Sygn. akt I C 312/25
UZASADNIENIE
Powód W. K. wniósł przeciwko (...) w M. powództwo o nakazanie wydania nieruchomości - piwnicy położonej w M. przy ul. (...), o powierzchni 13,16 m
(
2), dla której Sądu Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...), poprzez wydanie przedmiotowego pomieszczenia w stanie wolnym od rzeczy w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się wyroku. Nadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu wyjaśnił, że będąc właścicielem pomieszczenia gospodarczego w dniu 05 kwietnia 2006 roku zawarł z pozwaną (...)- reprezentowaną wówczas przez zarządcę M. P. - umowę sprzedaży, której przedmiotem była nieruchomość - piwnica położona w M. przy ul. (...), o powierzchni 13,16 m
(
2), objęta księgą wieczystą nr (...). Cena ustalona na kwotę 36.000 zł zapłacona została w całości w dniu podpisania umowy, a wydanie pomieszczenia w posiadanie kupującego nastąpiło jeszcze przed podpisaniem umowy. Strony wniosły o dokonanie wpisu w dziale II księgi wieczystej, jednak Sąd Rejonowy w Świnoujściu postanowieniem z dnia 29 maja 2006 roku oddalił wniosek wskazując, że powód sprzedał więcej udziałów aniżeli mu przysługiwało, podczas gdy przedmiotem umowy mogło być tylko prawo własności przysługujące w 100%, nie więcej. Powód wielokrotnie zwracał się do pozwanej z prośbą o rozwiązanie niepewnej sytuacji prawnej spornej nieruchomości wskazując, że pomimo „zbycia” nieruchomości, w dalszym ciągu widnieje jako właściciel w księdze wieczystej, a nadto zobowiązany jest ponosić wszelkie ciężary związane z nieruchomością, w tym podatek od nieruchomości. Wobec braku reakcji czy decyzji ze strony pozwanej, powód zwrócił się do pozwanej z wezwaniem do wydania spornego pomieszczenia. Pozwana w piśmie z dnia 10 marca 2025 roku zakwestionowała roszczenie, wskazując jakoby pomieszczenie było częścią składową innego lokalu, a powodowi nie przysługiwało jakiekolwiek prawo do spornej nieruchomości. Wbrew stanowisku pozwanej, pomieszczenie niemieszkalne, jakim jest piwnica, stanowi odrębną nieruchomość, co potwierdza nie tylko zaświadczenie z dnia 14 stycznia 2002 roku wydane przez Starostę (...), ale przede wszystkim wpis w księdze wieczystej. Wątpliwości nie powinna budzić również kwestia prawa własności do tego pomieszczenia. Skoro umowa sprzedaży jest bezskuteczna, to stan prawny nieruchomości jest taki, jak przed zawarciem umowy. Bezskuteczność zachodzi z mocy samego prawa, bez potrzeby zaskarżania czynności, a ewentualny wyrok stwierdzający tę bezskuteczność miałby charakter jedynie deklaratywny. Oznacza to, że umowa była bezskuteczna od samego początku. Postanowieniem Sądu Rejonowego w Świnoujściu odmówiono dokonania wpisu, nie zmieniono treści księgi wieczystej, wobec czego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej również stało się bezzasadne. Podmiotem wpisanym w księdze wieczystej pozostaje uprawniony powód, którego w związku z tym obciążają koszty związane z opodatkowaniem nieruchomości, co w sytuacji braku możliwości korzystania z pomieszczenia stoi w sprzeczności z szeroko rozumianymi zasadami współżycia społecznego, a w konsekwencji czego uzasadnione jest skierowane do pozwanej roszczenie o wydanie nieruchomości w stanie wolnym od rzeczy. Wobec bezskuteczności umowy strony winny sobie bowiem zwrócić wzajemnie to, co świadczyły. Choć umowa stron nie odniosła skutków prawnych w stosunku do stron, tak jakby nigdy nie została zawarta - wniosek o wpis prawa własności został oddalony przez Sąd - to pozwana (...) od kilkunastu lat nieprzerwanie zajmuje pomieszczenie, w którym aktualnie znajduje się kotłownia, podczas gdy to powód od ponad osiemnastu lat ponosi koszty związane z prawem własności spornego pomieszczenia, nie mając do niego dostępu.
