Umowa urbanistyczna to szczególny rodzaj porozumienia zawieranego między inwestorem a gminą w związku z przygotowaniem zintegrowanego planu inwestycyjnego. Jej przedmiotem są wzajemne zobowiązania dotyczące realizacji inwestycji uzupełniającej, czyli przedsięwzięcia powiązanego z planowaną inwestycją główną i służącego jej prawidłowemu funkcjonowaniu lub zaspokojeniu potrzeb związanych z jej realizacją.

Umowa urbanistyczna jest instrumentem planowania przestrzennego uregulowanym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ma charakter sformalizowany, a jej zawarcie następuje w formie aktu notarialnego. Stronami są gmina oraz inwestor, którym jest podmiot zainteresowany realizacją inwestycji objętej zintegrowanym planem inwestycyjnym.

Najważniejsze cechy umowy urbanistycznej to:

- określenie działań, do których zobowiązuje się inwestor, w szczególności związanych z wykonaniem inwestycji uzupełniającej;
- określenie zobowiązań gminy dotyczących działań pozostających w jej właściwości;
- powiązanie umowy z procedurą sporządzania i uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego;
- udział przedstawiciela rady gminy w negocjacjach, osoby wyznaczonej przez radę albo przewodniczącego rady gminy.

Procedura może zostać rozpoczęta po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Następnie prowadzone są negocjacje dotyczące treści umowy, a ich wyniki wpływają na dalszy tok prac planistycznych. Zawarcie umowy urbanistycznej stanowi element związany z uchwaleniem tego planu i pozwala powiązać zmianę przeznaczenia terenu z wykonaniem określonych świadczeń lub robót.

Znaczenie praktyczne umowy polega na skoordynowaniu interesu inwestora z zadaniami gminy w zakresie ładu przestrzennego i infrastruktury. Umożliwia ona ustalenie, kto i w jakim zakresie wykona działania potrzebne w związku z inwestycją, na przykład dotyczące infrastruktury lub innych elementów inwestycji uzupełniającej. Sama umowa urbanistyczna nie zastępuje jednak decyzji i dokumentów wymaganych w procesie budowlanym, w tym pozwolenia na budowę, jeżeli jest ono konieczne.

Art. 37ec ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza szczegółowe procedury dotyczące sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Przepis ten określa zarówno obowiązki organów gminy, jak i inwestorów oraz osób trzecich zaangażowanych w proces planowania przestrzennego.

#### 1. Zgoda rady gminy
Na początku procesu rada gminy musi wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Jest to kluczowy krok, który inicjuje całą procedurę. Zgoda rady gminy jest warunkiem koniecznym, z wyjątkiem sytuacji dotyczących instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe, gdzie zgoda ta nie jest wymagana.

#### 2. Negocjacje i sporządzanie dokumentów
Po uzyskaniu zgody, wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi negocjacje z inwestorem oraz, w określonych przypadkach, z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Negocjacje te dotyczą treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI. Następnie, na podstawie wyników negocjacji, wprowadza się zmiany do projektu ZPI, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko (jeśli jest wymagana) oraz projekt umowy urbanistycznej.

#### 3. Konsultacje społeczne i uzgodnienia
Projekt ZPI, wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko, jest udostępniany w Rejestrze. Następnie przeprowadzane są konsultacje społeczne oraz uzgodnienia z odpowiednimi organami. Konsultacje społeczne mogą być ograniczone do zbierania uwag i muszą trwać co najmniej 21 dni, z wyjątkiem sytuacji dotyczących instalacji odnawialnych źródeł energii, gdzie okres ten wynosi 14 dni.

#### 4. Wprowadzanie zmian i ponawianie czynności
Po zakończeniu konsultacji społecznych i uzgodnień, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wprowadza zmiany do projektu ZPI wynikające z przeprowadzonych konsultacji. W razie potrzeby, ponawia się czynności negocjacyjne oraz uzgodnienia. Jeśli zmiany dotyczą lokalizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, ponawia się również czynności związane z oceną oddziaływania na środowisko.

