Nieruchomość zamienna to nieruchomość przyznawana właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu w zamian za nieruchomość, która została wywłaszczona. Stanowi szczególną formę wykonania odszkodowania, polegającą na przekazaniu innej nieruchomości zamiast wypłaty całej rekompensaty w pieniądzu.

W polskim prawie pojęcie to występuje przede wszystkim w przepisach o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza dotyczących wywłaszczenia na cele publiczne. Przyznanie nieruchomości zamiennej wymaga co do zasady zgody osoby, której nieruchomość jest wywłaszczana. Może być uzgodnione w toku rokowań poprzedzających wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego albo uwzględnione w dokumentach związanych z wnioskiem o wywłaszczenie.

Nieruchomość zamienna powinna być oznaczona w decyzji dotyczącej odszkodowania lub wywłaszczenia. Decyzja wskazuje także jej wartość oraz wysokość dopłaty, jeżeli zachodzi różnica między wartością nieruchomości zamiennej a należnym odszkodowaniem. Różnicę tę wyrównuje się w pieniądzu. Przyznanie nieruchomości zamiennej nie wyłącza więc możliwości wystąpienia dodatkowego rozliczenia finansowego.

**Najważniejsze cechy:**
- zastępuje, w całości lub w części, pieniężne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość,
- jest konkretną nieruchomością, wskazaną i wycenioną w dokumentach lub decyzji,
- może obejmować grunt, a także nieruchomość zabudowaną, zależnie od ustaleń i celu postępowania,
- jej przyznanie wiąże się z rozliczeniem różnicy wartości.

Nieruchomość zamienna nie jest tym samym co lokal zastępczy ani nieruchomość przeznaczona czasowo do korzystania. Występuje w szczególności w sprawach wywłaszczeniowych, a przepisy o wywłaszczeniu mogą mieć zastosowanie także w postępowaniach dotyczących wielkoobszarowych terenów zdegradowanych. Z przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika natomiast odrębna możliwość żądania odszkodowania lub wykupienia nieruchomości, gdy plan miejscowy ogranicza albo uniemożliwia korzystanie z niej, co nie oznacza automatycznego przyznania nieruchomości zamiennej.

Art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje kwestie związane z odszkodowaniami oraz innymi roszczeniami właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, które wynikają z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

#### Ust. 1
Pierwszy ustęp artykułu stanowi, że jeżeli uchwalenie lub zmiana planu miejscowego powoduje, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za rzeczywistą szkodę lub wykupienia nieruchomości. Przepis ten ma na celu ochronę praw właścicieli i użytkowników wieczystych przed negatywnymi skutkami decyzji planistycznych.

#### Wyłączenia (ust. 1a)
Ustęp 1a wprowadza wyjątki od powyższej zasady. Przepis ten nie ma zastosowania, jeżeli zmiany w planie wynikają z:
1. Uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych, takich jak występowanie powodzi.
2. Decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne organy niż gmina.
3. Zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z przepisów ustaw lub aktów prawa miejscowego.

#### Ust. 2
Ustęp 2 przewiduje możliwość realizacji roszczeń poprzez zaoferowanie nieruchomości zamiennej przez gminę. Zawarcie umowy zamiany powoduje wygaśnięcie roszczeń.

#### Ust. 3
W przypadku obniżenia wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, właściciel lub użytkownik wieczysty, który zbywa nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jest to mechanizm mający na celu rekompensatę strat finansowych poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

#### Ust. 4
Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, gmina pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie, która nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

#### Wyłączenia (ust. 5)
Ustęp 5 wprowadza wyjątki od pobierania opłaty, o której mowa w ust. 4, w przypadku nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę.

#### Ust. 6
W przypadku zbycia przez następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika, przepisy o opłacie, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio.

#### Ust. 7
W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, odszkodowanie lub opłata podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

#### Ust. 8
Jeżeli uchwała rady gminy w sprawie planu miejscowego zostanie uznana za nieważną, gmina może żądać od aktualnego właściciela lub użytkownika wieczystego zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania.

### Podsumowanie
Art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza mechanizmy ochrony praw właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości w sytuacjach, gdy uchwalenie lub zmiana planu miejscowego wpływa na możliwość korzystania z nieruchomości. Przepisy te mają na celu zrównoważenie interesów publicznych i prywatnych, zapewniając jednocześnie odpowiednie rekompensaty za poniesione straty.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Działania poprawiające stan środowiska na wielkoobszarowym terenie zdegradowanym są celem publicznym. Wywłaszczenie albo czasowe zajęcie może dotyczyć nieruchomości, na których znajdują się odpady, występuje zanieczyszczenie powierzchni ziemi albo trzeba umieścić urządzenia lub instalacje służące oczyszczaniu środowiska. Wywłaszczenie oznacza pozbawienie, na podstawie decyzji w sprawie poprawy stanu środowiska, własności, użytkowania wieczystego albo innego prawa rzeczowego. Nie można jednak wywłaszczyć nieruchomości, na której znajdują się działające elementy infrastruktury kolejowej. Przepis wskazuje sytuacje, w których wywłaszczenie jest możliwe. Dotyczy to między innymi nieruchomości należącej do sprawcy zanieczyszczenia, jego następcy prawnego albo osoby, która przejęła taką nieruchomość, jeżeli wykonanie planu bez wywłaszczenia mogłoby naruszać wskazaną w przepisie zasadę. Chodzi także o niewykonywanie obowiązków nałożonych ostateczną decyzją z zakresu ochrony środowiska, gdy upłynął termin ich wykonania, egzekucja nie może zostać wszczęta lub okazała się bezskuteczna. Taki skutek może nastąpić również wtedy, gdy decyzja nie określa terminu, a od jej ostateczności minęło ponad dziesięć lat. Po otrzymaniu wniosku starosta zawiadamia władającego nieruchomością i właściwy organ oraz informuje publicznie o ujęciu nieruchomości w wykazie i możliwości przeprowadzenia rokowań. Starosta prowadzi je w porozumieniu z właściwym organem przez dwa miesiące od doręczenia zawiadomienia. Może zaproponować lokal zamienny, nieruchomość zamienną albo cenę nabycia. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, nieruchomość wskazuje się w decyzji jako podlegającą wywłaszczeniu. Cenę ustala się, uwzględniając wartość rynkową nieruchomości oraz szacunkowe koszty wykonania planu. Gdy koszty rzeczywiste okażą się niższe, może przysługiwać zwrot różnicy. Przy nieuregulowanym stanie prawnym zamiar wywłaszczenia jest ogłaszany publicznie, a brak zgłoszenia praw rzeczowych przez dwa miesiące pozwala wskazać nieruchomość w decyzji. Po jej prawomocności nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa albo gminy, zależnie od właściwego organu.

