Art. 664 Kodeksu cywilnego reguluje kwestie związane z wadami rzeczy najętej oraz uprawnieniami najemcy w przypadku wystąpienia takich wad. Przepis ten ma na celu ochronę interesów najemcy, który zawarł umowę najmu w dobrej wierze, oczekując, że rzecz najęta będzie nadawała się do umówionego użytku.

#### 1. Obniżenie czynszu

Pierwsza część artykułu stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jest to istotne zabezpieczenie dla najemcy, który nie może w pełni korzystać z rzeczy zgodnie z umową. Wysokość obniżenia czynszu powinna być proporcjonalna do stopnia ograniczenia przydatności rzeczy.

#### 2. Wypowiedzenie umowy najmu

Druga część artykułu przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w kilku sytuacjach:
- Rzecz miała wady w chwili wydania najemcy, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy.
- Wady powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie.
- Wady są nieusuwalne.

W tych przypadkach najemca ma prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, co jest istotnym narzędziem ochrony jego interesów, zwłaszcza gdy rzecz najęta staje się bezużyteczna lub znacznie utrudnia korzystanie z niej zgodnie z umową.

#### 3. Wyłączenie uprawnień najemcy

Ostatnia część artykułu wyłącza możliwość żądania obniżenia czynszu oraz wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli najemca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. Jest to logiczne i sprawiedliwe rozwiązanie, które zapobiega nadużyciom ze strony najemcy. Jeśli najemca był świadomy wad i mimo to zdecydował się na zawarcie umowy, nie powinien mieć później możliwości dochodzenia roszczeń z tego tytułu.

#### Podsumowanie

Art. 664 Kodeksu cywilnego stanowi ważne narzędzie ochrony praw najemcy, zapewniając mu możliwość obniżenia czynszu lub wypowiedzenia umowy w przypadku wad rzeczy najętej. Jednocześnie przepis ten wprowadza mechanizm zapobiegający nadużyciom, wyłączając uprawnienia najemcy, który wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy. W praktyce, stosowanie tego artykułu wymaga dokładnej analizy stanu faktycznego oraz umowy najmu, aby prawidłowo ocenić, czy i jakie uprawnienia przysługują najemcy.

Uprawnienie wypowiedzenia

Uprawnienie wypowiedzenia w przepisach

Kodeks cywilny2 przepisy