Zbywanie albo nabywanie nieruchomości

„Zbywanie albo nabywanie nieruchomości” to pojęcie zdefiniowane w ustawie „Gospodarka nieruchomościami”. Obejmuje ono takie czynności prawne, których skutkiem jest zmiana sytuacji prawnej związanej z nieruchomością. Chodzi przede wszystkim o przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę albo o przejście prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. W zakres tego pojęcia wchodzi również oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, czyli ustanowienie tego prawa na rzecz innego podmiotu.

Definicja wskazuje zatem dwa podstawowe elementy. Po pierwsze, musi istnieć czynność prawna, a więc działanie podejmowane w celu wywołania określonych skutków prawnych. Po drugie, czynność ta musi prowadzić do jednego ze skutków wymienionych w przepisie: przeniesienia własności, przeniesienia prawa użytkowania wieczystego albo oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Sam zamiar dokonania transakcji, rozmowy między stronami czy inne działania, które nie powodują takiej zmiany prawnej, nie mieszczą się w tym ustawowym znaczeniu.

Sformułowanie „zbywanie albo nabywanie” obejmuje zarówno stronę, która traci określone prawo, jak i stronę, która je uzyskuje. „Zbywanie” wiąże się więc z przeniesieniem prawa na inny podmiot, natomiast „nabywanie” z jego uzyskaniem. W przypadku użytkowania wieczystego ustawodawca uwzględnia dodatkowo sytuację, w której prawo to nie jest przenoszone, lecz zostaje ustanowione przez oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Takie ujęcie służy wyznaczeniu zakresu spraw regulowanych przez ustawę. Pozwala rozpoznać, które działania dotyczą obrotu nieruchomościami i podlegają przepisom odnoszącym się do zmiany właściciela lub użytkownika wieczystego. W praktyce pojęcie ma znaczenie przy kwalifikowaniu czynności dotyczących nieruchomości, ustalaniu ich skutku prawnego oraz rozróżnianiu przeniesienia już istniejącego prawa od ustanowienia użytkowania wieczystego.