Sygn. akt: I C 225/21
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 sierpnia 2022 r.
Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
Przewodniczący: sędzia Joanna Jank
Protokolant: sekretarz sądowy Jolanta Migot
po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2022 r. w G.
sprawy
z powództwa (...) Sp. z o.o. w K.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.
o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
I.
Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G., przy ul. (...)-149, stanowiącej działkę nr (...) (księga wieczysta (...)) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 89085 zł (osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt pięć złotych);
II.
Oddala powództwo w pozostałym zakresie;
III.
Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 226 zł (dwieście dwadzieścia sześć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania;
IV.
Nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1738, 26 zł (tysiąc siedemset trzydzieści osiem złotych i dwadzieścia sześć groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.
UZASADNIENIE
Powód AT- (...) spó
3ka z ograniczon
1 odpowiedzialnoœci
1 z siedzib
1 w G. domaga
3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci Skarbu P. po
3o¿onej w G. przy ulicy (...), oznaczonej w (...) W. jako dzia
3ka 498 obszaru 13.108 m2, objêtej ksiêg
1 wieczyst
1 o numerze (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadnione w ni¿szej wysokoœci.
W uzasadnieniu wniosku zastêpuj
1cego pozew powód zakwestionowa
3 przyjêt
1 w operacie szacunkowym, stanowi
1cym podstawê aktualizacji op
3aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci oraz sposób wyceny, wskazuj
1c, ¿e rzeczoznawca nie przedstawi
3 w operacie profesjonalnej analizy rynku nieruchomoœci przyjêtego jako podstawa wyceny, niew
3aœciwie dobra
3 nieruchomoœci porównawcze, a tak¿e pope
3ni
3 inne b
3êdy dotycz
1ce m.in. braku opisu nieruchomoœci porównawczych. Nadto, powód zarzuci
3 rzeczoznawcy nieuwzglêdnienie tego, ¿e nieruchomoœæ nie ma dostêpu do drogi publicznej.
(pozew, k. 3-6)
W odpowiedzi na pozew pozwany wniós
3 o oddalenie powództwa. W ocenie pozwanego op
3ata roczna z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego zosta
3a ustalona w prawid
3owej wysokoœci, która odpowiada wartoœci nieruchomoœci okreœlonej przez posiadaj
1cego uprawnienia rzeczoznawcê maj
1tkowego. Operat szacunkowy, bêd
1cy podstaw
1 dokonania wypowiedzenia w sposób adekwatny okreœla wartoœæ nieruchomoœci, w szczególnoœci cechy charakteryzuj
1ce nieruchomoœæ bêd
1c
1 przedmiotem wyceny zosta
3y szczegó
3owo opisane i zosta
3y wziête pod uwagê poprzez zastosowanie wspó
3czynników koryguj
1cych. Rzeczoznawca precyzyjnie opisa
3 przyjête dla analizowanego rynku cechy wraz z ich ocen
1. Nadto, prawid
3owo okreœli
3 rynek nieruchomoœci gruntowych, przeznaczonych pod zabudowê, do których zalicza siê przedmiotowa nieruchomoœci, wskaza
3 na zró¿nicowanie cenowe dzia
3ek podobnych w zale¿noœci od okolicznoœci maj
1cych wp
3yw na wartoœæ, a nastêpnie wskaza
3 wartoϾ dzia
3ki z uwzglêdnieniem odpowiednich korekt, co da
3o zgodnie z ustaw
1 o gospodarce nieruchomoœciami, najbardziej prawdopodobn
1 wartoϾ prawa w
3asnoœci wycenianej dzia
3ki mo¿liw
1 do uzyskania na rynku.
(odpowiedŸ na pozew, k. 39-41)
(...) stan faktyczny:
Pozwany Skarb P. jest w
3aœcicielem nieruchomoœci gruntowej po
3o¿onej w G. przy ulicy (...) o
31cznej powierzchni 13.108 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia
3ka nr 498, (...) W., objêtej ksiêg
1 wieczyst
1 o numerze (...).
Powód AT- (...) spó
3ka z ograniczon
1 odpowiedzialnoœci
1 z siedzib
1 w G. by
3 u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.
(...) nr 498 powsta
3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia
3ki nr 175/1 (2005r.), która z kolei powsta
3a w wyniku podzia
3u dzia
3ki nr 175 (2004r.), ta natomiast powsta
3a z dzia
3ek nr 79/10 i 161/27 (2002r.). (...) wskutek podzia
3ów dzia
3ek 74/10 (1999r.), 30/10 (1997r.), natomiast dzia
3ka nr 161/27 powsta
3a w wyniku podzia
3ów dzia
3ek 161/5, 161/12, 161/15, 161/23 (1996r.), z kolei dzia
3ka 161/23 powsta
3a na skutek podzia
3ów dzia
3ek 161/6 i 161/9.
