Art. 23 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (dalej: „PGiK”) reguluje obowiązki różnych podmiotów w zakresie przekazywania dokumentów dotyczących nieruchomości do właściwego starosty. Przepis ten ma na celu zapewnienie aktualności i kompletności ewidencji gruntów i budynków oraz rejestru cen nieruchomości. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do poszczególnych ustępów tego artykułu.

**1. Obowiązki sądów:**

Sądy są zobowiązane do przekazywania właściwemu staroście odpisów prawomocnych orzeczeń sądu w sprawach dotyczących własności nieruchomości lub jej części. Dotyczy to w szczególności orzeczeń dotyczących:
- wydania nieruchomości lub jej części,
- rozgraniczenia nieruchomości.

Ponadto, sądy muszą przekazywać zawiadomienia o nowych wpisach w działach I i II księgi wieczystej. W przypadkach dotyczących europejskiego poświadczenia spadkowego, sądy przekazują odpisy orzeczeń sądu.

**2. Obowiązki notariuszy:**

Notariusze mają obowiązek przekazywania właściwemu staroście odpisów aktów notarialnych, które zawierają:
- przeniesienie, zmianę, zrzeczenie się albo ustanowienie praw do nieruchomości, które podlegają ujawnieniu w ewidencji gruntów i budynków,
- czynności przenoszące własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Dodatkowo, notariusze muszą przekazywać odpisy aktów poświadczenia dziedziczenia oraz odpisy europejskich poświadczeń spadkowych.

**3. Obowiązki organów administracji publicznej:**

Organy administracji publicznej są zobowiązane do przekazywania właściwemu staroście odpisów ostatecznych decyzji administracyjnych wraz z załącznikami oraz innymi dokumentami stanowiącymi integralną ich część w sprawach dotyczących:
- nabycia, zmiany lub utraty prawa własności do nieruchomości,
- nabycia, zmiany lub utraty prawa użytkowania wieczystego, trwałego zarządu lub innej formy władania nieruchomością (w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego),
- podziału nieruchomości,
- scalenia i podziału nieruchomości,
- scalenia gruntów,
- wymiany gruntów,
- rozgraniczenia nieruchomości,
- zatwierdzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntu,
- ustalenia linii brzegu,
- pozwolenia na użytkowanie budynku, drogi lub linii kolejowej,
- rozbiórki budynku,
- zmiany sposobu użytkowania gruntu.

Organy te muszą również przekazywać odpisy zgłoszeń dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części, o których mowa w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, do których właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, oraz zawiadomienia o zmianach danych zawartych w zbiorze danych osobowych Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) dotyczących osób fizycznych ujawnianych w ewidencji gruntów i budynków jako właściciele lub władający nieruchomościami.

**4. Termin przekazywania dokumentów:**

Dokumenty, o których mowa w ust. 1-4, muszą być przekazywane w terminie 14 dni od dnia, w którym te dokumenty wywołują skutki prawne.

**5. Wyłączenia:**

Przepisów ust. 3-5 nie stosuje się do organów prowadzących ewidencję gruntów i budynków.

**6. Obowiązki starosty:**

Starosta jest zobowiązany do niezwłocznego, nie później jednak niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania dokumentów, wpisania danych z tych dokumentów do ewidencji gruntów i budynków oraz do rejestru cen nieruchomości w zakresie wynikającym z tej ewidencji lub rejestru.

**Podsumowanie:**

Art. 23 PGiK nakłada na sądy, notariuszy i organy administracji publicznej obowiązek przekazywania właściwemu staroście określonych dokumentów dotyczących nieruchomości. Przepis ten ma na celu zapewnienie aktualności i kompletności ewidencji gruntów i budynków oraz rejestru cen nieruchomości. Terminowość i dokładność w przekazywaniu tych dokumentów jest kluczowa dla prawidłowego funkcjonowania systemu ewidencji nieruchomości.

Prawo geodezyjne i kartograficzne

Art. 26 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (dalej: „PGiK”) jest kluczowym przepisem regulującym kwestie związane z klasyfikacją gruntów oraz prowadzeniem ewidencji gruntów i budynków w Polsce. Przepis ten deleguje Radzie Ministrów oraz ministrom właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz rozwoju wsi kompetencje do wydawania rozporządzeń w określonych zakresach. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do poszczególnych elementów tego artykułu.

#### 1. Klasyfikacja bonitacyjna gleb

Pierwsza część artykułu zobowiązuje Radę Ministrów do określenia, w drodze rozporządzenia, urzędowej tabeli klas gruntów oraz sposobu i trybu przeprowadzania gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Celem tego przepisu jest zapewnienie prawidłowego podziału gleb na klasy bonitacyjne, uwzględniając ich jakość produkcyjną, która jest ustalana na podstawie cech genetycznych gleb.

