Technika dyskontowania

Technika dyskontowania strumieni dochodów służy do wyceny nieruchomości, dla których w okresie prognozy przewiduje się zmienne dochody. Wartość stanowi suma dochodów prognozowanych dla kolejnych lat, przeliczonych na dzień wyceny przy użyciu stopy dyskontowej, oraz zdyskontowanej wartości rezydualnej nieruchomości po zakończeniu prognozy.

Okres prognozy powinien obejmować czas, w którym dochody będą ulegały zmianom. Rzeczoznawca analizuje między innymi czynsze, wykorzystanie powierzchni, okresy bezczynszowe, pustostany, wydatki operacyjne i nakłady wpływające na dochód. Wartość rezydualna odzwierciedla wartość nieruchomości po ostatnim roku prognozy i również wymaga rynkowego uzasadnienia.

Dyskontowanie nie polega na prostym zsumowaniu przyszłych wpływów. Każdy strumień ma mniejszą wartość bieżącą ze względu na czas i ryzyko. Prognozy, stopa dyskontowa i założenia dotyczące wartości rezydualnej muszą być wzajemnie spójne. Technika może być stosowana zarówno w metodzie inwestycyjnej, jak i metodzie zysków.