Pozwana (...) przy ul. (...) w Międzyzdrojach w odpowiedzi na pozew (k. 52-62) wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego z uwzględnieniem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Pozwana zaznaczając, że sprawa jest kolejnym już postępowaniem zainicjowanym przez powoda w oparciu o tą samą podstawę prawną, a inna jest jedynie strona pozwana, podniosła zarzut braku legitymacji czynnej oraz biernej. Pozwana stanęła na stanowisku, zgodnie z którym powód nie jest uprawniony do wystąpienia z pozwem z uwagi na fakt, iż nie jest właścicielem spornego pomieszczenia gospodarczego, a pozwana nie posiada legitymacji procesowej biernej, o czym powód był informowany w toku wymiany korespondencji, którą posiada D. N. będący właścicielem spornego lokalu, który pozwana jedynie użytkuje wykorzystując jako kotłownię. Wyjaśniła, iż zgromadzenie (...) Sp. z o.o. uchwałą z dnia 09 marca 1999 roku podjęło decyzję o sprzedaży lokali mieszkalnych i garaży, a umową z dnia 10 czerwca 1999 roku dokonano ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży na rzecz M. K. przez M. G. działającego w imieniu przedsiębiorstwa wielobranżowego. M. K. nabyła własność tego lokalu z majątku odrębnego, przedkładając umowę o wyłączeniu wspólności majątkowej. W dniu 12 grudnia 2001 roku sporządzono aneks do wspomnianej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, dodając treść paragrafu trzeciego do umowy wskazując, że pomieszczenie gospodarcze nr (...) o powierzchni 11,80 m
(
2) będzie przedmiotem użytkowania w ramach nabytego udziału we współwłasności nieruchomości położonej w M.przy ul. (...). W dniu 14 stycznia 2002 roku zostało wystawione zaświadczenie o samodzielności lokalu przez Starostę w trybie art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokalu, które według pozwanej nie przesądza o stosunkach własnościowych i prawnorzeczowych w nieruchomości oraz o możliwości podziału lokalu, czy też wyodrębnienia własności lokalu. Dnia 12 lutego 2002 roku M.i W. K.aktem notarialnym Rep. nr (...) będącym kolejnym aneksem do umowy z dnia 10 czerwca 1999 roku oświadczyli, iż w ramach nabytego udziału M. K. będzie użytkować między innymi pomieszczenie gospodarcze nr (...) o powierzchni 13,16 m
(
2). Z żadnego z aktów notarialnych nie wynika czy pomieszczenia gospodarcze miały status pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego nr (...), wobec czego można jedynie domniemywać, że notariusz potraktował pomieszczenie gospodarcze nr (...) jako pomieszczenie będące częścią składową lokalu. Zawiadomienie sądu wieczystoksięgowego z dnia 30 marca 2004 roku wskazuje, że z treści działu pierwszego ksiąg wieczystych nr (...), w którym opisuje się nieruchomość, wynika że nieruchomość składa się z lokalu mieszkalnego oraz piwnicy i pomieszczeń gospodarczych, co oznacza, iż Sąd przyjął, że pomieszczenie gospodarcze nr (...) jest pomieszczeniem przynależnym zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Mając na uwadze domniemanie prawne zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym należy stwierdzić, że pomieszczenie przynależne może stać się przedmiotem odrębnego obrotu w przypadku spełniania łącznie dwóch przesłanek: uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały o podziale lokalu w trybie art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Ponadto podział lokalu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną, więc dokonanie podziału lokalu bez zgody właścicieli wyrażonej w uchwale jest nieważny, co oznacza, że spełniona została tylko jedna z przesłanek, więc samodzielne zaświadczenie nie ma mocy prawnej. W dniu 24 listopada 2005 roku Syndyk Adam Gonerko ustanowił odrębną własność lokalu oraz sprzedał pomieszczenie gospodarcze nr (...) W. K., nie bacząc na wcześniejszy wpis do księgi wieczystej nieruchomości oraz aneksy do aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu z 1999 roku. Jak wynika z paragrafu drugiego aktu notarialnego z 2005 roku notariuszowi nie przedłożono uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej pozwalającej na podział lokalu, nie znał on też najprawdopodobniej aktualnego stanu nieruchomości lokalowej, jak również nie wiedział o poprzedniej czynności dotyczącej lokalu stanowiącego odrębną własność M. K., w wyniku której doszło do czynności powtórnego wyodrębnienia lokalu, który już stanowił pomieszczenie przynależne, a więc część składową lokalu mieszkalnego nr (...), co jest niedopuszczalne, gdyż nie można dwukrotnie wyodrębniać własności tego samego lokalu. Zdarzenie to miało poważne konsekwencje prawne, bowiem doprowadziło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego pomieszczenia gospodarczego w dniu 05 kwietnia 2006 roku, w której to umowie W. K. sprzedał pomieszczenie na rzecz (...), która to czynność prawna była nieważna, gdyż dotyczyła pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego nr (...) w sytuacji, gdy nie doszło do podziału lokalu mieszkalnego i pomieszczenia gospodarczego oraz nie doszło do podjęcia stosownej uchwały przez Wspólnotę Mieszkaniową. Przyczyną dokonania tej czynności była wcześniejsza nieważna czynność wyodrębnienia pomieszczenia gospodarczego jako lokalu, zdziałana aktem notarialnym z dnia 24 listopada 2005 roku. Oba akty notarialne - z 2005 roku oraz z 2006 roku - przyczyniły się do bałaganu własnościowego w nieruchomości, choć problem z