwie zeznania œwiadka nie zas
3ugiwa
3y na wiarê.
W. znaczenia dla rozstrzygniêcia sprawy nie mia
3y zeznania œwiadka A. K. (2), która jedynie wskaza
3a, ¿e pomaga
3a pozwanej w wynoszeniu mebli i rzeczy ze spornej nieruchomoœci przy opuszczaniu przez najemcê pomieszczeñ na I. i II. piêtrze. Niemniej, œwiadek nie pamiêta
3a stanu nieruchomoœci (poza zniszczonymi drzwiami do
3azienki) ani nie potrafi
3a wskazaæ, jakie sprzêty i meble zosta
3y przez pozwan
1 zabrane, a jakie pozostawione.
Jeœli chodzi o zeznania stron to (...) im wiarê w takim zakresie, w jakim koreluj
1 one z pozosta
3ymi dowodami w sprawie, które (...) za niew
1tpliwie wiarygodne. W zwi
1zku z tym nie by
3o podstaw do odmowy przyznania walory wiarygodnoœci zeznaniom powódki B. T. odnoœnie stanu nieruchomoœci w dacie zawarcia umowy najmu oraz w dacie opuszczenia nieruchomoœci. W tym zakresie zasadniczo zeznania powódki koreluj
1 z zeznaniami œwiadków, a tak¿e znajduj
1 odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej. O.œcie odmienn
1 kwesti
1 by
3 zwi
1zek ujawnionych szkód z nieprawid
3owym korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcê, gdy¿ powódka wszystkie stwierdzone szkody przypisywa
3a pozwanej. W tym wzglêdzie jednak (...) opinii (...), która rozró¿ni
3a szkody bêd
1ce skutkiem nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcê od szkód powsta
3ych w wyniku zalania. W czêœci (...) tak¿e na zeznaniach pozwanej. O.œnie stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy istotne by
3y zeznania dotycz
1ce braku jednego piekarnika. W tym zakresie zeznania najemczyni koreluj
1 z zeznaniami œwiadka £ukasza S.. Nadto, pozwana przyzna
3a, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta
3y przez ni
1 uszkodzone szyba prysznicowa i umywalka, a jej ówczesny partner wybi
3 dziurê w œcianie w celu pod
31czenia pr
1du. Pozwana potwierdzi
3a tak¿e, ¿e wynios
3a z mieszkania zmywarkê i lodówkê, które uleg
3y uszkodzeniu. Natomiast za ca
3kowicie go
3os
3owne nale¿a
3o uznaæ zeznania pozwanej odnoœnie poniesionych przez ni
1 prac remontowych i nak
3adów, albowiem nie przed
3o¿y
3a na tê okolicznoœæ ¿adnych faktur czy rachunków, które potwierdza
3by poniesienie takich wydatków.
Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) tak¿e opiniê bieg
3ej s
1dowej z zakresu budownictwa El¿biety C.. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przedmiotowa opinia (...) sporz
1dzona przez osobê posiadaj
1c
1 odpowiedni
1 wiedzê fachow
1, jest jasna a po jej uzupe
3nieniu nie budzi ¿adnych w
1tpliwoœci w œwietle zasad doœwiadczenia ¿yciowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. (...) na wzglêdzie, i¿ wnioski zawarte w opinii (...) stanowcze i zosta
3y nale¿ycie umotywowane. Nadto, w opiniach (...) bieg
3a w sposób rzeczowy, logiczny i przekonuj
1cy odnios
3a siê do wszystkich zarzutów zg
3oszonych przez stronê powodow
1, o czym - dla jasnoœci wywodu - szczegó
3owo mowa bêdzie w dalszej czêœci niniejszego uzasadnienia. W zwi
1zku z powy¿ (...), ¿e opinia (...)¿ona przez bieg
31 El¿bietê C. jest kompletna i zupe
3na, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Wobec tego, na podstawie (...) § 1 pkt 5 kpc (...) dowód z opinii innego bieg
3ego, uznaj
1c, ¿e uwzglêdnienie wniosku strony powodowej prowadzi
3oby jedynie do nieuzasadnionego przed
3u¿enia niniejszego postêpowania.
W niniejszej sprawie powódka domaga
3a siê od pozwanej zap
3aty kwoty 51.687 z
3 tytu
3em naprawienia szkody wyrz
1dzonej przez najemcê. P. prawn
1 powództwa stanowi
3 art. 471 kc w zw. z art. 675 § 1 kc. Zgodnie z treœci
1 art. 471 kc d
3u¿nik obowi
1zany jest do naprawienia szkody wynik
3ej z niewykonania lub nienale¿ytego wykonania zobowi
1zania, chyba ¿e niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie jest nastêpstwem okolicznoœci, za które d
3u¿nik odpowiedzialnoœci nie ponosi. Stosownie do treœci art. 675 § 1 kc po zakoñczeniu najmu najemca obowi
1zany jest zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym; jednak¿e nie ponosi odpowiedzialnoœci za zu¿ycie rzeczy bêd
1ce nastêpstwem prawid
3owego u¿ywania. Jako alternatywn
1 podstawê powo
3ano art. 415 kc dotycz
1cy deliktu.