o wielkoobszarowych terenach zdegradowanych

o gospodarce nieruchomościami

Odszkodowanie za wywłaszczenie ustala starosta, co do zasady w tej samej decyzji, którą orzeka o wywłaszczeniu. Przepis wskazuje jednak sytuacje, w których odszkodowanie musi zostać ujęte w odrębnej decyzji.

### Najważniejsze punkty

- Właściwy jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a nie organ samorządowy działający we własnym imieniu.
- Regułą jest ustalenie odszkodowania w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.
- Gdy odszkodowaniem jest nieruchomość zamienna, decyzja podaje dodatkowo jej oznaczenie według księgi wieczystej i katastru, wartość oraz wysokość dopłaty.
- Odrębna decyzja o odszkodowaniu zapada w przypadkach wskazanych w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 oraz art. 124-126.
- Odrębną decyzję wydaje się także na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny albo właściciela wywłaszczonej nieruchomości.
- Trzecia podstawa to sytuacja, w której doszło do pozbawienia praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a przepisy jego ustalenie przewidują.

### W praktyce

Rozdzielenie obu rozstrzygnięć ma znaczenie proceduralne: odrębna decyzja o odszkodowaniu może być kwestionowana niezależnie od samego pozbawienia prawa. Wskazanie wartości nieruchomości zamiennej i dopłaty nie jest formalnością, bo to ono pozwala ocenić, czy świadczenie odpowiada wartości utraconego prawa.

Art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje kwestie związane z użyciem wywłaszczonej nieruchomości na cele inne niż te określone w decyzji o wywłaszczeniu oraz procedurę zwrotu takiej nieruchomości poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercom.

#### 1. Zasada użycia nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia

Przepis ten ustanawia fundamentalną zasadę, że nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Wyjątek od tej zasady stanowi sytuacja, gdy poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot nieruchomości.

#### 2. Procedura zawiadomienia

W przypadku zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości na inny cel, właściwy organ ma obowiązek zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze. Zawiadomienie to musi zawierać szczegółowe informacje, takie jak:
- Wskazanie nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości.
- Oznaczenie decyzji administracyjnej stanowiącej podstawę wywłaszczenia.
- Imię i nazwisko poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy.
- Informację o możliwości zwrotu nieruchomości oraz pouczenie o skutkach niezłożenia wniosku w terminie.

#### 3. Obwieszczenie w przypadku braku możliwości ustalenia adresu

Jeżeli nie jest możliwe ustalenie adresu poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy, zawiadomienie dokonuje się w drodze obwieszczenia. Obwieszczenie musi być podane do publicznej wiadomości na okres 3 miesięcy poprzez wywieszenie w siedzibie właściwego organu oraz umieszczenie na jego stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej. Dodatkowo, informacja o obwieszczeniu musi być ogłoszona w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość.

#### 4. Warunki zwrotu nieruchomości

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Wniosek o zwrot składa się do starosty, który zawiadamia o tym właściwy organ gospodarujący zasobem nieruchomości. Warunkiem zwrotu jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.

#### 5. Procedura w przypadku udziałów

W przypadku gdy postępowanie dotyczy udziału w wywłaszczonej nieruchomości, starosta zawiadamia pozostałych uprawnionych o możliwości zwrotu udziału. Jeżeli zgłoszono więcej niż jedno żądanie zwrotu, starosta prowadzi jedno postępowanie dotyczące wszystkich żądań.

#### 6. Termin na złożenie wniosku o zwrot

Uprawnienie do zwrotu wygasa, jeżeli wniosek nie zostanie złożony w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia lub od dnia następującego po dniu, w którym upłynął okres obwieszczenia. Dodatkowo, uprawnienie do zwrotu wygasa, jeżeli od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, a w tym terminie uprawniony nie złożył wniosku o zwrot.

### Podsumowanie

Art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza szczegółowe regulacje mające na celu ochronę praw poprzednich właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. Procedury zawiadamiania oraz warunki zwrotu nieruchomości są jasno określone, co ma na celu zapewnienie transparentności i sprawiedliwości w procesie wywłaszczenia i ewentualnego zwrotu nieruchomości.

Nieruchomość zamienna

Nieruchomość zamienna - definicja

Nieruchomość zamienna w przepisach

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym1 przepis

o wielkoobszarowych terenach zdegradowanych1 przepis

o gospodarce nieruchomościami8 przepisów