Sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości rolnej nie jest w pełni swobodna: pozostali współwłaściciele mogą wejść w miejsce kupującego, jeżeli gospodarują na wspólnym gruncie. Sprzedawca musi więc liczyć się z tym, że umowa z osobą z zewnątrz nie zamknie sprawy od razu, bo uprawnieni dostają szansę nabycia udziału na tych samych warunkach.

### Najważniejsze punkty

- Prawo pierwokupu obejmuje sprzedaż całego udziału albo jego części i przysługuje pozostałym współwłaścicielom.
- Przesłanką jest prowadzenie przez nich gospodarstwa rolnego na gruncie wspólnym; sam udział w nieruchomości nie wystarcza.
- Pierwokup odpada, gdy współwłaściciel prowadzący gospodarstwo sprzedaje swój udział razem z tym gospodarstwem.
- Pierwokup odpada także wtedy, gdy nabywcą jest inny współwłaściciel albo osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
- Do sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego stosuje się przepisy tej ustawy.

### W praktyce

Kluczowe jest ustalenie, kto faktycznie gospodaruje na wspólnym gruncie, bo to ta okoliczność decyduje o istnieniu uprawnienia. Pominięcie uprawnionego rodzi ryzyko sporu o skuteczność transakcji, a równoległe stosowanie przepisów o ustroju rolnym potrafi dodatkowo zawęzić krąg dopuszczalnych nabywców.

Kodeks cywilny

Art. 214 Kodeksu cywilnego reguluje kwestie związane z przyznaniem gospodarstwa rolnego w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli. Przepis ten ma na celu zapewnienie ciągłości i efektywności prowadzenia gospodarstwa rolnego, co jest istotne zarówno z punktu widzenia interesu prywatnego współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-gospodarczego.

#### 1. Przyznanie gospodarstwa rolnego prowadzącemu lub pracującemu w nim współwłaścicielowi

Pierwsza część przepisu stanowi, że w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje. Jest to zasada mająca na celu utrzymanie stabilności i ciągłości w zarządzaniu gospodarstwem. Osoba, która już prowadzi gospodarstwo lub w nim pracuje, jest zazwyczaj najlepiej zaznajomiona z jego specyfiką i potrzebami, co zwiększa szanse na jego efektywne prowadzenie.

#### 2. Interes społeczno-gospodarczy

Sąd może jednak odstąpić od tej zasady, jeżeli interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Interes społeczno-gospodarczy może obejmować różne aspekty, takie jak lepsze kwalifikacje innego współwłaściciela, jego zdolność do inwestowania w gospodarstwo czy też inne okoliczności, które mogą wpłynąć na lepsze zarządzanie gospodarstwem.

#### 3. Kilku współwłaścicieli spełniających warunki

Jeżeli warunki przewidziane w pierwszej części przepisu spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. W tym przypadku sąd musi dokonać oceny, który z współwłaścicieli ma najlepsze predyspozycje do zarządzania gospodarstwem, biorąc pod uwagę różne czynniki, takie jak doświadczenie, kwalifikacje, zasoby finansowe i inne.

#### 4. Sprzedaż gospodarstwa rolnego

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, sprzedaż musi być przeprowadzona z uwzględnieniem przepisów tej ustawy. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w przypadku, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na przyznanie mu gospodarstwa.

#### 5. Praktyczne zastosowanie

W praktyce przepis ten ma na celu minimalizowanie sporów między współwłaścicielami i zapewnienie, że gospodarstwo rolne będzie prowadzone w sposób efektywny i zgodny z jego przeznaczeniem. Sąd, podejmując decyzję, musi brać pod uwagę zarówno interesy prywatne współwłaścicieli, jak i szerszy interes społeczno-gospodarczy.

### Podsumowanie

Art. 214 Kodeksu cywilnego jest przepisem, który ma na celu zapewnienie efektywnego zarządzania gospodarstwem rolnym w sytuacji braku zgody między współwłaścicielami. Sąd, podejmując decyzję, kieruje się przede wszystkim zasadą, że gospodarstwo powinno być przyznane temu współwłaścicielowi, który je prowadzi lub w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za innym rozwiązaniem. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na przyznanie gospodarstwa, sąd może zarządzić jego sprzedaż. Przepis ten jest istotny dla zapewnienia stabilności i ciągłości w zarządzaniu gospodarstwami rolnymi, co ma znaczenie zarówno dla współwłaścicieli, jak i dla społeczności lokalnych.