W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia
3ek, z których powsta
3a obecnie istniej
1ca dzia
3ka nr 498, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia
3ka nr 498 po
3o¿ona jest w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 01.PP (przemys
3), a niewielki jej fragment w strefie 08.KL 1/2 - ulica (...). W 1992 roku dzia
3ki, z których powsta
3a przedmiotowa dzia
3ka, znajdowa
3y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem G8 P (teren realizowanej Fabryki „P.”. (...) ochronna zak
3adu – 300 m od Ÿróde
3 emisji).
Wpis s
3u¿ebnoœci gruntowej w dziale III. ksiêgi wieczystej nr (...) nie dotyczy przedmiotowej nieruchomoœci.
(dowód: pismo W. A. – Budowlanego U. Miasta G. z dnia 12 listopada 2021r., k. 62, wykaz zmian gruntowych, k. 61, pisemna opinia (...) s
1dowej rzeczoznawcy maj
1tkowego J. K., k. 77-106)
Pismem z dnia 11 lutego 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia
3aj
1c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia
3 powodowi dotychczasow
1 wysokoϾ op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 70.000 z
3 i zaproponowa
3 ustalenie nowej wysokoœci op
3aty rocznej w kwocie 103.681,65 z
3. (...) aktualizacji wysokoœci op
3aty rocznej by
3 operat szacunkowy sporz
1dzony przez rzeczoznawcê maj
1tkowego, zgodnie z którym wartoœæ nieruchomoœci mia
3a wynosiæ 3.456.055 z
3. Zgodnie z treœci
1 wypowiedzenia nowa wysokoϾ op
3aty rocznej mia
3a obowi
1zywaæ pocz
1wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.
(dowód: wypowiedzenie wysokoœci op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego, k. 12 akt administracyjnych (...).BT. (...)-13/06/ (...))
Nie zgadzaj
1c siê z wysokoœci
1 nowej op
3aty rocznej, we wniosku z dnia 16 marca 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powód domaga
3 siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoœci jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoœci. Orzeczeniem z dnia 3 marca 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. oddali
3o ten¿e wniosek. Pismem z dnia 23 marca 2021 roku powód wniós
3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj
1c orzeczenie w ca
3oœci i domagaj
1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op
3aty by
3a nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoœci.
(dowód: pismo z dnia 16 marca 2020r., k. 3-6, sprzeciw z dnia 23 marca 2021r., k. 8-16, orzeczenie SKO z dnia 3 marca 2021r., k. 15v-16. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/1540/20)
Wartoœæ ww. nieruchomoœci po
3o¿onej w G. przy ulicy (...) o
31cznej powierzchni 13.108 m2 stanowi
1ca dzia
3kê nr 498 – ustalona jak dla gruntu niezabudowanego – wed
3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 2.969.500 z
3.
Przedmiotowa nieruchomoϾ ma kszta
3t doœæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoœci jest stosunkowo p
3aski, w czêœci zabudowany budynkiem magazynowym, utwardzony i urz
1dzony przez u¿ytkownika wieczystego. Przedmiotowa nieruchomoœæ nie posiada bezpoœredniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, utwardzonymi w czêœci asfaltobetonem, w czêœci p
3ytami drogowymi, s
3abej jakoœci, z licznymi dziurami, bez formalnie ustanowionych s
3u¿ebnoœci gruntowych przejazdu i przechodu. Przedmiotowe drogi wewnêtrzne przebiegaj
1 m.in. przez dzia
3ki nr 491 i 493 stanowi
1ce w
3asnoϾ Skarbu P., a pozostaj
1ce w u¿ytkowaniu wieczystym czêœciowo Gminy M. G., a czêœciowo (...) sp. z o.o. (...) posiada dostêp do sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, wodoci
1gowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej. (...) sieci s
1 w czêœci przestarza
3e, nie spe
3niaj
1 obecnych wymogów, wystêpuj
1 problemy z przy
31czeniem do sieci.
(dowód: pisemna opinia (...) s
1dowej rzeczoznawcy maj
1tkowego J. K., k. 77-106 wraz z pisemn
1 opini
1 uzupe
3niaj
1c
1, k. 133-138)
(...)¿y
3, co nastêpuje:
P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s
1dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.
