Podejście dochodowe opiera się na założeniu, że nabywca uzależnia cenę nieruchomości od przewidywanego dochodu, jaki może z niej uzyskać. Stosuje się je do nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, jeżeli istnieją dane pozwalające wiarygodnie określić dochody oraz ryzyko związane z ich osiąganiem.

W podejściu dochodowym wykorzystuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Obie mogą być stosowane przy użyciu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni dochodów. Dobór zależy od charakteru dochodu: możliwości ustalenia rynkowych czynszów, stabilności wpływów, sposobu funkcjonowania nieruchomości i dostępności danych.

Rzeczoznawca analizuje dochody z nieruchomości wycenianej i podobnych, poziom pustostanów, wydatki operacyjne oraz rynkowe stopy zwrotu. W obliczanych strumieniach nie uwzględnia się między innymi amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego ani podatków i opłat związanych ze sprzedażą. Założenia dochodowe i przyjęte stopy muszą być ze sobą współmierne.

Art. 152 reguluje sposoby określania wartości nieruchomości. Zgodnie z tym artykułem, istnieją trzy główne podejścia do wyceny nieruchomości: porównawcze, dochodowe i kosztowe, oraz możliwe jest również zastosowanie podejścia mieszanego, które łączy elementy poprzednich podejść.

- Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie porównania jej z podobnymi nieruchomościami, które zostały sprzedane na rynku.
- Podejście dochodowe opiera się na oszacowaniu wartości nieruchomości na podstawie przyszłych dochodów, jakie może generować, na przykład z najmu.
- Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie kosztów związanych z jej odtworzeniem.

Jeśli warunki nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wtedy stosuje się podejście mieszanego. Warto zauważyć, że wartość rynkowa nieruchomości jest określana przy użyciu podejścia porównawczego lub dochodowego, natomiast wartość odtworzeniowa nieruchomości jest określana przy użyciu podejścia kosztowego.

o gospodarce nieruchomościami

w sprawie wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości leśnej w podejściu dochodowym nie polega na policzeniu zysków z gospodarki leśnej. Punktem odniesienia są rynkowe stawki czynszów dzierżawnych, a metoda zysków wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy takiego dochodu nie da się ustalić.

### Najważniejsze punkty

- Regulacja dotyczy podejścia dochodowego i metody inwestycyjnej stosowanej do nieruchomości leśnej.
- Dochód z nieruchomości określa się na podstawie rynkowych stawek czynszów dzierżawnych.
- Przepis wprost rozdziela dwie wielkości: dochód z nieruchomości nie jest tożsamy z dochodem z działalności leśnej prowadzonej na tej nieruchomości.
- Metoda zysków ma charakter posiłkowy: stosuje się ją, gdy dochodu nie można ustalić na podstawie stawek czynszów.
- Kolejność jest wiążąca, więc sięgnięcie po metodę zysków wymaga wykazania, że danych czynszowych brakuje.

### W praktyce

Rozdzielenie dochodu z nieruchomości i dochodu z działalności chroni wynik wyceny przed wpływem tego, jak sprawnie gospodaruje konkretny podmiot. Trudność praktyczna leży gdzie indziej: rynek dzierżaw gruntów leśnych bywa płytki, a to właśnie brak porównywalnych stawek otwiera drogę do metody zysków.

Podejście dochodowe opiera się na tym, ile nieruchomość przynosi albo może przynosić. Bez wiarygodnych danych o czynszach i innych dochodach nie da się go zastosować, a wycena musi zostać oparta na innym podejściu.

### Najważniejsze punkty
- Potrzebna jest znajomość dochodu uzyskiwanego z wycenianej nieruchomości oraz dochodu możliwego do uzyskania.
- Uwzględnia się nie tylko czynsze, ale również inne dochody z nieruchomości.
- Dane zbiera się także dla nieruchomości podobnych, co pozwala odnieść dochód do poziomu rynkowego.
- Brak takich danych wyklucza rzetelne zastosowanie podejścia dochodowego.

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe - definicja

Podejście dochodowe w przepisach

o gospodarce nieruchomościami2 przepisy

w sprawie wyceny nieruchomości6 przepisów