prawidłowym wyliczeniem udziału w nieruchomości istniał już wcześniej, co stało się podstawą wydania przez sąd postanowienia o oddaleniu wniosku o wpis prawa własności, co z kolei jednoznacznie wskazuje na fakt, że pozwana nie jest właścicielką spornego lokalu. Na dzień 21 czerwca 2011 roku, zgodnie ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej nieruchomości, pomieszczenie gospodarcze nr (...) stanowiło pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego nr (...), czyli jego część składową. Jako część składowa rzeczy nie może być ono być odrębnym przedmiotem własności innych praw rzeczowych, bowiem czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem części składowych. Z nieważnością umowy z dnia 05 kwietnia 2006 roku wiąże się konsekwencja w postaci uzyskania przez W. K. kwoty 36.000 zł, które to świadczenie poczytywać należy jako wypłacone bez podstawy prawnej. Umową z dnia 21 czerwca 2011 roku Państwo G. skutecznie nabyli własność nie tylko lokalu mieszkalnego nr (...), ale również pomieszczenia gospodarczego nr (...), które na mocy umowy z dnia 31 sierpnia 2012 roku użyczone zostało (...) Sp. z o.o. w M.. W dniu 16 sierpnia 2017 roku K. G. sprzedał lokal mieszkalny nr (...) D. N., w związku z czym przeszła na niego jako na nabywcę lokalu również własność przynależności, w tym także pomieszczenia gospodarczego nr (...). Skoro pomieszczenie gospodarcze nr (...) było już w 1999 roku - i jest - częścią składową lokalu nr (...), to nie mogło być wyodrębnione przez Syndyka w 2005 roku, co z kolei przesądza o nieważności dokonanej przez W. K. w dniu 05 kwietnia 2006 roku czynności prawnej w postaci umowy zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową. Powód zawarł dwie nieważne umowy dotyczące pomieszczenia gospodarczego nr (...), które było od początku częścią składową lokalu nr (...), wobec czego w związku z nieważnością umowy z 2006 roku nie daje ona powodowi żadnych praw do spornego pomieszczenia. Skoro powód nie jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), to nie może być również właścicielem pomieszczenia gospodarczego nr (...). Podkreśliła, iż zgodnie z aktualnym stanem widniejącym w księdze wieczystej nr (...), właścicielem nieruchomości jest D. N.i to jemu przysługuje legitymacja procesowa bierna, podczas gdy pozwana sporne pomieszczenie jedynie użytkuje na mocy umowy.
W piśmie procesowym z dnia 06 lipca 2026 roku (k. 155-157) powód wskazał, iż żaden z podniesionych przez pozwaną zarzutów nie zasługuje na uwzględnienie. Choć podniesiona przez pozwaną argumentacja jest rozbudowana, to jednak opiera się na konstrukcji spekulatywnej, zakładając nieważność szeregu czynności prawnych sprzed ponad dwudziestu lat, bez uzyskania jakiegokolwiek orzeczenia stwierdzającego tę nieważność i zmierza do tego, by powód - wpisany jako właściciel w księdze wieczystej, opodatkowany jako właściciel i pozbawiony władztwa nad rzeczą przez kilkanaście lat - nie miał żadnej skutecznej drogi dochodzenia swoich praw. Podkreślił, iż jest właścicielem ujawnionym w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla pomieszczenia gospodarczego nr (...). Wpis w księdze wieczystej jest zaś objęty domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, a domniemanie to jest silniejsze od domniemań wynikających z posiadania. Zważył, iż nabycie od syndyka ma charakter pierwotny - sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej z tym, że nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego. Nawet gdyby przyjąć - czemu powód zaprzeczył - że przed rokiem 2005 istniały jakiekolwiek prawa osób trzecich do pomieszczenia nr (...), to nabycie przez powoda w trybie likwidacji masy upadłości spółki (...) skutkowało wygaśnięciem tych praw z mocy samego prawa. Powód nabył własność w sposób pierwotny, wolny od wcześniejszych obciążeń i ograniczeń, a domniemania wynikające z aktów notarialnych dotyczących poprzednich stosunków własnościowych, na które powołuje się pozwana, zostały zniwelowane przez sam mechanizm sprzedaży upadłościowej. Odnosząc się do zarzutu braku uchwały Wspólnoty, powód stanął na stanowisku, iż jest on bezprzedmiotowy, ponieważ syndyk działający w ramach likwidacji masy upadłości przeprowadził samodzielną procedurę wyodrębnienia, a zaświadczenie o samodzielności lokalu zostało wydane przez Starostę (...). Skutek nabycia pierwotnego w trybie upadłościowym, o którym mowa w art. 313 prawa upadłościowego i naprawczego, eliminuje konieczność badania, czy wcześniejszy właściciel dysponował wszystkimi wymaganymi zgodami. Ustosunkowując się do zarzutu braku legitymacji procesowej biernej, powód wskazał, iż biernie legitymowanym w sprawie o wydanie rzeczy jest osoba, która rzeczą faktycznie włada. Skoro w niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że to (...) nieprzerwanie posiada sporne pomieszczenie, to jej legitymacja bierna wynika właśnie z faktu posiadania, a nie tytułu prawnego. Twierdzenie zaś, że właściwym pozwanym jest D. N. jest chybione z co najmniej dwóch przyczyn: po pierwsze nie włada on spornym pomieszczeniem, nie mieszka w nim, ani z niego nie korzysta, a po wtóre twierdzenia, jakoby D. N. nabył własność pomieszczenia nr (...) jako część przynależną do lokalu nr (...) jest gołosłowne, skoro wydruk z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych, na który powołuje się pozwana, może dokumentować jedynie