Kodeks postępowania cywilnego

Art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”) określa zakres stosowania przepisów dotyczących nieruchomości, na których wybudowano urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych oraz środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

**1. Zakres stosowania przepisów**

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju i położenia, pod warunkiem, że urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków:
- Skarbu Państwa,
- jednostek samorządu terytorialnego,
- budżetu Unii Europejskiej,
- źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

**2. Wyłączenia**

Wyjątek stanowią nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne. W przypadku braku takiego planu, wyłączenie dotyczy nieruchomości faktycznie wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

**3. Definicja budowy urządzeń infrastruktury technicznej**

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się:
- budowę drogi,
- wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

**4. Odpowiednie stosowanie art. 92 ust. 2**

Art. 143 odsyła do odpowiedniego stosowania art. 92 ust. 2 u.g.n., który dotyczy zasad ustalania opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej. Oznacza to, że przepisy dotyczące opłat adiacenckich mają zastosowanie również w kontekście nieruchomości, o których mowa w art. 143.

**5. Znaczenie praktyczne**

Przepis ten ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ określa, które nieruchomości podlegają szczególnym regulacjom związanym z budową infrastruktury technicznej finansowanej ze środków publicznych. Wyłączenie nieruchomości rolnych i leśnych ma na celu ochronę tych terenów przed nadmiernym obciążeniem regulacjami, które mogłyby utrudniać ich wykorzystywanie zgodnie z przeznaczeniem.

**Podsumowanie**

Art. 143 u.g.n. precyzuje, że przepisy dotyczące budowy infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych mają szerokie zastosowanie, z wyjątkiem nieruchomości rolnych i leśnych. Przepis ten jest kluczowy dla prawidłowego stosowania regulacji dotyczących opłat adiacenckich i innych obowiązków związanych z budową infrastruktury technicznej.

o gospodarce nieruchomościami

Art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi kluczowy przepis, który określa zakres stosowania przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Przepis ten ma fundamentalne znaczenie dla praktyki wyceny nieruchomości, ponieważ ustanawia ogólną zasadę, że przepisy niniejszego rozdziału mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju, położenia, przeznaczenia, podmiotu własności oraz celu wyceny.

### Zakres stosowania

1. **Rodzaj nieruchomości**: Przepis ten obejmuje wszystkie typy nieruchomości, w tym nieruchomości gruntowe, budynkowe, lokalowe, a także inne prawa majątkowe związane z nieruchomościami, takie jak użytkowanie wieczyste.

2. **Położenie nieruchomości**: Nie ma znaczenia, czy nieruchomość znajduje się na obszarze miejskim, wiejskim, czy też w strefie ochrony przyrody. Przepisy te mają zastosowanie do nieruchomości położonych na terenie całego kraju.

3. **Przeznaczenie nieruchomości**: Przepis obejmuje nieruchomości o różnym przeznaczeniu, w tym mieszkaniowym, komercyjnym, rolnym, przemysłowym, rekreacyjnym, czy też innym.

4. **Podmiot własności**: Przepisy te mają zastosowanie niezależnie od tego, czy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, czy też inny podmiot.

5. **Cel wyceny**: Przepis ten obejmuje różne cele wyceny nieruchomości, takie jak sprzedaż, kupno, dzierżawa, ustanowienie hipoteki, podział majątku, czy też inne cele związane z obrotem nieruchomościami.

### Wyjątek

Przepis ten zawiera jednak istotny wyjątek dotyczący określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Oznacza to, że w przypadku działań podejmowanych na podstawie tej ustawy, przepisy niniejszego rozdziału nie mają zastosowania. Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów zawiera bowiem własne, specyficzne przepisy dotyczące wyceny nieruchomości, które są dostosowane do specyfiki tych procesów.

### Wnioski

Art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma na celu zapewnienie jednolitości i spójności w stosowaniu przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Wyjątek dotyczący ustawy o scalaniu i wymianie gruntów jest uzasadniony specyfiką tych procesów, które wymagają odrębnych regulacji. Przepis ten jest kluczowy dla praktyki wyceny nieruchomości, ponieważ ustanawia ogólną zasadę powszechności stosowania przepisów wyceny, co ma na celu zapewnienie przejrzystości i przewidywalności w obrocie nieruchomościami.

Art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi podstawę prawną do wydania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa rozporządzenia, które określi szczegółowe zasady wyceny nieruchomości. Przepis ten jest kluczowy dla zapewnienia jednolitych standardów i procedur w zakresie wyceny nieruchomości, co ma istotne znaczenie zarówno dla rynku nieruchomości, jak i dla organów administracji publicznej.