#### 5. Zawarcie umowy urbanistycznej
Po zakończeniu wszystkich powyższych etapów, wójt, burmistrz albo prezydent miasta zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną. Następnie projekt ZPI, wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną, prognozą oddziaływania na środowisko i raportem, jest udostępniany w Rejestrze oraz przedstawiany radzie gminy.

#### 6. Terminy i odstąpienie od negocjacji
Przepis określa również terminy na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii, które wynoszą 14 dni od dnia wystąpienia o uzgodnienie albo przedstawienie opinii. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji przed zawarciem umowy urbanistycznej, informując o tym radę gminy.

#### 7. Wyjątki dla instalacji odnawialnych źródeł energii
W przypadku ZPI dotyczących wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe, procedura jest uproszczona. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje czynności bez zgody rady gminy, a konsultacje społeczne są skrócone do 14 dni.

### Podsumowanie
Art. 37ec ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza szczegółową i wieloetapową procedurę sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego. Przepis ten ma na celu zapewnienie transparentności i udziału społeczności lokalnej w procesie planowania przestrzennego, jednocześnie umożliwiając elastyczność i efektywność w realizacji inwestycji, zwłaszcza w kontekście odnawialnych źródeł energii.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Art. 37ed ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza instytucję umowy urbanistycznej, która jest narzędziem umożliwiającym współpracę pomiędzy inwestorem a gminą w zakresie realizacji inwestycji uzupełniających. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do poszczególnych ustępów tego artykułu.

#### Ustęp 1
Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Może to obejmować różne zobowiązania, takie jak przekazanie nieruchomości, pokrycie kosztów inwestycji uzupełniającej, czy też pokrycie kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Ten zapis daje elastyczność w kształtowaniu zobowiązań inwestora, co może być korzystne zarówno dla gminy, jak i dla inwestora.

#### Ustęp 2
Gmina również może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy. Ponadto, gmina może zwolnić inwestora z opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. To pokazuje, że umowa urbanistyczna jest dwustronnym zobowiązaniem, gdzie obie strony mogą mieć określone obowiązki i korzyści.

#### Ustęp 3
Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się do zbycia tej nieruchomości gminie. Jest to istotne, gdyż umożliwia gminie przejęcie nieruchomości niezbędnej do realizacji inwestycji uzupełniającej.

#### Ustęp 4
Jeżeli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, może zobowiązać się do zbycia tej nieruchomości gminie. To rozszerza możliwość realizacji inwestycji uzupełniających na sytuacje, gdzie nieruchomość nie jest własnością inwestora, ale osoby trzeciej.

#### Ustęp 5
W przypadku, gdy umowa urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, w umowie określa się zasady tego zbycia. Jest to kluczowe dla zapewnienia przejrzystości i jasności warunków umowy.

#### Ustęp 6
Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. To zapewnia, że obie strony mają jasność co do zakresu i szczegółów planowanej inwestycji.

#### Ustęp 7
Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. To oznacza, że umowa staje się wiążąca dopiero po formalnym zatwierdzeniu planu.

#### Ustęp 8
Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego. Forma ta zapewnia dodatkową ochronę prawną i pewność obrotu prawnego.

#### Ustęp 9
Do umowy urbanistycznej nie stosuje się przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym oraz uchwał dotyczących zasad wydanych na podstawie tego przepisu. To wyłączenie ma na celu uproszczenie procedur związanych z zawieraniem umów urbanistycznych.

#### Ustęp 10
Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub stwierdzona zostanie jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą odstąpić od umowy. To zabezpieczenie dla obu stron na wypadek, gdyby plan inwestycyjny uległ zmianie lub został unieważniony.