fakt wpisania tam przynależności, lecz w sprawie, w której konieczne jest obalenie domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej, ciężar tego obalenia spoczywa na tym, kto kwestionuje treść wpisu. Tymczasem to powód jest wpisany jako właściciel w odrębnej księdze wieczystej, co stanowi domniemanie, że nieruchomość ta stanowi przedmiot odrębnej własności powoda. Powód zwrócił uwagę na to, że umowa użyczenia, do której odwołuje się pozwana, nie może tworzyć praw skutecznych wobec powoda, skoro nie był on stroną tej umowy. Zobowiązanie inter partes nie rozciąga się na osoby trzecie, a powód nigdy nie wyraził zgody na to, aby stanowiące jego własność pomieszczenie wpisane w odrębnej księdze wieczystej było użyczane przez osoby trzecie. Podkreślił, że państwo G. zawierając umowę użyczenia rozporządzić mogli ewentualnie prawem do lokalu nr (...), nie zaś odrębną własnością pomieszczenia nr (...), co oznacza, że nawet jeśli by to pomieszczenie traktować jako przynależność lokalu nr (...), to umowa użyczenia jako czynność zobowiązaniowa nie zmienia stosunków własnościowych i nie może służyć jako tytuł do odmowy wydania rzeczy właścicielowi wpisanemu w księdze wieczystej. Co więcej, umowa użyczenia zawarta z osobą nieuprawnioną nie rodzi po stronie biorącego do używania skutecznego wobec właściciela uprawnienia do władania rzeczą w rozumieniu art. 222 § 1 kc. Powód wskazał, że wyrok Sądu Rejonowego w Świnoujściu z dnia 29 listopada 2024 roku, do którego wielokrotnie odwołuje się pozwana, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, bowiem nie rozstrzygał on kwestii prawa własności oraz nie przesądzał o braku legitymacji procesowej czynnej powoda, wobec czego nie zachodzi powaga rzeczy osądzonej. Bez znaczenia z punktu widzenia prawa własności powoda pozostaje również fakt istnienia „chaosu własnościowego”, do którego na poparcie swojej argumentacji odwołuje się pozwana.
Na rozprawie w dniu 25 września 2026 roku (k. 187-188) powód wskazał, iż jest właścicielem spornego pomieszczenia, co wynika bezpośrednio z treści księgi wieczystej. Domniemanie zgodności treści tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym nie zostało obalone, w szczególności pozwana nie wystąpiła z powództwem wynikającym z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza to, że powodowi przysługuje legitymacja procesowa czynna w sprawie, a Wspólnocie Mieszkaniowej legitymacja procesowa bierna, skoro od kilkunastu lat włada tym pomieszczeniem wykorzystując je jako kotłownię i bez znaczenia w tym zakresie pozostaje czy źródłem tego korzystania jest umowa sprzedaży z 2006 roku czy też umowa użyczenia. Istotnym jest bowiem jedynie to, że pomieszczenie znajduje się w jej władaniu. Znamienne przy tym jest, że to powód ponosi cały czas ciężary związane ze spornym pomieszczeniem, choć z niego nie korzysta.
Na tej samej rozprawie pozwana stanęła na stanowisku, że powód nie wykazał, aby przysługiwało mu prawo własności pomieszczenia nr (...), wobec czego nie posiada on legitymacji procesowej czynnej w sprawie. Skoro pomieszczenie nr (...) związane było z lokalem nr (...) jako pomieszczenie do niego przynależne, to mimo tego, iż Syndyk dokonał jego wydzielenia, czynność ta pozostaje nieważna wobec braku właściwej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażającej zgodę na taką czynność. W kolejnych latach pomieszczenie było przedmiotem czynności prawnych dokonywanych przez kolejnych właścicieli lokalu do którego przynależy i na chwilę obecną Wspólnota korzysta z niego na podstawie umowy użyczenia zawartej z właścicielem lokalu nr (...). Okoliczność, iż dla tego pomieszczenia figurują dwie księgi wieczyste nie może tworzyć domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wobec czego powód powinien uzgodnić treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czego nie uczynił.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
Dla pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 13,16 m
(
2), oznaczonego jako pomieszczenie gospodarcze nr (...), położonego w budynku przy (...), wydane zostało zaświadczenie o samodzielności lokalu i prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Świnoujściu księga wieczysta nr (...). W dziale II księgi jako właściciel wpisany jest W. K. który ponosi ciężary publicznoprawne związane z przedmiotową nieruchomością, w tym uiszcza podatek od nieruchomości.
Jednocześnie to samo pomieszczenie gospodarcze nr (...) o powierzchni 13,16 m
(
2) ujawnione zostało w dziale I-O księgi wieczystej nr (...), prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w M., jako pomieszczenie przynależne do tego lokalu. Aktualnym właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) jest D. N..
Podstawą nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) była umowa z dnia 10 czerwca 1999 roku zawarta w formie aktu notarialnego, rep. A Nr (...), na mocy której ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego i dokonano jego sprzedaży na rzecz M. K..
W dniu 12 grudnia 2001 roku sporządzono aneks do powyższej umowy w formie aktu notarialnego, rep. A Nr (...), którym dodano § 3 umowy, zgodnie z treścią którego strony oświadczyły, że w ramach nabytego udziału we współwłasności nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) wynoszącego (...) części M. K. użytkować będzie również piwnicę nr 7 o powierzchni 11,80 m
(
2).