##### Komentarz:
- **Znaczenie klasyfikacji bonitacyjnej**: Klasyfikacja bonitacyjna gleb jest istotna dla celów rolniczych, planistycznych oraz podatkowych. Prawidłowe określenie klasy bonitacyjnej wpływa na decyzje dotyczące użytkowania gruntów oraz ich wartości.
- **Podstawa prawna**: Rozporządzenie wydane na podstawie tego przepisu powinno precyzyjnie określać kryteria klasyfikacji oraz procedury, aby zapewnić jednolitość i obiektywność w całym kraju.

#### 2. Ewidencja gruntów i budynków

Druga część artykułu deleguje ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi, kompetencje do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu zakładania i prowadzenia ewidencji gruntów i budynków oraz szczegółowego zakresu informacji objętych tą ewidencją.

##### Komentarz:
- **Zakres ewidencji**: Ewidencja gruntów i budynków jest podstawowym rejestrem zawierającym informacje o gruntach, budynkach, lokalach oraz ich właścicielach. Jest to kluczowe narzędzie dla administracji publicznej, planowania przestrzennego oraz obrotu nieruchomościami.
- **Szczegółowość danych**: Rozporządzenie powinno określać szczegółowy zakres danych, które mają być objęte ewidencją, w tym informacje o właścicielach oraz innych osobach władających nieruchomościami. Ważne jest również określenie rodzajów budynków i lokali, które nie będą wykazywane w ewidencji.
- **Zestawienia zbiorcze**: Przepis zobowiązuje również do określenia sposobu i terminów sporządzania powiatowych, wojewódzkich i krajowych zestawień zbiorczych danych objętych ewidencją. Jest to istotne dla monitorowania i analizy danych na różnych poziomach administracyjnych.

#### 3. Ewidencja terenów zamkniętych

Trzecia część artykułu zobowiązuje Radę Ministrów do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu wykazywania w ewidencji gruntów i budynków danych odnoszących się do gruntów, budynków i lokali znajdujących się na terenach zamkniętych.

##### Komentarz:
- **Tereny zamknięte**: Tereny zamknięte to obszary, które ze względu na potrzeby obronności, bezpieczeństwa państwa lub administracji publicznej są wyłączone z ogólnego dostępu. Przepis ten ma na celu zapewnienie odpowiedniego zarządzania danymi dotyczącymi takich terenów.
- **Dokumentacja geodezyjna i kartograficzna**: Rozporządzenie powinno określać tryb przekazywania zmian oraz sposób postępowania z dokumentacją geodezyjną i kartograficzną w przypadku ustalenia terenu zamkniętego lub utraty przez teren charakteru zamkniętego.

### Podsumowanie

Art. 26 PGiK jest kluczowym przepisem, który deleguje istotne kompetencje regulacyjne w zakresie klasyfikacji gruntów oraz prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Prawidłowe wykonanie tych delegacji w drodze rozporządzeń jest niezbędne dla zapewnienia spójności, dokładności i użyteczności danych geodezyjnych i kartograficznych w Polsce. Przepis ten podkreśla również znaczenie współpracy między różnymi organami administracji publicznej w celu skutecznego zarządzania informacjami o nieruchomościach.

Art. 4 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (PGiK) stanowi fundament dla organizacji i zarządzania bazami danych przestrzennych w Polsce. Przepis ten określa zakres i sposób prowadzenia baz danych, które są kluczowe dla infrastruktury informacji przestrzennej kraju. Poniżej przedstawiam szczegółowy komentarz do poszczególnych ustępów tego artykułu.

#### Ust. 1
W ustępie tym wskazano, że dla obszaru całego kraju zakłada się i prowadzi w systemie teleinformatycznym bazy danych obejmujące zbiory danych przestrzennych. Wymienione bazy danych dotyczą różnych aspektów geodezji i kartografii, takich jak:
- państwowy rejestr podstawowych osnów geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych,
- ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości),
- geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
- państwowy rejestr granic i powierzchni jednostek podziałów terytorialnych kraju,
- państwowy rejestr nazw geograficznych,
- ewidencja miejscowości, ulic i adresów,
- rejestr cen nieruchomości,
- obiekty topograficzne i ogólnogeograficzne o różnej szczegółowości,
- zobrazowania lotnicze i satelitarne oraz ortofotomapy i numeryczny model terenu.

#### Ust. 1a
W ustępie tym wskazano, że niektóre bazy danych (pkt 2, 3, 6, 7, 10 i 12) są zakładane i prowadzone dla obszaru kraju z wyjątkiem morza terytorialnego. Odniesienie do ustawy o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej precyzuje, że te bazy danych nie obejmują morza terytorialnego.

#### Ust. 1b
Ustęp ten nakłada obowiązek tworzenia metadanych opisujących zbiory danych i związane z nimi usługi. Metadane te muszą być zgodne z przepisami ustawy o infrastrukturze informacji przestrzennej z dnia 4 marca 2010 r. Metadane są kluczowe dla zapewnienia interoperacyjności i łatwego dostępu do danych przestrzennych.

#### Ust. 1c
W ustępie tym określono, że bazy danych muszą być aktualizowane i prowadzone w sposób zapewniający interoperacyjność zawartych w nich zbiorów danych i związanych z nimi usług. Interoperacyjność jest kluczowa dla efektywnego wykorzystania danych przestrzennych przez różne podmioty.

