Art. 661. k.c. Domniemanie najmu na czas nieoznaczony

§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Komentarz do Art. 661. kc

Art. 661 Kodeksu cywilnego reguluje kwestie dotyczące najmu zawartego na czas oznaczony, wprowadzając istotne ograniczenia czasowe, po których upływie najem przekształca się w najem na czas nieoznaczony. Przepis ten ma na celu ochronę stron umowy najmu przed nadmiernie długotrwałymi zobowiązaniami oraz zapewnienie elastyczności w relacjach najmu.

1. Najem na czas dłuższy niż 10 lat

Zgodnie z pierwszym zdaniem art. 661, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, to po upływie tego okresu umowa ta przekształca się automatycznie w umowę najmu na czas nieoznaczony. Oznacza to, że strony umowy, które zawarły ją na okres przekraczający 10 lat, muszą liczyć się z tym, że po upływie tego terminu będą miały możliwość jej wypowiedzenia zgodnie z przepisami dotyczącymi najmu na czas nieoznaczony.

2. Najem między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat

Drugie zdanie art. 661 wprowadza odmienną regulację dla umów najmu zawartych między przedsiębiorcami. W przypadku takich umów, jeżeli zostały one zawarte na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego okresu również przekształcają się w umowy na czas nieoznaczony. Przepis ten uwzględnia specyfikę działalności gospodarczej, gdzie dłuższe okresy najmu mogą być uzasadnione, ale jednocześnie wprowadza granicę czasową, po której strony mogą swobodniej kształtować swoje relacje najmu.

3. Skutki przekształcenia umowy najmu

Przekształcenie umowy najmu na czas oznaczony w umowę na czas nieoznaczony ma istotne konsekwencje prawne. Przede wszystkim, umowa na czas nieoznaczony może być wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Dla wynajmującego oznacza to możliwość zakończenia stosunku najmu w przypadku zmiany okoliczności gospodarczych lub potrzeby innego wykorzystania przedmiotu najmu. Dla najemcy natomiast, przekształcenie umowy daje większą elastyczność w zarządzaniu swoimi zobowiązaniami najmu.

4. Praktyczne znaczenie przepisu

Art. 661 Kodeksu cywilnego ma istotne znaczenie praktyczne, szczególnie w kontekście długoterminowych umów najmu. Strony zawierające umowy najmu na czas oznaczony powinny być świadome ograniczeń czasowych wprowadzonych przez ten przepis i odpowiednio planować swoje działania. W przypadku przedsiębiorców, którzy często zawierają umowy najmu na dłuższe okresy, przepis ten wprowadza dodatkowy element elastyczności, umożliwiając dostosowanie umowy do zmieniających się warunków rynkowych po upływie 30 lat.

Podsumowanie

Art. 661 Kodeksu cywilnego wprowadza istotne ograniczenia czasowe dla umów najmu zawartych na czas oznaczony, przekształcając je po upływie określonych terminów w umowy na czas nieoznaczony. Przepis ten ma na celu zapewnienie elastyczności w relacjach najmu oraz ochronę stron przed nadmiernie długotrwałymi zobowiązaniami. Strony umowy najmu powinny być świadome tych regulacji i uwzględniać je przy zawieraniu długoterminowych umów najmu.

Komentarz ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Tekst przepisu: akt uchwalony przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Dziennik Ustaw z 2026 r. poz. 795.Indeks rzeczowy, tytuł redakcyjny i interpretacja przepisu: Kancelarium.

czas nieoznaczony

przedsiębiorcaumowa najmu

okres najmu

termin umowy

Art. 660. kc Art. 662. kc