### Podsumowanie
Art. 37ed ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza kompleksowe ramy prawne dla umów urbanistycznych, które mogą być narzędziem efektywnej współpracy między inwestorami a gminami. Przepisy te zapewniają elastyczność, jasność i bezpieczeństwo prawne, co jest kluczowe dla realizacji złożonych inwestycji uzupełniających.

Art. 37ef ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotne regulacje dotyczące procedury zatwierdzania zintegrowanych planów inwestycyjnych przez radę gminy. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do tego przepisu.

#### 1. Brak możliwości wnoszenia poprawek przez radę gminy

Pierwsza część artykułu stanowi, że rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego. Oznacza to, że rada gminy ma ograniczone kompetencje w zakresie modyfikacji przedstawionego projektu. Taka regulacja ma na celu zapewnienie spójności i integralności planu inwestycyjnego, który jest wynikiem wcześniejszych analiz i konsultacji przeprowadzonych przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

#### 2. Procedura w przypadku odrzucenia planu

W przypadku odrzucenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, rada gminy może podjąć uchwałę o zwróceniu planu do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Jest to istotne, ponieważ rada gminy, mimo braku możliwości bezpośredniego wnoszenia poprawek, ma prawo do wyrażenia swoich uwag i sugestii, które mogą wpłynąć na ostateczny kształt planu.

#### 3. Ponowne czynności wójta, burmistrza albo prezydenta miasta

Po otrzymaniu uchwały od rady gminy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobowiązany do ponowienia określonych czynności, o których mowa w art. 37ec ust. 2 pkt 1-3, pkt 4 lit. b, pkt 5 lit. b i pkt 7-9. Oznacza to, że proces przygotowania zintegrowanego planu inwestycyjnego musi być powtórzony, uwzględniając propozycje poprawek zgłoszone przez radę gminy. Czynności te obejmują m.in. ponowne przeprowadzenie konsultacji społecznych, uzyskanie wymaganych opinii i uzgodnień oraz dokonanie niezbędnych analiz.

#### 4. Znaczenie regulacji

Regulacja zawarta w art. 37ef ma na celu zapewnienie, że zintegrowane plany inwestycyjne są tworzone w sposób transparentny i z uwzględnieniem opinii różnych interesariuszy. Ograniczenie możliwości bezpośredniego wnoszenia poprawek przez radę gminy ma na celu uniknięcie fragmentaryzacji i niespójności planów, natomiast możliwość zwrócenia planu z propozycjami poprawek pozwala na uwzględnienie lokalnych potrzeb i oczekiwań.

#### 5. Wnioski

Art. 37ef ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza mechanizm, który balansuje pomiędzy potrzebą zachowania integralności zintegrowanych planów inwestycyjnych a koniecznością uwzględnienia lokalnych uwarunkowań i opinii rady gminy. Jest to istotne z punktu widzenia efektywnego i zrównoważonego planowania przestrzennego, które ma na celu harmonijny rozwój gminy.

W praktyce, skuteczne wdrożenie tego przepisu wymaga ścisłej współpracy pomiędzy wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta a radą gminy, a także otwartości na dialog i kompromis.

Art. 37eg ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza możliwość zawierania umowy urbanistycznej przez kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Przepis ten ma na celu ułatwienie i usprawnienie procesu planowania przestrzennego, zwłaszcza w sytuacjach, gdy na danym obszarze planowana jest realizacja złożonych inwestycji wymagających współpracy kilku podmiotów.

#### Strony umowy urbanistycznej

Zgodnie z treścią przepisu, stronami umowy urbanistycznej mogą być kilku inwestorów. Warunkiem jest złożenie jednego wspólnego wniosku o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Taka konstrukcja prawna pozwala na skoordynowanie działań inwestorów oraz na lepsze zarządzanie procesem inwestycyjnym przez organy administracji publicznej.

#### Postępowanie w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma możliwość prowadzenia jednego postępowania w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego na podstawie kilku oddzielnych wniosków. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli inwestorzy złożą oddzielne wnioski, organ administracji może połączyć te wnioski w jedno postępowanie. Takie rozwiązanie ma na celu zminimalizowanie biurokracji oraz przyspieszenie procedur administracyjnych.