P.œliæ nale¿y, i¿ po zakoñczeniu najmu rzecz powinna byæ zwrócona wynajmuj
1cemu w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowa
3a siê w chwili wydania najemcy, z tolerancj
1 dla jej zu¿ycia w wyniku prawid
3owego u¿ywania, oznaczaj
1cego u¿ywanie w sposób okreœlony w umowie, a je¿eli umowa tego nie precyzuje, w sposób odpowiadaj
1cy w
3aœciwoœciom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 kc). Za pogorszenie rzeczy przez jej zu¿ycie w czasie trwania najmu bêd
1ce nastêpstwem prawid
3owego u¿ywania najemca nie ponosi odpowiedzialnoœci (art. 675 § 1 kc). Jego odpowiedzialnoœæ odszkodowawcza, stosownie do zasad ogólnych (art. 471 kc), jest zwi
1zana z pogorszeniem rzeczy najêtej wskutek nieprawid
3owego jej u¿ywania. Na najemcy spoczywa ciê¿ar udowodnienia, ¿e zu¿ycie (pogorszenie) przedmiotu najmu jest usprawiedliwione u¿ywaniem, które wykonywa
3 prawid
3owo (por. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, Nr 12, poz. 206; wyrok SA w G. z 27 kwietnia 2017r., I ACa 855/16, L.). W rozpatrywanym przypadku strony nie dokona
3y modyfikacji zasad odpowiedzialnoœci najemcy w ramach zasady swobody umów i podobnie jak w regulacji ustawowej w § 4 ust. 3 zastrzeg
3y, ¿e po zakoñczeniu najmu najemca zobowi
1zany by
3 zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi
3 on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd
1ce nastêpstwem prawid
3owego u¿ytkowania.
W œwietle powy¿szego w celu stwierdzenia, czy najemca dopuœci
3 siê naruszenia postanowieñ umowy najmu, tj. czy zwróci
3 przedmiot najmu w stanie pogorszonym, a zniszczenia przekraczaj
1 zakres „zu¿ycia bêd
1cego nastêpstwem prawid
3owego u¿ywania” nale¿a
3o wpierw ustaliæ w jakim stanie przedmiotowa nieruchomoœæ zosta
3a wydana najemcy. W niniejszej sprawie nie budzi
3o sporu, ¿e pocz
1tkowo pozwana by
3a najemc
1 jedynie czêœci nieruchomoœci, tj. pomieszczeñ znajduj
1cych siê na pierwszej kondygnacji. Stan przedmiotu najmu oddanego pozwanej do u¿ywania na podstawie umowy zawartej we wrzeœniu 2016 roku zosta
3 przez strony stwierdzony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku. W dniu 1 lutego 2017 roku strony zawar
3y kolejn
1 umowê, której przedmiotem by
3a tym razem ca
3a nieruchomoœæ. Przy zawarciu tej¿e umowy strony nie sporz
1dzi
3y kolejnego protoko
3u, stwierdzaj
1c jedynie, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast
1pi
3o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko
3ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi
1 za
31cznik do umowy. Z.¿yæ nale¿y, i¿ w braku stosownych ustaleñ stron w przedmiocie stanu nieruchomoœci w dacie oddania jej w najem, zgodnie z art. 675 § 3 kc, domniemywa siê, ¿e przedmiot najmu zosta
3 wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u¿ytku. Jest to domniemanie, które mo¿e byæ obalone dowodem przeciwnym (art. 234 kpc). Przepis ten koresponduje z treœci
1 art. 662 kc, z którego wynika m.in. obowi
1zek wynajmuj
1cego wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego u¿ytku (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Zatem, stosownie do powy¿szego, nale¿a
3o uznaæ, ¿e to na stronie pozwanej spoczywa
3 ciê¿ar wykazania, ¿e przedmiot najmu nie zosta
3 jej wydany w stanie dobrym. (...), przy okreœleniu stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy nale¿a
3o mieæ na wzglêdzie treœæ aneksu do umowy, w którym pozwana zobowi
1za
3a siê do usuniêcia istniej
1cych ju¿ usterek tj. zobowi
1za
3a siê poprawiæ izolacjê budynku, usun
1æ zacieki wewn
1trz budynku, zdemontowaæ istniej
1c
1 izolacjê na tarasie i wykonaæ now
1, prze
3o¿yæ kostkê brukow
1 na ca
3ej posesji, poprawiæ g
3adzie na œcianach wewnêtrznych, w zamian za okresowe zwolnienie z czynszu. Ponadto, w treœci protoko
3u z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku wymieniono takie usterki jak: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl
1du. Na podstawie zeznañ œwiadka £ukasza S., a tak¿e zeznañ pozwanej nale¿a
3o równie¿ stwierdziæ, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu tylko w jednym z niewyodrêbnionych lokali (...) siê piekarnik (nie wykazano, aby brak ten zosta
3 uzupe
3niony przez wynajmuj
1cego). Strona pozwana nie zdo
3a
3a udowodniæ, choæ – jak wskazano powy¿ej na niej w tym wzglêdzie spoczywa
3 ciê¿ar dowodu – ¿e istnia
3y jeszcze inne wady przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy.
