Art. 867^1 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) reguluje kwestie związane z rękojmią, którą muszą złożyć uczestnicy przetargu w postępowaniu egzekucyjnym. Rękojmia ta pełni funkcję zabezpieczającą, mającą na celu zagwarantowanie powagi i rzetelności przetargu oraz zabezpieczenie kosztów egzekucji w przypadku niewywiązania się nabywcy z warunków licytacji.

1. **Obowiązek złożenia rękojmi**:
   - Przystępujący do przetargu jest zobowiązany złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania.
   - Rękojmię należy złożyć najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.
   - Wyjątek stanowi sytuacja, gdy suma oszacowania jest niższa niż pięć tysięcy złotych - w takim przypadku rękojmi nie składa się.

2. **Zatrzymanie i zwrot rękojmi**:
   - Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się.
   - Pozostałym licytantom rękojmię zwraca się niezwłocznie po zakończeniu przetargu.

3. **Konsekwencje niewykonania warunków licytacji**:
   - Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacji co do zapłaty ceny, traci rękojmię.
   - Skutki przybicia wygasają, co oznacza, że nabywca traci prawo do nabycia przedmiotu licytacji.
   - Z utraconej rękojmi pokrywa się koszty egzekucji związanej ze sprzedażą.
   - Reszta rękojmi wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo, jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa.

4. **Zwolnienie z obowiązku złożenia rękojmi dla wierzycieli**:
   - Wierzyciel przystępujący do przetargu nie składa rękojmi, jeżeli przysługuje mu wierzytelność o wartości nie niższej od wysokości rękojmi.
   - Warunkiem jest, aby do wysokości rękojmi jego wierzytelność oraz prawa korzystające z pierwszeństwa przed tą wierzytelnością znajdowały pokrycie w cenie wywołania.
   - Jeżeli wartość wierzytelności jest niższa od wysokości rękojmi lub znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się odpowiednio:
     - Do różnicy między pełną rękojmią a wartością wierzytelności.
     - Do części wartości wierzytelności niepokrytej w cenie wywołania.

**Podsumowanie**:
Art. 867^1 k.p.c. wprowadza mechanizmy mające na celu zabezpieczenie interesów zarówno wierzycieli, jak i uczestników przetargu. Rękojmia stanowi istotny element procedury przetargowej, zapewniając, że przetarg będzie prowadzony w sposób rzetelny i poważny. Przepisy te chronią również przed nieuczciwymi praktykami, takimi jak przystępowanie do przetargu bez zamiaru dokonania zapłaty. Wprowadzenie zwolnień i obniżek rękojmi dla wierzycieli uwzględnia ich specyficzną sytuację, co jest korzystne z punktu widzenia efektywności postępowania egzekucyjnego.

Kodeks postępowania cywilnego

Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym wywołuje takie skutki jak sprzedaż egzekucyjna. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania podatkowe upadłego. Dotyczy to również zobowiązań, które powstały już po ogłoszeniu upadłości. Szczególne zasady dotyczą sprzedaży nieruchomości. W chwili zawarcia umowy sprzedaży wygasają prawa oraz osobiste prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej albo zgłoszone syndykowi w określonym terminie. Osoba, której prawo wygasło, uzyskuje w zamian prawo do zaspokojenia jego wartości z ceny sprzedaży nieruchomości. Wykreślenie wygasłych praw następuje na podstawie prawomocnego planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży, a wykreślenie hipoteki na podstawie umowy sprzedaży. Nie wygasają i nie pomniejszają ceny nabycia służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność związana z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub urządzenia. Użytkowanie i prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie. W ostatnim przypadku wartość tych praw zalicza się na cenę nabycia. Służebność gruntowa może zostać utrzymana także wtedy, gdy jest konieczna dla nieruchomości władnącej i nie obniża istotnie wartości nieruchomości obciążonej. Właściciel nieruchomości władnącej musi złożyć wniosek najpóźniej w zarzutach do planu podziału. Przepisy te stosuje się odpowiednio do sprzedaży określonych praw do lokalu, użytkowania wieczystego i statku morskiego.

