Art. 61. Zasady określania wartości rynkowej nieruchomości

1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, dotychczasowe przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przez dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości rozumie się przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 38 ust. 3. Przepisy art. 154 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.

3. Na uzasadniony wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w przypadku gdy wywłaszczona została część nieruchomości, wartość rynkową tej części określa się jako różnicę pomiędzy wartością rynkową całej nieruchomości a wartością rynkową części nieruchomości nieobjętej wywłaszczeniem.

4. Wartość nieruchomości określa się według dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, jeżeli cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości.

5. W przypadku gdy cel wywłaszczenia powoduje wzrost wartości nieruchomości, wartość nieruchomości określa się według dopuszczalnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia.

6. Analiza wpływu celu wywłaszczenia na wartość nieruchomości stanowi integralny element operatu szacunkowego. Podstawą analizy może być, w szczególności, ekspertyza rynku nieruchomości, o której mowa w art. 47, w zakresie rynku nieruchomości właściwego dla wywłaszczonej nieruchomości.

7. Oceny faktycznego sposobu zagospodarowania i sposobu użytkowania na potrzeby wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, w szczególności na podstawie przeprowadzonych oględzin wywłaszczonej nieruchomości. Protokół z oględzin wraz z dokumentacją fotograficzną dołącza się do operatu szacunkowego.

Komentarz do Art. 61.

Przepis określa zasady ustalania wartości nieruchomości, która stanowi podstawę obliczenia odszkodowania. Punktem wyjścia jest jej wartość rynkowa, ustalana z uwzględnieniem w szczególności rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, dotychczasowego przeznaczenia, stanu nieruchomości oraz aktualnych cen w obrocie nieruchomościami. Dotychczasowe przeznaczenie oznacza przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 38 ust. 3.

Jeżeli wywłaszczenie obejmuje tylko część nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty może złożyć uzasadniony wniosek o określenie wartości tej części jako różnicy między wartością całej nieruchomości a wartością części, która nie została objęta wywłaszczeniem. Rozwiązanie to pozwala uwzględnić wpływ wywłaszczenia częściowego na wartość pozostałego gruntu.

Przepis rozróżnia także sytuację, w której cel wywłaszczenia nie zmienia wartości nieruchomości, oraz taką, w której powoduje jej wzrost. W pierwszym przypadku stosuje się dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości. W drugim wartość określa się według dopuszczalnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia.

Analiza wpływu celu wywłaszczenia na wartość nieruchomości jest obowiązkowym elementem operatu szacunkowego. Może opierać się między innymi na ekspertyzie rynku nieruchomości, o której mowa w art. 47. Faktyczny sposób zagospodarowania i użytkowania ocenia rzeczoznawca majątkowy, w szczególności na podstawie oględzin. Protokół oględzin oraz dokumentacja fotograficzna muszą zostać dołączone do operatu szacunkowego. Przepis wiąże więc wysokość odszkodowania z rynkową wyceną nieruchomości, jej przeznaczeniem oraz rzeczywistym stanem.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt wydany przez SEJM, Dziennik Ustaw z 2018 r. poz. 1089.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

Art. 60.Art. 62.