(...)¿sze, w dalszej kolejnoœci nale¿a
3o ustaliæ stan przedmiotu najmu w dacie jego zwrotu przez pozwan
1. P.œliæ nale¿y, i¿ zwrot nieruchomoœci nie nast
1pi
3 jednorazowo, lecz czêœciami. Najpierw, w dniu 14 czerwca 2018 roku przy z
3o¿eniu oœwiadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wesz
3a w posiadanie pomieszczeñ po
3o¿onych na parterze. W dniu 30 listopada 2018 roku – jak wynika z zeznañ œwiadka A. K. (2) oraz zeznañ pozwanej – najemczyni mia
3a opró¿niæ pozosta
3e pomieszczenia, przy czym nie nast
1pi
3o tego dnia wydanie kluczy do lokalu. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019 roku powódka wesz
3a w posiadanie pomieszczeñ po
3o¿onych na I. i II. piêtrze przy udziale Komornika. (...) stan nieruchomoœci z daty zwrotu przedmiotu najmu (...) na dowodach z zeznañ œwiadków, dowodu z zeznañ powódki, dokumentacji fotograficznej sporz
1dzonej przez rzeczoznawcê R. G. (1), zapisach protoko
3ów sporz
1dzonych przez Komornika s
1dowego w dniach 16 listopada 2018 roku i 14 stycznia 2019 roku, zapisie audio – wideo z czynnoœci komorniczych przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2019 roku, jak równie¿ na opinii (...) s
1dowej z zakresu budownictwa.
(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) zakres szkody, zgodnie z opini
1 bieg
3ej. W ocenie (...)¿a
3o pomin
1æ szkody powsta
3e w wyniku zalania nieruchomoœci, bêd
1cej przedmiotem najmu. Z. nale¿y uwagê, ¿e o faktycznym zalaniu pomieszczeñ w budynku przy ul. (...) œwiadcz
1 dokumenty sporz
1dzone przez ubezpieczycieli w toku postêpowañ likwidacyjnych, a w szczególnoœci protoko
3y szkody, gdzie wskazano zakres szkód powsta
3ych wskutek zalania. W swojej opinii (...) oddzieli
3a szkody bêd
1ce nastêpstwem dzia
3añ b
1dŸ zaniechañ najemcy sprzecznych z umow
1 od szkód wynikaj
1cych z wypadków losowych. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie obowi
1zek dba
3oœci o to, by przedmiot najmu istnia
3 i by
3 przydatny do umówionego u¿ytku, obci
1¿a wynajmuj
1cego (art. 662 § 1 kc). W razie zniszczenia rzeczy wynajêtej z przyczyn nieobci
1¿aj
1cych najemcy,
nie ma on obowi
1zku przywrócenia stanu poprzedniego (por. wyrok SA w (...) z dnia 4 marca 2021 roku, I ACa 878/19, L.). (...) ogólnej zasady wyra¿onej w art. 675 § 1 kc - ci
1¿
1cy na najemcy obowi
1zek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, ¿e najemca odpowiada za ka¿de pogorszenie. Przepis art. 675 kc jest norm
1 o charakterze wzglêdnie obowi
1zuj
1cym i strony mog
1 objête nim kwestie, dzia
3aj
1c w granicach przyznanej treœci
1 art. 353[1] kc swobody kontraktowej, odmiennie regulowaæ. W œwietle art. 473 § 1 kc d
3u¿nik mo¿e przez umowê przyj
1æ odpowiedzialnoœæ za niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie zobowi
1zania z powodu oznaczonych okolicznoœci, za które z mocy ustawy odpowiedzialnoœci nie ponosi. Rozszerzenia odpowiedzialnoœci, zwa¿ywszy na jej charakter, istotê i skutki nie mo¿na domniemywaæ, ani te¿ drog
1 interpretacji uzupe
3niaæ postanowieñ umowy. Wszystkie w
1tpliwoœci co do treœci umowy nale¿y t
3umaczyæ na niekorzyœæ strony, która zredagowa
3a umowê, gdy to ona winna ponosiæ ryzyko niejasnych, niepe
3nych postanowieñ, nie podlegaj
1cych usuniêciu w drodze (...) (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 10 paŸdziernika 2012 roku, V ACa 697/11, L.). Zatem, w œwietle przytoczonego orzecznictwa, najemca by
3by zobowi
1zany do naprawienia szkody spowodowanej zalaniem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby by
3a ona nastêpstwem okolicznoœci, za które ponosi odpowiedzialnoœæ (art. 471 kc). Drugim, gdyby przyj
13 w drodze umowy (...) odpowiedzialnoϾ odszkodowawcz
1 (art. 473 kc). W niniejszej sprawie ¿aden z takich przypadków nie ma miejsca. Strona powodowa nie wykaza
3a, ¿e najemca ponosi winê za którekolwiek z zalañ. J.œnie nale¿a
3o pamiêtaæ, ¿e to na wynajmuj
1cym spoczywa obowi
1zek dbania, o to, by przedmiot najmu by
3 przydatny do umówionego u¿ytku, a w œwietle zgromadzonego materia
3u dowodowego nie budzi w
1tpliwoœci, ¿e sprzêty, które by
3y przyczyn
1 zalania (np. zmywarka) zosta
3y dostarczone przez wynajmuj
1cego. W tych okolicznoœciach, poza zakresem odpowiedzialnoœci najemcy pozostawa
3y szkody spowodowane zalaniem pomieszczeñ bêd
1cych przedmiotem najmu.
