Podejście kosztowe służy do określania wartości odtworzeniowej nieruchomości. Opiera się na założeniu, że wartość odpowiada kosztowi nabycia gruntu oraz kosztowi wykonania części składowych gruntu, pomniejszonemu o wartość ich zużycia. Koszt nabycia gruntu przyjmuje się na poziomie jego wartości rynkowej.

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia albo metodę kosztów zastąpienia. Pierwsza odwołuje się do kosztu wykonania repliki istniejących części składowych, druga do kosztu współczesnego obiektu pełniącego takie same funkcje użytkowe. Obie metody mogą korzystać z techniki szczegółowej, elementów scalonych albo wskaźnikowej.

Podejście kosztowe nie polega na przepisaniu historycznych faktur ani wartości księgowej. Rzeczoznawca ustala koszty na datę wyceny, obejmuje nimi właściwy zakres robót i kosztów towarzyszących, a następnie ocenia zużycie. Zastosowanie tego podejścia i przyjętej metody powinno odpowiadać rodzajowi nieruchomości, celowi wyceny i podstawie prawnej.

Art. 152 reguluje sposoby określania wartości nieruchomości. Zgodnie z tym artykułem, istnieją trzy główne podejścia do wyceny nieruchomości: porównawcze, dochodowe i kosztowe, oraz możliwe jest również zastosowanie podejścia mieszanego, które łączy elementy poprzednich podejść.

- Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie porównania jej z podobnymi nieruchomościami, które zostały sprzedane na rynku.
- Podejście dochodowe opiera się na oszacowaniu wartości nieruchomości na podstawie przyszłych dochodów, jakie może generować, na przykład z najmu.
- Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie kosztów związanych z jej odtworzeniem.

Jeśli warunki nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wtedy stosuje się podejście mieszanego. Warto zauważyć, że wartość rynkowa nieruchomości jest określana przy użyciu podejścia porównawczego lub dochodowego, natomiast wartość odtworzeniowa nieruchomości jest określana przy użyciu podejścia kosztowego.

o gospodarce nieruchomościami

w sprawie wyceny nieruchomości

Przy odszkodowaniu za nieruchomość zabraną pod drogę wycena opiera się na dwóch różnych momentach: stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wydania decyzji, a ceny z dnia ustalenia odszkodowania. Przeznaczenie ustala się z pominięciem tego, co przesądziła sama decyzja drogowa.

### Najważniejsze punkty

- Nakładów poniesionych na nieruchomość po dniu wydania decyzji nie uwzględnia się przy wycenie.
- Gdy dane z rynku lokalnego i regionalnego są niewystarczające, wartość określa się w podejściu kosztowym.
- Jeżeli przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia zwiększa wartość, wartość liczy się jako iloczyn ceny 1 m2 gruntów odniesienia i powierzchni, z możliwością powiększenia nie więcej niż o 50%.
- Gdy nieruchomość już przed decyzją była przeznaczona pod inwestycję drogową, przyjmuje się przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że wycena jest możliwa na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
- Pojęcie decyzji obejmuje cały zestaw rozstrzygnięć lokalizacyjnych, od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu po zezwolenie na realizację inwestycji drogowej.
- Reguły stosuje się odpowiednio także do działek wydzielonych pod drogi przy podziale nieruchomości oraz do nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, przy czym wtedy czynniki wyceny przyjmuje się na dzień zawarcia umowy.

§ 60 reguluje zasady wyceny nieruchomości leśnych, w szczególności w kontekście stosowania podejścia kosztowego oraz metod i technik wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie precyzyjnej i sprawiedliwej wyceny nieruchomości leśnych, które mogą mieć różnorodne charakterystyki i przeznaczenia.

1. **Podejście kosztowe**: Przepis wskazuje, że przy wycenie nieruchomości leśnych stosuje się podejście kosztowe. Podejście to polega na oszacowaniu kosztów odtworzenia lub zastąpienia nieruchomości, z uwzględnieniem jej aktualnego stanu. Jest to metoda szczególnie użyteczna w przypadku nieruchomości, które nie mają bezpośrednich odpowiedników na rynku, co często ma miejsce w przypadku lasów.

2. **Metoda kosztów odtworzenia**: Metoda ta polega na oszacowaniu kosztów, jakie byłyby potrzebne do odtworzenia nieruchomości w jej aktualnym stanie. W kontekście nieruchomości leśnych oznacza to oszacowanie kosztów związanych z odtworzeniem drzewostanu, infrastruktury leśnej oraz innych elementów składowych nieruchomości.

3. **Technika szczegółowa i wskaźnikowa**: Przepis dopuszcza stosowanie zarówno techniki szczegółowej, jak i wskaźnikowej. Technika szczegółowa polega na dokładnym oszacowaniu kosztów poszczególnych elementów składowych nieruchomości, natomiast technika wskaźnikowa opiera się na stosowaniu wskaźników kosztowych, które mogą być bardziej ogólne, ale również mniej precyzyjne.

4. **Drzewostany jako uprawy i młodniki**: Przepis zwraca uwagę na specyficzne przypadki, w których drzewostany stanowią uprawy i młodniki. W takich sytuacjach wartość rynkowa drzewostanu może być niższa od jego wartości odtworzeniowej. Jest to istotne, ponieważ młode drzewostany mogą nie mieć jeszcze pełnej wartości rynkowej, ale ich odtworzenie może wiązać się z wysokimi kosztami.

5. **Parki udostępniane publicznie**: Przepis uwzględnia również nieruchomości leśne, które stanowią parki udostępniane publicznie. W takich przypadkach wycena może być bardziej skomplikowana, ponieważ należy uwzględnić zarówno wartość rekreacyjną, jak i koszty utrzymania i odtworzenia parku.

Podsumowując, § 60 w sprawie wyceny nieruchomości leśnych wprowadza szczegółowe zasady dotyczące stosowania podejścia kosztowego oraz metod i technik wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie rzetelnej i sprawiedliwej wyceny nieruchomości leśnych, uwzględniając ich specyficzne charakterystyki i przeznaczenie.

Podejście kosztowe

Podejście kosztowe - definicja

Podejście kosztowe w przepisach

o gospodarce nieruchomościami2 przepisy

w sprawie wyceny nieruchomości4 przepisy