Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości to odpłatna czynność prawna, w której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości, a kupujący zobowiązuje się zapłacić określoną cenę. Przedmiotem sprzedaży może być grunt, lokal stanowiący odrębną nieruchomość, budynek będący odrębnym przedmiotem własności, a także udział we współwłasności lub nieruchomość obciążona określonymi prawami.

W obrocie nieruchomościami szczególne znaczenie ma forma czynności. Umowa sprzedaży wymaga co do zasady aktu notarialnego. Zmiana właściciela jest ujawniana w księdze wieczystej, która przedstawia stan prawny nieruchomości; w niektórych przypadkach wpis ma również znaczenie dla samego powstania prawa. Umowa powinna określać nieruchomość, jej stan prawny oraz cenę. Skutki sprzedaży mogą obejmować także prawa związane z nieruchomością, na przykład udział w nieruchomości wspólnej.

Sprzedaż może mieć charakter:

• dobrowolny, zawierany bezpośrednio między stronami,
• przetargowy, stosowany w szczególności przy gospodarowaniu nieruchomościami publicznymi,
• bezprzetargowy, gdy przepisy dopuszczają zawarcie umowy w takim trybie,
• egzekucyjny, polegający na sprzedaży zajętej nieruchomości w drodze publicznej licytacji.

Występują również szczególne ograniczenia. Sprzedaż niektórych nieruchomości, w tym gruntów rolnych, nieruchomości położonych na obszarach objętych szczególną ochroną lub gruntów pod wodami stojącymi, może wymagać zgody właściwego organu, przeprowadzenia przetargu albo uwzględnienia prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu oznacza uprawnienie określonego podmiotu do nabycia nieruchomości na warunkach uzgodnionych z innym kupującym.

Cena i wartość nieruchomości mogą być ustalane na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Przy nieruchomościach obciążonych użytkowaniem wieczystym stosuje się zasady uwzględniające charakter tego prawa, stan zagospodarowania oraz cel użytkowania, a przyjęta metoda powinna być uzasadniona w operacie szacunkowym. Sprzedaż nieruchomości jest regulowana przede wszystkim przez Kodeks cywilny, przepisy o gospodarce nieruchomościami, Prawo wodne oraz przepisy postępowania cywilnego dotyczące egzekucji.