W opinii (...) – zgodnie z zakreœlon
1 tez
1 dowodow
1 – uwzglêdni
3a zatem tylko te szkody, które istnia
3y w dacie zakoñczenia najmu i by
3y spowodowane niew
3aœciwym, sprzecznym z umow
1 postêpowaniem najemcy, a zarazem powodowa
3y pogorszenie stanu przedmiotu najmu. W opinii (...) szczegó
3owo wymieni
3a wszelkie szkody spe
3niaj
1ce powy¿sze kryteria, a tak¿e okreœli
3a wysokoœæ szkody na kwotê 8.900 z
3. Strona powodowa jednak zakwestionowa
3a opiniê niemal w ca
3oœci. W ocenie (...) – wobec wyjaœnieñ bieg
3ej zawartych w dwóch opiniach (...) – zarzuty podniesione przez stronê powodow
1 nale¿a
3o uznaæ za nieuzasadnione. Z.¿yæ nale¿y, i¿ w pierwszej kolejnoœci powódka zarzuci
3a bieg
3ej nieuzasadnione wyznaczenie oglêdzin nieruchomoœci. Zarzutu tego nie sposób jednak podzieliæ, skoro obowi
1zek przeprowadzenia oglêdzin wynika
3 bezpoœrednio z treœci postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii (...). J.œnie, nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e potrzeba przeprowadzenia oglêdzin wynika
3a m.in. z koniecznoœci wykonania przez bieg
31 stosownych pomiarów, na podstawie których mog
3aby ustaliæ zakres poszczególnych prac (np. powierzchniê podlegaj
1c
1 naprawom tynkarskim czy pracom malarskim). P.¿sze by
3o tym bardziej uzasadnione, i¿ – jak wskaza
3a bieg
3a – rzeczoznawca wykonuj
1cy opiniê na zlecenie powódki nie wykona
3 ¿adnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Wbrew temu, co wskazywa
3 pe
3nomocnik powódki zadaniem bieg
3ego nie by
3a wy
31cznie weryfikacja prawid
3owoœci wyliczeñ zawartych w opinii technicznej przez rzeczoznawcê R. G., lecz ustalenie zakresu prac koniecznych do przywrócenia do stanu poprzedniego i zarazem ich wycena. Jak wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli strona do
31cza do pisma procesowego ekspertyzê pozas
1dow
1 i powo
3uje siê na jej twierdzenia i wnioski, ekspertyzê tê nale¿y traktowaæ tylko jako czêœæ argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronê. Gdy strona sk
3ada ekspertyzê z intencj
1 uznania jej przez s
1d za dowód w sprawie, wówczas istniej
1 podstawy do przypisania jej tak¿e znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego. (...) opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, ¿e osoba, która j
1 podpisa
3a, wyrazi
3a zawarty w niej pogl
1d, nie korzysta natomiast z domniemania zgodnoœci z prawd
1 zawartych w niej twierdzeñ (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010r., I CSK 199/09, L.). Oznacza to, ¿e taka pozas
1dowa ekspertyza nie korzysta z ¿adnej szczególnej mocy dowodowej. Z.¿ywszy, i¿ w trakcie stosunku najmu mia
3y miejsce zdarzenia losowe (zalania) nie sposób by
3o oprzeæ ustaleñ odnoœnie zakresu szkody wy
31cznie na ekspertyzie rzeczoznawcy, który nie dokona
3 rozró¿nienia pomiêdzy zniszczeniami wynikaj
1cymi z nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan
1 i zniszczeniami bêd
1cymi skutkiem zalania. Nadto, za nieuzasadnione (...) zarzuty podniesione przez pe
3nomocnika powódki odnoœnie wkroczenia przez bieg
31 w kompetencjê zastrze¿on
1 dla (...) i dokonywanie przez ni
1 ustaleñ faktycznych. Z.¿yæ nale¿y, i¿ skoro zadaniem bieg
3ej by
3o ustalenie zakresu szkody, wynikaj
1cego tylko z nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu, to logiczne jest, ¿e musia
3a uprzednio przeanalizowaæ akta sprawy i akta szkody i wskazaæ, jakie istotne dla opinii fakty wynikaj
1 z poszczególnych dowodów z dokumentów, czy zeznañ œwiadków. Nie ma tu naruszenia zasady kontradyktoryjnoœci, skoro pozwana kwestionowa
3a zakres szkody, a jednoczeœnie wnosi
3a o dopuszczenie dowodu z opinii (...). (...) w niniejszej sprawie nie by
3o potwierdzenie stanowiska strony powodowej, co zdaje siê sugerowaæ pe
3nomocnik powódki, lecz obiektywne rozstrzygniêcie sporu odnoœnie zakresu prac koniecznych spowodowanych postêpowaniem pozwanej i ich obiektywna wycena.
O.œnie zarzutu dotycz
1cego pominiêcia przez bieg
31 kosztów wynikaj
1cych z wielokrotnego dojazdu ekip remontowych, przerw technologicznych etc., to nale¿a
3o podzieliæ wyjaœnienia bieg
3ej, ¿e w przypadku zatrudnienia profesjonalnej firmy budowlanej prace by
3y realizowane kompleksowo, co oznacza, ¿e w przypadku przerwy technologicznej przy wykonywaniu jednych prac, w tym czasie wykonywane by
3y inne, co powodowa
3o ograniczenie kosztów robocizny i czasu potrzebnego na realizacjê ca
3ego przedsiêwziêcia. Z.¿yæ przy tym nale¿y, i¿ niektóre spoœród prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie by
3y skomplikowane (np. dokrêcenie gniazd wtykowych, umycie) i bez przeszkód mog
3y byæ wykonywane w trakcie przerw technologicznych w innych robotach.
