Art. 3 ustawy o własności lokali reguluje kwestie związane z udziałem właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej oraz zasady obliczania tego udziału. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do poszczególnych ustępów tego artykułu.

#### Ustęp 1
Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu automatycznie staje się współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, takich jak grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Jest to prawo związane z własnością lokalu, co oznacza, że nie można go oddzielić od tej własności.

#### Ustęp 2
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Przepis ten zabezpiecza integralność nieruchomości wspólnej, uniemożliwiając jej podział na odrębne części, co mogłoby prowadzić do komplikacji prawnych i praktycznych w zarządzaniu nieruchomością.

#### Ustęp 3
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przykłady takich części to klatki schodowe, windy, dachy, fundamenty, instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe, itp.

#### Ustęp 4
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Oznacza to, że udział w nieruchomości wspólnej jest proporcjonalny do powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych (np. piwnic, komórek lokatorskich).

#### Ustęp 5
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy właściciel posiada kilka lokali, które nie zostały jeszcze wyodrębnione jako odrębne nieruchomości.

#### Ustęp 6
Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Przepis ten precyzuje sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy lokal jest współwłasnością kilku osób.

#### Ustęp 7
Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Przepis ten podkreśla konieczność dokładnego określenia powierzchni użytkowej każdego lokalu i pomieszczeń przynależnych, co jest podstawą do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej.

#### Ustęp 8
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy na jednej nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek.

#### Ustęp 9
W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. Przepis ten daje możliwość ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze umowy, co może być korzystne w przypadku wyodrębnienia wszystkich lokali jednocześnie.

#### Ustęp 10
W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepis ten ma na celu zachowanie spójności w obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy pierwsze wyodrębnienie lokalu zostało dokonane w sposób odbiegający od standardowych zasad.

#### Ustęp 11
Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten daje możliwość zmiany ustalonych wcześniej udziałów w nieruchomości wspólnej, pod warunkiem że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości wyrażą na to zgodę w drodze umowy.

### Podsumowanie
Art. 3 ustawy o własności lokali szczegółowo reguluje zasady obliczania i przyznawania udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepisy te mają na celu zapewnienie sprawiedliwego i proporcjonalnego podziału nieruchomości wspólnej pomiędzy właścicieli lokali, co jest kluczowe dla prawidłowego zarządzania nieruchomością i utrzymania jej w należytym stanie.

Stosunek powierzchni

Stosunek powierzchni w przepisach