#### Ust. 2
Ustęp ten definiuje standardowe opracowania kartograficzne, które są tworzone na podstawie odpowiednich zbiorów danych zawartych w bazach danych. Wymieniono tu różne rodzaje map, takie jak mapy ewidencyjne, mapy zasadnicze, mapy topograficzne i mapy ogólnogeograficzne, wraz z odpowiednimi skalami.

#### Ust. 3
W ustępie tym określono, że dla terenów zamkniętych sporządza się odrębne mapy zawierające sieć podziemnego uzbrojenia terenu. Sporządzanie i aktualizowanie tych map oraz ustalanie granic terenów zamkniętych należy do właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych. Decyzje te są przekazywane właściwym terytorialnie starostom.

#### Ust. 4
Ustęp ten nakłada obowiązek zawiadamiania Głównego Geodety Kraju o ustaleniu terenu zamkniętego oraz podania klauzuli tajności informacji dotyczących obiektów znajdujących się na tym terenie.

#### Ust. 5
W ustępie tym określono procedurę postępowania w przypadku, gdy teren utraci charakter terenu zamkniętego. Zarządzający takim terenem musi przekazać właściwemu staroście dokumentację geodezyjną i kartograficzną oraz sporządzone mapy.

#### Ust. 6
Ustęp ten wskazuje, że nadzór nad pracami geodezyjnymi i kartograficznymi na terenach zamkniętych sprawuje właściwy minister lub kierownik urzędu centralnego.

#### Ust. 7
W ustępie tym określono źródła finansowania kosztów zakładania osnów geodezyjnych, sporządzania mapy zasadniczej, ewidencji gruntów i budynków oraz map topograficznych. Koszty te pokrywa się z budżetu państwa oraz ze środków Funduszu Gospodarki Zasobem Geodezyjnym i Kartograficznym. W kosztach tych mogą uczestniczyć również jednostki samorządu terytorialnego lub inni inwestorzy.

### Podsumowanie
Art. 4 PGiK jest kluczowym przepisem regulującym organizację i zarządzanie bazami danych przestrzennych w Polsce. Przepis ten zapewnia kompleksowe podejście do gromadzenia, aktualizowania i udostępniania danych geodezyjnych i kartograficznych, co jest niezbędne dla efektywnego zarządzania przestrzenią i realizacji zadań publicznych.

§ 5. reguluje zasady określania wartości nieruchomości poprzez porównanie jej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę wyceny. Przepis ten ma na celu zapewnienie, że wycena nieruchomości będzie oparta na aktualnych i rzetelnych danych rynkowych, co jest kluczowe dla uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej nieruchomości.

1. **Okres badania cen**:
   - Standardowy okres badania cen wynosi dwa lata. Przyjęcie dłuższego okresu wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Jest to istotne, ponieważ rynek nieruchomości może ulegać dynamicznym zmianom, a dane sprzed dwóch lat mogą nie odzwierciedlać aktualnych warunków rynkowych.

2. **Źródła danych**:
   - Przepis wymienia różnorodne źródła danych, które mogą być wykorzystane do ustalenia cech nieruchomości podobnych. Są to m.in. akty notarialne, rejestry cen nieruchomości, dokumenty planistyczne, kataster nieruchomości, geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu oraz informacje z oględzin nieruchomości. Wykorzystanie szerokiego spektrum źródeł danych ma na celu zapewnienie kompleksowej i dokładnej analizy.

3. **Aktualizacja cen**:
   - W przypadku zmian poziomu cen na rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych muszą być aktualizowane na dzień określenia wartości nieruchomości. Przepis wymaga uzasadnienia przyjętego poziomu zmian cen lub stwierdzenia braku zmian cen w operacie szacunkowym. Jest to kluczowe dla zachowania aktualności i rzetelności wyceny.

4. **Wyłączenie szczególnych warunków transakcji**:
   - Do zbioru nieruchomości podobnych nie mogą być przyjmowane transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, takie jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub wydania nieruchomości. Takie transakcje mogą prowadzić do ustalenia ceny rażąco odbiegającej od przeciętnych cen rynkowych, co mogłoby zniekształcić wynik wyceny.

5. **Transakcje przetargowe**:
   - Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, o ile ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości. Przetargi mogą odzwierciedlać rzeczywiste warunki rynkowe, jednak konieczne jest upewnienie się, że nie były one obciążone szczególnymi warunkami wpływającymi na cenę.

Podsumowując, § 5. w sprawie wyceny nieruchomości wprowadza szczegółowe zasady mające na celu zapewnienie, że wycena nieruchomości będzie oparta na aktualnych, rzetelnych i reprezentatywnych danych rynkowych. Przepis ten jest kluczowy dla uzyskania wiarygodnej wartości rynkowej nieruchomości, co ma istotne znaczenie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i dla potencjalnych nabywców oraz instytucji finansowych.

Rejestr cen

Rejestr cen w przepisach

Prawo geodezyjne i kartograficzne3 przepisy

w sprawie wyceny nieruchomości1 przepis