Strona powodowa wnosi
3a tak¿e zarzuty dotycz
1ce wyceny poszczególnych prac. O.œnie prac elektrycznych powódka zarzuci
3a, ¿e wycena jest niepe
3na, zani¿ona i nie uwzglêdnia kosztu zakupu gniazd uszczelnionych. W odpowiedzi, bieg
3a wskaza
3a, ¿e ustalony przez ni
1 koszt jest nawet wy¿szy ni¿ wskazany w ekspertyzie, na jak
1 powo
3uje siê strona powodowa (133 z
3). Powódka zarzuci
3a tak¿e pominiêcie dodatkowych kosztów zwi
1zanych z monta¿em listew przypod
3ogowych (likwidacja placu budowy, dojazdy, koszty ogólne), jednak bieg
3a wskaza
3a, ¿e taka pozycja nie by
3a tak¿e uwzglêdniona w opinii R. G. (1). Nadto, aktualna w tym wzglêdzie pozostaje powy¿sza argumentacja dotycz
1ca mo¿liwoœci wykonywania prac podczas przerw technologicznych w realizacji innych. Zdaniem powódki bieg
3a pominê
3a tak¿e koszty zwi
1zane z kilkukrotnym dojazdem ekipy remontowej w zakresie prac murarskich i tynkarskich, a nadto zakwestionowa
3a przyjêt
1 przez bieg
31 powierzchniê do przetarcia. Jak wynika z opinii (...) bieg
3a wy¿ej wskazan
1 powierzchniê przyjê
3a na podstawie zdjêæ zawartych w aktach sprawy i nagrañ, uwzglêdniaj
1c miejsca po ko
3kach mocuj
1cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj
1cych przewody zasilania telewizora, a tak¿e uwzglêdni
3a zamurowanie dwóch otworów w œcianie na drugiej kondygnacji. (...), ¿e tak¿e w opinii R. G. brak wskazywanych przez powódkê kosztów dojazdów. Dalej, w ocenie powódki wymiana listwy (...) zosta
3a skalkulowana bez ceny monta¿u b
1dŸ kosztów zakupu samej listwy. Jak jednak wskaza
3a bieg
3a pozycja ta obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia
3ami. Powódka zarzuci
3a równie¿, ¿e bieg
3a b
3êdnie wyceni
3a wymianê p
3yty dennej szuflady, nie uwzglêdni
3a kosztów zwi
1zanych z dojazdami i wykonaniem pomiarów. El¿bieta C. wyjaœni
3a, ¿e kalkulacja wymiany p
3yty dennej zosta
3a wykonana w oparciu o koszt podany przez przedstawiciela (...), a zatem w oparciu o stawki rynkowe. (...) przy tym, ¿e koszt wskazany przez R. G. zosta
3 przyjêty bez uzasadnienia, bez podania opisu i bez zwymiarowania naprawy b
1dŸ wymiany. Zdaniem powódki bieg
3a nie uwzglêdni
3a równie¿ koniecznoœci monta¿u drzwi odpowiednich do aran¿acji. W jej ocenie koszt zakupu drzwi firmy (...) wynosi 800 z
3. (...) jednak, ¿e uwzglêdniony przez ni
1 koszt obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia
3ami i jest zbli¿ony do kosztu wskazanego przez rzeczoznawcê powódki (438,42 z
3). J.œnie nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e strona powodowa nie przedstawi
3a ¿adnego dowodu (np. faktura, paragon), który potwierdza
3by, ¿e koszt monta¿u drzwi by
3 wy¿szy ni¿ wskazany w opinii. Powódka zakwestionowa
3a równie¿ wycenê monta¿u szyby i zarzuci
3a bieg
3ej, ¿e nie uwzglêdni
3a, ¿e szyba powinna spe
3niaæ normy bezpieczeñstwa. Dodatkowo zakwestionowa
3a koszt wymiany szyby. (...)œni
3a, ¿e przyjêty przez ni
1 koszt zosta
3 skalkulowany dla bocznej œcianki natrysku, a uwzglêdniona szyba spe
3nia normy bezpieczeñstwa. (...) w ekspertyzie R. G. koszt ten jest tylko nieznacznie wy¿szy ni¿ przyjêty przez bieg
31. Z kolei nak
3ad pracy dotyczy szklenia ram gotowymi szybami zespolonymi, a nie wymiany skrzyd
3a okiennego. W ocenie powódki bieg
3a przyjê
3a arbitralnie powierzchniê p
3yt kartonowo – gipsowych, a tak¿e napraw tynkarskich, a tak¿e zakwestionowa
3a metodê napraw (naprawy punktowe, bez koniecznoœci równania ca
3ych powierzchni œcian) i ich wycenê. P.œliæ nale¿y, i¿ argumentacja pe
3nomocnika powódki jest wewnêtrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony kwestionuje zasadnoœæ przeprowadzenia oglêdzin nieruchomoœci, wskazuj
1c, ¿e wszystkie dane podane s
1 w opinii R. G., który nie przeprowadzi
3 ¿adnych pomiarów, a z drugiej zarzuca bieg
3ej nie wykonanie pomiarów. Fakt braku wykonania pomiarów wynika tylko i wy
31cznie z postêpowania powódki, która uniemo¿liwi
