Art. 752^3 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące zabezpieczenia roszczeń poprzez ustanowienie zakazu zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przepis ten ma na celu ochronę interesów wierzyciela poprzez uniemożliwienie dłużnikowi zbycia prawa do lokalu, co mogłoby utrudnić lub uniemożliwić zaspokojenie roszczeń wierzyciela.

#### 1. Podstawa wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej

Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia, które ustanawia zakaz zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, stanowi podstawę do wpisu ostrzeżenia o zakazie zbywania tego prawa w księdze wieczystej. Wpis ostrzeżenia ma na celu informowanie potencjalnych nabywców oraz innych zainteresowanych stron o istniejącym zakazie, co zwiększa bezpieczeństwo obrotu prawnego.

#### 2. Procedura przekazania postanowienia

Sąd, który wydał postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia, jest zobowiązany do przekazania tego postanowienia sądowi właściwemu do dokonania wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Przekazanie to odbywa się z urzędu, co oznacza, że nie jest wymagane dodatkowe działanie ze strony wierzyciela.

#### 3. Wpis z urzędu

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej dokonywany jest z urzędu, co oznacza, że sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu na podstawie otrzymanego postanowienia bez konieczności składania dodatkowego wniosku przez wierzyciela. Jest to rozwiązanie, które ma na celu przyspieszenie i uproszczenie procedury zabezpieczenia roszczeń.

#### 4. Doręczenie postanowienia

Sąd, który dokonał wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej, ma obowiązek doręczyć postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia obowiązanemu (dłużnikowi) oraz spółdzielni mieszkaniowej. Doręczenie to ma na celu poinformowanie stron o istniejącym zakazie zbywania prawa do lokalu, co jest istotne dla przestrzegania zakazu oraz ewentualnej odpowiedzialności za jego naruszenie.

#### 5. Odpowiedzialność spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnia mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną czynnościami zmierzającymi do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mimo ustanowionego zakazu. Odpowiedzialność ta ma charakter odszkodowawczy i ma na celu zrekompensowanie wierzycielowi ewentualnych strat wynikających z naruszenia zakazu zbywania prawa do lokalu.

#### Podsumowanie

Art. 752^3 k.p.c. wprowadza mechanizm zabezpieczenia roszczeń poprzez zakaz zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, który jest skutecznie realizowany poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Przepis ten zapewnia ochronę interesów wierzyciela, upraszczając procedurę zabezpieczenia oraz wprowadzając odpowiedzialność spółdzielni mieszkaniowej za naruszenie zakazu. Jest to istotne narzędzie w postępowaniu cywilnym, które zwiększa pewność obrotu prawnego i chroni wierzycieli przed działaniami dłużników zmierzającymi do utrudnienia zaspokojenia roszczeń.

Kodeks postępowania cywilnego

o księgach wieczystych i hipotece

Spółdzielnia mieszkaniowa ma przede wszystkim zaspokajać potrzeby mieszkaniowe oraz inne potrzeby swoich członków i ich rodzin. Realizuje ten cel przez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych oraz lokali przeznaczonych do innych celów. Spółdzielnia nie może uzyskiwać korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności przy przekształcaniu praw do lokali. Do działalności spółdzielni może należeć między innymi budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, ustanowienia odrębnej własności lokali albo przeniesienia własności domów jednorodzinnych na członków. Spółdzielnia może także pomagać członkom w budowie budynków lub domów, budować albo nabywać obiekty przeznaczone na wynajem lub sprzedaż, a także prowadzić działalność jako obywatelska społeczność energetyczna. Może również wykonywać inną działalność gospodarczą, jeżeli jest ona bezpośrednio związana z realizacją jej celu i prowadzona na zasadach określonych w odrębnych przepisach oraz w statucie. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzać nieruchomościami stanowiącymi jej mienie oraz mienie członków nabyte na podstawie ustawy. Może też zarządzać cudzą nieruchomością, jeżeli zawrze umowę z jej właścicielem albo współwłaścicielami. Statut wskazuje, które rodzaje działalności wymienione w przepisie prowadzi dana spółdzielnia. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy prawa spółdzielczego, jednak nie dotyczą one wystąpienia, wykluczenia ani wykreślenia członka. Założyciel spółdzielni oraz właściciel lokalu będący jej członkiem mogą wystąpić ze spółdzielni za wypowiedzeniem. Nie stosuje się również przepisów o udziałach, wpisowym i obowiązku składania deklaracji członkowskiej, z zastrzeżeniem przepisu wskazanego w ustawie.