#### Umowa urbanistyczna i uchwała

W przypadku prowadzenia jednego postępowania na podstawie kilku oddzielnych wniosków, zawierana jest jedna umowa urbanistyczna oraz podejmowana jest jedna uchwała w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Umowa urbanistyczna jest kluczowym dokumentem, który określa prawa i obowiązki stron, w tym zakres i harmonogram realizacji inwestycji. Uchwała natomiast formalizuje zintegrowany plan inwestycyjny, nadając mu moc prawną.

#### Znaczenie praktyczne

Art. 37eg ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ umożliwia bardziej elastyczne i efektywne zarządzanie procesem planowania przestrzennego. Dzięki możliwości zawierania jednej umowy urbanistycznej oraz prowadzenia jednego postępowania na podstawie kilku wniosków, organy administracji publicznej mogą lepiej koordynować działania inwestorów, co z kolei może przyczynić się do szybszej realizacji inwestycji oraz lepszego zagospodarowania przestrzennego.

#### Podsumowanie

Art. 37eg ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza mechanizmy, które mają na celu usprawnienie procesu planowania przestrzennego poprzez umożliwienie zawierania umów urbanistycznych przez kilku inwestorów oraz prowadzenie jednego postępowania na podstawie kilku wniosków. Przepis ten jest krokiem w kierunku bardziej efektywnego zarządzania przestrzenią oraz lepszej koordynacji działań inwestycyjnych.

Art. 37i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza szczególne regulacje dotyczące realizacji inwestycji na nieruchomościach niezabudowanych w obszarach objętych miejscowym planem rewitalizacji. Przepis ten ma na celu zapewnienie, że inwestycje realizowane na tych terenach będą miały pozytywny wpływ na rozwój i rewitalizację obszarów miejskich, poprzez zobowiązanie inwestorów do realizacji inwestycji uzupełniających na rzecz gminy.

#### Kluczowe elementy przepisu:

1. **Warunek realizacji inwestycji głównej**:
   - Inwestor musi zobowiązać się do budowy na swój koszt i do nieodpłatnego przekazania gminie inwestycji uzupełniających lub lokali mieszkalnych.
   - Inwestycje uzupełniające muszą być określone w miejscowym planie rewitalizacji.

2. **Wyłączenie stosowania art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego**:
   - Przepis ten nie ma zastosowania w przypadku realizacji infrastruktury technicznej, co oznacza, że infrastruktura techniczna nie staje się automatycznie własnością właściciela gruntu, na którym została wybudowana.

3. **Zakaz inwestycji celu publicznego jako inwestycji głównej**:
   - Inwestycją główną nie może być inwestycja celu publicznego, co oznacza, że przepisy te dotyczą wyłącznie inwestycji prywatnych.

4. **Proporcjonalność zobowiązań**:
   - Wymiar zobowiązań inwestora jest proporcjonalny do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu rewitalizacji.

5. **Umowa urbanistyczna**:
   - Inwestor zobowiązuje się do realizacji inwestycji uzupełniających poprzez zawarcie z gminą umowy urbanistycznej.
   - Umowa ta określa zakres, specyfikację techniczną, termin wykonania robót budowlanych oraz termin przekazania gminie wybudowanych obiektów lub urządzeń.
   - Umowa może przewidywać etapowanie wykonywania robót budowlanych.

6. **Warunek uzyskania pozwolenia na budowę**:
   - Zawarcie umowy urbanistycznej jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji głównej lub jej części.

7. **Warunek przystąpienia do użytkowania**:
   - Nieodpłatne przekazanie gminie zrealizowanej inwestycji uzupełniającej lub zakończenie robót budowlanych dotyczących inwestycji uzupełniającej jest warunkiem przystąpienia do użytkowania obiektów budowlanych stanowiących inwestycję główną.
   - Spełnienie tych warunków potwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze zaświadczenia.