1. **Zakres regulacji**:
   Art. 159 precyzuje, że rozporządzenie powinno określać:
   - Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości.
   - Sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości.
   - Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

2. **Szczegółowe wytyczne**:
   Przepis wskazuje na konieczność uwzględnienia różnych aspektów wyceny nieruchomości, w tym:
   - Sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny.
   - Sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów (np. sprzedaż, dzierżawa, zabezpieczenie kredytu).
   - Sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw (np. własność, użytkowanie wieczyste).
   - Sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia (np. mieszkalne, komercyjne, rolne).
   - Rodzaje nakładów na nieruchomości, które mogą wpływać na ich wartość.
   - Dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności.
   - Uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

3. **Znaczenie operatu szacunkowego**:
   Operat szacunkowy jest kluczowym dokumentem w procesie wyceny nieruchomości. Określenie jego formy i treści, a także danych, które powinien zawierać, ma na celu zapewnienie przejrzystości i rzetelności wyceny. Sposób potwierdzania aktualności operatu szacunkowego jest istotny z punktu widzenia jego wiarygodności i użyteczności w procesach decyzyjnych.

4. **Podejście mieszane**:
   Uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym wskazują na możliwość stosowania różnych metod i technik wyceny w celu uzyskania najbardziej wiarygodnej wartości rynkowej. Podejście mieszane może obejmować kombinację podejść porównawczego, dochodowego i kosztowego, co pozwala na uwzględnienie różnych czynników wpływających na wartość nieruchomości.

5. **Znaczenie dla praktyki**:
   Przepis ten ma istotne znaczenie dla rzeczoznawców majątkowych, którzy na jego podstawie sporządzają operaty szacunkowe. Jednolite standardy wyceny nieruchomości są również ważne dla inwestorów, banków, organów administracji publicznej oraz innych podmiotów działających na rynku nieruchomości.

Podsumowując, Art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi fundament dla uregulowania zasad wyceny nieruchomości w Polsce. Jego celem jest zapewnienie spójności, przejrzystości i rzetelności procesów wyceny, co ma kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku nieruchomości oraz dla ochrony interesów wszystkich jego uczestników.

w sprawie wyceny nieruchomości

§ 5. reguluje zasady określania wartości nieruchomości poprzez porównanie jej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie, że wycena nieruchomości będzie oparta na aktualnych i rzetelnych danych rynkowych, co jest kluczowe dla uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej nieruchomości.

1. **Okres badania cen**:
   - Standardowy okres badania cen wynosi dwa lata. Przyjęcie dłuższego okresu wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Jest to istotne, ponieważ rynek nieruchomości może ulegać dynamicznym zmianom, a dane sprzed dwóch lat mogą nie odzwierciedlać aktualnych warunków rynkowych.

2. **Źródła danych**:
   - Przepis wymienia różnorodne źródła danych, które mogą być wykorzystane do ustalenia cech nieruchomości podobnych. Są to m.in. akty notarialne, rejestry cen nieruchomości, dokumenty planistyczne, kataster nieruchomości, geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu oraz informacje z oględzin nieruchomości. Wykorzystanie szerokiego spektrum źródeł danych ma na celu zapewnienie kompleksowej i dokładnej analizy.

3. **Aktualizacja cen**:
   - W przypadku zmian poziomu cen na rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych muszą być aktualizowane na dzień określenia wartości nieruchomości. Przepis wymaga uzasadnienia przyjętego poziomu zmian cen lub stwierdzenia braku zmian cen w operacie szacunkowym. Jest to kluczowe dla zachowania aktualności i rzetelności wyceny.

4. **Wyłączenie szczególnych warunków transakcji**:
   - Do zbioru nieruchomości podobnych nie mogą być przyjmowane transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, takie jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub wydania nieruchomości. Takie transakcje mogą prowadzić do ustalenia ceny rażąco odbiegającej od przeciętnych cen rynkowych, co mogłoby zniekształcić wynik wyceny.

5. **Transakcje przetargowe**:
   - Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, o ile ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości. Przetargi mogą odzwierciedlać rzeczywiste warunki rynkowe, jednak konieczne jest upewnienie się, że nie były one obciążone szczególnymi warunkami wpływającymi na cenę.

Podsumowując, § 5. w sprawie wyceny nieruchomości wprowadza szczegółowe zasady mające na celu zapewnienie, że wycena nieruchomości będzie oparta na aktualnych, rzetelnych i reprezentatywnych danych rynkowych. Przepis ten jest kluczowy dla uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej nieruchomości, co ma istotne znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla potencjalnych nabywców oraz instytucji finansowych.

Rodzaj nieruchomości

Rodzaj nieruchomości w przepisach

Kodeks postępowania cywilnego1 przepis

o gospodarce nieruchomościami6 przepisów

w sprawie wyceny nieruchomości2 przepisy