W ocenie (...) brak by
3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo
3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa
3a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy
3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z
3o¿y
3y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka
3 siê ¿adnych okolicznoœci mog
1cych wzbudzaæ w
1tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b
1dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed
3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj
1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi
1zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj
1 przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia
3ek ewidencyjnych, jak równie¿ cel, na jaki nieruchomoœæ zosta
3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste (vide: informacja o przeznaczeniu planistycznym spornej nieruchomoœci).
Za wiarygodny i w pe
3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg
3ej s
1dowej do spraw wyceny nieruchomoœci J. G. – K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj
1c
1 wiedzê fachow
1 z zakresu szacowania wartoœci nieruchomoœci oraz du¿e doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa
3a w charakterze bieg
3ego w podobnych sprawach. W ocenie (...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta
3a sporz
1dzona zgodnie z obowi
1zuj
1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz
1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz
1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj
1 szczegó
3owe uregulowania dotycz
1ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo
3anego rozporz
1dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoœci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op
3at z tego tytu
3u okreœla siê jej wartoœæ jako przedmiotu prawa w
3asnoœci, stosuj
1c podejœcie porównawcze (ust. 1). Przy okreœlaniu wartoœci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoœci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w
3asnoœci (ust. 2). Wartoœci nieruchomoœci, o których mowa w ust. 1-4, okreœla siê wed
3ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed
3ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ aktualizacji op
3at z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoœæ zosta
3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg
3a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa
3a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za
3o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by
3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni
1ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up
3ywu czasu. P.œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s
1 znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami). (...) tak¿e prawid
3owo wybra
3a metodê korygowania ceny œredniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanaœcie nieruchomoœci podobnych, które by
3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s
1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. Wartoœæ nieruchomoœci bêd
1cej przedmiotem wyceny okreœla siê w drodze korekty œredniej ceny nieruchomoœci podobnych wspó
3czynnikami koryguj
1cymi, uwzglêdniaj
1cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoœci. W niniejszym przypadku bieg
3a dysponowa
3a zbiorem 20 nieruchomoœci podobnych. Do porównania bieg
3a przyjê
3a nieruchomoœci gruntowe niezabudowane, stanowi
1ce przedmiot prawa w
3asnoœci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno – us
3ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno – us
3ugow
1, bazy, sk
3ady itp. oraz funkcje towarzysz
1ce, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoœci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a
3o uznaæ za zabieg prawid
3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta
3a dane transakcyjne z okresu od lutego 2018r. do 11 lutego 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd
3u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza
3a bieg
3a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz
3a zbyt ma
31 próbê nieruchomoœci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoœci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz
1dzenia bieg
3a prawid
3owo ustali
3a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op
3aty, a tak¿e dokona
3a prawid
3owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa
3a cechy nieruchomoœci i dokona
3a prawid
3owej ich oceny, okreœli
3a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj
1ce pomiêdzy wycenian
1 nieruchomoœci
1 a nieruchomoœciami podobnymi skorygowa
3a za pomoc
1 w
3aœciwych wspó
3czynników koryguj
1cych. Jak wynika z treœci opinii (...) uwzglêdni
3a nastêpuj
1ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s
1siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoœci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoœci parkowania; (3.) wielkoœæ powierzchni dzia
3ki; (4.) dostêp do urz
1dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoœæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoœæ nieruchomoœci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoœci, œredniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó
3czynników koryguj
1cych, a tak¿e wspó
3czynnika koryguj
1cego „k”. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w
1tpliwoœci (...) w œwietle obowi
1zuj
1cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.