3a bieg
3ej dokonanie oglêdzin nieruchomoœci, zgodnie z tez
1 dowodow
1. Z tego wzglêdu powódka winna ponosiæ konsekwencje swoich dzia
3añ. Natomiast, ¿
1danie pe
3nomocnika powódki, aby bieg
3a opiera
3a siê wy
31cznie na opinii prywatnej, która zosta
3a wykonana w sposób doœæ dowolny (bez wykonania pomiarów), na co zreszt
1 bieg
3a kilkukrotnie zwróci
3a uwagê w opiniach (...), jest nieuprawnione. Ekspertyza wykonana na zlecenie strony, dodatkowo przy w
1tpliwoœciach co do prawid
3owoœci jej wykonania nie mo¿e stanowiæ wiarygodnego dowodu w sprawie. Natomiast – jak wyjaœni
3a bieg
3a – powierzchnie do wykonania prac tynkarskich zosta
3y przez ni
1 wyliczone na podstawie znajduj
1cych siê w aktach rzutów poziomu 2 i 3 z projektu aran¿acji mieszkania w zakresie instalacji elektrycznej oraz dostarczonego przez powódkê rzutu poziomu 1 z tej samej aran¿acji. Z kolei, wycena prac zosta
3a dokonana na podstawie katalogów cen opracowanych przez (...), a wiêc w oparciu o stawki rynkowe, a nie w sposób dowolny. W przypadku monta¿u tablic rozdzielczych, skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej, powódka podnios
3a, ¿e nie wiadomo, jakie dok
3adnie bieg
3a uwzglêdni
3a przy ich wycenie, a tak¿e zarzuci
3a bieg
3ej, ¿e nie uwzglêdni
3a koniecznoœci wykonania kompleksowej us
3ug elektrycznej i us
3ug specjalisty od central alarmowych. W opinii (...) bieg
3a wyjaœni
3a, ¿e pozycje 14 i 16 obejmuj
1 demonta¿ skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej oraz ich monta¿ po naprawie œciany. J.œnie, wskaza
3a, ¿e R. G. bez uzasadnienia przyj
13 koniecznoœæ naprawy i wbudowania trzech tablic, choæ istnia
3a jedynie koniecznoœæ demonta¿u dwóch tablic, które nie zosta
3y zniszczone. Nadto, powódka wskaza
3a, ¿e nie do
31czono kalkulacji kosztów zakupu lodówki, usuniêcia zabrudzeñ, zakupu œrodków czystoœci czy usuniêcia pozostawionych ruchomoœci. Jednak jak wskaza
3a bieg
3a wszelkie uwzglêdnione przez ni
1 koszty zosta
3y ustalone na podstawie cen wystêpuj
1cych na rynku lokalnym. W ocenie powódki bieg
3a nie uwzglêdni
3a rzeczywistej powierzchni, jaka podlega
3a pracom malarskim i jaka zosta
3a uwzglêdniona na fakturze, a tak¿e zakwestionowa
3a stawkê prac malarskich. (...)œni
3a, ¿e przyjê
3a stawkê katalogow
1 dla dwukrotnego malowania tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb
1 emulsyjn
1 z przygotowaniem powierzchni w cenie jednostkowej 10,13 z
3/m
2, przy czym powierzchniê do malowania ustali
3a na podstawie opisu pomieszczeñ, z pominiêciem powierzchni nie wymagaj
1cych malowania. R. G. natomiast wyliczy
3 powierzchniê zgrubnie, bez pominiêcia powierzchni, które nie wymaga
3y malowania. Powódka zakwestionowa
3a tak¿e koszt utylizacji odpadów, wskazuj
1c na koniecznoœæ zamówienia dwóch kontenerów. W tym zakresie bieg
3a czêœciowo uzna
3a zarzut powódki, uwzglêdniaj
1c koszt dwóch kontenerów. J.œnie, bieg
3a wyjaœni
3a, ¿e przyjê
3a ceny na I kwarta
3 2019 roku, a nie jak b
3êdnie wywodzi
3 pe
3nomocnik powódki ceny aktualne. Powódka podnios
3a tak¿e, ¿e bieg
3a pominê
3a szereg prac jak: uszkodzenia wyspy kuchennej, koszt zakupu piekarnika, uszkodzenia korpusu szafki kuchennej wype
3nionej wczeœniej zmywark
1, otwory po ko
3kach oraz uszkodzenie cienkowarstwowej wyprawy œciany na styku czêœci kuchennej i dziennej, brak opraw oœwietleniowych w czêœci dziennej, brak umywalki z bateri
1 i szafki umywalkowej, naprawê lub wymianê meblowych elementów zabudowy kuchni i szafek, przywrócenia zasilania w podstawowe media, kosztu przejrzenia instalacji, demonta¿u œcianki dzia
3owej na poziomie piwnicy czy odtworzenia posadzki pomieszczenia gospodarczego w piwnicy. P.¿szy zarzut równie¿ nie zas
3ugiwa
3 na uwzglêdnienie. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ czêœæ wymienionych przez powódkê szkód powsta
3a wskutek zalania i szkody te, zgodnie z tez
1 dowodow
1, zosta
3y prawid
