Art. 23 ustawy o własności lokali reguluje procedurę podejmowania uchwał przez właścicieli lokali w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Przepis ten jest kluczowy dla funkcjonowania wspólnoty, ponieważ określa zasady głosowania oraz sposób informowania właścicieli o podjętych decyzjach.

### Procedura podejmowania uchwał

Uchwały mogą być podejmowane na dwa sposoby:
1. **Na zebraniu właścicieli lokali** - jest to tradycyjna forma, gdzie właściciele spotykają się osobiście i głosują nad przedstawionymi propozycjami.
2. **W drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd** - zarząd może zbierać głosy od właścicieli indywidualnie, co jest wygodne w sytuacjach, gdy trudno jest zorganizować zebranie wszystkich właścicieli.

### Mieszany sposób głosowania

Przepis dopuszcza również możliwość, że uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Taka elastyczność pozwala na efektywne podejmowanie decyzji nawet w dużych wspólnotach, gdzie zebranie wszystkich właścicieli może być logistycznie trudne.

### Zasady głosowania

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Oznacza to, że głos właściciela lokalu o większym udziale w nieruchomości wspólnej ma większą wagę. Jednakże, istnieje możliwość, aby w określonej sprawie każdy właściciel miał jeden głos, jeżeli tak postanowiono w umowie lub w uchwale.

### Specjalne przypadki głosowania

Przepis przewiduje szczególne zasady głosowania w sytuacjach, gdy:
- Suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1.
- Większość udziałów należy do jednego właściciela.
- Oba powyższe warunki są spełnione łącznie.

W takich przypadkach, na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, wprowadza się zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Jest to mechanizm zabezpieczający przed dominacją jednego właściciela w podejmowaniu decyzji.

### Współwłasność lokalu

Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele muszą ustanowić pełnomocnika do oddania głosu. Ustanowienie pełnomocnika wymaga większości głosów liczonej według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Jest to istotne, aby zapewnić jednolitość głosu oddawanego za dany lokal.

### Powiadomienie o uchwale

Każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie. Jest to ważne dla transparentności i zapewnienia, że wszyscy właściciele są świadomi podjętych decyzji.

### Podsumowanie

Art. 23 ustawy o własności lokali wprowadza kompleksowe zasady podejmowania uchwał przez właścicieli lokali, zapewniając elastyczność w procedurze głosowania oraz mechanizmy zabezpieczające przed dominacją jednego właściciela. Przepis ten jest kluczowy dla prawidłowego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, umożliwiając sprawne podejmowanie decyzji i zapewniając transparentność procesu.

o własności lokali

Przepis daje właścicielowi lokalu jedyną realną drogę zakwestionowania decyzji podjętej przez większość we wspólnocie: powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Droga ta jest krótko otwarta i zamyka się po upływie ustawowego terminu.

### Najważniejsze punkty

- Legitymację ma właściciel lokalu, a pozwanym jest wspólnota mieszkaniowa.
- Podstawy zaskarżenia to niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela w inny sposób.
- Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli.
- Przy głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów termin biegnie od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały.
- Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

### W praktyce

Samo wytoczenie powództwa niczego nie blokuje, dlatego przy uchwałach o skutkach finansowych lub inwestycyjnych osobne żądanie wstrzymania wykonania bywa ważniejsze od samego zarzutu. Termin liczony od podjęcia uchwały działa surowo wobec właścicieli nieobecnych na zebraniu.

Art. 3 ustawy o własności lokali reguluje kwestie związane z udziałem właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej oraz zasady obliczania tego udziału. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do poszczególnych ustępów tego artykułu.

#### Ustęp 1
Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu automatycznie staje się współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, takich jak grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Jest to prawo związane z własnością lokalu, co oznacza, że nie można go oddzielić od tej własności.

#### Ustęp 2
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Przepis ten zabezpiecza integralność nieruchomości wspólnej, uniemożliwiając jej podział na odrębne części, co mogłoby prowadzić do komplikacji prawnych i praktycznych w zarządzaniu nieruchomością.

#### Ustęp 3
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przykłady takich części to klatki schodowe, windy, dachy, fundamenty, instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe, itp.

#### Ustęp 4
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Oznacza to, że udział w nieruchomości wspólnej jest proporcjonalny do powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych (np. piwnic, komórek lokatorskich).

#### Ustęp 5
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy właściciel posiada kilka lokali, które nie zostały jeszcze wyodrębnione jako odrębne nieruchomości.

#### Ustęp 6
Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Przepis ten precyzuje sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy lokal jest współwłasnością kilku osób.

#### Ustęp 7
Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Przepis ten podkreśla konieczność dokładnego określenia powierzchni użytkowej każdego lokalu i pomieszczeń przynależnych, co jest podstawą do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej.

#### Ustęp 8
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy na jednej nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek.

#### Ustęp 9
W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. Przepis ten daje możliwość ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze umowy, co może być korzystne w przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali jednocześnie.

#### Ustęp 10
W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepis ten ma na celu zachowanie spójności w obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy pierwsze wyodrębnienie lokalu zostało dokonane w sposób odbiegający od standardowych zasad.

#### Ustęp 11
Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten daje możliwość zmiany ustalonych wcześniej udziałów w nieruchomości wspólnej, pod warunkiem że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości wyrażą na to zgodę w drodze umowy.

### Podsumowanie
Art. 3 ustawy o własności lokali szczegółowo reguluje zasady obliczania i przyznawania udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy te mają na celu zapewnienie sprawiedliwego i proporcjonalnego podziału nieruchomości wspólnej pomiędzy właścicieli lokali, co jest kluczowe dla prawidłowego zarządzania nieruchomością i utrzymania jej w należytym stanie.

Umowa właścicieli

Umowa właścicieli w przepisach

o własności lokali3 przepisy