Na (...) co do poprawnoœci sporz
1dzonego operatu szacunkowego nie mia
3y wp
3ywu zarzuty zg
3oszone przez stronê pozwan
1. Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa
3 przede wszystkim wnioski bieg
3ej odnoœnie wp
3ywu braku ustanowienia s
3u¿ebnoœci gruntowych na wartoœæ nieruchomoœci (obni¿enie wartoœci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po
3o¿one na nieruchomoœciach stanowi
1cych w
3asnoœæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoœci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s
3u¿ebnoœci drogowych. (...)œci pozwanego wzbudzi
3a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg
3a nie wskaza
3a na jakim materiale Ÿród
3owym opar
3a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg
3osi
3 zastrze¿enia co do wp
3ywu ww. niedogodnoœci na wartoœæ poszczególnych wspó
3czynników koryguj
1cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu „œredni”), mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoœci spowodowa
3y przyjêcie cechy na poziomie „œrednim”). Kolejne w
1tpliwoœci pozwanego wzbudzi
3o zastosowanie wspó
3czynnika koryguj
1cego „k” na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoœci ustanawiania s
3u¿ebnoœci drogowych, wspó
3czynnik ten powinien zostaæ okreœlony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci
3 nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W œwietle wyjaœnieñ bieg
3ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a
3o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk
3adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA/Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoœci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoœci prawnej, orzeczenia s
1dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, o czym mo¿e œwiadczyæ choæby przywo
3any przez bieg
31 w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz
1cy podzia
3u nieruchomoœci, jak równie¿ art. 99 powo
3anej ustawy stanowi
1cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s
3u¿ebnoœci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia
3u nieruchomoœci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia
3ek wydzielonych w wyniku podzia
3u zostan
1 one ustanowione. Za spe
3nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia
3ek gruntu wraz ze sprzeda¿
1 udzia
3u w prawie do dzia
3ki gruntu stanowi
1cej drogê wewnêtrzn
1. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami rozwi
1zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia
3ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA/R. 671/21, L.). (...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnoœnie dostêpu wycenianej nieruchomoœci do drogi publicznej nale¿a
3o uznaæ za chybion
1. Przede wszystkim pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoœæ wyceniana i nieruchomoœci s
1siednie, mimo ¿e maj
1 tego samego w
3aœciciela, to stanowi
1 odrêbne nieruchomoœci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog
1 stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew
1tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoœci wp
3ywa na mo¿liw
1 do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz
1dzenia prawem w
3asnoœci ww. dzia
3ek wyceniana nieruchomoœæ nie bêdzie mia
3a nawet poœredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoœci bêdzie istnia
3a niepewnoϾ, co do tego, czy w
3aœciciel dzia
3ki s
1siedniej umo¿liwi po
31czenie komunikacyjne z drog
1 publiczn
1. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoœci mog
1 siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia
3ce, gdzie przed w
3aœciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznoœciach stwierdzenie bieg
3ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp
3ywaj
1c
1 na obni¿enie jej wartoœci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami doœwiadczenia ¿yciowego. Nie ulega bowiem w
1tpliwoœci, ¿e nabywcy preferuj
1 nieruchomoœci, które maj
1 zagwarantowany prawnie dostêp do drogi publicznej (co te¿ wp
3ywa na potencja
3 inwestycyjny), a nie takie do których dojazd jest udostêpniany przez w
3aœcicieli dzia
3ek s
1siednich na zasadach „grzecznoœciowych”. Podobnie, w œwietle wyjaœnieñ bieg
3ej zawartych w opinii (...), nale¿a
3o uznaæ, ¿e prawid
3owo oceni
3a ona dostêp do urz
1dzeñ infrastruktury technicznej jako œredni. Z treœci opinii (...) wynika, ¿e w przypadku dzia
3ki nr 498 wystêpuj
1 liczne problemy zwi
1zane z infrastruktur
1 techniczn
1, np. brakiem odpowiedniej kanalizacji deszczowej (stoj
1ca woda na terenie dzia
3ki i na terenie dróg dojazdowych). W zwi
1zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoœæ mia
3a pe
3ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs
3ugi terenu sieci. Jeœli natomiast chodzi o cechê „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania”, to bieg
3a wyjaœni
3a, ¿e cecha ta obejmuje potencja
3 inwestycyjny nieruchomoœci, ograniczenia wynikaj
1ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoœci, jak: kszta
3t dzia
3ki, ukszta
3towanie terenu, wystêpowanie s
3upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoœæ, przydatnoœæ budowlana gruntu, mo¿liwoœæ podzia
3u dzia
3ek, wymagania i ograniczenia wynikaj
1ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi
1zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych. Jak wskaza
3a bieg
3a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi
1gaj
1 nieruchomoœci z dobrymi mo¿liwoœciami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoœci wycenianej na ocenê cechy „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania” wp
3yw mia
3y takie okolicznoœci jak: przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj
1cych mo¿liwoœci inwestycyjne (koniecznoœæ prze
3o¿enia czêœci urz
1dzeñ w przypadku zabudowy), po
3o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoœci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoœæ powinna zostaæ oceniona jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoœci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a
3o uznaæ, ¿e bieg
3a prawid
3owo okreœli
3a tak¿e wspó
3czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w œwietle wyjaœnieñ bieg
3ej nale¿a
3o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg
31 aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza
3a bieg
3a analiza wyodrêbnionego przez ni
1 segmentu rynku nie wykaza
3a wyraŸnego trendu zmiany cen nieruchomoœci w czasie, a zgodnie z treœci
1 art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœci w podejœciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up
3ywu czasu o ile takie zaistnia
3y. (...)œni
3a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoœci podobnych wynika
3y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoœci i zdolnoœci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a
3o przyj
1æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg
3 zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by
3o potrzeby korekty cen transakcyjnych.