Do aneksu do umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży sporządzony został w formie aktu notarialnego rep. A Nr (...), w dniu 12 lutego 2002 roku jeszcze jeden aneks, którym zmieniono treść § 3 aktu notarialnego z dnia 10 czerwca 1999 roku nadając mu brzmienie, zgodnie z którym M. K. użytkować miała nie tylko piwnicę nr 7 o powierzchni 11,80 m
(
2), ale również pomieszczenie gospodarcze nr (...) w przyziemiu budynku o powierzchni użytkowej 15,00 m
(
2) oraz pomieszczenie gospodarcze nr (...) o powierzchni 13,16 m
(
2).
( dowód: wydruk z systemu elektronicznych ksiąg wieczystych - k. 10-20,
zaświadczenie z 14.01.2002r. - k. 22, 89,
decyzje podatkowe - k. 31-33,
umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży z 10.06.1999r. -
k. 86-87,
aneks z 12.12.2001r. do umowy z 10.06.1999r. - k. 88,
aneks z 12.02.2002r. do aneksu z 12.12.2001r. - k. 90,
zawiadomienie z 30.03.2004r. - k. 91,
umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży z 24.11.2005r. -
k. 92-94,
wydruk z systemu elektronicznych ksiąg wieczystych - k.113-124, 174-175,
przesłuchanie powoda W. K. - protokół rozprawy z 17.07.2026r. - k.
177, płyta CD - k. 179 )
Powód W. K. - będąc właścicielem pomieszczenia gospodarczego - w dniu 05 kwietnia 2006 roku zawarł ze (...) umowę sprzedaży, przedmiotem której była sprzedaż nieruchomości - piwnicy położonej w M. przy ul. (...)o powierzchni 13,16 m
(
2), objętej księgą wieczystą nr (...). Wspólnota była wówczas reprezentowana przez Zarządcę - M. P., a cena ustalona na kwotę 36.000 zł zapłacona została w całości w dniu podpisania umowy, podczas gdy wydanie pomieszczenia w posiadanie kupującego nastąpiło jeszcze przed podpisaniem umowy. Strony wniosły o dokonanie wpisu w dziale II księgi wieczystej, jednak Sąd Rejonowy w Świnoujściu postanowieniem z dnia 29 maja 2006 roku oddalił wniosek wskazując, że powód sprzedał więcej udziałów aniżeli mu przysługiwało, podczas gdy przedmiotem umowy mogło być tylko przysługujące mu prawo własności w 100%, nie więcej.
( dowód: protokół z zebrania (...) z 04.04.2006r. - k. 25-26,
umowa sprzedaży z 05.04.2006r. - k. 27-28, 95-102,
protokół z 17.05.2006r. - k. 29,
postanowienie Sądu Rejonowego w Świnoujściu z 29.05.2006r. - k. 30, 103,
przesłuchanie powoda W. K. - protokół rozprawy z 17.07.2026r. - k.
177, płyta CD - k. 179 )
Na podstawie umowy z dnia 21 czerwca 2011 roku prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w M. przy ul. (...) nabyli K. i U. G..
Z uwagi na ujawnienie pomieszczenia gospodarczego nr (...) w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...) jako pomieszczenia przynależnego do tego lokalu, K. G. - traktując pomieszczenie to jako pozostające w jego dyspozycji w związku z przysługującym mu prawem do lokalu nr (...) - w dniu 31 sierpnia 2012 roku zawarł ze sprawującym zarząd nieruchomością wspólną (...) sp. z o.o. w M. umowę użyczenia, na podstawie której oddał spółce do bezpłatnego używania to pomieszczenie gospodarcze.
Pomieszczenie gospodarcze nr (...) wykorzystywane jest jako kotłownia.
( dowód: umowa sprzedaży z 21.06.2011r. - k. 104-106,
umowa użyczenia z 21.08.2012r. - k. 107-108,
zeznania świadka D. Z.- protokół rozprawy z
17.07.2026r. - k. 176 odwrót, płyta CD - k. 179,
przesłuchanie powoda W. K. - protokół rozprawy z 17.07.2026r. - k.
177, 178, płyta CD - k. 179,
przesłuchanie K. S. w charakterze strony pozwanej - protokół
rozprawy z dnia 17.07.2026r. - k. 177-177 odwrót, płyta CD - k. 179,
przesłuchanie M. P. w charakterze strony pozwanej - protokół
rozprawy z 17.07.2026r. - k. 177 odwrót, płyta CD - k. 179,
przesłuchanie G. G.w charakterze strony pozwanej -
protokół rozprawy z 17.07.2026r. - k. 177 odwrót - 178, płyta CD - k. 179,
przesłuchanie Ł. T. w charakterze strony pozwanej - protokół
rozprawy z 25.09.2026r. - k. 187 odwrót - 188 )
Powód zwracał się do pozwanej z prośbą o rozwiązanie sytuacji prawnej, a następnie o wydanie przedmiotowego lokalu, jednak pozwana kwestionowała roszczenie powoda.
Bezskuteczność podejmowanych przez powoda działań zmierzających do odzyskania władztwa nad pomieszczeniem gospodarczym nr (...) skutkowała zainicjowaniem przez niego przeciwko (...) sp. z o.o. w M. postępowania sądowego o wydanie nieruchomości, które toczyło się przed Sądem Rejonowym w Świnoujściu pod sygn. akt I C 365/24.