Zmiany wprowadzone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą przede wszystkim rozszerzenia katalogu wyjątków od ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych. Nowelizacja ta jest istotna z punktu widzenia funkcjonowania fundacji rodzinnych, które są nowym narzędziem prawnym w polskim systemie prawnym, mającym na celu zarządzanie majątkiem rodzinnym i jego ochronę przed rozdrobnieniem.

### Art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. j, k i l

Zmiana w art. 2a ust. 3 pkt 1 polega na zastąpieniu średnika przecinkiem w lit. j oraz dodaniu nowych lit. k i l. Nowe litery wprowadzają wyjątki od ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych przez:

- **lit. k**: fundację rodzinną od jej fundatora,
- **lit. l**: beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, od fundacji rodzinnej.

Te zmiany mają na celu umożliwienie fundacji rodzinnej oraz jej beneficjentom, będącym osobami bliskimi fundatora, nabywanie nieruchomości rolnych bez konieczności spełniania dodatkowych warunków przewidzianych w ustawie. Jest to istotne z punktu widzenia zarządzania majątkiem rodzinnym i jego ochrony przed rozdrobnieniem.

### Art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. i i j

W art. 2b ust. 4 pkt 1, średnik w lit. i zastąpiono przecinkiem oraz dodano nową lit. j, która wprowadza wyjątek od ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych na rzecz:

- **lit. j**: beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej, jeżeli zbywcą jest fundacja rodzinna.

Ta zmiana umożliwia fundacji rodzinnej zbywanie nieruchomości rolnych na rzecz beneficjentów będących osobami bliskimi fundatora, co jest kluczowe dla elastycznego zarządzania majątkiem rodzinnym.

### Art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. i i j

W art. 4 ust. 4 pkt 2, średnik w lit. i zastąpiono przecinkiem oraz dodano nową lit. j, która wprowadza wyjątek od ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych przez:

Zmiana ta jest analogiczna do poprzednich i ma na celu ułatwienie beneficjentom fundacji rodzinnej, będącym osobami bliskimi fundatora, nabywanie nieruchomości rolnych od fundacji rodzinnej.

### Podsumowanie

Wprowadzone zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mają na celu ułatwienie funkcjonowania fundacji rodzinnych oraz zarządzania majątkiem rodzinnym, w szczególności w kontekście nieruchomości rolnych. Dzięki tym zmianom fundacje rodzinne oraz ich beneficjenci będą mogli swobodniej nabywać i zbywać nieruchomości rolne, co jest istotne dla ochrony i zarządzania majątkiem rodzinnym. Nowelizacja ta jest krokiem w stronę większej elastyczności i efektywności w zarządzaniu majątkiem rodzinnym w Polsce.

o fundacji rodzinnej

To przepis nowelizujący, a nie przepis merytoryczny. Jego jedyną funkcją było zmienienie brzmienia innego aktu, czyli ustawy o podatku rolnym. Sama treść wprowadzonych zmian nie została w tym miejscu przytoczona.

### Najważniejsze punkty

- Adresatem przepisu jest tekst ustawy o podatku rolnym, a nie obywatel ani organ stosujący prawo - z samego artykułu nie wynika żaden obowiązek ani uprawnienie.
- Zmiana obejmuje wykaz poprawek do aktu zmienianego, wyliczonych w akcie nowelizującym.
- Treść wprowadzonych zmian nie jest w tym miejscu odtworzona, więc z komentowanego fragmentu nie da się odczytać, na czym polegały.
- Skutek nastąpił jednorazowo, wraz z wejściem przepisu w życie: brzmienie aktu zmienianego zostało wtedy przeredagowane.
- Stan prawny odczytuje się z aktualnego brzmienia ustawy o podatku rolnym, a nie z tego artykułu.

### W praktyce

Przy ustalaniu stanu prawnego nie szuka się rozwiązania w tym artykule, lecz w obowiązującym brzmieniu ustawy o podatku rolnym. Komentowany przepis pozwala jedynie ustalić, że to ten akt ingerował w treść aktu zmienianego.

Ustawa rolna

Ustawa rolna w przepisach

Kodeks cywilny2 przepisy

o fundacji rodzinnej1 przepis

Ordynacja podatkowa1 przepis