3owo pominiête przez bieg
31 (uszkodzenia tylnej œcianki za zlewozmywakiem, rozpulchniona listwa pod
3ogowa na III kondygnacji, odklejona listwa przypod
3ogowa, brak zmywarki, rozebrana posadzka w pomieszczeniu bez okien na I kondygnacji) jako niebêd
1ce skutkiem nieprawid
3owego korzystania z przedmiotu najmu. Nadto, czêœæ szkód by
3a niemo¿liwa do oszacowania z uwagi na brak zdjêæ b
1dŸ brak faktur (...) na identyfikacjê uszkodzonych ruchomoœci (zdemontowanie pó
3ki wisz
1cej nad zlewozmywakiem w kuchni, brak dwóch lamp sufitowych). Przy znacznej poda¿y takich rzeczy na rynku bieg
3a nie by
3a w stanie ustaliæ ich wartoœci rynkowej. Nadto, bieg
3a prawid
3owo nie uwzglêdni
3a kosztu zakupu piekarnika, gdy¿ z zeznañ œwiadka £. S. wynika, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu takie urz
1dzenie nie znajdowa
3o siê na wyposa¿eniu mieszkania. (...) równie¿ na wzglêdzie, ¿e zgodnie z umow
1 wynajmuj
1cy wyrazi
3 zgodê na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿
1 siê konieczne dla prowadzonej dzia
3alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego. Zatem niew
1tpliwie prace aran¿acyjne jak postawienie œcianki dzia
3owej zosta
3y wykonane zgodnie z umow
1. J.œnie umowa nie przewidywa
3a koniecznoœci ich demonta¿u. Jak wskazuje siê w orzecznictwie zmiany dokonane w lokalu przez najemcê za zgod
1 wynajmuj
1cego, nie skutkuj
1 powstaniem jakiejkolwiek szkody wynajmuj
1cego. P. zaœ przez wynajmuj
1cego decyzji – po zakoñczeniu umowy najmu, o usuniêciu robót wykonanych przez najemcê i przywróceniu stanu lokalu do tego jaki by
3 przed wykonaniem robót przez najemcê, stanowi autonomiczne stanowisko wynajmuj
1cego i tylko on mo¿e ponosiæ konsekwencje tej decyzji (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 28 marca 2019r., I AGa 105/18, L.). Jeœli natomiast chodzi o nieuwzglêdnienie braku umywalki wraz z szafk
1 podumywalkow
1 na II kondygnacji, to bieg
3a wskaza
3a, ¿e pomieszczenie to zosta
3o zaadaptowane z garderoby na wc przez najemcê. Pozwana wykona
3a posadzkê z terakoty, po
3o¿y
3a glazurê na œcianach, doprowadzi
3a wodê i kanalizacjê, zamontowa
3a sedes podwieszony i umywalkê. Z akt sprawy jednak nie wynika
3o, czy nak
3ady te zosta
3y uzgodnione z wynajmuj
1c
1, ani te¿, ¿e strony dokona
3y rozliczenia poniesionych przez pozwan
1 nak
3adów. Z.¿ywszy zaœ na fakt, i¿ ciê¿ar wykazania szkody spoczywa
3 na stronie powodowej, to nale¿a
3o uznaæ, ¿e nie wykazano, aby opisane braki by
3y nastêpstwem zawinionego zachowania pozwanej. Na koniec nale¿y wskazaæ na jeszcze jedn
1 istotn
1 rozbie¿noœæ w ekspertyzie rzeczoznawcy i opinii (...), która niew
1tpliwie mia
3a wp
3yw na wycenê szkody. O.¿, jak wynika z opinii E. C. rzeczoznawca sporz
1dzaj
1cy prywatn
1 opiniê na zlecenie powódki uwzglêdni
3 nieprawid
3ow
1 stawkê podatku od towarów i us
3ug (23 %), co w znacznym stopniu zawy¿y
3o wycenê szkody. (...) na wzglêdzie wyjaœnienia zawarte w dwóch opiniach (...) uzna
3, ¿e bieg
3a odpar
3a skutecznie wszelkie zarzuty merytoryczne wobec jej opinii (...) przez stronê powodow
1 i w konsekwencji przyj
13 – zgodnie z treœci
1 opinii – ¿e poniesiona przez wynajmuj
1c
1 szkoda zwi
1zana ze zwrotem przedmiotu najmu w stanie pogorszonym wynosi
3a 8.900 z
3.
W ocenie (...), tak¿e w przypadku zastosowania alternatywnej podstawy ¿
1dania wskazanej w pozwie (delikt, art. 415 kc) zakres i wycena szkody by
3yby takie same, jak wskazano powy¿ej. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przes
3ank
1 odpowiedzialnoœci sprawcy z tytu
3u czynu niedozwolonego jest bezprawne i zawinione zachowanie sprawcy czynu. Tymczasem, w œwietle przytoczonych powy¿ej okolicznoœci, pozwanej mo¿na zarzuciæ bezprawne i zawinione dzia
3anie tylko w zakresie szkód uwzglêdnionych w opinii (...). (...)Ÿ s
1 nastêpstwem zdarzeñ losowych, a wiêc niezawinionych przez pozwan
1, b
1dŸ dzia
3ania zgodnego z prawem.
