Przy nieruchomościach rolnych i leśnych nie zawsze da się oprzeć wycenę na cenach z rynku. Przepis wskazuje, po co sięgnąć w takiej sytuacji: po metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

### Najważniejsze punkty

- Zakres zastosowania obejmuje wyłącznie nieruchomości rolne i leśne.
- Przesłanką jest brak transakcji rynkowych, czyli brak materiału porównawczego.
- W takim wypadku stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przepis nie pozostawia tu swobody wyboru.
- Metoda ma charakter zastępczy: gdy dane rynkowe istnieją, podstawą wyceny pozostają one.

w sprawie wyceny nieruchomości

§ 63 reguluje sposób określania wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych oraz nieruchomości leśnych, które znajdują się w strefie zainwestowania miejskiego i są udostępnione lub planowane do udostępnienia publicznie jako parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne. Przepis ten jest istotny z punktu widzenia zarówno właścicieli nieruchomości, jak i organów administracji publicznej, które mogą być zaangażowane w proces wyceny takich nieruchomości.

1. **Podstawa wyceny**:
   - W przypadku braku transakcji rynkowych, wartość nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie. Jest to podejście, które uwzględnia zarówno wartość samego gruntu, jak i wartość roślinności, co jest szczególnie istotne w kontekście nieruchomości pełniących funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe.

2. **Wartość gruntu**:
   - Dla określenia wartości gruntów przyjmuje się, że wartość 1 m² tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Jest to metoda, która pozwala na oszacowanie wartości gruntu w sytuacji, gdy brak jest bezpośrednich transakcji rynkowych dotyczących podobnych nieruchomości. Ustalanie wartości na podstawie gruntów przyległych jest praktycznym rozwiązaniem, które pozwala na uzyskanie wartości zbliżonej do rynkowej.

3. **Wartość roślinności**:
   - Wartość drzew, krzewów i innych roślin ustala się na podstawie kosztu ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Jest to podejście, które uwzględnia rzeczywiste nakłady poniesione na utrzymanie roślinności, co jest istotne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, którzy inwestują w zieleń.

4. **Nieruchomości poza strefami zainwestowania miejskiego**:
   - W przypadku nieruchomości położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, gdy brak jest transakcji rynkowych oraz transakcji na gruntach przyległych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Jest to alternatywna metoda, która pozwala na oszacowanie wartości gruntu w sytuacjach, gdy brak jest bezpośrednich danych rynkowych.

5. **Funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe**:
   - Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się spełniane przez nie funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe. Jest to istotne, ponieważ takie funkcje mogą znacząco wpływać na wartość nieruchomości, zwłaszcza w kontekście ich znaczenia dla społeczności lokalnej i środowiska.

Podsumowując, § 63 wprowadza kompleksowe zasady wyceny nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych oraz leśnych, które uwzględniają zarówno wartość gruntu, jak i roślinności, a także funkcje pełnione przez te nieruchomości. Przepis ten jest ważnym narzędziem w procesie wyceny nieruchomości, które mają znaczenie ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe, i zapewnia sprawiedliwe podejście do określania ich wartości w przypadku braku bezpośrednich transakcji rynkowych.

Transakcja rynkowa

Transakcja rynkowa w przepisach

w sprawie wyceny nieruchomości2 przepisy