Wyrokiem z dnia 29 listopada 2024 roku powództwo zostało oddalone z uwagi na brak legitymacji procesowej biernej po stronie pozwanego.
( dowód: pozew o wydanie z 27.05.2024r. - k. 67-70,
wyrok Sądu Rejonowego w Świnoujściu z 19.11.2024r. z uzasadnieniem - k. 71-
80,
dokumenty zgromadzone w aktach Sądu Rejonowego w Świnoujściu o sygn. I C
365/24 )
Pismem z dnia 22 stycznia 2025 roku powód wezwał (...) Sp. z o.o. - jako zarządcę nieruchomości przy ul. (...) w M. - do wydania spornego pomieszczenia w stanie wolnym od rzeczy, w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.
W odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia 31 stycznia 2025 roku - wskazano, iż spółka (...) Sp. z o.o. w M. nie zajmuje spornego pomieszczenia i nie jest w jego posiadaniu.
Pismem z dnia 03 lutego 2025 roku powód wyjaśnił, iż wezwanie do wydania nieruchomości adresowane jest do (...), a skierowane zostało do (...) Sp. z o.o. ponieważ powierzono mu funkcję zarządcy.
Wezwanie do wydania spornego pomieszczenia pozostało bezskuteczne. Pozwana stanęła na stanowisku zgodnie z którym, powodowi nie przysługują żadne prawa do pomieszczenia gospodarczego oznaczonego nr (...).
( dowód: wezwanie do wydania nieruchomości z 22.01.2025r. - k. 34, 81,
odpowiedź z 31.01.2025r. na wezwanie - k. 35, 82,
pismo powoda z 03.02.2025r. - k. 36, 83,
odpowiedź z 10.03.2025r. - k. 37, 84-85 )
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.
Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawało, że przed Sądem Rejonowym w Świnoujściu pod sygn. akt I C 365/24 toczyło się zainicjowane przez powoda przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w M. postępowanie o wydanie spornego pomieszczenia piwnicy położonej w M., przy ul. (...), o powierzchni 13,16 m
(
2), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą nr (...), które zakończyło się oddaleniem powództwa z uwagi na brak legitymacji procesowej biernej pozwanego. Okoliczność ta nie stanowi przeszkody do rozpoznania niniejszej sprawy, albowiem przedmiotem uprzednio toczącego się postępowania nie była ocena zasadności roszczenia powoda w stosunku do obecnej pozwanej ani definitywne rozstrzygnięcie kwestii prawa własności spornego pomieszczenia. Sąd w sprawie o sygn. akt I C 365/24 stwierdził jedynie, że (...) sp. z o.o. w M. nie było podmiotem legitymowanym biernie w procesie o wydanie spornej nieruchomości. Wyrok ten nie przesądzał zatem, że powodowi nie przysługuje prawo do spornego pomieszczenia, ani też nie wskazywał w sposób wiążący, że prawo takie przysługuje innemu podmiotowi. W konsekwencji, wcześniejszy wyrok nie wyłącza możliwości wystąpienia przez powoda z roszczeniem przeciwko innemu podmiotowi, co do którego powód twierdzi, że pozostaje on w posiadaniu spornego pomieszczenia lub jest podmiotem zobowiązanym do jego wydania. Kwestia legitymacji procesowej stron niniejszego postępowania, a następnie - w razie jej ustalenia - zasadności dochodzonego roszczenia, podlegała samodzielnej ocenie Sądu w ramach niniejszej sprawy.
Bezspornym w sprawie jest również, że to samo pomieszczenie gospodarcze nr (...) o powierzchni 13,16 m
(
2) zostało ujawnione w dwóch księgach wieczystych - w księdze wieczystej nr (...), w której pomieszczenie to ujawniono jako odrębną nieruchomość lokalową oraz w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...), gdzie zostało ono ujawnione jako pomieszczenie przynależne do tego lokalu.
Spór w niniejszej sprawie koncentrował się wokół statusu prawnego pomieszczenia gospodarczego nr (...) o powierzchni 13,16 m
2, a w konsekwencji podmiotu uprawnionego do żądania jego wydania. Sporne było w szczególności, czy pomieszczenie to stanowi odrębną nieruchomość lokalową, której właścicielem jest powód, czy też pozostaje pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego nr (...), a tym samym jego częścią składową, przysługującą właścicielowi tego lokalu. W konsekwencji sporna pozostawała również legitymacja procesowa stron niniejszego postępowania.
Legitymacja procesowa pozostaje ściśle związana z przedmiotem konkretnego postępowania i wynika z przepisów prawa materialnego regulujących stosunek prawny, z którego powód wywodzi dochodzone roszczenie, wobec czego dla jej ustalenia konieczne jest w pierwszej kolejności określenie charakteru tego stosunku, a następnie ustalenie, jakie podmioty są jego stronami. Legitymacja czynna przysługuje podmiotowi, któremu według twierdzeń pozwu i właściwych przepisów prawa materialnego przysługuje dochodzone uprawnienie, natomiast legitymację bierną posiada podmiot, na którym ciąży odpowiadający temu uprawnieniu obowiązek. Ocena legitymacji procesowej wymaga zatem odniesienia się do konkretnego roszczenia dochodzonego w sprawie i ustalenia, czy po stronie powoda występuje podmiot uprawniony do jego dochodzenia, a po stronie pozwanej - podmiot, wobec którego roszczenie może zostać zrealizowane. Samo tylko twierdzenie strony o przysługiwaniu jej prawa nie jest przy tym wystarczające do przyjęcia legitymacji, jeżeli druga strona skutecznie zakwestionuje okoliczności, z których prawo to jest wywodzone. Konieczne jest zatem każdorazowo dokonanie oceny zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności dokumentów dotyczących powstania, nabycia i wykonywania spornego prawa.