8. **Zwolnienie z opłat**:
   - W przypadku zawarcia umowy urbanistycznej, inwestor jest zwolniony z opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 oraz art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

#### Wnioski:

Art. 37i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza mechanizm, który ma na celu wspieranie rewitalizacji obszarów miejskich poprzez zobowiązanie inwestorów do realizacji inwestycji uzupełniających na rzecz gminy. Przepis ten jest istotnym narzędziem w rękach samorządów, umożliwiającym im wpływanie na rozwój przestrzenny i poprawę infrastruktury na obszarach wymagających rewitalizacji. Jednocześnie, poprzez zwolnienie z określonych opłat, przepis ten stanowi zachętę dla inwestorów do angażowania się w projekty rewitalizacyjne.

#### 1. Zakres Pozwolenia na Budowę

Art. 33 Prawa budowlanego określa, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Oznacza to, że inwestor, składając wniosek o pozwolenie, musi uwzględnić wszystkie elementy planowanej inwestycji. Jednakże, w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, inwestor ma możliwość uzyskania pozwolenia na budowę dla wybranych obiektów lub zespołu obiektów, które mogą funkcjonować samodzielnie zgodnie z przeznaczeniem. Jest to istotne ułatwienie, które pozwala na etapowanie inwestycji i realizację poszczególnych jej części niezależnie od całości.

#### 2. Wymogi Dokumentacyjne

Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest zobowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Projekt ten musi być zgodny z art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego.

#### 3. Wyłączenia z Pozwolenia na Budowę

Pozwolenie na budowę obiektu budowlanego może nie obejmować przyłączy wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 23 Prawa budowlanego. Jednakże, nie zwalnia to inwestora z obowiązków wynikających z art. 29 ust. 1 pkt 23, art. 29a oraz art. 57 ust. 1 pkt 4 lit. a. Oznacza to, że mimo braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dla przyłączy, inwestor musi spełnić inne wymagania prawne związane z ich realizacją.

#### 4. Wymagane Dokumenty

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć szereg dokumentów, w tym:
- Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.
- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
- Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest wymagana.
- Pozwolenia i decyzje związane z obszarami morskimi, zakładami górniczymi, terenami zamkniętymi oraz drogami publicznymi, jeżeli są one wymagane.
- Inne dokumenty, takie jak wyniki audytów bezpieczeństwa ruchu drogowego, umowy urbanistyczne, oświadczenia projektantów, załączniki graficzne, numery wpisów do wykazu linii bezpośrednich itp.

#### 5. Forma Dokumentów

Dokumenty mogą być składane w formie papierowej (w 3 egzemplarzach) lub elektronicznej. W przypadku niektórych dokumentów, zamiast oryginałów, można dołączyć ich kopie.

#### 6. Procedura Składania Wniosku

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa wzór formularza wniosku o pozwolenie na budowę, który jest udostępniany na portalu e-Budownictwo. W przypadku dokumentów zawierających informacje niejawne, mogą one być przechowywane przez inwestora za zgodą organu administracji architektoniczno-budowlanej.

#### 7. Usuwanie Braków

W przypadku wezwania do usunięcia braków innych niż te, o których mowa w art. 35 ust. 1, stosuje się art. 64 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wezwanie do usunięcia braków nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu wniosku.

### Podsumowanie

Art. 33 Prawa budowlanego szczegółowo reguluje procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę, określając wymagania dokumentacyjne oraz możliwości etapowania inwestycji. Przepis ten ma na celu zapewnienie przejrzystości i kompletności procesu inwestycyjnego, jednocześnie umożliwiając inwestorom elastyczność w realizacji zamierzeń budowlanych.

Umowa urbanistyczna

Umowa urbanistyczna - definicja

Umowa urbanistyczna w przepisach

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym6 przepisów

Prawo budowlane1 przepis