o spółdzielniach mieszkaniowych

Najemca spółdzielczego lokalu mieszkalnego może pisemnie zażądać przeniesienia na niego własności lokalu, jeżeli przed przejęciem budynku przez spółdzielnię mieszkanie należało do przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej albo państwowej jednostki organizacyjnej. Warunkiem jest także to, aby najemca był uprawniony do korzystania z lokalu w dniu jego przejęcia. Po spełnieniu tych warunków spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z najemcą umowę przeniesienia własności. Najemca musi wcześniej spłacić zadłużenie wynikające z umowy najmu oraz wpłacić wkład budowlany. Jego wysokość ustala zarząd spółdzielni proporcjonalnie do powierzchni użytkowej mieszkania. Sposób ustalenia wkładu zależy od tego, czy spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie, czy nieodpłatnie. Przy nabyciu odpłatnym uwzględnia się zwaloryzowaną cenę nabycia budynku. Przy nabyciu nieodpłatnym uwzględnia się między innymi niepokryte opłatami najemcy koszty utrzymania budynku oraz koszty postępowania wieczystoksięgowego i wynagrodzenia notariusza związane z nabyciem budynku. Jeżeli budynek nabyto nieodpłatnie, wkład nie może przekroczyć 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu. Najemca nie spłaca tej części kosztów utrzymania budynku, która została pokryta z premii termomodernizacyjnej lub remontowej, ani tej części, która została już pokryta w świadczeniach wynikających z umowy najmu. Rada nadzorcza może określić zasady udzielania bonifikaty od wkładu. Kaucję mieszkaniową zalicza się na poczet wskazanych kosztów lub kwot, a jej wysokość waloryzuje się proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu. Wynagrodzenie notariusza i koszty sądowe ponosi najemca. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności przy zawarciu umowy wynosi jedną czwartą minimalnego wynagrodzenia za pracę. W tekście przepisu zaznaczono również, że regulacja dotycząca żądania osoby bliskiej najemcy utraciła moc.

Przepis wyjaśnia najważniejsze pojęcia używane w ustawie. Nieczystości ciekłe to ścieki czasowo gromadzone w zbiornikach bezodpływowych albo w osadnikach przydomowych oczyszczalni ścieków. Zbiornik bezodpływowy służy do gromadzenia takich nieczystości w miejscu ich powstawania. Stacja zlewna to instalacja lub urządzenie przy kolektorze sieci kanalizacyjnej albo oczyszczalni ścieków, przeznaczone do przyjmowania nieczystości ciekłych dowożonych pojazdami asenizacyjnymi. Pojęcie właściciela nieruchomości obejmuje również między innymi współwłaścicieli, użytkowników wieczystych, jednostki organizacyjne i osoby mające nieruchomość w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty, które faktycznie władają nieruchomością. Jeżeli obowiązek może dotyczyć kilku takich podmiotów, wykonuje go podmiot lub podmioty faktycznie władające nieruchomością. Zainteresowane podmioty mogą jednak zawrzeć pisemną umowę i wskazać, kto będzie wykonywał obowiązki wynikające z ustawy. W budynku wielolokalowym z odrębną własnością lokali obowiązki dotyczące nieruchomości wspólnej i lokali obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową. Wspólnota ponosi opłaty wynikające z ustawy bez ograniczeń, natomiast właściciele lokali uczestniczą w nich według zasad zależnych od przyjętej metody: liczby mieszkańców, ilości zużytej wody, ustalonej wysokości opłaty albo udziału w nieruchomości wspólnej. Osoba mająca tytuł prawny do lokalu spółdzielczego lub faktycznie z niego korzystająca co do zasady nie wykonuje obowiązków właściciela nieruchomości, z wyjątkiem sytuacji wskazanych w przepisie. Ponadto właściwi ministrowie określą wymagania dla pojazdów asenizacyjnych oraz warunki przyjmowania nieczystości ciekłych przez stacje zlewne.

o utrzymaniu czystości i porządku w gminach

Po ogłoszeniu upadłości spółdzielni mieszkaniowej czynności wskazane w art. 41-43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wykonuje syndyk. Oznacza to, że w zakresie tych czynności to syndyk realizuje zadania, które wynikają z powołanych przepisów. Sam przepis nie wymienia szczegółowo tych czynności, lecz odsyła do odpowiednich regulacji dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. Syndyk ma także obowiązek zawarcia określonych umów. Chodzi o umowy wskazane w art. 12, art. 1714, art. 1715, art. 39 i art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Obowiązek ten powstaje wtedy, gdy żądanie zawarcia umowy zostało złożone spółdzielni jeszcze przed ogłoszeniem upadłości. Może również powstać po ogłoszeniu upadłości, jeżeli żądanie zostało złożone na podstawie art. 541 ust. 2 tej ustawy. Z przepisu wynika więc, że ogłoszenie upadłości nie wyłącza obowiązku zawarcia takich umów, jeżeli spełniony jest jeden z opisanych warunków.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia mieszkaniowa w przepisach

Kodeks postępowania cywilnego2 przepisy

o księgach wieczystych i hipotece1 przepis

o spółdzielniach mieszkaniowych2 przepisy

o utrzymaniu czystości i porządku w gminach1 przepis

Prawo upadłościowe1 przepis

o gospodarce nieruchomościami4 przepisy

w sprawie wyceny nieruchomości1 przepis