Prawo upadłościowe

Przepis dotyczy sytuacji, w której przedsięwzięcie deweloperskie jest nadal prowadzone zgodnie z art. 425e. W takim przypadku do umowy deweloperskiej nie stosuje się art. 98 w tej części, w której przewiduje on uprawnienie syndyka do odstąpienia od umowy. Oznacza to, że wskazane uprawnienie syndyka nie ma zastosowania do tej umowy w opisanej sytuacji. Wyłączone jest również stosowanie art. 91 do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej. Przepis wskazuje jednocześnie, w jaki sposób takie roszczenie ma zostać zaspokojone. Następuje to przez przeniesienie własności lokalu na nabywcę. Z treści przepisu wynika więc, że zaspokojenie roszczenia polega na przekazaniu nabywcy prawa własności lokalu. Przeniesienie własności lokalu w tym trybie nie wywołuje skutków sprzedaży egzekucyjnej. Oznacza to, że czynność ta nie jest traktowana tak, jak sprzedaż egzekucyjna. Ponadto do opisanego przeniesienia własności nie stosuje się art. 313. Przepis ten wprowadza zatem szczególne zasady dotyczące umowy deweloperskiej, roszczenia nabywcy oraz skutków przeniesienia własności lokalu.

§ 5. reguluje zasady określania wartości nieruchomości poprzez porównanie jej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie, że wycena nieruchomości będzie oparta na aktualnych i rzetelnych danych rynkowych, co jest kluczowe dla uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej nieruchomości.

1. **Okres badania cen**:
   - Standardowy okres badania cen wynosi dwa lata. Przyjęcie dłuższego okresu wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Jest to istotne, ponieważ rynek nieruchomości może ulegać dynamicznym zmianom, a dane sprzed dwóch lat mogą nie odzwierciedlać aktualnych warunków rynkowych.

2. **Źródła danych**:
   - Przepis wymienia różnorodne źródła danych, które mogą być wykorzystane do ustalenia cech nieruchomości podobnych. Są to m.in. akty notarialne, rejestry cen nieruchomości, dokumenty planistyczne, kataster nieruchomości, geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu oraz informacje z oględzin nieruchomości. Wykorzystanie szerokiego spektrum źródeł danych ma na celu zapewnienie kompleksowej i dokładnej analizy.

3. **Aktualizacja cen**:
   - W przypadku zmian poziomu cen na rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych muszą być aktualizowane na dzień określenia wartości nieruchomości. Przepis wymaga uzasadnienia przyjętego poziomu zmian cen lub stwierdzenia braku zmian cen w operacie szacunkowym. Jest to kluczowe dla zachowania aktualności i rzetelności wyceny.

4. **Wyłączenie szczególnych warunków transakcji**:
   - Do zbioru nieruchomości podobnych nie mogą być przyjmowane transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, takie jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub wydania nieruchomości. Takie transakcje mogą prowadzić do ustalenia ceny rażąco odbiegającej od przeciętnych cen rynkowych, co mogłoby zniekształcić wynik wyceny.

5. **Transakcje przetargowe**:
   - Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, o ile ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości. Przetargi mogą odzwierciedlać rzeczywiste warunki rynkowe, jednak konieczne jest upewnienie się, że nie były one obciążone szczególnymi warunkami wpływającymi na cenę.

Podsumowując, § 5. w sprawie wyceny nieruchomości wprowadza szczegółowe zasady mające na celu zapewnienie, że wycena nieruchomości będzie oparta na aktualnych, rzetelnych i reprezentatywnych danych rynkowych. Przepis ten jest kluczowy dla uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej nieruchomości, co ma istotne znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla potencjalnych nabywców oraz instytucji finansowych.

Sprzedaż egzekucyjna

Sprzedaż egzekucyjna w przepisach

Kodeks postępowania cywilnego1 przepis

Prawo upadłościowe2 przepisy

w sprawie wyceny nieruchomości1 przepis