Zgodnie z treścią art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że roszczenie windykacyjne służy właścicielowi przeciwko osobie, która rzeczą faktycznie włada, wobec czego koniecznymi jego przesłankami jest nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on swoją rzeczą, ale również fakt, że rzeczą faktycznie włada pozwany, będąc do tego nieuprawnionym. Biernie legitymowanym jest zatem wyłącznie podmiot faktycznie władający rzeczą. Element fizycznego władania rzeczą występuje zwykle zarówno w konstrukcji posiadania samoistnego, jak i zależnego, ale stanowi również niezbędny element dzierżenia. Nie ulega zatem wątpliwości, iż przesłanką skutecznego pozwania w procesie windykacyjnym jest fizyczne władanie rzeczą przez pozwanego w chwili wyrokowania, tudzież - wyjątkowo - w toku procesu windykacyjnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2014 roku, sygn. akt IV CSK 135/14).
Na tle ustalonego w sprawie stanu faktycznego powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że podniesione przez pozwaną w toku postępowania zarzuty były chybione.
W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że powód jest właścicielem spornego pomieszczenia gospodarczego nr (...). Powyższe wynika wprost z treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla przedmiotowego pomieszczenia, w której w dziale II jako właściciel ujawniony został właśnie powód. Jak zaś wynika z dyspozycji art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2026r., poz. 1066) prawo jawne z księgi wieczystej korzysta z domniemania, że zostało wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Podkreślić należy, że choć domniemanie to ma charakter wzruszalny i może zostać obalone poprzez wykazanie, że stan prawny nieruchomości jest odmienny od stanu ujawnionego w księdze wieczystej, to ustawodawca przewidział w tym celu szczególny tryb postępowania. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 powołanej powyżej ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Oznacza to, że samo zakwestionowanie przez pozwaną prawidłowości wpisu prawa własności powoda, jak również wskazanie na odmienne ujawnienie statusu spornego pomieszczenia w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...), nie prowadzi automatycznie do podważenia skuteczności wpisu w księdze wieczystej nr (...) i jeżeli pozwana twierdzi, że rzeczywisty stan prawny jest odmienny od stanu ujawnionego w tej księdze - a w szczególności że sporne pomieszczenie stanowi część składową lokalu nr (...) - okoliczność ta mogła zostać dochodzona w trybie przewidzianym w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Do czasu skutecznego usunięcia niezgodności w tym trybie brak jest podstaw do pominięcia ujawnionego w dziale II księgi wieczystej prawa własności powoda.
Sam fakt funkcjonowania dwóch ksiąg wieczystych, w których to samo pomieszczenie gospodarcze zostało ujawnione w odmienny sposób, choć niewątpliwie jest sytuacją prowadzącą do chaosu prawnego, to nie oznacza jeszcze braku skuteczności prawa własności powoda ujawnionego w księdze wieczystej nr (...). Nie sposób nie zważyć na to, że zakres domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece odnosi się do prawa jawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a zatem obejmuje prawa i obciążenia wpisywane w działach I-Sp, II, III i IV, nie rozciągając się natomiast na dane zawarte w dziale I-O, który służy oznaczeniu nieruchomości oraz ujawnieniu danych o charakterze przedmiotowym i faktycznym. W szczególności nie można utożsamiać ujawnienia określonego pomieszczenia w dziale I-O jako pomieszczenia przynależnego z wpisem prawa własności tego pomieszczenia na rzecz właściciela lokalu, do którego zostało ono przypisane. Wpis w dziale I-O ma bowiem przede wszystkim charakter oznaczeniowy i nie stanowi samodzielnego źródła prawa podmiotowego do nieruchomości, wobec czego nie można wyłącznie z uwagi na jego treść prowadzić do obalenia domniemania wynikającego z wpisu prawa własności w dziale II odrębnej księgi wieczystej.
Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w zakresie legitymacji czynnej powoda pozostała również podnoszona przez pozwaną kwestia braku uchwały (...) dotyczącej wyodrębnienia tudzież sprzedaży spornego pomieszczenia, która to okoliczność odnosi się do wcześniejszych czynności prawnych, w wyniku których doszło do wyodrębnienia pomieszczenia i jego późniejszego zbycia, i sama przez się nie niweczy skutków aktualnego wpisu prawa własności powoda w księdze wieczystej. Jeżeli pozwana kwestionowała skuteczność tych czynności i wywodziła z ich wadliwości własne uprawnienie do władania spornym pomieszczeniem, to także i w tym zakresie na niej spoczywał obowiązek wykazania, że z tego tytułu przysługuje jej aktualne i skuteczne względem powoda prawo do władania rzeczą.