J.œnie, (...) nie podzieli
3 stanowiska strony pozwanej, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg
3a umorzeniu wskutek potr
1cenia jej z wierzytelnoœci
1 pozwanej z tytu
3u kosztów poniesionych napraw i nak
3adów. Na powy¿sz
1 okolicznoϾ pozwana przed
3o¿y
3a jedynie trzy oœwiadczenia, z których wynika, ¿e dokona
3a potr
1cenia rzekomo przys
3uguj
1cych jej wierzytelnoœci z tytu
3u nak
3adów z wierzytelnoœci
1 powódki z tytu
3u czynszu najmu, podczas gdy przedmiotem niniejszego postêpowania jest roszczenie o naprawienie szkody, a zatem zupe
3nie inna wierzytelnoœæ. Nadto, nawet gdyby uznaæ, ¿e zgodnie z treœci
1 pisma powódki z dnia 14 czerwca 2018 roku koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego zosta
3y przez wynajmuj
1c
1 doliczone do zaleg
3ego czynszu, to równie¿ w takim przypadku nie ma podstaw, aby przyj
1æ, ¿e wierzytelnoœæ powódki o naprawienie szkody uleg
3a umorzeniu. Zgodnie z treœci
1 art. 498 § 1 kc gdy dwie osoby s
1 jednoczeœnie wzglêdem siebie d
3u¿nikami i wierzycielami, ka¿da z nich mo¿e potr
1ciæ swoj
1 wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci drugiej strony, je¿eli przedmiotem obu wierzytelnoœci s
1 pieni
1dze lub rzeczy tej samej jakoœci oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelnoœci s
1 wymagalne i mog
1 byæ dochodzone przed s
1dem lub przed innym organem pañstwowym. W œwietle powy¿szego przepisu nie ulega w
1tpliwoœci, i¿ podstawow
1 przes
3ank
1 potr
1cenia jest istnienie wierzytelnoœci zg
3oszonej przez potr
1caj
1cego. W niniejszej sprawie natomiast pozwana nie wykaza
3a, aby przys
3ugiwa
3a jej wzglêdem powódki jakakolwiek wierzytelnoœæ z tytu
3u podniesionych nak
3adów na przedmiot najmu, albowiem nie przed
3o¿y
3a ¿adnych dowodów, które potwierdza
3yby, ¿e ponios
3a jakiekolwiek nak
3ady zwi
1zane z remontem nieruchomoœci, czy usuwaniem szkód zwi
1zanych z zalaniem nieruchomoœci, w szczególnoœci nie przedstawi
3a faktur czy rachunków (...) poniesione wydatki. P.¿sze jest o tyle istotne, gdy¿ powódka zaprzeczy
3a istnieniu wierzytelnoœci, na jakie pozwana siê powo
3ywa
3a. Tym samym (...) nie znalaz
3 ¿adnych podstaw, aby uznaæ, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg
3a umorzeniu w jakimkolwiek zakresie.
(...) zatem powy¿sze na wzglêdzie, na mocy art. 471 kc, (...) od pozwanej na rzecz powódki kwotê 8.900 z
3 tytu
3em naprawienia szkody. Nadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 kc od powy¿szej kwoty zas
1dzono odsetki ustawowe za opóŸnienie od dnia 12 lipca 2019r. do dnia zap
3aty. Powódka nie wykaza
3a, aby przed wniesieniem pozwu wzywa
3a pozwan
1 do zap
3aty, tote¿ jako pierwsze wezwanie nale¿a
3o potraktowaæ pozew, który zosta
3 pozwanej dorêczony w dniu 11 lipca 2019r. Stosownie do art. 455 kc roszczenie sta
3o siê wymagalne z dniem nastêpnym.
Z przyczyn wskazanych powy¿ej, na mocy powo
3anych przepisów a contrario, powództwo podlega
3o oddaleniu w pozosta
3ym zakresie.
O kosztach (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj
1c, ¿e powódka wygra
3a niniejsze postêpowanie w 17 %, a pozwana w 83 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk
3adaj
1 siê: op
3ata s
1dowa od pozwu (2.585 z
3), z czego nale¿y jej siê zwrot 439,45 z
3. Obie strony ponios
3y koszty zastêpstwa procesowego w kwotach po 5.400 z
3, z czego powódce nale¿y siê zwrot kwoty 918 z
3, zaœ pozwanej 4.482 z
3, a zatem po wzajemnym skompensowaniu kosztów zastêpstwa procesowego nale¿a
3o przyznaæ na rzecz pozwanej kwotê 3.564 z
3. nastêpnie, nale¿a
3o kwotê tê pomniejszyæ o op
3atê skarbow
1 od pe
3nomocnictwa (17 z
3) i wskazan
1 powy¿ej kwotê nale¿n
1 powódce z tytu
3u op
3aty pozwu. Ostatecznie, nale¿a
3o zatem zas
1dziæ od powódki na rzecz pozwanej kwotê 3.124,55 z
3 tytu
3em zwrotu kosztów procesu.
Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s
1dowych w sprawach cywilnych (...) œci
1gniêcie od stron – w zakresie w jakim uleg
3y w niniejszym sporze – kosztów opinii (...) i kosztów œwiadka, które zosta
3y wy
3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w
31cznej kwocie 1.868,36 z
3. (...) stosunek, w jakim ka¿da ze stron przegra
3a niniejszy spór nale¿a
3o nakazaæ œci
1gniêcie od powódki kwoty 1.550,73 z
3, a od pozwanej kwoty 317,62 z
3.