Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość gruntową należy rozumieć „grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”. Definicja obejmuje więc nie tylko powierzchnię ziemi, lecz co do zasady również trwale związane z nią części składowe, które nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Budynek trwale związany z gruntem zazwyczaj dzieli jego los prawny. Wyjątkiem są sytuacje, w których szczególny przepis pozwala, aby budynek albo lokal należał do innego właściciela niż grunt, przykładowo budynek stanowiący własność użytkownika wieczystego lub lokal z ustanowioną odrębną własnością. Nie należy też utożsamiać nieruchomości gruntowej z pojedynczą działką gruntu: jedna nieruchomość może obejmować kilka działek.

Przy wycenie rzeczoznawca majątkowy musi precyzyjnie określić przedmiot i zakres wyceny, w tym rodzaj prawa, granice nieruchomości oraz części składowe uwzględniane w wartości. Ustawowa definicja nieruchomości gruntowej nie oznacza automatycznie wyceny samego niezabudowanego gruntu - zależy to od stanu prawnego, celu wyceny i zakresu operatu szacunkowego.

o gospodarce nieruchomościami

Artykuł 32. ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje kwestie związane z możliwością sprzedaży nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z tym artykułem, nieruchomość gruntowa w użytkowaniu wieczystym może być sprzedana tylko użytkownikowi wieczystemu, z pewnymi wyjątkami. Sprzedaż taka może nastąpić po upływie co najmniej 10 lat od zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

W przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, sprzedaż użytkownikowi wieczystemu wymaga zgody wojewody. Natomiast nieruchomości, którymi zarządzają jednostki samorządu terytorialnego, mogą być sprzedane użytkownikowi wieczystemu za zgodą odpowiedniej rady lub sejmiku.

Wojewoda lub odpowiednia rada/sejmik ustalają zasady sprzedaży nieruchomości gruntowych w użytkowaniu wieczystym, kierując się m.in. potrzebami społeczności lokalnej, interesem publicznym, ładem przestrzennym, racjonalnością ekonomiczną oraz innymi czynnikami.

Ważne jest również, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa. Przepis ten nie dotyczy nieruchomości zarządzanych przez Agencję Mienia Wojskowego.

Ponadto, przeniesienie własności nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego lub między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem użytkownika wieczystemu.

Art. 53 ugn odnosi się do decyzji Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa lub organu założycielskiego w akcie o utworzeniu państwowej osoby prawnej dotyczącej wyposażenia tej osoby w nieruchomości. Minister lub organ założycielski podejmuje decyzje dotyczące przekazania własności nieruchomości lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, użytkowanie lub użyczenie na podstawie umowy notarialnej.

Przepis art. 53 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) przewiduje kompetencje dla ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa lub organu założycielskiego w zakresie rozstrzygania o wyposażeniu nowo utworzonych państwowych osób prawnych w nieruchomości. W akcie o utworzeniu państwowej osoby prawnej minister lub organ założycielski określa, które nieruchomości będą przekazane tej osobie prawnej. Nieruchomości te mogą pochodzić zarówno z zasobów wymienionych w art. 52 UGN, jak i z zasobów określonych w art. 24a ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

W kontekście interpretacji tego przepisu, istotne jest, że minister lub organ założycielski ma szeroką swobodę w wyborze nieruchomości, które zostaną przekazane nowo utworzonej państwowej osobie prawnej. Nieruchomości te mogą obejmować zarówno grunty, budynki, jak i inne nieruchomości niezbędne do realizacji celów statutowych tej osoby prawnej.

Przepis art. 53 ust. 2 UGN określa sposób, w jaki następuje przeniesienie własności nieruchomości na państwową osobę prawną. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa lub organ założycielski, realizując ustalenia zawarte w akcie o utworzeniu państwowej osoby prawnej, przenosi na tę osobę prawną własność nieruchomości lub oddaje jej nieruchomości gruntowe w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, użyczenie. Procedura ta wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Podkreślić należy, że forma aktu notarialnego jest wymagana dla ważności umowy przenoszącej własność nieruchomości lub oddającej nieruchomości gruntowe w użytkowanie wieczyste, użytkowanie czy użyczenie. Zapewnia to większą pewność obrotu prawnego i zabezpiecza interesy zarówno państwowej osoby prawnej, jak i Skarbu Państwa.

#### Wnioski praktyczne

Art. 53 ugn ustanawia istotne mechanizmy prawne, które mają na celu zapewnienie odpowiedniego wyposażenia nowo utworzonych państwowych osób prawnych w niezbędne do ich funkcjonowania nieruchomości. Z perspektywy praktycznej, kluczowe znaczenie ma tu akt o utworzeniu państwowej osoby prawnej, który powinien precyzyjnie określać nieruchomości przekazywane tej osobie prawnej. Działania ministra lub organu założycielskiego muszą być zgodne z tym aktem, a przeniesienie własności nieruchomości wymaga dopełnienia formalności notarialnych, co stanowi dodatkową gwarancję prawidłowości i legalności całego procesu.

W kontekście stosowania tego przepisu, istotne jest także uwzględnienie przepisów ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, które mogą mieć zastosowanie w odniesieniu do przekazywanych nieruchomości. Stąd, przepisy te powinny być stosowane komplementarnie, co zapewni spójność i efektywność procedur dotyczących gospodarowania nieruchomościami państwowymi.

Przepis dotyczy sposobu regulowania ceny nieruchomości sprzedawanej w różny sposób - poprzez przetarg, bezprzetargowo lub w drodze rokowań. Zgodnie z tym artykułem, cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu musi zostać uregulowana nie później niż w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność. Natomiast cena nieruchomości sprzedawanej w inny sposób może być rozłożona na raty, ale nie dłużej niż na 10 lat.

W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, która jest sprzedawana użytkownikowi wieczystemu, istnieją szczególne zasady dotyczące oprocentowania niespłaconej części ceny. Oprocentowanie to jest ustalane według określonej stopy referencyjnej.

Ważne jest również zabezpieczenie wierzytelności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy nieruchomości, na przykład poprzez ustanowienie hipoteki. Terminy płatności rat oraz oprocentowanie niespłaconej części ceny są ustalane w umowie między stronami, a w przypadku niespłacenia ceny podlegają oprocentowaniu zgodnie z określonymi stawkami. Dodatkowo, organy administracji publicznej, takie jak wojewoda, rada lub sejmik, mogą zgodzić się na zastosowanie innej stopy procentowej niż ta określona w przepisach.

Przepis (art. 71) dotyczy opłat związanych z oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z tym artykułem, osoba, która otrzymuje nieruchomość w użytkowanie wieczyste, musi uiścić pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.

Pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, która została uzyskana w drodze przetargu, musi zostać zapłacona jednorazowo, nie później niż w dniu zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste. Natomiast pierwszą opłatę za użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na raty.

Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nieruchomości należy wnosić corocznie do dnia 31 marca, z góry za dany rok. Nie pobiera się opłaty rocznej za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Istnieje możliwość ustalenia innego terminu zapłaty opłaty rocznej na wniosek użytkownika wieczystego, jednak nie może on przekraczać danego roku kalendarzowego.

W przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego, opłata roczna za dany rok podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Natomiast w sytuacji, gdy następuje zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną pobiera się w całości od nowego użytkownika wieczystego nieruchomości.

Nieruchomość gruntowa

Nieruchomość gruntowa - definicja

Nieruchomość gruntowa w przepisach

o gospodarce nieruchomościami16 przepisów