Na ocenę całokształtu materiału dowodowego wpływał również fakt, że powód od wielu lat ponosi ciężary publicznoprawne związane ze spornym pomieszczeniem, w szczególności uiszczając podatek od nieruchomości. Choć okoliczność ta sama w sobie nie stanowi źródła prawa własności ani nie może zastępować tytułu prawnego do nieruchomości, to jednak pozostaje istotna przy ocenie całokształtu ujawnionych w sprawie okoliczności, mając znaczenie o tyle, że pozostaje spójna z treścią księgi wieczystej nr (...), w której powód niezmiennie ujawniony jest jako właściciel spornego pomieszczenia.
Wątpliwości Sądu nie budziła również legitymacja procesowa bierna pozwanej. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, że sporne pomieszczenie gospodarcze nr (...) znajduje się w faktycznym władaniu pozwanej (...), która - na podstawie zawartej w dniu 21 sierpnia 2012 roku z poprzednim właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) K. G. - umowy użyczenia - wykorzystuje je jako kotłownię. Tymczasem jak już wskazywano powyżej, w przypadku roszczenia windykacyjnego legitymację bierną posiada co do zasady osoba, która faktycznie włada rzeczą, której wydania domaga się właściciel, o ile nie przysługuje jej skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania tą rzeczą. Nie sposób zatem podzielić stanowiska pozwanej, zgodnie z którym brak jej legitymacji biernej miałby wynikać z tego, że - według jej twierdzeń - sporne pomieszczenie stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego nr (...), którego właścicielem jest obecnie D. N.. Sam fakt przysługiwania osobie trzeciej prawa własności lokalu mieszkalnego, z którym określone pomieszczenie miałoby pozostawać w stosunku przynależności, nie przesądza o tym, że właściciel tego lokalu jest podmiotem wyłącznie właściwym do występowania w charakterze pozwanego w sprawie o wydanie pomieszczenia. Dla oceny legitymacji biernej istotne pozostaje przede wszystkim ustalenie, kto faktycznie włada rzeczą i wobec kogo właściciel może skutecznie realizować roszczenie o jej wydanie, a w niniejszej sprawie bezspornym jest, że pomieszczenie pozostaje od kilkunastu już lat w faktycznym władaniu pozwanej, która nie wykazała przy tym, aby przysługiwało jej względem powoda jakiekolwiek skuteczne prawo podmiotowe uprawniające ją do dalszego władania pomieszczeniem.
Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie załączonych do akt sprawy dokumentów, których autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu, a nadto w oparciu o zeznania świadka D. Z. i przesłuchanie powoda W. K., jak również przesłuchanie w charakterze pozwanej członków jej zarządu: K. S., M. P., G. G. i Ł. T..
Zarówno świadek, jak i powód oraz członkowie zarządu pozwanej (...), w sposób zgodny i jednoznaczny wskazywali, że sporne pomieszczenie pozostaje we władaniu pozwanej Wspólnoty i jest przez nią wykorzystywane jako kotłownia. W tym zakresie zeznania te były wzajemnie spójne i korespondowały z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, pozwalając na jednoznaczne ustalenie, że to pozwana faktycznie włada spornym pomieszczeniem. Podkreślić należy, że okoliczność, iż strony odmiennie oceniały tytuł prawny, na podstawie którego prawo własności do tego pomieszczenia przysługuje powodowi, nie podważała ich zgodnych twierdzeń co do samego sposobu wykonywania władztwa nad rzeczą. Ocena skuteczności i ważności czynności prawnych, które doprowadziły do powstania istniejącego stanu prawnego i faktycznego, należy do wyłącznej kompetencji Sądu i nie może być zastępowana subiektywną oceną stron ani osób przesłuchiwanych w charakterze świadków.
Mając na uwadze całokształt poczynionych powyżej rozważań, Sąd orzekł jak
w punkcie I. sentencji wyroku, nakazując pozwanej (...) przy ul. (...) w M., by wydała powodowi W. K.nieruchomość - piwnicę położoną wM. przy ul. (...), o powierzchni 13,16 m
(
2), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą numer (...), w stanie wolnym od rzeczy, w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się wyroku.
O kosztach procesu
w punkcie II. sentencji wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1, 1
(
1) i 3 kpc w związku z art. 99 kpc i art. 109 § 2 kpc zgodnie z ogólną zasadą, że strona która proces przegrała jest zobowiązana do zwrotu przeciwnikowi poniesionych przez niego kosztów procesu i obciążył obowiązkiem ich poniesienia pozwaną, jako stronę przegrywającą proces w całości. Na koszty poniesione przez powoda W. K., opiewające na łączną kwotę 2.017 zł składa się wynagrodzenie pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym w kwocie 1.800 zł stosownie do treści § 7 pkt 3 w związku z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2026r., poz. 118), opłata sądowa od pozwu 200 zł oraz kwota 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Koszty procesu zasądzone zostały na rzecz powoda z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku. Zgodnie bowiem z art. 98 § 1
(
1) kpc od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.
SSR Agnieszka Trytek - Błaszak
ZARZĄDZENIE
1.
(...)
2.
(...)
3.
(...)
4.
(...)
Dnia 16 października 2026 roku
SSR Agnieszka Trytek - Błaszak