Art. 3. Zasady zbywania mieszkań

1. Mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

2. Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku.

Komentarz do Art. 3.

Przepis określa szczególne zasady zbywania mieszkań, których najemcami są osoby uprawnione, a także nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym. Jego celem jest zapewnienie, aby sprzedaż lub inne zbycie nie pomijały praw tych osób.

Zgodnie z ust. 1 takie mieszkania mogą być zbywane wyłącznie na zasadach określonych w ustawie. Oznacza to, że nie można skutecznie przeprowadzić zbycia z pominięciem tych zasad. Przepis wyraźnie przewiduje rygor nieważności, więc naruszenie wskazanego wymogu dotyczy ważności zbycia, a nie tylko jego prawidłowości formalnej. Regulacja odnosi się do mieszkań, których najemcami są osoby uprawnione, i nie wskazuje w tym miejscu dodatkowych warunków dotyczących samego zbycia.

Ust. 2 dotyczy innej sytuacji, czyli zbycia całej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz osób innych niż osoby uprawnione. Takie zbycie nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa przysługującego osobom uprawnionym w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku. Ochrona obejmuje zatem możliwość nabycia lokali, a nie tylko sam fakt ich najmu. Przepis wiąże zbycie nieruchomości z koniecznością uwzględnienia tego pierwszeństwa, nawet gdy nabywcą nieruchomości ma być osoba spoza kręgu osób uprawnionych.

W praktyce art. 3 ustanawia dwa uzupełniające się ograniczenia: szczególny tryb zbywania mieszkań objętych ust. 1 oraz zakaz pomijania pierwszeństwa przy zbywaniu nieruchomości z budynkiem mieszkalnym, o którym mowa w ust. 2. Cytowane regulacje chronią więc pozycję osób uprawnionych zarówno przy zbyciu konkretnego mieszkania, jak i przy transakcji dotyczącej całej nieruchomości.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt uchwalony przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Dziennik Ustaw z 2016 r. poz. 52.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

Art. 2.Art. 4.