(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg
31 jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjaœnia wszelkie w
1tpliwoœci odnoœnie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj
1ca, ¿e s
1d okreœlon
1 okolicznoœæ uznaje za wyjaœnion
1, to nie ma obowi
1zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S
1du N.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).
P. prawn
1 powództwa stanowi
3y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myœl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z
3o¿yæ do samorz
1dowego kolegium odwo
3awczego w
3aœciwego ze wzglêdu na miejsce po
3o¿enia nieruchomoœci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op
3aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoœci. Wniosek sk
3ada siê za poœrednictwem w
3aœciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w
3aœciwemu s
1dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myœl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treœci
1 art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, wysokoœæ op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op
3aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op
3aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoœci gruntowej, na podstawie wartoœci nieruchomoœci gruntowej okreœlonej przez rzeczoznawcê maj
1tkowego. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo
3anej ustawy wysokoϾ stawki procentowej op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi
3a 3 % ceny.
Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes
3anek aktualizacji op
3aty, równie¿ w postêpowaniu s
1dowym, spoczywa na w
3aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz
1c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêœciowo zdo
3a
3a udowodniæ, i¿ zaistnia
3y podstawy do aktualizacji op
3aty rocznej z tytu
3u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros
3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd
1cym podstaw
1 wypowiedzenia wysokoœci op
3aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia
3a wynosiæ 3.456.055 z
3. Natomiast, bieg
3a w z
3o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoœæ ni¿sz
1, tj. 2.969.500 z
3. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid
3owoœci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg
31. Tym samym (...) za miarodajn
1 wartoϾ wskazan
1 przez bieg
31. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz
1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a
3o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op
3aty rocznej wynosi 89.085 z
3.
(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w punkcie pierwszym sentencji. Natomiast, w pozosta
3ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali
3 jako bezzasadne.
O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy
3 je stosunkowo, uznaj
1c, ¿e powód wygra
3 niniejszy spór w 43 %, zaœ pozwany w 57 %. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op
3at
1 dotychczasow
1 a op
3at
1 zaproponowan
1 przez pozwan
1 (stanowi
1ca wartoϾ przedmiotu sporu) wynosi
3a 33.681,65 z
3, natomiast ró¿nica pomiêdzy op
3at
1 dotychczasow
1 a op
3at
1 ostatecznie ustalon
1 przez (...).085 z
3. Powód poniós
3 koszty w postaci op
3aty s
1dowej od pozwu (1.685 z
3), op
3aty za czynnoœci fachowego pe
3nomocnika w stawce minimalnej okreœlonej w odniesieniu do wartoœci przedmiotu sporu (3.600 z
3), op
3aty skarbowej od pe
3nomocnictwa (17 z
3) – zatem
31cznie w kwocie 5.302 z
3, z czego przys
3uguje mu od przeciwnika zwrot kwoty 2.278 z
3. Natomiast, pozwany poniós
3 koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 3.600 z
3 i nale¿y mu siê od powoda zwrot kwoty 2.052 z
3. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 226 z
3.
Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s
1dowych w sprawach cywilnych, (...) œci
1gniêcie od powoda, w stosunku w jakim uleg
3 w niniejszym sporze, nieuiszczone koszty opinii (...), które zosta
3y wy
3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w
31cznej kwocie 3.049,59 z
3. Powód powinien pokryæ ten¿e wydatek do kwoty 1.738,26 z
3 (57 % ca
3oœci kosztów opinii (...)). Z.¿ywszy, i¿ Skarb P. stanowi konstrukcyjnie jedn
1 osobê prawn
1, brak by
3o podstaw, aby ww. kosztami obci
1¿aæ tak¿e statio fisci, które reprezentowa
3o stronê pozwan
1. Na gruncie procesu cywilnego ekonomicznie bezcelowym jest przenoszenie kosztów s
1dowych pomiêdzy ró¿ne jednostki Skarbu P.. (...) w tym kierunku mo¿na uzasadniaæ tak¿e obecnym brzmieniem art. 21a i 80a ustawy o kosztach s
1dowych w sprawach cywilnych.