Nieruchomość podobna

Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć „nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. Jest to definicja ustawowa stanowiąca punkt wyjścia przy doborze nieruchomości do porównań. Podobieństwo nie oznacza identyczności ani wyłącznie niewielkiej odległości. Rzeczoznawca majątkowy rozpatruje je w granicach właściwego rynku i ustala, czy nieruchomości należą do tego samego segmentu oraz czy różnice między nimi można wiarygodnie ocenić.

Zakres analizowanych cech zależy od rodzaju nieruchomości i zachowań uczestników danego rynku. Ocenie mogą podlegać w szczególności: lokalizacja i otoczenie, rodzaj prawa i obciążenia, przeznaczenie planistyczne, sposób użytkowania, powierzchnia, kształt i możliwości zagospodarowania działki, dostęp do drogi, uzbrojenie, a w przypadku budynków lub lokali także funkcja, standard, stan techniczny, wiek, kondygnacja czy dostępność komunikacyjna. Cechy rynkowe nie powinny być dobierane dowolnie - muszą różnicować ceny w analizowanym zbiorze, a ich skale ocen i wpływ na ceny powinny wynikać z analizy rynku.

W podejściu porównawczym, przy metodzie porównywania parami, rzeczoznawca zestawia nieruchomość wycenianą kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem transakcji rynkowych. Dla każdej z nich muszą być znane cena, warunki transakcji i cechy nieruchomości. Następnie cena transakcyjna jest korygowana w górę albo w dół odpowiednio do różnic w ocenach poszczególnych cech. Im trafniej dobrany zbiór nieruchomości podobnych i im lepiej udokumentowany wpływ cech na ceny, tym bardziej wiarygodny wynik wyceny.